文章來(lái)源|廬州判官
最近，某地中院一個(gè)關(guān)于不交吉房產(chǎn)的判決，改判理由比較清新脫俗，在法律圈引起發(fā)議。相關(guān)法院于今日表示，將依職權(quán)主動(dòng)提起再審，這種實(shí)事求是的態(tài)度和做法，值得點(diǎn)贊！
本文就此簡(jiǎn)單談幾點(diǎn)看法。
一、執(zhí)行法院是否具有騰房的法定義務(wù)
根據(jù)04年《拍、變賣規(guī)定》第30條，執(zhí)行法院在法拍房成交之后應(yīng)當(dāng)移交占有，被執(zhí)行人如果拒不搬離，執(zhí)行法院可以強(qiáng)制騰退。
同時(shí)，最高人民法院2016年出臺(tái)的《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第6條亦規(guī)定，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)履行“辦理財(cái)產(chǎn)交付”的職責(zé)。
所謂“交吉”拍賣，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是將無(wú)人居住的空房予以拍賣。盡管實(shí)踐中，很多法院在拍賣公告中確實(shí)寫(xiě)明不交吉，也確實(shí)沒(méi)有騰房。但實(shí)事求是的說(shuō)，嚴(yán)格意義上說(shuō)，這種做法與前述司法解釋的規(guī)定并不完全符合。
二、買受人另訴排除妨害是否應(yīng)當(dāng)支持
退一萬(wàn)步說(shuō)，即使執(zhí)行法院是否負(fù)有騰退的義務(wù)，是否可以在拍賣公告中明示免除該項(xiàng)義務(wù)，這個(gè)是可以討論的。
即便對(duì)此持否定回答，認(rèn)為拍賣公告中的不交吉有效，那顯然也只能解釋為執(zhí)行法院在本起執(zhí)行案件的辦理過(guò)程中不負(fù)責(zé)騰退。然而，在買受人選擇另案起訴時(shí)，仍然不支持，那就不可思議了。
顯而易見(jiàn)的道理，在買受人實(shí)際收到拍賣成交裁定并辦理了房產(chǎn)證，在已經(jīng)實(shí)際取得物權(quán)的情況下，被執(zhí)行人對(duì)房屋的占有相對(duì)于買受人而言，屬于無(wú)權(quán)占有自無(wú)疑問(wèn)。
此時(shí)，被執(zhí)行人如仍賴著不走，顯屬侵犯別人物權(quán)的侵權(quán)行為，買受人另訴被執(zhí)行人搬離房屋、排除妨害，系通過(guò)公立救濟(jì)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行為，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是物權(quán)法第34條、35條，故勝訴應(yīng)無(wú)疑問(wèn)。
一審判決合法，二審唐突改判，似乎莫名其妙。如此改判置所有權(quán)于何地？又置《物權(quán)法》于何地？
再說(shuō)，即使被執(zhí)行人確實(shí)無(wú)其他房產(chǎn)可供居住，法院完全可以判決被執(zhí)行人于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)搬離。如此則合情合理又合法，兼顧雙方利益，社會(huì)效果和法律效果都有了。
三、法院拍賣公告中寫(xiě)明不騰房的原因
如前所述，根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，執(zhí)行法院負(fù)有騰房的義務(wù)。但實(shí)踐中大量的拍賣公告中卻明確寫(xiě)明法院不負(fù)責(zé)騰房。究其原因，大致有以下兩點(diǎn)：
一是騰房工作量較大，不利于執(zhí)行結(jié)案。騰房容易發(fā)生突發(fā)事件，執(zhí)行法院要耗費(fèi)大量的人力、物力，占用大量工作時(shí)間。法院為及時(shí)結(jié)案，可能會(huì)把矛盾往后面延一延，讓當(dāng)事人自力救濟(jì)或另訴解決。
二是可以在某些情況下甩鍋給其他法院。執(zhí)行法院如不負(fù)責(zé)騰退，買受人另訴排除妨害時(shí)，根據(jù)民訴法第33條，屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛的專屬管轄。由于執(zhí)行法院和不動(dòng)產(chǎn)所在地法院有可能不是同一個(gè)法院，如此即可實(shí)現(xiàn)甩鍋的目的。
四、執(zhí)行法院不負(fù)責(zé)騰房弊端重重
正常的房屋買賣交易，出賣人要搬離房屋，司法拍賣雖因有執(zhí)行法院的參與而系公法行為，但其本質(zhì)上仍然是一種買賣，故作為法拍房出賣人的被執(zhí)行人當(dāng)然也要搬離，這沒(méi)有討論的必要。
執(zhí)行法院不負(fù)責(zé)騰房的做法，弊端明顯：一是損害買受人利益；二是逼買受人另訴浪費(fèi)司法資源；三是滋生黑惡勢(shì)力；四是消融執(zhí)行工作的強(qiáng)制性，損害司法公信力；五是導(dǎo)致評(píng)估價(jià)及溢價(jià)率低，影響被執(zhí)行人權(quán)益。
司法拍賣房應(yīng)否騰空？在這個(gè)問(wèn)題上，人民法院是不能退的，越退只會(huì)越難，越軟只會(huì)越難。執(zhí)行人員也是不能推的，你推不到其他黨政機(jī)關(guān)的頭上，推的結(jié)果，只會(huì)推到你的本院同事或其他倒霉的法院頭上。如果大家都推，最終結(jié)果就等于沒(méi)推，只會(huì)程序空轉(zhuǎn)。
騰房像彈簧，你強(qiáng)它就弱，你弱它就強(qiáng)。只要全國(guó)法院一起努力，不斷增強(qiáng)騰房工作的強(qiáng)制性，在全社會(huì)逐漸形成被執(zhí)行人主動(dòng)搬離的良性循環(huán)，這項(xiàng)工作在將來(lái)就會(huì)變得越來(lái)越容易。反之，就會(huì)越來(lái)越難。
五、法拍房應(yīng)堅(jiān)持以騰空拍賣為原則
如前所述，于情于理于法，執(zhí)行法院都應(yīng)將法拍房騰空。至于是拍賣前騰空，還是拍賣后騰空更好，這個(gè)可以視情而定，沒(méi)有必要搞一刀切。
從多地法院的實(shí)踐檢驗(yàn)來(lái)看，堅(jiān)持以騰空拍賣為原則，已經(jīng)取得了較好的效果。這種做法，也為部分高院的司法文件所肯定和確認(rèn)。
例如，江蘇高院2017年4月出臺(tái)的《關(guān)于正確適用<最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定>若干問(wèn)題的通知》第三條規(guī)定：人民法院拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，除法律另有規(guī)定外，一般均應(yīng)清空后再拍賣。
安徽高院今年8月出臺(tái)的《安徽省高級(jí)人民法院執(zhí)行局關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行中房屋騰退若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第3條亦規(guī)定：執(zhí)行法院拍賣房屋時(shí)，原則上應(yīng)當(dāng)先清空后拍賣；確有特殊情況未能清空的，可先行拍賣，但應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中說(shuō)明未予清空的原因，且必須在交付前予以清空。
最后說(shuō)一句，“交吉”一詞并非專業(yè)的法律術(shù)語(yǔ)，其主要出現(xiàn)在粵語(yǔ)地區(qū)的房屋交易中，在法院正式文書(shū)或非粵語(yǔ)地區(qū)法院應(yīng)以謹(jǐn)慎使用為宜。
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