為什么說清場交付是最大的坑呢？
隨著法制環(huán)境日漸完善，很多法拍的問題處理都有規(guī)可循。過戶憑法院裁定繳清稅費就沒有問題；稅費、學(xué)位等提前做好盡職調(diào)查，情況基本都能掌握。但是作為老大難的清場交付問題依舊是個大坑！關(guān)鍵是各種情況都可能出現(xiàn)，導(dǎo)致處理起來時間、精力、費用成本的不確定性很大。
清場交付問題的由來
曾經(jīng)的法拍房法院都不負責(zé)收房，有些公告甚至?xí)鞔_說明法院只提供執(zhí)行裁定等文件，不負責(zé)清場交付，也就是一般所說的不交吉拍賣。
最近幾年，因為涉及糾紛較多，各地法院為了規(guī)范執(zhí)行，也都陸續(xù)出臺了指導(dǎo)意見，沒有特殊情況應(yīng)清場交付。以廣東為例：2019年6月27日，廣東省高級人民法院印發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范司法拍賣不動產(chǎn)移交工作的指導(dǎo)意見（試行）》（本文末附了全文供大家參考），明確了司法拍賣以清場交付為原則。
但是法院在實際操作過程中受限于人力有限等原因，并沒有全面落實清場交付。往往不明確說明，多是“靈活處理”，公告上也更為“曖昧”，很少直接寫明不負責(zé)清場交付，而是表述為只提供拍賣裁定等等。
從2019年下半年以來，可以感覺到廣東高院對上述指導(dǎo)意見的執(zhí)行力度明顯加強，各地法院也配合成立了一些專門負責(zé)法拍的小組，開始執(zhí)行以清場交付為原則。部分公告也會明確載明負責(zé)清場交付。
說到這不由感慨一句，可以看出法制環(huán)境日漸完善不是一句空話，必須要給廣東的法院執(zhí)行系統(tǒng)點贊！作為法律共同體的一員我也感到些許自豪！
法院不負責(zé)清場交付房產(chǎn)的處理
對于法院負責(zé)清場交付的房產(chǎn)，收房基本不存在實質(zhì)性障礙，只是申請程序及時間的把握會有所差別，熟悉操作能更好的對接貸款、辦稅、過戶等手續(xù)，節(jié)省各類成本。
對于法院不負責(zé)清場交付的房產(chǎn)也并非毫無辦法，可以根據(jù)房產(chǎn)占有人的情況分類分析及應(yīng)對。
首先，團結(jié)一切可以團結(jié)的力量，梳理清楚我們可能可以獲得支持的“隊友”很重要。一是法院，雖然法院不會強制執(zhí)行到底，但是法院也希望買受人能盡快收房以便更好結(jié)案，諸如申請法院出面通知占有人搬離，裁定要求水電部門停水電，這些事項都是可以尋求法院去做的；二是物業(yè)，縣官不如現(xiàn)管，物業(yè)作用不可小覷。物業(yè)是在房產(chǎn)所在地人手最為充足，調(diào)用成本最低的力量，也是強行換鎖、清空房屋或者其他事項很好的見證人員。物業(yè)出于收取物業(yè)費的需求，往往也是傾向于買受人一邊；三是當(dāng)?shù)孛窬蚪值廊藛T，面對可能發(fā)生的沖突，往往當(dāng)?shù)孛窬蚪值廊藛T也會出面協(xié)調(diào)，可以借助他們的力量給占有人施加壓力；四是換鎖師傅，也是絕對的關(guān)鍵人物，快準狠的換鎖手法和果斷配合往往能起到一擊取勝的效果。
下面分類而言：
01 被執(zhí)行人及其關(guān)聯(lián)方占有
最常見的有被執(zhí)行人死豬不怕開水燙，主張所謂“個人唯一住房不能執(zhí)行”，占有房產(chǎn)拒不搬出，更有甚者找來七大姑八大姨一起占有房產(chǎn)，強行碰瓷，不“補償”就不走。
應(yīng)對思路：占有人獅子大開口，開始就直接談判往往效果甚微。可以通過法院施壓，要求強制搬離，同時申請停水電，水電停了無法正常居住，基本可以打破占有人繼續(xù)抵抗的念頭。輔以適當(dāng)?shù)恼勁屑记?，基本就可以順利解決。
02 承租人占有
這點要先區(qū)分是串通偽造租約還是正常租約。
1、串通租約：一般表現(xiàn)為長租，10年、20年都不鮮見。雖然很多并不符合嚴格的“買賣不破租賃”條件，但往往買受人尋求相關(guān)部門幫助解決時，各部門都會以有租約為托詞，建議買受人尋求司法途徑解決。更為“高明”且“早有預(yù)謀”的被執(zhí)行人還會在非抵押狀態(tài)下簽訂租賃合同，造成表面上的合法租賃。
應(yīng)對思路：基本同被執(zhí)行人及關(guān)聯(lián)方占有的情形。但是，如承租人滿足非抵押狀態(tài)下簽訂租賃合同、實際占有、真實支付租金等條件，長租合同形式要件滿足，法院等相關(guān)部門一般都會要求買受人另案處理。
2、正常租約應(yīng)對思路：一般好處理，正常租客往往不愿惹糾紛，可根據(jù)情況到期再收房或者適當(dāng)補償清租。
03 其他債權(quán)人占有
這種情況可謂千奇百怪，隨便舉兩個我曾經(jīng)處理過的案件：比如，當(dāng)年幫被執(zhí)行人買房的中介因為中介費沒有付清賴在里面不走，還拿出一堆被執(zhí)行人開出的借款收據(jù)；再比如，裝修到一半的房子沒人居住，看似沒有風(fēng)險，但是拍下來后原來的裝修公司就出來索要裝修費。后續(xù)想賣房的時候，每次有買家上門看房，裝修公司就會冒出來阻撓。總的理由都是原房主欠我的錢，你房子買的便宜，就理所應(yīng)當(dāng)“補償”我。
應(yīng)對思路：其他債權(quán)人占有的情形在現(xiàn)在的法制環(huán)境下也很難負隅頑抗，嚴格來說可以定義為非法侵入住宅，完全可以要求相關(guān)部門處理。需要提醒一下的是，凡事事在人為，要注意與相關(guān)部門的“溝通技巧”?？床欢慕ㄗh謹慎撿漏，只能說明你真不適合。
綜上應(yīng)該可以發(fā)現(xiàn)，之所以說清場交付問題是個大坑，就是因為雖然有可以參照的處理思路，但沒有可以完全照搬的確定程序和方法。如有問題，歡迎交流。
其他省市法拍房清場交付相關(guān)原則
01 江蘇高院
司法拍賣房屋應(yīng)先騰空后拍賣
2019年1月31日，江蘇省高級人民法院印發(fā)《關(guān)于進一步提高網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)范化水平的指導(dǎo)意見》，其中明確：
除保留租賃關(guān)系拍賣或有其他法定事由外，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將拍賣的不動產(chǎn)騰空后交付買受人，嚴禁在拍賣公告中表述“法院不負責(zé)騰空”。
除此之外，江蘇高院早在2017年4月就出臺了《關(guān)于正確適用網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，第三條“關(guān)于清空、交付要求”規(guī)定：
法院拍賣不動產(chǎn)時，除法律另有規(guī)定外，一般均應(yīng)清空后再拍賣；法院對于拍賣成交需要交付買受人的不動產(chǎn)，一般均應(yīng)負責(zé)交付買受人。
02 安徽高院
法拍房必須在交付前予以清空
2018年8月15日，安徽省高級人民法院執(zhí)行局印發(fā)《關(guān)于強制執(zhí)行中房屋騰退若干問題的指導(dǎo)意見》，其中第三條規(guī)定：
執(zhí)行法院拍賣房屋時，原則上應(yīng)當(dāng)先清空后拍賣；確有特殊情況未能清空的，可先行拍賣，但應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中說明未予清空的原因，且必須在交付前予以清空。執(zhí)行法院對于裁定確認拍賣、變賣成交、以物抵債的房屋，應(yīng)負責(zé)交付。
03 福建福安法院
拍賣成交后一個月內(nèi)騰空
2018年6月1日，福建省福安市人民法院發(fā)布《關(guān)于執(zhí)行強制騰房的若干規(guī)定》，第一條“騰房的時間要求”規(guī)定：
凡提交拍賣的房產(chǎn)，一般在提交拍賣前騰空；未騰空的，要求在拍賣成交后一個月內(nèi)騰空，至遲不得超過二個月。執(zhí)行局每月至少組織兩次騰房行動，時間為每月上旬的周五和下旬的周五，必要時可隨時組織強制騰房。
04 北京高院
對拒不履行騰退義務(wù)的被執(zhí)行人，可采強制執(zhí)行措施
2014年11月19日，北京市高、中級法院執(zhí)行局（庭）長座談會召開了第六次會議，并發(fā)布《關(guān)于強制執(zhí)行騰房類案件若干問題的意見》。文件第五部分提到：
“對拒不履行騰退義務(wù)的被執(zhí)行人，可采取責(zé)令支付遲延履行金、罰款、拘留、限制出境、在征信系統(tǒng)記錄、通過媒體公布不履行義務(wù)信息等間接強制執(zhí)行措施。各種間接強制執(zhí)行措施可單獨適用，也可同時適用。間接強制執(zhí)行措施可以單獨適用，也可以與直接強制執(zhí)行措施一并適用。在同一案件的執(zhí)行過程中，間接強制執(zhí)行措施可以多次適用?！?/p>
