很多網(wǎng)友也私下私聊司南，希望能介紹下司法拍賣房相關(guān)的注意事項及交易風險的相關(guān)的問題。對此司南特意將相關(guān)問題做了梳理，接下來司南將從兩大方面分別為大家介紹：1.法拍房資金成本（含稅費、及其它拍賣過程中涉及的費用）;2.法拍房不可控因素（含收房、長期租賃合法認定等內(nèi)容）。希望能幫到準備入手法拍房的網(wǎng)友。
以下內(nèi)容僅供深圳區(qū)域司法拍賣房產(chǎn)參考之用，具體以拍賣房源實際情況為準。
很多人都知道法拍房價格“便宜”低于市場價9折，8折甚至6折，但實際上很少人購買過法拍房。有的網(wǎng)友認為法拍房需一次性付款，資金成本太高，前期壓力大；有的網(wǎng)友認為稅費會遠遠高于正常購房的交易金額；也有網(wǎng)友認為潛在費用太多，這樣算下來實際通過拍賣購買的房產(chǎn)價格可能比正常購房的要高。那么實際情況真的是這樣嗎？接下來司南就為大家一一梳理解答：
01 | 按揭 |
拍賣房能否按揭的問題，司南在上次介紹介紹拍賣流程的時候已經(jīng)為大家介紹過了。目前市面上大部分拍賣房均有銀行提供購房貸款服務，不同房源因為個體情況差異按揭流程會有一定變動，但整體上都差異不大?；旧虾褪忻嫔险６址拷灰椎内H樓、按揭流程一致，具體情況一定要和拍賣房產(chǎn)所公示的具體的按揭銀行的支行客戶經(jīng)理聯(lián)系確認。
02 | 稅費 |
法拍房的繳稅標準和正常的二手房稍微有差異，但整體差異并不大，首先增值稅、契稅的認定和正常二手房交易沒有差別，只有個稅不同。正常的二手房個稅下設(shè)三擋：滿五年唯一住房免征，不滿5年普通住宅1%、非普通住宅1.5%；拍賣房不區(qū)分有無滿五年，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅一律3%征收。以市場價500萬福田某小區(qū)89平滿兩年不滿五年住宅為例，拍賣價為市場的8折即500*0.8=400萬，原始登記價300萬為例，以正常二手房交易和拍賣兩種方式計算稅費給大家做個對比：
以上對比是在特定的情節(jié)設(shè)定下進行，僅供參考，實際繳稅以稅務局設(shè)定金額為準。三價合一之前大部分拍賣房的稅費會比正常交易會高，三價合一后按正常交易價過戶，拍賣房計稅基數(shù)一般會比正常交易的低，特別是拍賣價和正常交易出現(xiàn)在非普通住宅認定金額不一致時，會出現(xiàn)拍賣房稅費金額會低于正常交易稅費金額的情況。
03 | 物業(yè)、水電燃氣費用 |
正常的二手房交易涉及的交易房產(chǎn)所涉及的物業(yè)、水電煤氣費用一般都會由原業(yè)主承擔。拍賣房相對特殊，法院會要求買受人承擔相關(guān)的費用。一般情況下3000-5000塊錢左右可以搞定，不過也不排除特殊情況，司南曾經(jīng)見過一小區(qū)業(yè)主（購房后出現(xiàn)精神異常，家人相繼失聯(lián)）拖欠物業(yè)水電費用20年之久的情況。同時法拍房成因多樣也不排除長期拖欠相關(guān)費用的可能性，建議拍前找相關(guān)人士確認。
04 | 補繳差價 |
這種情況并不多見，但也時有發(fā)生，主要是一些之前政府單位或者大公司的福利房（經(jīng)濟適用房）。原業(yè)主名下房產(chǎn)在當初并不具有完全產(chǎn)權(quán)，處于綠本狀態(tài)，在政策法規(guī)允許的情況下滿足一定年限后補繳相關(guān)的費用可以轉(zhuǎn)紅本正常過戶銷售。如果所拍房產(chǎn)剛好還沒正常辦理綠轉(zhuǎn)紅手續(xù)，那么如果被你競拍后這部分補繳的費用也需要買受人承擔。
05 | 非理性拍賣 |
購買法拍房，無非是看中價格稍微低于市場價，但法拍房采用競價方式進行，價高者得，如果一時沖動，頭腦發(fā)熱，在非理智的情況下隨意加價，可能實際購房成本會比正常購買二手房高。建議在競拍前一定要提前規(guī)劃好競價區(qū)間，不能盲目沖動。
06 | 競拍不買，后果嚴重 |
司法拍賣是具有法律嚴肅性的，不同于商業(yè)拍賣。競拍成功后您的保證金是會轉(zhuǎn)移到法院的支付寶賬戶中，如果競拍到了商品沒有付余款的話，買受人悔拍后保證金不予退還，法院可以裁定重新拍賣。
重新拍賣時，原買受人不得參加競買。重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失，由原買受人承擔。保證金數(shù)額不足的，可以責令原買受人補交，拒不補交的，法院強制執(zhí)行。
接下來將介紹司法拍賣房相關(guān)的注意事項及交易風險的相關(guān)的問題，會從兩大方面分別為大家介紹：1.法拍房資金成本（含稅費、及其它拍賣過程中涉及的費用）；2.法拍房不可控因素（含收房、長期租賃合法認定等內(nèi)容）。希望能幫到準備入手法拍房的網(wǎng)友，以下內(nèi)容僅供深圳區(qū)域司法拍賣房產(chǎn)參考之用，具體以拍賣房源實際情況為準。
有很多關(guān)注拍賣房的網(wǎng)友，擔心支付完購房全部款項后，無法正常拿到房產(chǎn)。類似原業(yè)主“賴”者不走、長期租賃合同存在、租客不肯搬離等問題，接下來司南就從這些難點問題著手，為大家一一解讀，并提供相關(guān)的糾紛解決方案。
一
原業(yè)主不肯搬離
司法拍賣房屋基本是由于債務人無法履行到期債務，而被債權(quán)人起訴，查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強制執(zhí)行拍賣。大部分是由于投資失敗，資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起，如果房主是循規(guī)蹈矩做生意投資失敗，人品可靠還好，一手交錢一手交貨大家萬事大吉。但是也有少量債務人一時間難以接受房子失去的巨大落差，想法設(shè)法賴著不走，方法更是千奇百怪讓人啼笑皆非：一哭二鬧三上吊，就是拖著不肯交房。遇到這種情況首先我們可以和購房時的法院溝通，請求法院強制執(zhí)行（目前現(xiàn)有的法律沒有明確規(guī)定司法拍賣房法院必須負責清場，部分拍賣房法院因警力資源受限，清場時間長或者不予清場，后續(xù)法拍房強制清場有可能會成為硬性規(guī)定，目前《強制執(zhí)行法》已經(jīng)完稿，正在通過相關(guān)立法部門修改審定中）。如果法院不予強制執(zhí)行，也可以通過尋找專業(yè)的律師或者相關(guān)人士尋求幫助。
二
法拍房租約問題
法拍房租賃的相關(guān)信息，在競拍前法院均有披露，如果在競拍前能確定房子租約情況可以提前籌備評估風險。
01 | 房子正常租賃 |
如果是合理的租賃，且年限時間合理，租賃期限不長，這樣可以先和租客協(xié)商，如果租客答應搬離，給與一定的搬家補貼費用，如果租客不愿意搬離按照原先簽訂的租賃合同在不改變原先約定的前提下重新簽訂租賃合同，順便去租賃所備個案，以免日后發(fā)生不必要的其它糾紛。
02 | 房子為長期租賃的需確定其合同法律效力認定 |
如果原業(yè)主惡意為之，伙同他人或者遠房親戚朋友捏造出租賃時間長：10年、20年租約，租金明顯低于市場價或者聲明已經(jīng)一次性付款給原業(yè)主。從以往的案例來看，這種租賃合同大部分是可以通過法律途徑認定無效的，但也不排除個別特殊案例。如果遇到這種情況建議，第一時間尋求相關(guān)專業(yè)人士或者法律人士的幫助，提前確定租約是否真實有效，提供可行性評估方案后再確定是否競拍，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。
當然也有這種情況：競拍前沒有租約，收房時突然有租客搬入，這種情況是無法預測的，但是也不要驚慌，這種情況合法化的概率極低。
結(jié)語：
價格才是王道，法拍房最吸引人的地方就是其遠低于市場價的購房成本，單從按揭和稅費方面來看，法拍房和正常的交易差別不大，潛在的費用可能導致法拍房金額高于市場正常交易的價格，在價格沒有絕對優(yōu)勢的前提下，法拍房建議盡量不要涉及。如果已經(jīng)涉及或者正準備入手法拍房的網(wǎng)友，建議在選購法拍房之前一定要多方面多渠道全方位對拍賣物進行了解，如果自身不是很專業(yè)也可以尋求相關(guān)方的專業(yè)人士尋求幫助。
隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展和社會的進步，法拍房領(lǐng)域相關(guān)法律法規(guī)，購買流程也在逐步的完善中。比如法拍房從線下轉(zhuǎn)移到線上，從必須全款購買到現(xiàn)在可以正常得按揭貸款等（后續(xù)公積金貸款也可能介入），再包括后續(xù)《強制執(zhí)行法》的制定實施，都將助力司法拍賣房步入正規(guī)。
