2020年，很多人說(shuō)，這是最困難的一年。
有人戲謔說(shuō)，這是未來(lái)十年最好的一年。
現(xiàn)在回頭看，無(wú)論和剛過(guò)去的2021年還是正經(jīng)歷的2022年比，2020年似乎的確更好一點(diǎn)……
如今還不起債的人越來(lái)越多了，一個(gè)明顯跡象是，法拍房數(shù)量激增。
下面是阿里法拍房近幾年的掛牌數(shù)量：
2019年，50萬(wàn)套；
2020年，133萬(wàn)套；
2021年，168萬(wàn)套；
2022年2月，175萬(wàn)套。
法拍房，顧名思義，就是“法院拍賣(mài)的房產(chǎn)”。
當(dāng)業(yè)主還不起房貸時(shí)，債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下的房子進(jìn)行拍賣(mài)，這就是法拍房的由來(lái)。
法拍房?jī)r(jià)格一般都是市場(chǎng)價(jià)的七八折，動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房子，一把就可以省幾十上百萬(wàn)，說(shuō)不心動(dòng)是騙人的。
那法拍房到底能不能買(mǎi)呢？
法拍房的優(yōu)勢(shì)
買(mǎi)法拍房，都是沖著便宜去的，不然直接買(mǎi)二手房就好，誰(shuí)還費(fèi)那個(gè)勁？
市價(jià)200萬(wàn)的房子，法拍房起拍價(jià)可能在140萬(wàn)，當(dāng)然，這個(gè)不是成交價(jià)。
曾經(jīng)看到過(guò)一個(gè)案例，一套市價(jià)160萬(wàn)的房子，起拍價(jià)110萬(wàn)，幾輪競(jìng)拍下來(lái)，最后成交價(jià)高達(dá)190萬(wàn)，比二手房還高出許多。
為什么會(huì)這樣呢？
因?yàn)楦?jìng)拍的時(shí)候，人就像在比賽一樣，很容易被勝過(guò)別人的欲望控制，變得不理智。
所以如果參與法拍房，一定要提前設(shè)定好心里價(jià)位，切不可盲目加價(jià)。
拍賣(mài)不是兒戲，如果拍下了再反悔的話(huà)，法院會(huì)沒(méi)收保證金。
說(shuō)到價(jià)格，有一點(diǎn)要特別注意，那就是法拍房到底是一拍、二拍還是變賣(mài)。
房子第一次拿出來(lái)拍賣(mài)，即為一拍。
一拍的起拍價(jià)是由法院參照評(píng)估價(jià)確定，未作評(píng)估則參照市場(chǎng)價(jià)確定，起拍價(jià)不低于評(píng)估價(jià)的百分之七十。
如果一拍流拍（無(wú)人參與競(jìng)拍），法院會(huì)在30日內(nèi)安排二拍。
二拍的起拍價(jià)比一拍的起拍價(jià)進(jìn)一步降低，降價(jià)幅度不超過(guò)一拍起拍價(jià)的百分之二十，兩輪打折下來(lái)，差不多是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打五六折的樣子。
如果兩次都流拍了，法院就會(huì)對(duì)房子進(jìn)行變賣(mài)。
除了價(jià)格便宜，法拍房還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是不限購(gòu)。
大部分地區(qū)，法拍房都是不限購(gòu)的，對(duì)于沒(méi)有購(gòu)房資格的朋友，這無(wú)疑是一個(gè)曲線(xiàn)救國(guó)的機(jī)會(huì)。
不過(guò)現(xiàn)在像北京、上海等限購(gòu)嚴(yán)格的城市，法拍房也開(kāi)始要購(gòu)房資格。
如果你所在城市，購(gòu)買(mǎi)法拍房需要房票的，一定要注意你是否有購(gòu)房資格。
法拍過(guò)程中是不會(huì)審核購(gòu)房資格的，直到最后過(guò)戶(hù)才會(huì)去審核，如果你拍下了房子，最后沒(méi)有購(gòu)房資格，法院還是會(huì)沒(méi)收保證金。
法拍房的價(jià)格是便宜，不過(guò)這個(gè)便宜可不好撿，買(mǎi)法拍房非常容易踩坑，而且坑的種類(lèi)還五花八門(mén)。
法拍房的坑
下面是幾個(gè)常見(jiàn)的坑：
1、產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶(hù)
劉先生在京東司法拍賣(mài)網(wǎng)站繳納了17萬(wàn)元的保證金，以190萬(wàn)元的價(jià)格拍下佛山順德的一個(gè)房產(chǎn)標(biāo)的，結(jié)果房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法辦理貸款手續(xù)。
法院告訴他，需要進(jìn)行二次過(guò)戶(hù)，也就是先要為原屋主辦理一次產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，再辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)到自己手上的手續(xù)。兩次過(guò)戶(hù)的契稅、營(yíng)業(yè)稅等費(fèi)用均由自己負(fù)責(zé)，一下要多花十多萬(wàn)元，還得花費(fèi)大量的時(shí)間精力。
同樣陷入迷茫的，還有廣州的王先生，他買(mǎi)下一套帶學(xué)區(qū)的法拍房，等到準(zhǔn)備給孩子報(bào)名時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房子已被掛了戶(hù)口，無(wú)奈之下，他們只得將孩子送回老家讀書(shū)。
西安的金先生，在競(jìng)拍下心儀的法拍房后，發(fā)現(xiàn)房子的產(chǎn)權(quán)是倆兄弟共有，有個(gè)是服刑人員。
未涉案的兄弟提出異議，認(rèn)為房子不能按整體產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)，始終拒不過(guò)戶(hù)，金先生一籌莫展，問(wèn)題一直未得到解決。
還有些房子，在被拍賣(mài)之前，已進(jìn)行過(guò)多次抵押，其中交易、變更、質(zhì)押與消質(zhì)等流程的復(fù)雜程度，可想而知。
類(lèi)似的問(wèn)題，在買(mǎi)法拍房的時(shí)候?qū)映霾桓F，不少人買(mǎi)了之后才追悔莫及。
所以法拍房看起來(lái)香，但坑可能更多，下手前，務(wù)必搞清房子是否有產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)歸屬誰(shuí)，有沒(méi)有各種可能存在的糾紛，否則，就等著吃啞巴虧吧。
2、交易稅費(fèi)高
一位鄭州的楊女士，花230萬(wàn)買(mǎi)得一套法拍房，辦理過(guò)戶(hù)時(shí)卻被告知，要交46萬(wàn)的天價(jià)個(gè)稅。
原來(lái)，該房產(chǎn)上次交易是直系親屬過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)總價(jià)只有500元，個(gè)稅繳納比例是兩次總價(jià)價(jià)差的20%，結(jié)果加上個(gè)稅，價(jià)格并不比買(mǎi)二手房便宜了。
在買(mǎi)法拍房的時(shí)候，最好搞清楚之前的交易歷史，選擇稅費(fèi)各付的法拍房。
在上海等強(qiáng)勢(shì)城市的二手房交易中，下家承擔(dān)購(gòu)房的所有稅費(fèi)，稅費(fèi)部分一般相當(dāng)于房屋總價(jià)的1.5%-10%左右，這部分稅費(fèi)是沒(méi)法貸款，相當(dāng)于變相提高了首付金額。
而買(mǎi)法拍房時(shí)，你可以選擇稅費(fèi)各付的房子購(gòu)買(mǎi)，光稅費(fèi)這部分就可以節(jié)省幾十萬(wàn)。
參與拍賣(mài)時(shí)，記得仔細(xì)查看相應(yīng)公告，確認(rèn)自己需要承擔(dān)的稅費(fèi)。
另外即使是上下家各付稅費(fèi)，下家也需要用自有資金去墊付上家稅費(fèi)，然后在規(guī)定工作日去法院申報(bào)退款。
拍之前，一定要仔細(xì)核算上家的稅費(fèi)，避免巨額稅費(fèi)自己沒(méi)法墊付的困境。
3、長(zhǎng)期惡意租約
綿陽(yáng)的朱先生拍下了一套精裝法拍房。不想原房主對(duì)外欠下了高利貸，因此與債權(quán)人簽訂了長(zhǎng)達(dá)20年的長(zhǎng)期租約合同，用以抵扣債務(wù)。
法律規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)不破租約，結(jié)果房子還沒(méi)到手，先吃了個(gè)啞巴虧。
更坑的是，債權(quán)人又將房子轉(zhuǎn)租給了他人，里面還有一位年逾古稀的老人，想要騰空房子，難度可想而知。
買(mǎi)法拍房的時(shí)候，記得看“競(jìng)買(mǎi)公告”，著重看法院是否負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付。
只要法院寫(xiě)明“負(fù)責(zé)清場(chǎng)”的法拍房，就不用擔(dān)心這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
如果法院公告沒(méi)有寫(xiě)負(fù)責(zé)清場(chǎng)或?qū)懙氖敲庳?zé)聲明，直接打電話(huà)向法官咨詢(xún)，記得做好記錄。
一般法院都會(huì)很負(fù)責(zé)地告訴你到底能不能清場(chǎng)，然后你再做選擇。
4、有欠費(fèi)
有些法拍房，物業(yè)費(fèi)，水電煤欠了一大堆，這個(gè)需要提前了解一下。
比如想知道有沒(méi)有拖欠物業(yè)費(fèi)，直接打電話(huà)給小區(qū)物業(yè)就行，他們會(huì)很積極地告訴你相關(guān)情況。畢竟，如果欠繳物業(yè)費(fèi)，人家也急著想快點(diǎn)收回。
5、問(wèn)題房
溫州的徐女士，很高興自己買(mǎi)到了一套心儀的法拍房，結(jié)果在準(zhǔn)備搬家時(shí)，突然得知，這套房子曾發(fā)生過(guò)惡性殺人案件，是名副其實(shí)的“兇宅”，徐女士為此和家人爭(zhēng)吵不斷，左右為難。
趙先生買(mǎi)了一套問(wèn)題纏身的法拍房，在經(jīng)過(guò)一系列訴訟、調(diào)解后，身心俱疲的趙先生終于得以入住，可是打開(kāi)門(mén)的一瞬間，他傻眼了。
實(shí)木地板，被全部撬走；家具、電器，全被搬走了；就連水管和房門(mén)，都被拆走了……
不像是進(jìn)了一個(gè)家，而是到了一個(gè)災(zāi)難現(xiàn)場(chǎng)。
如果要全部修復(fù)，裝修公司給的最低報(bào)價(jià)是40萬(wàn)，一通折騰下來(lái)，買(mǎi)個(gè)法拍房，一分錢(qián)沒(méi)便宜，還搭上了好多時(shí)間精力。
所以參與法拍房之前，務(wù)必先了解一下房子的基本情況，房主是什么人，為什么拍賣(mài)，房屋情況如何等。
6、按揭貸款問(wèn)題
注意，買(mǎi)法拍房是不能用公積金貸款的，在拍下房產(chǎn)后，十個(gè)自然日要將尾款打入法院指定賬戶(hù)，否則違約，視為毀拍，法院不僅不退保證金，還可以視情況處以罰款。
所以對(duì)法拍房心動(dòng)的人，最好有全款實(shí)力。
即使想要貸款，萬(wàn)一遇上貸款沒(méi)能按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)下放，也可以用自有資金墊上去，免得偷雞不成蝕把米。
畢竟法院可不管你的錢(qián)是自有還是貸款的，它們只要拿到拍賣(mài)款就行，拿不到就算你違約。
總之，法拍房尾款繳納時(shí)間特別緊，如果貸款沒(méi)能在規(guī)定時(shí)間下來(lái)，就要做好保證金被沒(méi)收的思想準(zhǔn)備！
再說(shuō)一遍：無(wú)力全款，不能貸款或不符合放款時(shí)間的，一律不要報(bào)名競(jìng)拍！
7、黑中介
隨著越來(lái)越多普通人看上法拍房可以“低價(jià)撿漏”的套利機(jī)會(huì)，不少城市都催生出了專(zhuān)門(mén)做法拍房服務(wù)的中介，但因?yàn)榉ㄅ姆渴袌?chǎng)規(guī)模小，專(zhuān)業(yè)要求高，也給一些“黑中介”提供了生存的土壤。
有些黑中介打著司法拍賣(mài)服務(wù)的幌子，向購(gòu)房者收取幾十萬(wàn)元保證金，再通過(guò)聲稱(chēng)“競(jìng)拍失敗，定金不退”的方式，或者為客戶(hù)辦理虛假產(chǎn)權(quán)證，將錢(qián)款直接占有，導(dǎo)致購(gòu)房者“房財(cái)兩空”。
上面說(shuō)的只是法拍房常見(jiàn)的一些坑，所以下手之前，務(wù)必做好盡調(diào)，把可能碰到的坑，一個(gè)一個(gè)排除。
如果自己判斷不了，記得找個(gè)靠譜的房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士幫你把把脈。
如果只看到“打折買(mǎi)房”的誘惑，自己又什么都不懂，千萬(wàn)不要傻傻入手當(dāng)接盤(pán)俠。
事實(shí)上，參與者越多的市場(chǎng)，由于信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的撿漏套利機(jī)會(huì)就越少，那么多專(zhuān)業(yè)做法拍房生意的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)都不下手，為啥要特意留給你一個(gè)業(yè)余新手玩家撿漏？
這時(shí)，你就要想一想，是不是這個(gè)你眼中的“金蛋”，只不過(guò)涂了一層金箔，里面全爛了，只是你沒(méi)看出來(lái)罷了~
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