鄭州一位楊姓女士，于2017年7月花費(fèi)230萬(wàn)元在鄭州購(gòu)買(mǎi)了一套法院拍賣(mài)房。楊女士原本以為“賺到了”，但在辦理過(guò)戶(hù)的時(shí)卻被告知需要繳46萬(wàn)元的個(gè)稅。去年11月16日，《大河報(bào)》以《喜：230萬(wàn)拍房！驚：46萬(wàn)個(gè)稅？》為題報(bào)道了此事。
造成天價(jià)個(gè)稅的原因，是該房屋上一次交易系“直系親屬交易”。
這本是項(xiàng)便民減負(fù)政策，不然的話，父母將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女，光是契稅、營(yíng)業(yè)稅、公證費(fèi)就是很大一筆錢(qián)，但該政策也有一個(gè)限制條件，此類(lèi)房屋5年之內(nèi)再交易需繳納房屋總價(jià)差額的20%稅費(fèi)。而楊女士所拍到的房屋，前一次交易”直系親屬過(guò)戶(hù)”時(shí)房屋的報(bào)價(jià)是500元，所以?xún)纱蔚姆績(jī)r(jià)差價(jià)基本上就是拍賣(mài)價(jià)的全額了。
面對(duì)46萬(wàn)元的“天價(jià)”個(gè)稅，楊女士覺(jué)得不甘心，于是向金水區(qū)法院提出異議，請(qǐng)求撤銷(xiāo)該房屋的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)，其理由主要有兩條：
該房屋具有瑕疵，但法院網(wǎng)在公示拍賣(mài)時(shí)卻未對(duì)此信息進(jìn)行披露，自己作為普通公民又無(wú)權(quán)向房地產(chǎn)部門(mén)查詢(xún)房屋以往交易信息，導(dǎo)致產(chǎn)生重大誤解，這個(gè)過(guò)錯(cuò)不應(yīng)由自己承擔(dān)。
個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，因此交稅義務(wù)應(yīng)由原房主承擔(dān)。當(dāng)事法院疏于調(diào)查，在拍賣(mài)公告中將繳納全部稅費(fèi)義務(wù)強(qiáng)加給買(mǎi)受人，顯失公允，有違公正原則。
今年1月，鄭州金水區(qū)法院針對(duì)楊女士提出的異議做出了裁定，法院認(rèn)為：
1.楊女士認(rèn)為以法院未就前次房產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行公示的異議理由不能成立。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》第十三、十四條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)公示拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、占有使用、附屬義務(wù)等現(xiàn)狀的文字說(shuō)明、視頻或者照片等，對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的已知瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)進(jìn)行特別提示。
但本案中，對(duì)于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的前次交易價(jià)格不屬于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)、變賣(mài)過(guò)程中必須調(diào)查和公示的事項(xiàng)；同時(shí)，法院表示在本次變賣(mài)公告中已明確告知，競(jìng)買(mǎi)人決定參與競(jìng)買(mǎi)的，視為對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)完全了解，并接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。楊女士繳納保障金參與競(jìng)拍，應(yīng)視為其已完全了解拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)并接受其瑕疵。
2.法院拍賣(mài)公告中稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等由買(mǎi)受人承擔(dān)的內(nèi)容，并不違反法律禁止性規(guī)定。
納稅義務(wù)人是法定的，稅費(fèi)實(shí)際承擔(dān)人是可以約定的。該院在網(wǎng)絡(luò)司法變賣(mài)公告中已明確指出：“標(biāo)的物過(guò)戶(hù)登記手續(xù)由買(mǎi)受人自行辦理，所涉及的一切稅費(fèi)、維修基金及其可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等類(lèi)型的房屋在辦理過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)生稅、費(fèi)、差價(jià)等費(fèi)用均由買(mǎi)受人承擔(dān)”，這樣的表述，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，而且有利于在司法拍賣(mài)中保證被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)盡快變現(xiàn)。
據(jù)此，法院認(rèn)為，競(jìng)買(mǎi)人參與拍賣(mài)，應(yīng)當(dāng)視為接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)一切已知和未知瑕疵，其亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因稅費(fèi)負(fù)擔(dān)而帶來(lái)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。楊女士主張撤銷(xiāo)該房產(chǎn)變賣(mài)程序的理由不符合法定撤銷(xiāo)情形，對(duì)其異議請(qǐng)求不予支持。楊女士接到裁定書(shū)后，權(quán)衡再三，最終放棄了向鄭州中院申請(qǐng)復(fù)議的權(quán)利。
在這起案件，不能說(shuō)楊女士的訴求是無(wú)理取鬧，法院的裁決也引經(jīng)據(jù)典，但裁定結(jié)果出來(lái)后，此案還是引發(fā)了網(wǎng)絡(luò)的熱議。在眾多網(wǎng)友的評(píng)論中，有替楊女士打抱不平認(rèn)為法院裁定不公平的；也有認(rèn)為楊女士為“貪便宜”卻吃虧的；還有人感慨房屋司法拍賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)隱患多多，不具備足夠的專(zhuān)業(yè)知識(shí)還真不能輕易嘗試。
其實(shí)，對(duì)于這起案件，如果楊女士和金水區(qū)法院處理得更技巧一些，應(yīng)該還會(huì)有更好的解決方案。
在本案中，楊女士技巧缺失之處在于，她一方面指責(zé)“法院信息公示有瑕疵，遺漏重要信息“，另一方面又提出“出讓人是個(gè)稅納稅義務(wù)人，應(yīng)自行履行納稅義務(wù)。”
但如果糾結(jié)于第一個(gè)問(wèn)題，很容易掉進(jìn)一個(gè)死循環(huán)，楊女士固然可以抱怨法院當(dāng)時(shí)在司法拍賣(mài)時(shí)未能披露這一信息，但法院也可以指出楊女士在拍賣(mài)前能夠更加謹(jǐn)慎地去了解一下相關(guān)信息。
所以，其實(shí)楊女士并不需要過(guò)于糾結(jié)這一問(wèn)題，而是抓住本案真正的焦點(diǎn)，就是誰(shuí)是“天價(jià)個(gè)稅的承擔(dān)者”這個(gè)問(wèn)題。
事實(shí)上，對(duì)于“稅費(fèi)”的擴(kuò)大解釋?zhuān)∏∈墙鹚畢^(qū)法院技巧不足的地方。為什么這么說(shuō)，因?yàn)殡m然該法院的拍賣(mài)公告中確實(shí)有“標(biāo)的物過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)生稅、費(fèi)、差價(jià)等費(fèi)用均由買(mǎi)受人承擔(dān)“這樣的表述，但對(duì)于其中的兩點(diǎn)是有爭(zhēng)議的：
一般而言，所謂“房屋交易過(guò)戶(hù)中的一切稅費(fèi)“，應(yīng)以房屋交易本身所涉及的“稅費(fèi)”為限，也就是和房屋交易直接有關(guān)的契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等，對(duì)于出讓人代為承擔(dān)“個(gè)人所得稅”，法律雖不禁止，但除非明確約定由買(mǎi)受人承擔(dān)，否則不應(yīng)隨意擴(kuò)大解釋。
即使買(mǎi)賣(mài)雙方明確約定由買(mǎi)受人代為承擔(dān)“個(gè)人所得稅”，也應(yīng)以合理的金額為限。所謂合理的金額，即前一次交易以市場(chǎng)價(jià)成交的，自然以市場(chǎng)價(jià)為準(zhǔn)；如并非以市場(chǎng)價(jià)成交的，則應(yīng)以該房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)計(jì)算。
所以，筆者認(rèn)為，在本案中，如果相關(guān)法律文書(shū)中沒(méi)有明確約定楊女士應(yīng)代為承擔(dān)出讓方“個(gè)人所得稅”的，則此筆“天價(jià)個(gè)稅”應(yīng)從230萬(wàn)的購(gòu)房款中扣除；如果法律文書(shū)中明確約定楊女士應(yīng)代為承擔(dān)出讓方“個(gè)人所得稅”的，且沒(méi)有足夠證據(jù)表明楊女士已經(jīng)事先知曉前一次交易的性質(zhì)，楊女士所承擔(dān)的稅費(fèi)，應(yīng)以“合理稅費(fèi)”為限，比如前一次交易的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為150萬(wàn)元，那么，楊女士所承擔(dān)的“合理稅費(fèi)“應(yīng)為（230萬(wàn)-150萬(wàn)）20%=16萬(wàn)。
當(dāng)然，作為法院拍賣(mài)案，大多數(shù)伴隨相關(guān)方嚴(yán)重資不抵債的情形，所以相關(guān)法院為提升案件的執(zhí)行率，或減少執(zhí)行難度，都希望拍賣(mài)的凈收入越高越好。但是，這只是個(gè)別法官、個(gè)別法院的“小目標(biāo)”，這個(gè)“小目標(biāo)”，一定要置于“讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中感受到公平正義”這個(gè)大目標(biāo)之下，才更更好地發(fā)揮司法機(jī)關(guān)定紛止?fàn)幍淖饔谩?/strong>
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