（記者孫煊哲）去年7月份，楊女士花費230萬元在鄭州購買了一套法院拍賣房，辦理過戶的時候被告知需要繳46萬元的個稅。楊女士認(rèn)為法院沒有公示該房屋上一次交易是“直系親屬交易”，而自己又無法調(diào)查得知，才導(dǎo)致自己產(chǎn)生重大誤解，為此她向法院提出書面異議，申請撤銷該房屋的網(wǎng)拍。去年11月份，大河報對此事進(jìn)行了連續(xù)報道。
近日，楊女士主動聯(lián)系大河報記者，覺得這事“還是虧得很”。因為鄭州市金水區(qū)法院已經(jīng)于今年1月份向她下達(dá)執(zhí)行裁定書，駁回了楊女士的異議請求。
回顧：買司法拍賣房遇46萬高額稅，買房人向法院提出異議
去年11月16日，《大河報》AI·03版以《喜：230萬拍房！驚：46萬個稅？》為題對楊女士的購房經(jīng)歷進(jìn)行了報道。
針對直系親屬房產(chǎn)過戶，早在2014年鄭州就曾出臺政策：直系親屬過戶房產(chǎn)不必按照稅務(wù)系統(tǒng)的報價交稅，可以自行報價。5年之內(nèi)再交易，需繳納房屋總價差額的20%稅費。
去年11月，鄭州市民楊女士花費230萬元終于拍下一套房子，算下來“省”了幾十萬元。原以為自己賺到了，沒想到過戶的時候被告知須繳納46萬元的個稅，因為該房屋上一次交易是“直系親屬過戶”，過戶房屋總價是500元，需要繳納兩次的房價差價20%。
楊女士一下子傻了眼，“拍賣前，法院沒有公示該房子上一次是‘直系親屬過戶’啊！”
楊女士認(rèn)為，由于法院網(wǎng)上拍賣時沒有公示該房屋這一瑕疵，而自己又無權(quán)向房地產(chǎn)部門查詢房屋上一手交易，才導(dǎo)致自己產(chǎn)生重大誤解，多交了幾十萬元的稅費，這個過錯不應(yīng)由自己承擔(dān)。
因此，楊女士認(rèn)為，當(dāng)事法院疏于調(diào)查，在拍賣公告中將繳納全部稅費義務(wù)強加給買受人，顯失公允，有違公正原則，向金水區(qū)法院提出異議，請求撤銷該房屋的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。
裁定：繳保障金參與競拍，應(yīng)視為已完全了解拍賣財產(chǎn)并接受其瑕疵
針對楊女士提出的異議，鄭州金水區(qū)法院做出了裁定——楊女士以法院未就拍賣房產(chǎn)的前次成交價格進(jìn)行調(diào)查且進(jìn)行公示為由，請求撤銷本次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。
法院認(rèn)為，對于未就房產(chǎn)前次交易價格進(jìn)行公示是否導(dǎo)致拍賣無效的問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十三、十四條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)公示拍賣財產(chǎn)權(quán)屬、占有使用、附屬義務(wù)等現(xiàn)狀的文字說明、視頻或者照片等，對拍賣財產(chǎn)的已知瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)進(jìn)行特別提示。本案中，對于拍賣財產(chǎn)的前次交易價格不屬于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣過程中必須調(diào)查和公示的事項。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十四條第五項的規(guī)定，本院在本次變賣公告中已明確告知，競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。
楊女士繳納保障金參與競拍，應(yīng)視為其已完全了解拍賣財產(chǎn)并接受其瑕疵，故其在拍賣成交后以法院未就前次房產(chǎn)交易價格進(jìn)行公示為由請求撤銷人民法院司法拍賣的異議理由不能成立。
楊女士在異議申請中提出，個人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，因此交稅義務(wù)應(yīng)由原房主承擔(dān)。法院認(rèn)為，本院網(wǎng)絡(luò)司法變賣公告中的第七條：“標(biāo)的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅費、維修基金及其可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費，經(jīng)濟適用房、房改房等類型的房屋在辦理過戶時產(chǎn)生稅、費、差價等費用均由買受人承擔(dān)”的問題，對此，需要區(qū)分納稅義務(wù)人與稅費實際承擔(dān)人的區(qū)別。
納稅義務(wù)人是指法律規(guī)定的具有納稅義務(wù)的個人或單位；稅費實際承擔(dān)人是指在交易過程中實際支出稅費的人。在實際交易過程中，出售人可以與對方約定由對方實際承擔(dān)稅費，這樣的約定并不違反相關(guān)法律法規(guī)中關(guān)于稅收收取的規(guī)定。因此，納稅義務(wù)人是法定的，稅費實際承擔(dān)人是可以約定的。
司法拍賣中，為保證被執(zhí)行的財產(chǎn)盡快變現(xiàn)，對于稅費、物業(yè)費、水電費等由買受人承擔(dān)并不違反法律禁止性規(guī)定。競買人參與拍賣，應(yīng)當(dāng)視為接受拍賣財產(chǎn)一切已知和未知瑕疵，其亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因稅費負(fù)擔(dān)而帶來的各項風(fēng)險。
法院認(rèn)為，楊女士主張撤銷該房產(chǎn)變賣程序的理由不符合法定撤銷情形，其異議請求本院不予支持。
楊女士接到裁定書后，思來想去，放棄了向鄭州中院申請復(fù)議的權(quán)利。
記者手記：拍賣隱患不是個案
法拍房的價格一般低于市場價的20%~30%，且在鄭州不受限購政策的影響，吸引了一些沒有購房資格的人。由于房產(chǎn)交易涉及的稅費有很多，相關(guān)的政策也有很多，而拍賣公告中往往會有“標(biāo)的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅費由買受人承擔(dān)”的字樣，購房者沒有資格查詢不屬于自己名下的房產(chǎn)信息，這就會導(dǎo)致買賣雙方的信息不對稱，給拍賣帶來一些隱患。楊女士的購房經(jīng)歷不是個案，今后會有更多類似案例出現(xiàn)。
