老周侃房 讓房事無(wú)難事
let it be easy
文 | 老周
應(yīng)網(wǎng)友要求，今天說(shuō)說(shuō)“法拍房”。在此先感謝@JHC（化名）提供個(gè)人親歷的素材。
什么是“法拍房”？
“法院拍賣房產(chǎn)”的簡(jiǎn)稱。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院聲請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。
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“便宜”是最大賣點(diǎn)
“撿便宜”，是“法拍房”對(duì)于購(gòu)房者的最大誘惑！
按拍賣程序來(lái)說(shuō)，“法拍房”都是先由法院委托專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，出具房屋的評(píng)估價(jià)，一般（也不一定）低于市場(chǎng)行情價(jià)；而同時(shí)，法院為了吸引更多競(jìng)價(jià)人參與，通常會(huì)設(shè)置一個(gè)比評(píng)估價(jià)更低的起拍價(jià)；
就長(zhǎng)沙而言，起拍價(jià)一般為評(píng)估價(jià)的85折！
房產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）按規(guī)定可以拍賣三次，而只要“流拍”一次，價(jià)格就會(huì)降到原來(lái)的八折，所以到了“三拍”，經(jīng)過(guò)幾次折扣，價(jià)格已經(jīng)十分優(yōu)惠（誘惑）了。
而如果三次均“流拍”，法院則會(huì)以更低的折扣進(jìn)行“變賣”，屆時(shí)價(jià)格會(huì)更低。
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“不限購(gòu)”成宣傳利器
目前全國(guó)鋪開的限購(gòu)政策，讓很多人一夜之間失去了“房票”，同時(shí)也衍生了許多與“房票”相關(guān)的灰色利益行業(yè)，費(fèi)用幾千至上萬(wàn)不等；加上新政細(xì)則迭出，不斷查漏補(bǔ)缺，所以，破解限購(gòu)的方法也越來(lái)越少，越來(lái)越難；
而“法拍房”，則是為數(shù)不多的合法避開限購(gòu)的渠道之一。目前除北京外，其余各大城市均未對(duì)“法拍房”實(shí)施限購(gòu)。也就是說(shuō)，購(gòu)買法拍房，可以游離余政府的政策之外，不限購(gòu)。
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“真便宜”還是“假便宜”？
看似很便宜，動(dòng)輒只有市場(chǎng)價(jià)6折的“法拍房”，究竟是不是真的便宜呢？以網(wǎng)友@JCX（化名）的親歷來(lái)看，真心不便宜！
據(jù)網(wǎng)友@JCX透露，他拍得的房屋位于福建永安市某小區(qū)，建筑面積約為89㎡，開發(fā)商是建發(fā)地產(chǎn)，成交總價(jià)為56萬(wàn)；
在辦理過(guò)戶中，轉(zhuǎn)移方（原業(yè)主）的稅費(fèi)共計(jì)為35348元，承受方（購(gòu)房者）的稅費(fèi)為14521元，而按規(guī)定，兩項(xiàng)費(fèi)用均由購(gòu)房者承擔(dān)，合計(jì)占總房?jī)r(jià)的8.87%。
除此之外，由于原業(yè)主未繳納維修資金，這筆費(fèi)用同樣也由購(gòu)房者@JCX承擔(dān)，合計(jì)稅費(fèi)加起來(lái)，超過(guò)了總房?jī)r(jià)的10%，比起同小區(qū)的普通二手房，已經(jīng)沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)了！
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“法拍房”的7大“深坑”
第一坑：多頭債權(quán)，多次抵押，多方查封。
很多“法拍房”的業(yè)主（被執(zhí)行人），往往有多頭負(fù)債，甚至資不抵債，否則也不會(huì)淪落到房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣的地步。
比如他在長(zhǎng)沙有負(fù)債，房屋就被長(zhǎng)沙的法院查封，他同時(shí)又在株洲有負(fù)債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個(gè)人與個(gè)人的債務(wù)關(guān)系，是最難厘清的。
問(wèn)題來(lái)了：法院之間，還有個(gè)叫“優(yōu)先處置權(quán)”的東東；也就是哪家法院先起訴，哪家就有優(yōu)先處置權(quán)；拍賣的錢，先換掉第一家起訴的法院的債務(wù)，剩余的換另一家法院的債務(wù)；
問(wèn)題是民間債務(wù)和高利貸，他們是不按套路出牌的。你所有手續(xù)辦好搬進(jìn)去后，就不斷冒出來(lái)債權(quán)人，說(shuō)房子早抵押給他了，三天兩頭跑到房子來(lái)鬧事，潑油漆，寫大字；
雖然理論上法律上，房屋的所有權(quán)歸你了，面對(duì)這種騷擾，你也可以報(bào)警處理，但這種提醒吊膽的居住體驗(yàn)，恐怕普通人沒(méi)幾個(gè)能接受的。
第二坑：辦證過(guò)戶之路，阻礙重重。
據(jù)網(wǎng)友@JCX的描述，在成交后的過(guò)戶歷程，也是阻力重重，不斷的有小鬼?yè)醯溃?/span>
比如過(guò)戶需要開發(fā)商提供一手資料（該房屋未出證），但該開發(fā)商就是不提供，不辦理，忽悠拖沓。最后@JCX實(shí)在逼急了，在開發(fā)商辦公室大鬧一場(chǎng)，總算得以解決；
另外，他的主理法官還算相對(duì)負(fù)責(zé)，碰到釘子時(shí)，還親自陪同出面協(xié)調(diào)過(guò)兩次，有些法院拍完之后根本不會(huì)配合（或者是出面也沒(méi)有用），還是得靠自己出面一個(gè)一個(gè)了難。
網(wǎng)友@JCX由于沒(méi)有房票，所以在長(zhǎng)沙就研究過(guò)很多的“法拍房”，算是對(duì)流程及困難預(yù)計(jì)和準(zhǔn)備都比較充分的了，最終還是花了兩周時(shí)間，才辦好過(guò)戶的手續(xù)。
第三坑：惡意租賃，拍房易交付難。
買到毛坯或者是空置房還好，如果里邊還有人住，這就需要清場(chǎng)才能交付了。
很多的司法拍賣公告里，明確寫了“法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)和交付（騰房）”；即便是法院承諾負(fù)責(zé)騰房，也是困難重重；
這些人套路很多，一般會(huì)把房子給“老弱病殘”居住，比如住個(gè)七老八十的老人，即便執(zhí)行局法官和法警到場(chǎng)，誰(shuí)又敢動(dòng)她一下？
這一點(diǎn)網(wǎng)友@JCX也深有感觸：
他曾看中河?xùn)|某名校旁邊一處法拍房，從拍賣公告來(lái)看沒(méi)有什么問(wèn)題，但是考慮那是安置房，通常都是一個(gè)家族或者一個(gè)村的人，只怕收房會(huì)有諸多困難，找了當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)單位了解：
結(jié)果人家說(shuō)那套房子最大的主人是另位一個(gè)人，占著房子的又是另位一個(gè)人！但這些在拍賣公告里都沒(méi)有體現(xiàn)。連當(dāng)?shù)氐娜硕贾v：不管誰(shuí)買到，基本沒(méi)有可能搬進(jìn)去的。
更坑爹的是，還有些知道房子要拍賣了，趕緊找人補(bǔ)一個(gè)租房合同，時(shí)間好長(zhǎng)（有些達(dá)20年），租金爛便宜，然后在你拍下后才發(fā)現(xiàn)有人理所當(dāng)然的住在里面，而根據(jù)物權(quán)法“買賣不破租賃”的條款，你還不能趕他出去。
買房的最終結(jié)果，發(fā)現(xiàn)只是買了個(gè)房產(chǎn)證而已！
第四坑：稅費(fèi)欠費(fèi)全由買方出
“法拍房”稅費(fèi)的特殊性在于：轉(zhuǎn)讓和受讓兩家的稅費(fèi)都是由買受人一人承擔(dān)，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個(gè)稅；
另外，該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi)，均由買受人負(fù)責(zé)承擔(dān)，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會(huì)是一筆不小的數(shù)目。
第五坑：戶籍遷入難，學(xué)區(qū)沒(méi)保障
目前沒(méi)有任何法律規(guī)定可以強(qiáng)制遷出戶口，因此即便你過(guò)戶了不動(dòng)產(chǎn)證，卻不能擁有房產(chǎn)雖在地的戶籍，如果你剛好是看中該套房的對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)，你就要當(dāng)心了。
第六坑：暗藏的天價(jià)過(guò)戶個(gè)稅
尤其提醒大家：如果該房屋的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈(zèng)予或繼承”，那么再次過(guò)戶會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅！
前段時(shí)間，據(jù)媒體報(bào)道：鄭州市民楊某花230萬(wàn)元競(jìng)得一套法拍房，過(guò)戶時(shí)被告知該房屋上一次交易是“直系親屬交易”，過(guò)戶總價(jià)只有500元，再次過(guò)戶需要繳納差價(jià)的20%個(gè)人所得稅，也就是230萬(wàn)減去500元再乘以20%，近46萬(wàn)元！
第七坑：名義可貸款，實(shí)際操作難
淘寶上很多司法拍賣的房子，雖然在醒目位置均標(biāo)注了“可貸款”的字樣，但實(shí)際辦理中，你發(fā)現(xiàn)由法院指定的貸款銀行會(huì)設(shè)置諸多附加條件：
譬如有些首付要提高到五成，利率上浮至6.37，這些都還是小case，關(guān)鍵是銀行要貸款給你，得先辦理房產(chǎn)抵押；而你去住建委辦抵押，得先辦理過(guò)戶；而你去法院辦過(guò)戶，得先付清尾款；
看明白了沒(méi)？這就是一個(gè)“死循環(huán)”！
最后的結(jié)局是：你找七大姑八大姨，乃至信用卡、高利貸和過(guò)橋資金，好不容易湊齊了全款房款，再去找銀行辦理抵押貸款。。。
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總結(jié)
總結(jié)上述“法拍房”的種種“深坑”，老周給想試試“法拍房”的購(gòu)房者幾個(gè)建議：
01、未清場(chǎng)的法拍房，堅(jiān)決不去碰。
但凡未清場(chǎng)的法拍房，都有各種原因，比如家中有老弱病殘盤踞并惡意阻撓等，這些是競(jìng)拍人所無(wú)法掌控的。雖然未清場(chǎng)的房屋可能價(jià)格更便宜，但風(fēng)險(xiǎn)極大，建議堅(jiān)決不要去碰。
02、對(duì)于不是太俏的法拍房，盡量在“三拍”時(shí)再出手
一般的司法拍賣程序，“流拍”一次后，下一次拍賣會(huì)打折降價(jià)；而在三次“流拍”后，法院會(huì)直接進(jìn)行折價(jià)“變賣”，如果想“撿便宜”，這會(huì)是個(gè)時(shí)機(jī)。
03、投資“法拍房”，需要你有慧眼識(shí)珠能力，或者在競(jìng)拍前，能完整地查處該房產(chǎn)的抵押、債務(wù)和擔(dān)保情況，對(duì)該房屋做到“知根知底”。
04、相較線下的拍賣公司，淘寶的司法拍賣房源較多，且可以免去不低的中介費(fèi)（5個(gè)點(diǎn)左右），但淘寶并不像其它商品一樣，提供售后客服，房產(chǎn)的所有情況，得自己去摸清楚，否則責(zé)任自負(fù)。
總而言之，買“法拍房”有風(fēng)險(xiǎn)。如果你只是個(gè)平頭百姓，沒(méi)有太大的能量和資源，想“撿便宜”買法拍房，老周勸你還是趁早斷了念想，因?yàn)槟愫芸赡芫蛽斓揭粋€(gè)Big Trouble！
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