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“價(jià)格美麗”，往往是“法拍房”刺激消費(fèi)者購(gòu)買神經(jīng)的關(guān)鍵性因素。但生活實(shí)踐告訴我們，唯價(jià)格論的消費(fèi)者，大概率是不怎么明智的消費(fèi)者。
（以這套最新拍賣的同德錦江嘉園小區(qū)房為例，總高7層的洋房，137㎡戶型，起拍價(jià)185w，而在市場(chǎng)上，實(shí)際售價(jià)應(yīng)該在250w以上）
但是，很多人可能不知道，看上去很“美”的“法拍房”背后，究竟會(huì)有多少你惹不起的雷。
單純從購(gòu)房角度看，試問，誰(shuí)閑著沒事，愿意跟法院扯上關(guān)系呢？
“法拍房”有多少坑？
“法拍房”，顧名思義就是遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。
我們從“法拍房”的成因來(lái)看，大致可以從商業(yè)貸款、民間借貸、司法沒收、無(wú)主財(cái)產(chǎn)四個(gè)方面來(lái)概括。
類別
成因
商業(yè)貸款
購(gòu)房人向銀行按揭貸款購(gòu)房，在不能如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來(lái)償還貸款。
民間借貸
張三借李四的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，李四只能向法院事情張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)來(lái)還款。
司法沒收
刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，其中財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)的，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國(guó)庫(kù)。
無(wú)主財(cái)產(chǎn)
即無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)。其也是可以進(jìn)行拍賣的，但現(xiàn)實(shí)生活中幾乎很少出現(xiàn)。
“法拍房”的四類產(chǎn)生原因
因此，綜合來(lái)看，目前市面上大多數(shù)“法拍房”都涉及相應(yīng)的債務(wù)關(guān)系。而在處理這種債權(quán)與債務(wù)關(guān)系時(shí)，法院作為第三方，更多起到的是“中介”的職能。目的只有一個(gè)，通過拍賣盡快促成債權(quán)人與債務(wù)人關(guān)系的依法解除。
說(shuō)到“中介”，想必就不用多說(shuō)了……
法院在“法拍房”的執(zhí)行過程中，只會(huì)明確拍賣標(biāo)的所有權(quán)以及債權(quán)主張者是否有法可依，并不負(fù)責(zé)核實(shí)拍賣標(biāo)的的具體情況。
也就是說(shuō)，“法拍房”可能存在未交齊土地出讓金、未交清物業(yè)費(fèi)，甚至是有租客在租用等情況，法院在執(zhí)行拍賣過程中是不負(fù)責(zé)解決的。同時(shí)，也不會(huì)管，成交后的“法拍房”是否能取得房產(chǎn)證。（當(dāng)然，有的“法拍房”在上線拍賣平臺(tái)時(shí)，也會(huì)備注房源的相應(yīng)情況）
此外，“法拍房”還有可能涉及到一定的產(chǎn)權(quán)糾紛。
比如，最常見的一些工程抵款房。開發(fā)商將一些房源抵給工程承建方，承建方為回籠資金會(huì)將房源對(duì)外出售。
在這個(gè)交易環(huán)節(jié)中，如果購(gòu)房者是與工程承建方簽訂的買賣合同，那么，這種合同作為“法拍房”在執(zhí)行過程中，法院是不會(huì)支持的。
樓粉干總的一套房就被銀行收回去了
也就是說(shuō)，即便是工程抵款房，在簽訂買賣合同時(shí)，一定要跟開發(fā)商簽。否則，有可能出現(xiàn)所購(gòu)房源被法院執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。
還有一種情況，雖然購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂了買賣合同，但開發(fā)商將房源抵押給銀行后無(wú)力贖回，最后走到法院執(zhí)行程序。在這樣的情況下，購(gòu)房者是可以直接向法院申請(qǐng)保全的。
因?yàn)?，開發(fā)商與購(gòu)房者直接簽訂的合同，是可以被法院認(rèn)可的。這種有效合同，法院在執(zhí)行過程中，會(huì)優(yōu)先考慮購(gòu)房者的利益。
當(dāng)然，法院在執(zhí)行中遵循“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，所以，當(dāng)遇到開發(fā)商資產(chǎn)被凍結(jié)，或抵押物遭法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，最好多關(guān)注一下自己所購(gòu)房源情況，以便提供證據(jù)向法院申請(qǐng)保全。
說(shuō)到底，與開發(fā)商直接簽訂購(gòu)房合同，是一種防止自己房子被法院依法拍賣的有效方式。
“法拍房”真的便宜？
說(shuō)回到“法拍房”的購(gòu)買動(dòng)因——價(jià)格。
“法拍房”因?yàn)槭羌庇趥鶆?wù)清償而由法院執(zhí)行的信托拍賣行為。在定價(jià)上一般都會(huì)低于評(píng)估價(jià)，有的甚至能到市場(chǎng)價(jià)格的5折左右。因此，對(duì)于購(gòu)房者是有很大誘惑力的。
但是，從“法拍房”這種操作方式看，基本要全款支付（允許按揭購(gòu)買的城市比較少，可以按揭的城市，也必須要法院在拍賣公告當(dāng)中明確該房屋可以按揭），無(wú)形中提高了購(gòu)買門檻。而且，“法拍房”的全款支付是有時(shí)限的，一旦超過支付時(shí)限，競(jìng)拍時(shí)支付的保證金會(huì)面臨退不回來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而且，該房源還會(huì)被法院重新組織拍賣。
舉個(gè)例子，昆明一套總價(jià)為150萬(wàn)的房產(chǎn)（別問為什么，打比方而已），新房市場(chǎng)如果按首套房按揭貸款，只需約38萬(wàn)的首付，二套房首付在70萬(wàn)左右。但是，同樣的戶型面積的“法拍房”就算便宜到100萬(wàn)，那購(gòu)買的門檻也要比新房高許多。
此外，“法拍房”因?yàn)槭峭ㄟ^網(wǎng)上競(jìng)價(jià)購(gòu)買，看似很低的價(jià)格，但是遇到比較搶手的房源，競(jìng)拍的最終成交價(jià)，或許也不會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低。而且，加上過戶時(shí)的稅金、手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、水電費(fèi)、車位費(fèi)，并不比正常二手房便宜多少。
同時(shí)，還可能惹來(lái)一大堆麻煩。比如房子已經(jīng)進(jìn)行戶口登記了，要前業(yè)主配合遷出戶口會(huì)是件很麻煩的事情；還有可能會(huì)出現(xiàn)因前房東涉及民間債務(wù)，被債權(quán)人上門催債等情況。
以前文提到的同德錦江嘉園小區(qū)為例，在拍賣頁(yè)面上的房屋信息中顯示租賃情況不詳、房子未騰空也就是里面住著人、同時(shí)還拖欠了一萬(wàn)多物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)不詳、過戶情況需要向“有關(guān)部門”了解。
樓粉秀才說(shuō)“萬(wàn)一碰到那種遺產(chǎn)繼承的，光是個(gè)稅就是20%?！?div style="height:15px;">
要不就是“一問三不知”，要不就是“問了之后直接打退堂鼓”，這是法拍房的典型情況。
再說(shuō)一個(gè)昆明的例子，西市區(qū)一個(gè)涉及民間借貸的項(xiàng)目（在建項(xiàng)目房源抵押借款，還未到執(zhí)行階段），大多是140以上的大戶型，折算均價(jià)到7000元/㎡，欲找資方接手。一核算成本和利潤(rùn)，許多資方都直搖頭。
一則，“接盤”的成本太高；二則，購(gòu)房者的門檻也高，去化難度大；此外，還涉及到騰房的問題（因?yàn)樵擁?xiàng)目施工方在使用房源）。而且，開發(fā)商基本屬于沒有能力完成后期建設(shè)的情況，資方完全看不到項(xiàng)目驗(yàn)收、下證等希望，接盤維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)較大，只能作罷。
由此來(lái)看，無(wú)論是從購(gòu)買成本，還是銷售難度，對(duì)于“法拍房”都是一個(gè)不容易的檻。
“法拍房”能不能買？
當(dāng)然，對(duì)于“法拍房”也要辯證的看，不能一刀切地說(shuō)一定不能買。
雖然前面講過“法拍房”會(huì)有很多雷，但是，產(chǎn)權(quán)清晰、有產(chǎn)權(quán)證的“法拍房”還是可以謹(jǐn)慎的考慮的。
我們先從昆明實(shí)際來(lái)看，除了一些城中村改造項(xiàng)目位置比較好之外，在建或待建的項(xiàng)目，相比離市區(qū)比較偏遠(yuǎn)。而城中村改造項(xiàng)目的“喊價(jià)”能讓很大一部分人、特別是剛需族望而卻步。套用購(gòu)房中“品牌、配套、地段、產(chǎn)品、價(jià)格”五大要素，實(shí)際上，一些“法拍房”因區(qū)位、配套、產(chǎn)品、價(jià)格等自身要素的權(quán)重，反而更適合投資置業(yè)。
現(xiàn)實(shí)中，“法拍房”在限購(gòu)政策嚴(yán)厲的城市，還是有效規(guī)避政策限制的置業(yè)方式。因?yàn)橄拶?gòu)政策對(duì)“法拍房”的約束真空，使其一度成為限購(gòu)政策的“法外之地”，許多人甚至通過購(gòu)買“法拍房”來(lái)加持房產(chǎn)投資，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值與增值。
不過，需要提醒一下的是，目前，已經(jīng)有多個(gè)城市將“法拍房”納入限購(gòu)政策范圍。因此，在購(gòu)買時(shí)，最好先了解一下當(dāng)?shù)氐恼摺６屠ッ鞫?，限?gòu)政策沒有“法拍房”相關(guān)的限制。
也就是說(shuō)，在昆明“法拍房”等同于二手房交易，并不受限購(gòu)政策的約束。
前面提到的“謹(jǐn)慎的考慮”并不意味著就可以買。
因?yàn)椤胺ㄅ姆俊贝嬖诘腻e(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，并不是一個(gè)不內(nèi)知情的購(gòu)房者能夠理順和處理的。在這種“謹(jǐn)慎的考慮”下能避“坑”的，一定程度上，還得靠運(yùn)氣的成分。
拿昆明比較典型的滇池泊屋和盛泰公園盛世來(lái)說(shuō)，都是開發(fā)企業(yè)“破產(chǎn)”而被法院強(qiáng)制執(zhí)行并成為“法拍房”的。其中，盛泰公園盛世還涉及到一房多賣的情況。
在一房多賣的情況下，法院處置開發(fā)商的債務(wù)時(shí)，就出現(xiàn)多個(gè)不同的債權(quán)主體。即便是通過法院拍賣執(zhí)行，這樣產(chǎn)權(quán)不明的房子也存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。去買這樣的“法拍房”的人，無(wú)疑，是去幫開發(fā)商填“坑”而已。
所以，綜合來(lái)看，“法拍房”不是誰(shuí)都惹得起的！
昆明目前也有少量專業(yè)的指導(dǎo)和代辦過戶的正規(guī)機(jī)構(gòu)，多多咨詢一下會(huì)更好。
