文／孫不熟
如果你問一個(gè)廣州人，市中心在哪里，毫無疑問是珠江新城。
如果你問一個(gè)上海人，市中心在哪里，自然是萬眾矚目的外灘－陸家嘴區(qū)域。
如果你問一個(gè)深圳人，市中心在哪里，可能就有爭議了。
01
我記得我第一次去深圳時(shí)，羅湖是正當(dāng)紅的市中心，那個(gè)時(shí)候的地王大廈還是亞洲之巔。當(dāng)我去深圳工作時(shí)，福田CBD已經(jīng)成為當(dāng)之無愧的市中心。但是這兩年我又發(fā)現(xiàn)，位于深圳灣的人才公園一帶，出鏡率比福田CBD還高。
換句話說，深圳的市中心有一個(gè)特點(diǎn)，就是多中心布局，找不到一個(gè)像珠江新城、陸家嘴這樣的對全市具備絕對統(tǒng)領(lǐng)效應(yīng)的中心區(qū)域。
關(guān)于這一點(diǎn)，大家是沒有疑問的，有疑問的是，深圳到底有幾個(gè)市中心？
或者說，有沒有什么辦法識別出這些市中心？
在回答這個(gè)問題前，我們首先要界定什么是市中心。關(guān)于市中心，人們一般會(huì)從這樣幾個(gè)維度去理解，比如行政中心、商業(yè)中心、就業(yè)中心、交通中心、科教文衛(wèi)中心，這些區(qū)域都具備較強(qiáng)的中心效應(yīng)。
民以食為天，一切以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，就業(yè)中心毫無疑問是一座城市最強(qiáng)勢的中心，這一點(diǎn)無論是中國，還是發(fā)達(dá)國家，概莫能外。
所以，本文把“市中心”定義為“就業(yè)中心”。百度地圖慧眼和深規(guī)院聯(lián)合創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室此前聯(lián)合發(fā)布了一個(gè)研究成果，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)識別出深圳至少有五個(gè)市中心。
如下圖所示，從左至右，它們分別是高新園、車公廟、福田CBD、華強(qiáng)北、羅湖“金三角”（人民南-東門-蔡屋圍）片區(qū)。
這個(gè)研究成果的統(tǒng)計(jì)方法是怎樣的呢？
借助百度地圖慧眼提供的2019年3月深圳市就業(yè)人口數(shù)據(jù)，并借助企業(yè)工商注冊數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了100m×100m網(wǎng)格內(nèi)的就業(yè)密度，并考慮深圳龐大的就業(yè)人口基數(shù)。
以就業(yè)密度大于3萬人/km2（即300人/網(wǎng)格）且明顯高于周邊地區(qū)平均密度的網(wǎng)格為基準(zhǔn)，結(jié)合街區(qū)路網(wǎng)和規(guī)劃功能區(qū)范圍，提取就業(yè)中心邊界并統(tǒng)計(jì)就業(yè)中心的就業(yè)密度。
簡單來說，把深圳分為若干100m×100m的網(wǎng)格，然后提取其中就業(yè)密度大于3萬人/km2的區(qū)域，并將其定義為就業(yè)中心。
以下是通過大數(shù)據(jù)識別出的深圳各區(qū)域就業(yè)人口密度效果圖。
圖片來自深規(guī)院公眾號“UPDIS“
可以看到，南山、福田、羅湖區(qū)均出現(xiàn)高強(qiáng)度的就業(yè)集聚效應(yīng)。龍崗中心、坂田、寶安中心也有較大規(guī)模的就業(yè)分布，但尚未形成強(qiáng)勢的就業(yè)集聚效應(yīng)。
如下圖所示，華為富士康、寶安中心區(qū)，是深圳原關(guān)外地區(qū)最強(qiáng)勢的兩大就業(yè)中心，但目前的強(qiáng)勢度和關(guān)內(nèi)的五大就業(yè)中心，仍有差距。
圖片來自深規(guī)院公眾號“UPDIS“
02
進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，就業(yè)密度大于3萬人/km2的區(qū)域目前只有高新園、車公廟、福田CBD、華強(qiáng)北、羅湖“金三角”，它們各自的就業(yè)人數(shù)、平均就業(yè)密度分別如下：
五大就業(yè)中心就業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（數(shù)據(jù)來自公眾號“UPDIS“）
如圖所示，五大中心的就業(yè)人口密度，最低也超過5萬人每平方公里。其中，高新園區(qū)的高密度就業(yè)面積、就業(yè)人數(shù)都排名第一，6平方公里的區(qū)域，共有31.44萬人同時(shí)辦公，堪稱深圳最強(qiáng)勢的就業(yè)中心。
高新園區(qū)位于眾所周知的南山區(qū)，這里是深圳第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，全國上市公司最密集的行政區(qū)，僅一個(gè)區(qū)就有100多加上市公司，超過很多大城市乃至中西部省份，名揚(yáng)全球的粵海街道辦也位于這個(gè)區(qū)。
正是因?yàn)橛心仙?、有高新園區(qū)在，深圳的商務(wù)中心區(qū)（福田CBD）的首位度、存在感都不高，缺乏陸家嘴和珠江新城那種一統(tǒng)天下的氣勢。
數(shù)據(jù)顯示，福田CBD的高密度就業(yè)區(qū)只有2.6平方公里，總就業(yè)人口是14.17萬，均不到高新園區(qū)的1/2。之前我寫過一篇文章《CBD藍(lán)皮書發(fā)布：誰是中國最強(qiáng)CBD？》，福田CBD在產(chǎn)值上輸給了天河CBD，但如果比園區(qū)，廣州無論是科學(xué)城還是琶洲，都還不是南山高新園的對手。
除了高新園和福田CBD，另外三個(gè)就業(yè)中心相對要弱一些。其中，車公廟片區(qū)和華強(qiáng)北也位于福田，華強(qiáng)北的產(chǎn)業(yè)大家很熟悉，車公廟則有招商銀行總行等大企業(yè)集聚。
羅湖“金三角”有地王大廈、京基100等地標(biāo)建筑，但高強(qiáng)度就業(yè)區(qū)面積在五大“市中心”中最小，只有1.4平方公里，總就業(yè)人數(shù)只比車公廟略高，和福田CBD差距較大。
以下是五大就業(yè)中心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（TOP3行業(yè)）：
圖表來自深規(guī)院公眾號“UPDIS“
值得一說的是，百度地圖慧眼和深規(guī)院聯(lián)合創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室還發(fā)布了一個(gè)有趣的數(shù)據(jù)：五大就業(yè)中心哪些樓宇的就業(yè)人數(shù)最多？
他們通過百度大數(shù)據(jù)，識別出全市范圍內(nèi)所有就業(yè)人數(shù)超過5000人的辦公樓宇：
圖表來自深規(guī)院公眾號“UPDIS“
數(shù)據(jù)顯示，就業(yè)人數(shù)超過5000人的15座辦公樓中，有6座屬于高新園就業(yè)中心片區(qū)，3座位于福田CBD片區(qū)，2座位于車公廟，2座位于羅湖，1座位于華強(qiáng)北，1座位于坂田。
03
從房地產(chǎn)的角度，我們可以從這些數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)什么呢？
就業(yè)中心強(qiáng)勢度和房價(jià)水平，呈現(xiàn)強(qiáng)相關(guān)關(guān)系。
大家知道，深圳房價(jià)最高的當(dāng)屬深圳灣片區(qū)，深圳灣一號可以賣到30萬一平，有人說因?yàn)榭亢?、有人才公園、環(huán)境好，所以賣這么貴。
但其實(shí)，這種理解是錯(cuò)的，深圳灣一號能賣到30萬一平，最決定性的原因不是海景（要不然鹽田區(qū)的海景房應(yīng)該更貴），而是因?yàn)檫@里靠近全市最強(qiáng)勢的就業(yè)中心——高新園區(qū)。
僅次于高新園區(qū)的就業(yè)中心是哪里呢？福田CBD，而這里的房價(jià)也僅次于深圳灣，排名第二。這種現(xiàn)象，我把它稱之為“科技打敗了金融”，這種現(xiàn)象極少出現(xiàn)。同理，華強(qiáng)北、車公廟、羅湖“金三角”的房價(jià)也和它的就業(yè)中心強(qiáng)勢度成正比。
所以，我想告訴各位的是，什么學(xué)區(qū)房、海景房、地鐵房，都是次要的，從本質(zhì)上決定房價(jià)水平的永遠(yuǎn)是生產(chǎn)力，也就是這棟房子所依附的就業(yè)中心，學(xué)區(qū)、地鐵、海景也會(huì)影響房價(jià)，但都是次要因素。
在此意義上我認(rèn)為，深圳未來的房價(jià)地圖會(huì)隨著就業(yè)中心的多中心化趨勢，出現(xiàn)一種地段平權(quán)效應(yīng)。因?yàn)槲磥淼纳钲?，除了上述五大就業(yè)中心，還有坂田、寶中、龍崗中心三個(gè)次中心片區(qū)，再加上前海、蛇口、后海也在建設(shè)中，深圳的強(qiáng)勢就業(yè)中心將越來越多。
（本文數(shù)據(jù)和圖表均來自百度地圖慧眼和深規(guī)院聯(lián)合創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室，感謝他們的研究成果）
