對超大城市來說，一個“市中心”不夠用！
種種跡象顯示，超大城市正在批量復(fù)制自己的“市中心”。
2021年7月，廣州被商務(wù)部列為五個率先建設(shè)的國際消費中心城市之一。同年10月，廣州發(fā)布服務(wù)業(yè)“十四五”規(guī)劃，提出要打造5個世界級地標商圈，分別是：
天河路—珠江新城、長隆—萬博、金融城—黃埔灣、白鵝潭、廣州塔—琶洲。
2023年10月，深圳市商務(wù)局發(fā)布《深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2023-2035)（征求意見稿）》，同樣規(guī)劃了五個世界級地標商圈，分別是：
羅湖核心商圈、后海-深圳灣商圈、福田中心商圈、空港會展商圈、前海·寶中商圈。
對大部分城市來說，地標商圈往往就是一個城市的“市中心”，所以廣深這5個世界級地標商圈，分別代表著兩大城市的五個“市中心”
01
深圳一路向西！
打造5個世界級地標商圈
近日，深圳市商務(wù)局在其官網(wǎng)上公布了《深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2023-2035)（征求意見稿）》（以下簡稱“規(guī)劃”），公開征求社會公眾意見。
規(guī)劃提出，深圳要形成“世界級—全國級—區(qū)域級—社區(qū)級”四級商業(yè)消費空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“5+7+42+N”的商圈體系，分別是5個世界級地標商圈、7個全國級引領(lǐng)商圈、42個區(qū)域級活力商圈、N個社區(qū)級便民網(wǎng)點
資料來源：深圳市商務(wù)局
其中，最值得關(guān)注的是5個世界級地標商圈，它們分別是羅湖核心商圈、后海-深圳灣商圈、福田中心商圈、空港會展商圈、前海·寶中商圈。
從區(qū)域來看，五個世界級地標商圈，羅湖占1個，福田占1個，南山占2個，寶安占2個，其中前?！?寶中橫跨南山與寶安兩個區(qū)。
這意味著，羅湖、福田、南山、寶安四個區(qū)，被認定為深圳的第一圈層。
這同時也意味著，深圳未來的發(fā)展方向，仍然是一路向西，尤其是南山與寶安，將繼續(xù)引領(lǐng)深圳的未來。
從權(quán)重來看，羅湖與深圳灣兩大商圈的優(yōu)先級最高，被列入“近期重點建設(shè)商圈”，預(yù)計3～5年建成。二者也是深圳最成熟、也最具輻射力的兩大商圈，畢竟這里分布著深圳兩大頂流購物中心，那就是羅湖萬象城與深圳灣萬象城。
而另外三個一級商圈，福田中心商圈、空港會展商圈、前?！氈猩倘?，則被列入“中長期潛力培育型世界級商圈”，預(yù)計要5-10年的發(fā)展。
從成熟度來看，羅湖商圈最為成熟，其次是福田中心區(qū)。福田中心區(qū)主要承擔(dān)商務(wù)辦公，是深圳最成熟的CBD，但商業(yè)氛圍不算特別濃厚。
后海-深圳灣是填海而來的，算是后起之秀，近年來憑借深圳灣萬象城、萬象天地等頂流商業(yè)，成為深圳最當紅的商圈。
深圳后海-深圳灣（攝影/小魚）
前海-寶中橫跨南山與寶安兩個區(qū)，目前仍在起步期，算不上成熟。
空港會展商圈位于深圳機場周邊，這里有世界最大的會展中心，展館規(guī)模超過福田會展中心，但這里距離主城比較遠，發(fā)展周期估計會比較長。
以下是深圳規(guī)劃的5個世界級地標商圈分布圖
資料來源：深圳市商務(wù)局
這五大商圈的細分情況如下：
資料來源：深圳市商務(wù)局
規(guī)劃提出，到2030年，深圳社會消費品零售總額達到1.7萬億元，到2035年，深圳社消零規(guī)模接近2.5萬億元。
在規(guī)劃中，深圳還盤點了一下商業(yè)家底：2022年3萬平方米以上的購物中心約222個，年營收超30億元的購物中心10個?！爸袊b看深圳”、“中國珠寶看深圳”、“中國鐘表之都”等成為深圳品牌標志。
02
南山區(qū)贏麻了！
深圳還將有7個全國級商圈
以上是五大世界級地標商圈，同時，深圳還規(guī)劃了7個全國級商圈分別為：
蛇口海上世界商圈、龍華超級商圈、龍崗大運商圈、車公廟-下沙商圈、沙頭角深港融合商圈、西麗高鐵樞紐商圈、大鵬環(huán)龍岐灣
資料來源：深圳市商務(wù)局
按發(fā)展周期來看，近期重點建設(shè)3個：蛇口海上世界商圈、龍華超級商圈、龍崗大運商圈。
中長期潛力培育型全國級商圈4個：包括車公廟-下沙商圈、沙頭角深港融合商圈、西麗高鐵樞紐商圈、大鵬環(huán)龍岐灣。
分區(qū)域來看，七大全國級商圈中，南山區(qū)2個，龍崗區(qū)1個，龍華區(qū)1個，福田區(qū)1個，鹽田區(qū)1個，大鵬新區(qū)1個。
由此可見，南山區(qū)贏麻了，將擁有2個世界級地標商圈和2個全國級商圈。
深圳東部的龍崗、鹽田、大鵬新區(qū)將各有1個全國級引領(lǐng)商圈。
以下是深圳7個全國級商圈區(qū)域分布：
資料來源：深圳市商務(wù)局
03
五大商業(yè)中心之外
深圳還有五大就業(yè)中心
編輯認為，一個城市的市中心在哪里，可以有兩種方法，一是按強勢的商業(yè)中心來劃分，再一個是按強勢的就業(yè)中心來劃分。
以上說的是深圳的商業(yè)中心分布情況，下面來看看深圳的就業(yè)中心分布情況。
2019年，深規(guī)院聯(lián)合創(chuàng)新實驗室和百度地圖慧眼聯(lián)合發(fā)布了一個研究成果，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)識別出深圳有五個最強勢的就業(yè)中心，它們分別是：
高新園、車公廟、福田CBD、華強北、羅湖“金三角”（人民南-東門-蔡屋圍）片區(qū)
這個研究成果的統(tǒng)計方法是怎樣的呢？簡單來說，把深圳分為若干100m×100m的網(wǎng)格，然后提取其中就業(yè)密度大于3萬人/km2的區(qū)域，并將其定義為就業(yè)中心。
統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，就業(yè)密度大于3萬人/km2的區(qū)域目前只有高新園、車公廟、福田CBD、華強北、羅湖“金三角”，它們各自的就業(yè)人數(shù)、平均就業(yè)密度分別如下：
五大就業(yè)中心就業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計（數(shù)據(jù)來自公眾號“UPDIS“）
如上所示，高新園區(qū)的高密度就業(yè)面積、就業(yè)人數(shù)都排名第一，6平方公里的區(qū)域，共有31.44萬人同時辦公，堪稱深圳最強勢的就業(yè)中心。
高新園區(qū)位于南山區(qū)著名的粵海街道，與后海-深圳灣片區(qū)重合度頗高。南山區(qū)是深圳第一經(jīng)濟強區(qū)，僅一個區(qū)就有100多加上市公司，超過很多大城市乃至中西部省份。
正是因為有南山、有高新園區(qū)在，深圳CBD——福田中心區(qū)的首位度、存在感都不高，缺乏陸家嘴和珠江新城那種一統(tǒng)全城的氣勢。
數(shù)據(jù)顯示，福田CBD的高密度就業(yè)區(qū)只有2.6平方公里，總就業(yè)人口是14.17萬，均不到高新園區(qū)的1/2。
另外三個就業(yè)中心就要弱一些，其中，車公廟片區(qū)和華強北也位于福田，華強北的產(chǎn)業(yè)大家很熟悉，車公廟則有招商銀行總行等大企業(yè)集聚。
羅湖“金三角”有地王大廈、京基100等地標建筑，但高強度就業(yè)區(qū)面積在五大“市中心”中最小，只有1.4平方公里，總就業(yè)人數(shù)只比車公廟略高，和福田CBD差距較大。
從區(qū)域來看，五大就業(yè)中心中，羅湖占一個，福田占三個，南山占一個，顯示福田作為深圳CBD在帶動就業(yè)方面的深厚底蘊。
04
最牛的還是深圳灣片區(qū)
對比五大商業(yè)中心來看，既是頂級商業(yè)中心，同時又是頂級就業(yè)中心的，只有后海-深圳灣、福田CBD、羅湖核心區(qū)三個片區(qū)。
尤其是后?！钲跒场咝聢@片區(qū)，無論是商業(yè)中心度，還是就業(yè)中心度，都是深圳NO.1的存在。
也正因為如此，深圳灣是今天深圳房價最貴的片區(qū)，沒有之一，包括深圳灣1號、深圳灣悅府、恒裕深圳灣等知名豪宅均位于這個片區(qū)。
