距離深圳灣萬象城開業(yè)，還剩不到一周時(shí)間！
等了一年多的誠品書店，也終于將在明天正式開業(yè)！
深圳人又做好了排隊(duì)逛街的準(zhǔn)備。
今年3月萬象天地優(yōu)衣庫旗艦店開業(yè)，店門外的長隊(duì)排了一整天。
小米與格力的十億賭局剛剛謝幕，這些年，實(shí)體與互聯(lián)網(wǎng)，線上or線下，似乎誰也沒贏過誰。
寸土寸金的深圳地圖上，卻早已擠滿了大大小小各種商圈。除了經(jīng)典的華潤萬象系列、星河COCO系列、海岸城、深灣匯...只看今年，深圳開業(yè)的大小商場(chǎng)就已經(jīng)超過10家！
地產(chǎn)從業(yè)者小徐，對(duì)此卻表示有點(diǎn)擔(dān)憂。
據(jù)他多年的操盤經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為，深圳的商業(yè)存在過剩風(fēng)險(xiǎn)。
“由于規(guī)劃問題，許多住宅項(xiàng)目都必須配套商業(yè)，寫字樓也一樣，造成了深圳大量的新增商業(yè)，這么多商場(chǎng)，逛得完？”
就近年入市的新盤來說，沒有新盤是不帶商業(yè)的，區(qū)別在于其商業(yè)體量的大小。
不過，并非所有人都持一致觀點(diǎn)。
與之對(duì)立的觀點(diǎn)是，深圳是多中心發(fā)展城市，正因?qū)⑷肆鞣稚⒌礁鲄^(qū)商圈，才避免出現(xiàn)商場(chǎng)人擠人的情況。從另一個(gè)角度來說，這也提高了人們的消費(fèi)體驗(yàn)。
深圳人口基數(shù)與廣州相近，但廣州只有一個(gè)中心，大量的人口全部擠到一個(gè)地方進(jìn)行消費(fèi)、娛樂，造成了人員擁堵。
香港中環(huán)廣場(chǎng)同樣很多人，但其消費(fèi)群體早已不限于香港人，而是來自全球的消費(fèi)群體。
就深圳的人口數(shù)量來說及新增人口的趨勢(shì)來說，深圳的商業(yè)需求還很旺盛。
深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年深圳常住人口為1252.8萬人，較2016年正常了62萬人，較2011年增長了206.1萬人。
而作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市，未來，深圳會(huì)同香港一般吸納來自全球的消費(fèi)人群。
就目前來看，深圳的商業(yè)是否過剩還需時(shí)間來定論，這是從商業(yè)地產(chǎn)的角度來說。
畢竟，數(shù)據(jù)上來看，深圳的一線商圈商鋪?zhàn)饨鹑员３种掷m(xù)穩(wěn)增的狀態(tài)，整體保持在1100元/㎡/月左右，回報(bào)率高達(dá)8.49%，同比上漲了12%。
對(duì)個(gè)人來說，滿足消費(fèi)需求，提升消費(fèi)體驗(yàn)更為重要。
不同的人群消費(fèi)需求不同，不同的時(shí)間、地點(diǎn)，消費(fèi)需求也不同。于此，深圳的商業(yè)業(yè)態(tài)可分為三大類。
01
傳統(tǒng)的線下零售沒有出路，已是普遍觀點(diǎn)。
不斷關(guān)店、轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)百貨商店是最好的證據(jù)。如吉之島、歲寶百貨。
轉(zhuǎn)型做新零售、做體驗(yàn)式消費(fèi)的大風(fēng)已經(jīng)刮過一輪，能活下來的大多數(shù)商圈，都成了“網(wǎng)紅”。就目前來看，“網(wǎng)紅”模式是相對(duì)成功的。
近兩年來新開業(yè)的“網(wǎng)紅”商場(chǎng)，基本都是集住宅、商務(wù)公寓、商業(yè)及寫字樓一體的大型綜合體，最直接的案例是華潤大沖舊改項(xiàng)目。
華潤城包含了寫字樓集群、街區(qū)+MALL的萬象天地商區(qū)萬、還有華潤城的幾期住宅產(chǎn)品。這類商圈業(yè)態(tài)豐富，既有寫字樓白領(lǐng)群體，又有日常居住的居民消費(fèi)，人流量充足。
從去年開業(yè)至今，每天下班到萬象天地街區(qū)，仍能看到許多年輕人在消費(fèi)。
近期，華南第一家誠品書店正式開業(yè)，更是讓無數(shù)人心生向往，都擠破頭去現(xiàn)場(chǎng)打卡拍照。
打卡圣地萬象天地（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）
誠品生活的開業(yè)，早在萬象天地開業(yè)前就已在線上做足噱頭。
除了線上營銷，體驗(yàn)式消費(fèi)也是誠品生活受歡迎的原因。書店不再是簡(jiǎn)單的書店，而是包含各種閱讀、生活場(chǎng)景的體驗(yàn)空間，服務(wù)高于交易，是誠品生活乃至其他同類型“網(wǎng)紅店”受追捧的原因。
例如在上海和廣州K11都有門店的“言又幾”書店，其運(yùn)營模式與誠品生活非常相似。
萬象天地、乃至萬象城系列都采取了同樣的模式，即線上做營銷，線下做體驗(yàn)。
每逢節(jié)日，都能看到萬象系列商場(chǎng)會(huì)設(shè)置演出、有標(biāo)志性的拍照區(qū)域等體驗(yàn)型服務(wù)，借此來帶動(dòng)人流量。
消費(fèi)者在“打卡”后將照片在社交軟件上發(fā)布，為商圈帶來一次“免費(fèi)的二次線上營銷”，并且，來自熟人的推薦遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的廣告更具轉(zhuǎn)化效果。
當(dāng)然，華潤城的成功還有一點(diǎn)是其地段優(yōu)勢(shì)?？萍紙@及華潤城以北的大量消費(fèi)人口被吸納到萬象天地，外加本身優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和運(yùn)營，使萬象天地成為網(wǎng)紅圣地。
相似的項(xiàng)目還有很多，龍城萬科里也是一個(gè)不錯(cuò)的案例。在深圳原關(guān)外地區(qū)缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目的背景下，龍城萬科里注定成為網(wǎng)紅。贏商網(wǎng)報(bào)道，在今年“520”期間，運(yùn)用線上營銷帶動(dòng)線下消費(fèi)的模式，龍城萬科里的客流量破20萬。
位于留仙洞總部基地的萬科里項(xiàng)目也正式開業(yè)了，據(jù)萬科近兩年來的一系列動(dòng)作，包括收購知名商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營商印力集團(tuán)等，可以看出，在商業(yè)地產(chǎn)方面，萬科仍在持續(xù)發(fā)力。
02
不同于大型商場(chǎng)的統(tǒng)一招商運(yùn)營，CBD底商采用的是散租模式。散租模式意味著，個(gè)體投資者也有進(jìn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)。
在散租模式中能取得成功的商圈有哪些？掰掰手指頭可以數(shù)出來，廣州上下九、福田CBD的連城新天地、過去的羅湖東門商圈，等。沒有中心區(qū)充足的人流量，散租模式很難有起色。
因此，若做商業(yè)投資，辦公空間底商也是一個(gè)可以考慮的選擇。
熱點(diǎn)城市的CBD底商租金通常不比大型購物中心商鋪低，如集合了行政中心、商業(yè)中心、金融中心等諸多業(yè)態(tài)的香港中環(huán)，其商鋪的租金也創(chuàng)下了世界之最。
2011-2014年間，香港主要街道商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)全球排第一，每月尺租達(dá)2813元（港元），高于紐約、巴黎及倫敦，連續(xù)第3年居全球首位。
深圳福田CBD同樣如此，盡管在租金水平上未達(dá)到香港中環(huán)的水平，但多年來未曾出現(xiàn)過鋪面空置現(xiàn)象。
福田CBD的寫字樓底商多為中高端餐飲、咖啡等商業(yè)業(yè)態(tài)，消費(fèi)人群多為金融行業(yè)白領(lǐng)，其消費(fèi)需求與消費(fèi)能力都較充足，商鋪從來不愁租。
到老福田CBD中逛一圈會(huì)發(fā)現(xiàn)，盡管上班時(shí)間人員稀少，但咖啡廳總會(huì)有三三兩兩的人在消費(fèi)或辦公。而午餐時(shí)間，餐飲店總是人滿為患。
有網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，金融行業(yè)工作者，相較于在寫字樓里辦公，更喜歡到咖啡廳約見客戶。
南方樓事一位財(cái)經(jīng)記者朋友便是如此。雖然沒有商務(wù)談判需求，但寫稿等日常工作大部分是在樓下的咖啡廳完成。
往地下走，是貫通整個(gè)CBD的連城新天地，客流量經(jīng)久不衰。
福田CBD
03
在原有的傳統(tǒng)商業(yè)模式上，深圳正孕育新的商圈業(yè)態(tài)?？偛炕貜?fù)合商業(yè)或許是未來深圳的一大方向。
對(duì)商業(yè)投資者來說，最重要不外乎就是人流量。
總部基地意味著有大量的上班族，并且都擁有一定的消費(fèi)能力。如果總部基地內(nèi)還規(guī)劃有居住功能區(qū)，則可以進(jìn)一步增加人流量。
根據(jù)規(guī)劃，深圳市將打造十七個(gè)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，其中較令人矚目是深圳灣超級(jí)總部基地及留仙洞總部基地。
原因在于，深圳灣超級(jí)總部基地對(duì)于入住企業(yè)的要求很直接，必須是世界500強(qiáng)。
留仙洞總部基地方面，入駐企業(yè)均為高端科技企業(yè)，目前已確認(rèn)的有大疆全球總部、深圳航天工業(yè)技術(shù)研究院有限公司等一批高端科技企業(yè)。
不過，留仙洞總部基地片區(qū)內(nèi)此前尚未出現(xiàn)大型商業(yè)中心。不僅留仙洞，包含深職院、深圳大學(xué)城在內(nèi)的整個(gè)西麗片區(qū)，在大型商業(yè)方面，一直是空白的。
萬科嗅到了這個(gè)風(fēng)口，萬科云城商圈的出現(xiàn)了。
萬科云城商圈以目前較成功的街區(qū)+MALL模式，試圖包攬所有總部基地+西麗片區(qū)的客流。
落到項(xiàng)目本身，項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃了總建筑面積大約7.5萬平米的商業(yè)體量，整體打造思路是“Mall+綠廊街區(qū)+商業(yè)街區(qū)”的產(chǎn)城融合商業(yè)模式，營造7*24全時(shí)段的創(chuàng)新形商業(yè)體系。
目前，萬科云城公寓的入住率已達(dá)90%。這意味著，萬科云城商圈將承接起整個(gè)萬科云城項(xiàng)目內(nèi)的居住及白領(lǐng)群體的消費(fèi)。
據(jù)預(yù)估，萬科云城未來將服務(wù)包括留仙洞總部基地的60萬高新技術(shù)人才、西麗大學(xué)城10萬師生、科技園北區(qū)30萬精英人群、西麗100萬常住人口以及西麗高鐵站每年帶來的上千萬流動(dòng)人口！
這種模式的商業(yè)業(yè)態(tài)更傾向前面所說的居住+CBD融合升級(jí)版。
萬科iworld效果圖（上下滑動(dòng)查看更多）
截止目前，萬科云城一期萬科里街·西里已經(jīng)正式開業(yè)。在這里，可享受到79漁船、八合里、西貝旗艦店、日日香燒鵝、俏九州、奈雪的茶等人氣網(wǎng)紅餐飲。明年5月，萬科云城自持的商業(yè)，包括集中式商業(yè)MALL和綠廊商業(yè)街區(qū)、萬科里街將全部開業(yè)。
不過，目前萬科商圈內(nèi)可以買到的商鋪并不便宜。大型購物中心萬科里及網(wǎng)紅街區(qū)萬科里街都由萬科自持運(yùn)營，只租不售。一期產(chǎn)品已經(jīng)售罄，當(dāng)時(shí)價(jià)格在14萬/㎡-20萬/㎡之間；云街二期也賣得差不多了，不過其價(jià)格高達(dá)27.88萬/㎡，最低總價(jià)1400多萬。
據(jù)悉，萬科云城寫字樓底商萬科iworld已于本月開始認(rèn)籌，推出117套商鋪，主力戶型建面約30-90㎡，實(shí)用率高。
有小道消息稱，受新房備案價(jià)限制，iworld價(jià)格會(huì)有驚喜！業(yè)內(nèi)不少人也將其視為難能可貴的“撿漏”機(jī)會(huì)。
“用10年左右的跨度來看，商業(yè)的未來剛開始。”資深商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人方叔告訴南方樓事。
方叔表示，十年前同樣有人認(rèn)為深圳的商業(yè)過多，但歷史證明，他們的推測(cè)是錯(cuò)誤的。十年后，現(xiàn)在規(guī)劃中的項(xiàng)目或許會(huì)成長出另一個(gè)CBD、或另一個(gè)萬象天地。
他認(rèn)為，商業(yè)市場(chǎng)屬于資產(chǎn)配置中的一環(huán)，借鑒香港和大多城市的發(fā)展，深圳的商業(yè)還會(huì)持續(xù)向上。
方叔認(rèn)為，目前街區(qū)+MALL模式是比較吃香的商業(yè)運(yùn)營模式，“也是取全球精華，復(fù)制成功的商業(yè)廣場(chǎng)。”
這一模式為商場(chǎng)增加空間體驗(yàn)，把室內(nèi)的搬到室外或獨(dú)立，更多的個(gè)性化展示。就如世界排名首位的迪拜購物中心、美國明尼蘇達(dá)州美利堅(jiān)MALL。
一位資深工改顧問也告訴南方樓事，目前運(yùn)營較好的商場(chǎng)都是走街區(qū)+MALL模式，輕奢+網(wǎng)紅路線。
在運(yùn)營模式成功的前提下，方叔認(rèn)為未來10年后深圳達(dá)到3000萬人口問題不大，目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到2500萬人了，10年后或許能達(dá)到應(yīng)該看到5000萬人口的目標(biāo)。
在有充足的人口背景下，消費(fèi)需求自然會(huì)上升，這也意味著深圳還需要更多的商圈來滿足未來5000萬人口的消費(fèi)需求。
“目前來看，深圳的商業(yè)確實(shí)顯得略有過剩，但考慮到未來，深圳也許還需要更多商業(yè)?！?/span>
撰文/排版 秀清
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