除了四個房地產(chǎn)指標以外，買房時還有兩個需要注意的問題。第一個問題是，如何選到一個好位置的住宅小區(qū)？
這個問題對于很多朋友來說是買房前期一個非常頭疼的問題，因為我們買房子一方面要考慮這個房子是不是舒適，另一方面也要考慮這個房子是不是保值，而這些都不是僅僅聽售樓小姐一頓胡謅就能了解的！
要想選好位置，我們要學會看規(guī)劃。這個規(guī)劃指的不是小區(qū)的規(guī)劃，而是整個城市的總體規(guī)劃，或者是你的小區(qū)所在的區(qū)域的規(guī)劃！因為雖然咱們國家的規(guī)劃總是在調整，但是一般情況下，大的原則是不會改變的，看一個城市的總體規(guī)劃，你就可以掌握這個城市未來的發(fā)展方向，就可以了解你所要買的小區(qū)的區(qū)域未來會怎么樣，所以總體規(guī)劃我們一定要看。
那到哪里去看呢?很簡單，大多數(shù)的城市都有規(guī)劃局，小一點的城市有建設局，或者叫住建局，但換湯不換藥，這些局的網(wǎng)站上一般會把城市的總體規(guī)劃拿出來公示。
城市總體規(guī)劃是一個非常復雜的文件，包括大量文字和圖紙，大家一個是要把文字看一下，看看有沒有和你這個區(qū)域相關的內容，另一個是看一下圖。文字好說，圖怎么看呢？最主要是要看一張叫做用地規(guī)劃圖的！
用地規(guī)劃圖很好分辨，就是那個弄得跟一個花床單似得就是了，在用地規(guī)劃圖上我們首先找到自己要買小區(qū)的位置，然后看一下這些花花綠綠的色塊，就可以知道未來這個區(qū)域到底會建成什么樣。這個里面有幾個非常重要的知識一定要記住，黃色的用地代表住宅，紅色的代表商業(yè)，綠色的代表公園，大家主要記住這三個顏色就可以了，至于其他的顏色，需要的時候網(wǎng)上查查就都知道了。
你看一下自己小區(qū)附近將來會有些什么東西，當然這些東西很多時候也可能會調整，不過畢竟調整的是少數(shù)，通過看這個規(guī)劃就可以知道附近將來會不會有大的公園，會不會有大的商場，會不會有學校，醫(yī)院等等一系列的內容，這個是非常非常重要的，大家一定要記??！
當然，在規(guī)劃圖上肯定還有道路交通的規(guī)劃，包括地鐵，輕軌，公交等內容，對大家也是很有用的。
除了看總體規(guī)劃以外，還要關注區(qū)域規(guī)劃，也就是局部的規(guī)劃文件，因為總體規(guī)劃做起來太麻煩，審批時間太長，所以很多城市有的時候會先調整局部規(guī)劃，然后再調整總體規(guī)劃，雖然程序上不對，但也是一種現(xiàn)狀，所以大家還要關注有沒有和你相關的區(qū)域規(guī)劃文件，看法和看總體規(guī)劃類似。
看了這些有關規(guī)劃的內容，大家就可以選定自己小區(qū)的位置了，當然，城市的規(guī)劃畢竟還是有調整的可能性，所以大家還有時刻關注一些實時的新聞。尤其是關注是不是有什么大的開發(fā)商要來了什么的，因為現(xiàn)在在很多三，四線城市，大的開發(fā)商拿地都非常大，所以他們在哪做可能會對那個地區(qū)產(chǎn)生很大的影響，因此大家也要格外關注！
說完了規(guī)劃的問題，我們再來看看第二個問題：如何選擇好的樓型？
我們買房的時候經(jīng)常會面臨非常多的樓型選擇，比如說多層住宅，小高層住宅，高層住宅等等，那么，這些住宅都有些什么特點，我們應該如何選擇呢？
多層住宅是一種最為古老的住宅方式，幾十年前，咱們國家基本都是這種，也是所有普通住宅形式中作為舒適的。所以現(xiàn)在在北上廣深這種城市，多層住宅除了一些老的小區(qū)還有以外，新的小區(qū)幾乎見不到了，那是因為這種方式的住宅非常的費地！
我們之前的節(jié)目中曾經(jīng)提到過日照分析的問題，多層住宅的規(guī)劃設計里是不能取巧的，什么意思呢？在日照分析里，板樓的分析結果和塔樓的分析結果會有著天壤之別。
什么叫板樓？什么叫塔樓？很簡單，那個樓像個板磚一樣的造型，他的長度大于他的高度的這種住宅一般就叫板樓，而反之，也一般稱為塔樓，說白了，一個板磚橫著放就是板樓，立起來就是塔樓了。
我們在做日照分析的時候，板樓對于陽光的遮擋是非常厲害的，因為他太長了，光不能從樓的中間投射過來，這樣就導致了板樓的樓間距一定要比較大，要不很難通過日照分析，而塔樓則正相反。
現(xiàn)在的很多高層住宅小區(qū)，高層做的都跟梅花樁似得，樓的間距很近，日照也能通過，就是因為，在樓和樓之間的空隙都被用來獲取陽光了。那為什么板樓就比塔樓的日照好呢？因為板樓排列的時候，由于樓體太長，所以樓體的日照最不利的那個點一般都是在樓體的正中間，越向兩邊就越好，往往最不利點日照時間剛好達到要求的2小時，而旁邊的時間可能都到5,6個小時了，但是塔樓則不行，塔樓的采光面的日照質量是非常接近的，基本上都是在合格線附近徘徊，所以板樓的日照質量要遠遠高于塔樓！
對于多層住宅來說，其實在我們國家的很多地區(qū)，我就不說是哪里了，原來沒有日照測試的時候，定了一個日照間距系數(shù)，比如1.5，這個什么意思呢？就是這種住宅的高度如果是6層，按3米層高，咱們?yōu)榱撕盟?，不算女兒墻和其他的東西，樓高就按18米算，那兩棟樓之間的間距就是18乘以1.5等于27米，意思就是這種住宅的間距做到27米就滿足政府要求了。
但后來日照軟件出來之后，一測，發(fā)現(xiàn)1.5的日照間距系數(shù)壓根就沒法滿足國家的日照要求，在這種情況之下，很多地方也就將錯就錯了，達不到就不測了，還是按這個系數(shù)去算，這樣一來，開發(fā)商當然很高興，因為可以多做房子了，政府也覺得管理起來比較簡單，但這種情況其實是有問題的，那就是其中有一部分住宅其實是不符合國家的日照標準的要求的。
不過現(xiàn)在這種情況已經(jīng)不多見了，除了一些很小的地方還有，象北京都是日照和系數(shù)雙控的方式，非常嚴格的！
那么多層住宅作為一個早期的產(chǎn)品，從現(xiàn)在來看就屬于低密度社區(qū)了，大多數(shù)的多層住宅戶型都可以做到南北通透，使用起來非常的舒適，但是一個缺點就是原來的多層住宅基本都沒有電梯，這樣好處是公攤少，壞處當然是不方便了。
隨著住宅的發(fā)展，后來多層住宅發(fā)展出了花園洋房。雖然這是一個非常洋氣的名字，但其實本質上還是多層住宅，區(qū)別是在于花園洋房炒作的理念是講究空中花園，所謂層層退臺的多層住宅。
這個戶型如果我記得沒錯的話，最早應該是萬科做出來的產(chǎn)品，早期的項目像天津的水晶城，當時去看了都讓人覺得非常神奇。首先，這種住宅的結構和咱們傳統(tǒng)的多層住宅已經(jīng)完全不同了，傳統(tǒng)的住宅很多都是磚混結構的，就是用磚來承重的房子，但花園洋房由于他的空間變化比較多，所以就只能做成框架或者剪力墻結構。
這個簡單理解就是這種住宅的承重墻不是所有的，里面很多都可以打掉，所以他的變化就可以做的比較的多，但從本質上來說，花園洋房的戶型格局其實和多層住宅是一脈相承的，所以戶型的平面結構也差不多。
不過由于多了個花園的概念，當然其實花園只是概念，更多是一種非常大的露臺，利用下層的屋頂做的，這種露臺是可以不算建筑面積的，我們的建筑面積的計算方法是沒蓋的可以不算，所以就變成了一個非常好的賣點，這種房型也就成了高端多層住宅的代表了。
說完了多層住宅，我們再來聊聊小高層住宅。小高層住宅其實是一個俗稱，在設計規(guī)范里沒有這個名字，設計規(guī)范里只有中高層和高層，中高層一般指的是七層到九層的住宅，而十層以上一般都叫高層，但由于實際設計的時候，十層和十一層住宅的電梯在規(guī)范里里允許一個單元只做一部電梯，因此格局就和中高層住宅差不多了，所以我們一般把7層到11層的住宅都稱為小高層。
但實際上在現(xiàn)實中，7層住宅是很少很少的，除了非常早期的多層住宅有些地區(qū)可能當初沒有像樣的規(guī)范，還有一些7層沒有電梯的多層住宅，大多數(shù)地區(qū)是沒有的，因為7層以上要加電梯了，做7層多虧啊！
說到這里，大家要明白一個關鍵問題，所謂的多層、小高層和高層這些住宅的最大區(qū)別就是那個交通核不一樣，也就是樓體和電梯的那個位置不同，其他的幾乎差不多。小高層住宅是一部電梯的住宅，高層是兩部電梯的住宅，因為小高層樓矮，所以小高層的電梯可以少做一部，但小高層的屋頂一般要求是連通的。
主要是考慮一旦一個電梯壞掉，大家可以從屋頂過去另外一個單元，坐另一部電梯，這個說法有點搞，但實際就是這么考慮的。
小高層住宅具備多層住宅南北通透的特點，當然前提是一般的一個單元只有兩戶住宅的，如果三戶以上就不行了。但大多數(shù)小高層都是這種格局，同時小高層有電梯，用起來很方便，而且小高層的樓間距一般都很大，為什么呢，因為小高層做塔樓的很少，一般都做成板樓，所以樓間距就大，這樣小高層其實就變成很多大城市里非常優(yōu)質的住宅了。
但是小高層的問題其實就是電梯，因為一部電梯總有壞的時候，還有搬家，裝修等等，所以一旦發(fā)生這種情況，大多數(shù)并不會跑到另一邊去坐電梯，多數(shù)都會選擇走樓梯，這樣樓層高的朋友就比較郁悶了。
說完了小高層，我們再來說說高層，高層住宅現(xiàn)在已經(jīng)非常多了，尤其是一二線城市。在城市中心地區(qū)新小區(qū)基本除了高層住宅看不到其他類型的住宅，那是因為用地太緊張了，每一塊地都很寶貴，政府也希望多多賣錢，因為每一塊的容積率不一樣，開發(fā)商要交的錢也是不同的。
總之，城里的用地容積率都定的不低，而且還有很多情況，和政府關系好的開發(fā)商可以和政府協(xié)商調整容積率，這樣就造成了我們國家很多城市的容積率高的嚇人，住宅的容積率做到3的很多，做到4的也有，甚至更高，但做到這些容積率的基本就是很多百米的住宅以樓間距小于30米的距離排著。
日照測試的時候也會有部分住宅日照過不了，最后只能按公建出售。這種情況現(xiàn)在已經(jīng)很多很多了。而對于高層住宅小區(qū)來說，一般都是以塔樓為主，這種塔樓大多數(shù)都是一個單元兩部電梯，多個戶數(shù)。比如一層四戶是最常見的，還有一層五戶，六戶，七戶，八戶，甚至之前看過一層十戶的戶型，當然也有高層中的豪宅，一層兩戶的。
但是，高層塔樓有一個最大的特點就是，一般來說，它的戶型只有兩邊的戶是南北通透的，中間的戶一般都是全朝南戶型，在特別早期的時候，咱們國家還允許做全朝北的戶型，現(xiàn)在早已經(jīng)不允許了，所以塔樓的戶型一般的格局都是一個交通核在中間，南面有個一戶到兩戶甚至更多的小戶型，比較長，像個鼻子一樣凸在前面，兩邊縮在后面，是南北通透的大戶型。
如果把這種塔樓連在一起，就是我們經(jīng)常說的塔連板戶型，簡單理解就是塔樓連成了板樓，由于這種樓對日照的遮擋非常厲害，所以這種樓一般都是排在用地的最北側，往往是臨街的位置，因為道路又不需要多少日照，利用這個可以做出很多面積的住宅，當然，這種住宅在連接的時候還會出現(xiàn)日照自遮擋的問題，所以品質也就很一般了。
不過近年來，隨著戶型設計的發(fā)展，一個改良的高層戶型平面出現(xiàn)了，這種戶型的特點就是高層全南北通透，而這種戶型其實是一個不得已而做出來的戶型！
因為我們都知道高層戶型的問題就是不能南北通透，主要是中間的戶型，于是就有人想了一個辦法，把電梯分開，中間加個戶外的連廊，這個連廊不做墻，這樣的話，中間的戶型不就可以通風了么，而由于有了這個連廊，這個交通核還算是一個，兩部電梯也符合規(guī)范，這不是一舉兩得么？這就是這種戶型的由來。
但是這種戶型也有一個突出的問題，那就是這種戶型的公攤面積要大于原來的傳統(tǒng)戶型，這個數(shù)字我們曾經(jīng)測算過，稍微大一點，也不多，具體多少不太記得了，但對于很多地區(qū)的朋友來說，可能一平米的面積都很計較，那這個時候，公攤面積的大小也會是大家要注意的一個問題了！
