內(nèi)容提要：預(yù)告登記源于普魯士法，《德國(guó)民法典》比較全面地規(guī)定了該項(xiàng)制度。以德國(guó)預(yù)告登記為中心的制度比較揭示出，在物權(quán)公示原則的大前提下，預(yù)告登記旨在保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，它融合了物權(quán)和債權(quán)的雙重特性，與登記公信力、本登記、異議登記等構(gòu)成了密不可分的制度同一體。
關(guān)鍵詞：預(yù)告登記 物權(quán)法 功能比較
一、引言
依據(jù)物權(quán)公示原則，是否登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與否的標(biāo)志，這致使交易基礎(chǔ)行為與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)成為兩種截然不同的法律事實(shí)，兩者無(wú)論在時(shí)間上還是在邏輯上，均有明顯的間隔差距。這種構(gòu)造使得債權(quán)人僅僅具有取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的可能，因?yàn)樵诨A(chǔ)行為有效成立但登記尚未完成的這段期間，債權(quán)人雖然依據(jù)基礎(chǔ)行為享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但該權(quán)利并不具有限制或者禁止作為物權(quán)人的債務(wù)人處分物權(quán)的效力，一旦債務(wù)人處分了作為基礎(chǔ)行為標(biāo)的的物權(quán)，就必然導(dǎo)致債權(quán)人的物權(quán)變動(dòng)目的落空。
顯見(jiàn)，在強(qiáng)制登記的策略下，債權(quán)人在登記完成之前無(wú)論如何都要承擔(dān)目的落空的風(fēng)險(xiǎn)，為了減弱這種風(fēng)險(xiǎn)，使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)不因債務(wù)人行為而落空，預(yù)告登記（Vormerkung）制度遂應(yīng)運(yùn)而生。張龍文先生非常精當(dāng)?shù)刂赋隽祟A(yù)告登記的機(jī)能、功用和地位：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，有強(qiáng)制登記之原則，非經(jīng)登記，不生效力。對(duì)于由此項(xiàng)強(qiáng)制登記原則所生之危險(xiǎn)，為保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得喪、變更、消滅為標(biāo)的之債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而為之準(zhǔn)備登記，即為預(yù)告登記?！薄?】
從登記形態(tài)上看，本登記記載的對(duì)象是具有登記能力的物權(quán)，而預(yù)告登記記載的對(duì)象是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這是它們的差異之處。它們之間又存在密切的關(guān)聯(lián)：預(yù)告登記旨在保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，它為債權(quán)向物權(quán)的轉(zhuǎn)化提供了順暢的通道，也是本登記得以展開(kāi)的準(zhǔn)備階段；而且，本登記屬于一般規(guī)定，在法律沒(méi)有特別規(guī)定的情況下，預(yù)告登記要適用本登記的規(guī)則。
預(yù)告登記在保護(hù)債權(quán)人利益方面是一個(gè)重要的法律制度，它在德國(guó)、瑞士、日本等法律實(shí)踐中具有久遠(yuǎn)而旺盛的生命力，但對(duì)新中國(guó)法律來(lái)說(shuō)，它卻是張不易辨識(shí)的新面孔，不過(guò)，我們沒(méi)有因?yàn)槟吧腿ゾ芙^它，我國(guó)物權(quán)法草案第22-23條業(yè)已規(guī)定了預(yù)告登記。為了準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)預(yù)告登記，本文主要對(duì)其進(jìn)行比較法考察，關(guān)注各個(gè)法域相應(yīng)規(guī)則的異同，以及各自的相關(guān)制約要素，盡可能全面地把握該制度。
二、異域經(jīng)驗(yàn)的考察與分析
預(yù)告登記最初起源于普魯士法，后幾經(jīng)周折而定型于《德國(guó)民法典》之中，這為后世法律提供了可供借鑒的制度資源，日本等從德國(guó)預(yù)告登記制度中吸收養(yǎng)分，分別建立了與本域制度相協(xié)調(diào)的預(yù)告登記制度?！?】本文以德國(guó)預(yù)告登記制度為中心，對(duì)異域的預(yù)告登記制度進(jìn)行考察和總結(jié)。
（一）預(yù)告登記的界定
1．類(lèi)型
預(yù)告登記服務(wù)于特定的目的，并受制于特定的規(guī)則體系，這種限制導(dǎo)致國(guó)外的預(yù)告登記制度呈現(xiàn)出不同面目。本文在此首先將預(yù)告登記類(lèi)型化，從中選擇最佳的考察對(duì)象，以之為中心進(jìn)行重點(diǎn)考察和分析。
（1）實(shí)體預(yù)告登記和程序預(yù)告登記
根據(jù)不同的法律根據(jù)，預(yù)告登記可以分為實(shí)體預(yù)告登記和程序預(yù)告登記?！兜聡?guó)民法典》中規(guī)定的預(yù)告登記制度屬于實(shí)體預(yù)告登記，其目的在于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)?！兜聡?guó)土地登記》規(guī)定了程序預(yù)告登記，該法第17條規(guī)定，就同一權(quán)利存在數(shù)個(gè)登記申請(qǐng)的，在完成先前申請(qǐng)的登記之前，不應(yīng)為后來(lái)的申請(qǐng)辦理登記。第18條第2項(xiàng)為了落實(shí)第17條的意旨，規(guī)定在登記機(jī)關(guān)就登記申請(qǐng)完成登記之前，當(dāng)事人就同一個(gè)權(quán)利又提出另外一個(gè)登記申請(qǐng)的，為了利于先提出的申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)職權(quán)為預(yù)告登記。這種預(yù)告登記是適用于登記申請(qǐng)程序中的制度，故為程序性預(yù)告登記。這兩種預(yù)告登記完全不同，程序預(yù)告登記不是保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的手段，只是強(qiáng)化時(shí)間在前之登記申請(qǐng)的保護(hù)性標(biāo)志。【3】
程序預(yù)告登記旨在保障先申請(qǐng)者能先完成登記。不過(guò)，如果我們能夠通過(guò)可靠的技術(shù)手段，在登記簿上清晰地標(biāo)志登記申請(qǐng)到達(dá)登記機(jī)關(guān)的時(shí)間，則先申請(qǐng)者先完成登記的規(guī)則基本上不存在不能實(shí)現(xiàn)之虞，一旦落實(shí)了這一點(diǎn)，程序預(yù)告登記不要也罷；而且，程序預(yù)告登記必須借助技術(shù)上十分可靠的登記簿，以彰顯該登記保全的申請(qǐng)?jiān)跁r(shí)間上靠前的優(yōu)勢(shì)。因此，程序預(yù)告登記意欲解決的問(wèn)題，實(shí)際上還是登記簿的合理構(gòu)造問(wèn)題，只要能夠在技術(shù)上解決此問(wèn)題即可。故而，下文將不關(guān)注程序預(yù)告登記，而僅僅考察實(shí)體預(yù)告登記。
（2）狹義預(yù)告登記和廣義預(yù)告登記
根據(jù)保全對(duì)象的不同，狹義預(yù)告登記和廣義預(yù)告登記得以區(qū)分。《德國(guó)民法典》在第883－888條規(guī)定了預(yù)告登記，它保全的對(duì)象是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)，范圍比較狹窄，屬于狹義預(yù)告登記。與此對(duì)應(yīng)的是日本的假登記制度，它首先適用于本登記申請(qǐng)不具備必要手續(xù)條件的情形，如物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)發(fā)生，但需要第三人的許可，卻無(wú)法得到其書(shū)面文件，無(wú)法湊齊申請(qǐng)所必需的文書(shū)；其次，假登記還適用于權(quán)利本身不適合本登記的情形，該情形主要是保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。【4】可見(jiàn)，日本假登記首先適用的情形旨在保全物權(quán)，其原因在于《日本民法典》采用對(duì)抗主義，物權(quán)變動(dòng)因?yàn)楫?dāng)事人意思表示一致而生效，不以公示為必要條件，故登記雖然未完成，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)際已經(jīng)成就，此時(shí)假登記保全的對(duì)象就是物權(quán)。與德國(guó)預(yù)告登記相比，日本假登記屬于廣義的預(yù)告登記。
德國(guó)預(yù)告登記與日本假登記之所以在保全對(duì)象范圍上出現(xiàn)差別，主要原因是它們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)上采用了不同的立場(chǎng)，前者采用了強(qiáng)制登記的策略，后者則注重登記的對(duì)抗力。由于德國(guó)法的立場(chǎng)更為合理，【5】與我國(guó)立法政策的選擇更為接近，【6】下文主要考察德國(guó)預(yù)告登記的制度經(jīng)驗(yàn)。
2．預(yù)告登記的性質(zhì)
雖然預(yù)告登記保全的對(duì)象是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但債權(quán)請(qǐng)求權(quán)因?yàn)轭A(yù)告登記而具有了對(duì)抗他人的類(lèi)似于物權(quán)的效力，并能最大限度地轉(zhuǎn)化為物權(quán)，預(yù)告登記的這種兩面性，使得德國(guó)民法學(xué)理對(duì)于預(yù)告登記的性質(zhì)存在很大爭(zhēng)議，大致有以下三種觀點(diǎn)：
第一，“債權(quán)擔(dān)保手段說(shuō)”認(rèn)為，預(yù)告登記不是物權(quán)，而是以保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)為目的的具有物權(quán)效力的法律手段。【7】
第二，“物權(quán)說(shuō)”認(rèn)為預(yù)告登記與物權(quán)具有同等地位，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般規(guī)則均可以適用于預(yù)告登記，比如，在設(shè)定時(shí)，均需當(dāng)事人的合意、登記同意和登記；又如，轉(zhuǎn)讓一個(gè)不存在的預(yù)告登記會(huì)導(dǎo)致善意取得等。【8】
第三，“債權(quán)物權(quán)化說(shuō)”認(rèn)為預(yù)告登記綜合了物權(quán)和債權(quán)的特性?？{里斯（Canaris）教授認(rèn)為，德國(guó)預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)具有以下物權(quán)效力：其一，依《德國(guó)民法典》第883條第1項(xiàng)及第2項(xiàng)前段的規(guī)定，預(yù)告登記義務(wù)人在有害于保全請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)所為的處分行為，對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人是相對(duì)無(wú)效的；依《德國(guó)民法典》第888條的規(guī)定，從預(yù)告登記義務(wù)人處取得物權(quán)者，對(duì)于請(qǐng)求權(quán)實(shí)行的登記程序，負(fù)有登記法上許可的義務(wù)。因此，盡管預(yù)告登記義務(wù)人實(shí)施了處分物權(quán)的行為，預(yù)告登記權(quán)利人仍然可以實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利。其二，依據(jù)《德國(guó)破產(chǎn)法》和《德國(guó)強(qiáng)制拍賣(mài)法》的相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)還具有保護(hù)處分和對(duì)破產(chǎn)、強(qiáng)制執(zhí)行的貫徹力這兩個(gè)效力。其三，除了上述物權(quán)效力之外，預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)還具有以下物權(quán)效力：首先，從預(yù)告登記義務(wù)人取得物權(quán)者實(shí)施了侵害行為，預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)此享有損害賠償請(qǐng)求權(quán)、不作為請(qǐng)求權(quán)和妨害排除請(qǐng)求權(quán)。其次，預(yù)告登記權(quán)利人能夠善意取得?！?】
預(yù)告登記確實(shí)具有多面性：首先，預(yù)告登記通過(guò)加固債權(quán)人的地位，為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供了保障，故可以將之視為債權(quán)擔(dān)保手段；其次，通過(guò)預(yù)告登記，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)被賦予物權(quán)效力，從而出現(xiàn)“債權(quán)物權(quán)化”的特征。上述觀點(diǎn)分別從不同的視角出發(fā)，得出不同的結(jié)論，它們?cè)诟髯杂懻撉疤嵯路謩e具有合理性。本文將預(yù)告登記作為與本登記相對(duì)應(yīng)的概念，表明預(yù)告登記承載的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這是其與本登記不同之處，也是預(yù)告登記之根本所在，沒(méi)有此請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記即無(wú)實(shí)際意義；然而，拋開(kāi)它們承載的權(quán)利性質(zhì)和內(nèi)容不講，預(yù)告登記與本登記屬于同質(zhì)樣態(tài)，均為表征權(quán)利的形式，并最終產(chǎn)生物權(quán)效力，故預(yù)告登記為債權(quán)內(nèi)容與物權(quán)效力的結(jié)合體。
3．預(yù)告登記與相關(guān)制度的對(duì)比
（1）預(yù)告登記與異議登記
德國(guó)法中的異議登記與預(yù)告登記最初同出于普魯士法的預(yù)備登記制度，后幾經(jīng)周折到了《德國(guó)民法典》中才成為兩種截然不同的法律制度。這兩者均具有保全權(quán)利、給世人以警示的功能，但它們之間的區(qū)別非常明顯：其一，適用情形不同。異議登記因登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生，無(wú)登記錯(cuò)誤就無(wú)異議登記；預(yù)告登記與登記錯(cuò)誤無(wú)關(guān)，適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因已經(jīng)發(fā)生，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)尚未完成的情形。其二，保全對(duì)象不同。異議登記保全登記錯(cuò)誤時(shí)所產(chǎn)生的更正登記請(qǐng)求權(quán)；預(yù)告登記保障作為物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。其三，功能不同。異議登記具有抗辯功能，旨在通過(guò)抗辯登記的正確性以阻斷登記公信力；預(yù)告登記主要用于標(biāo)志將來(lái)的物權(quán)變動(dòng)，具有預(yù)告未來(lái)的功能，以促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的完成。其四，品性不同。異議登記具有宣示性，旨在表明登記可能錯(cuò)誤的狀態(tài)，故不能被善意取得；預(yù)告登記具有設(shè)權(quán)性，可以適用善意取得制度?！?0】正是因?yàn)轭A(yù)告登記與異議登記存在上述區(qū)別，它們可以相互并用。
不過(guò)，需要強(qiáng)調(diào)的是，盡管它們有區(qū)別，但針對(duì)具體案情可以進(jìn)行轉(zhuǎn)換。比如，E將土地出賣(mài)給K，并進(jìn)行了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意，后E以受欺詐為而行使撤銷(xiāo)權(quán)。如果撤銷(xiāo)權(quán)僅僅及于買(mǎi)賣(mài)合同，則可以通過(guò)預(yù)告登記來(lái)保全E根據(jù)不當(dāng)?shù)美?guī)則對(duì)K享有的所有權(quán)回復(fù)請(qǐng)求權(quán)。如果土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意也被撤銷(xiāo)，此時(shí)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤，則應(yīng)為異議登記，即使應(yīng)受保護(hù)的E對(duì)法律關(guān)系的判斷出現(xiàn)錯(cuò)誤，也不因此而承受不利的后果，故在E登記了預(yù)告登記之后，如果法院認(rèn)為土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意無(wú)效，則該預(yù)告登記應(yīng)被視為異議登記?！?1】
（2）預(yù)告登記與讓與禁止
相對(duì)的讓與禁止為《德國(guó)民法典》第135條和第136條所規(guī)定，是限制權(quán)利人處分權(quán)的法律措施，違背讓與禁止的處分對(duì)于受讓與禁止保護(hù)的權(quán)利人無(wú)效，這與預(yù)告登記的法律后果等同。不過(guò)，讓與禁止并不具有預(yù)告登記的其他法律效力；而且，讓與禁止還可擔(dān)保債權(quán)請(qǐng)求權(quán)之外的其他權(quán)利；除此之外，讓與禁止的生效只需送達(dá)債務(wù)人即可，而無(wú)需進(jìn)行登記。當(dāng)預(yù)告登記與讓與禁止并存時(shí)，就會(huì)在權(quán)利實(shí)現(xiàn)上產(chǎn)生沖突。比如，V在1953年10月27日用公證形式將其一塊土地出賣(mài)給K，并同意土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意預(yù)告登記，該預(yù)告登記申請(qǐng)于同天遞交登記機(jī)關(guān)，于11月6日完成登記。V和A之間正在進(jìn)行一項(xiàng)訴訟，即根據(jù)V在1949年公證同意A的買(mǎi)入權(quán)（Ankaufsrecht），V是否有轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的義務(wù)。在11月5日，法院根據(jù)假處分作出讓與禁止的命令，在11月6日送達(dá)V并到達(dá)登記機(jī)關(guān)，登記在12月2日完成。在11月6日，預(yù)告登記和讓與禁止均發(fā)生法律效力，依據(jù)預(yù)告登記，K應(yīng)當(dāng)從V處取得土地所有權(quán)，而依據(jù)讓與禁止，A應(yīng)當(dāng)從V處取得土地所有權(quán)，這就使V處于二難的境地。《德國(guó)民法典》第878條的規(guī)定可以解決這個(gè)難題，即權(quán)利人作出物權(quán)意思表示，在該意思表示已經(jīng)具有約束力和登記申請(qǐng)已經(jīng)到達(dá)登記機(jī)關(guān)的情況下，不因嗣后作出的處分限制而無(wú)效。在本事例中，V自1953年10月27日起就要受物權(quán)意思表示的約束，而且登記申請(qǐng)也于同日達(dá)到登記機(jī)關(guān)，故之后的讓與禁止對(duì)K沒(méi)有法律意義。K有權(quán)請(qǐng)求A同意其登記為土地所有權(quán)人，A負(fù)有同意的義務(wù)。依據(jù)K的所有權(quán)登記，可以將讓與禁止登記予以涂銷(xiāo)。[12]
4．預(yù)告登記與請(qǐng)求權(quán)之間的關(guān)系
（1）預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)
預(yù)告登記旨在保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其要依附于請(qǐng)求權(quán)而存在，故適當(dāng)?shù)膫鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)是預(yù)告登記存續(xù)的前提要件。何為“適當(dāng)”的請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn)：
第一，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，必須是能夠引發(fā)具有登記能力的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，大體為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)、設(shè)定抵押權(quán)請(qǐng)求權(quán)、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)、變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)和變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位的請(qǐng)求權(quán)。而且，在預(yù)告登記設(shè)定時(shí)，請(qǐng)求權(quán)必須有效存續(xù)，比如，出讓人通過(guò)無(wú)權(quán)代理人進(jìn)行讓與行為，在被代理人追認(rèn)該行為效力時(shí)，才能辦理讓與請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記。
第二，該請(qǐng)求權(quán)的法律基礎(chǔ)比較廣泛，可以是債權(quán)法（如基于買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)定轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記）、家庭法（如根據(jù)《德國(guó)民法典》第1383條的規(guī)定產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求權(quán)）、繼承法（如在繼承開(kāi)始后的遺贈(zèng)請(qǐng)求權(quán)）等私法，[13]還可以是公法，如法院裁判產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、政府命令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，均能被預(yù)告登記。
第三，在請(qǐng)求權(quán)法律關(guān)系中，權(quán)利人是預(yù)告登記權(quán)利人；在為第三人利益的合同中，第三人享有清償請(qǐng)求權(quán)，該權(quán)利能夠成為預(yù)告登記標(biāo)的的，第三人也是預(yù)告登記權(quán)利人，比如，依據(jù)A和B之間的合同，A有義務(wù)將土地轉(zhuǎn)讓給D，D享有相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)，為了D的利益可以設(shè)定預(yù)告登記。預(yù)告登記義務(wù)人是請(qǐng)求權(quán)法律關(guān)系中的義務(wù)人，即在預(yù)告登記設(shè)定時(shí)，請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)人或其繼承人。[14]
第四，請(qǐng)求權(quán)可以是附條件的請(qǐng)求權(quán)，比如，V將土地轉(zhuǎn)讓給其女兒T時(shí)，約定T要照料V，否則T必須將土地返還給V，V享有的所有權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)被預(yù)告登記。只要T不履行義務(wù)，V的請(qǐng)求權(quán)就為預(yù)告登記所保全。在一般情況下，無(wú)論附解除條件請(qǐng)求權(quán)還是附延緩條件請(qǐng)求權(quán)，皆可被預(yù)告登記。只要請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)確定，將來(lái)的義務(wù)人不能單方?jīng)Q定請(qǐng)求權(quán)的存續(xù)與否，而憑借權(quán)利人的意思即可決定請(qǐng)求權(quán)的產(chǎn)生，則預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)還可以是附期限的請(qǐng)求權(quán)。[15]
（2）預(yù)告登記與請(qǐng)求權(quán)之間的關(guān)系
預(yù)告登記與其保全的請(qǐng)求權(quán)之間的關(guān)系主要表現(xiàn)為：
第一，預(yù)告登記對(duì)于該請(qǐng)求權(quán)具有依附性，隨著請(qǐng)求權(quán)狀態(tài)的改變而變動(dòng)，當(dāng)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅時(shí)，預(yù)告登記隨之轉(zhuǎn)讓和消滅并辦理相應(yīng)的登記記載手續(xù)。但是，預(yù)告登記的消滅并不必然意味著請(qǐng)求權(quán)消滅，比如，預(yù)告登記權(quán)利人自愿放棄預(yù)告登記，并辦理涂銷(xiāo)登記時(shí)，預(yù)告登記消滅，但該請(qǐng)求權(quán)仍然可以繼續(xù)存續(xù)。
第二，當(dāng)請(qǐng)求權(quán)自始或者嗣后不存在，而預(yù)告登記仍然記載在登記簿中時(shí)，登記發(fā)生錯(cuò)誤，登記義務(wù)人可以請(qǐng)求更正登記；不過(guò)，由于請(qǐng)求權(quán)的受讓人不能主張對(duì)登記簿的信賴(lài)，故不存在債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的善意取得，自然也不能辦理異議登記。如果請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致受讓人信賴(lài)預(yù)告登記記載的，該受讓人能夠善意取得該預(yù)告登記。當(dāng)請(qǐng)求權(quán)合法存續(xù)，但預(yù)告登記被不當(dāng)涂銷(xiāo)時(shí)，則意味著登記義務(wù)人的物權(quán)上不再負(fù)擔(dān)預(yù)告登記，此時(shí)的登記也屬于錯(cuò)誤，在這種情況下，基于對(duì)義務(wù)人物權(quán)登記狀態(tài)信賴(lài)而與其發(fā)生交易者，能夠取得不負(fù)擔(dān)預(yù)告登記的物權(quán)，當(dāng)然，此種結(jié)果的產(chǎn)生必須在預(yù)告登記權(quán)利人辦理更正登記或者異議登記之前。
（二）預(yù)告登記的效力
1．預(yù)告登記的主要效力
預(yù)告登記的效力就是保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這種效力主要表現(xiàn)為：其一，違背預(yù)告登記的處分無(wú)效，其表現(xiàn)大致為：在預(yù)告登記設(shè)定之后，預(yù)告登記義務(wù)人實(shí)施的處分行為將使預(yù)告登記目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，該處分對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人沒(méi)有法律效力。其二，在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)或者被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，預(yù)告登記保全的權(quán)利擺脫了債權(quán)的特色，從義務(wù)人負(fù)擔(dān)的其他債務(wù)中脫離出來(lái)，仍能夠得以實(shí)現(xiàn)。其三，預(yù)告登記保全的債權(quán)因履行而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時(shí)，該物權(quán)的順位依據(jù)預(yù)告登記時(shí)間予以確定，而不以依其產(chǎn)生時(shí)在登記簿中記載的時(shí)間為準(zhǔn)。上述這三個(gè)方面分別從排斥義務(wù)人進(jìn)行有害于預(yù)告登記的處分、忽視義務(wù)人財(cái)產(chǎn)狀態(tài)和確保將來(lái)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利地位等角度出發(fā)，全方位增加債權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性，并給將來(lái)的物權(quán)提供良好的法律地位。
在上述三個(gè)方面中，第一個(gè)效力對(duì)于預(yù)告登記保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)最具有價(jià)值，其中涉及到多種概念、制度和關(guān)系，也最具有討論的意義。此效力在《德國(guó)民法典》中有完整的表現(xiàn)，即第883條第2項(xiàng)規(guī)定：“在預(yù)告登記后處分土地及其權(quán)利的，在妨害或者侵害請(qǐng)求權(quán)的限度內(nèi)，該處分無(wú)效。以強(qiáng)制執(zhí)行、假扣押方式或者由無(wú)支付能力管理人實(shí)施的處分，適用上句規(guī)定。”第888條第1項(xiàng)規(guī)定：“取得已經(jīng)登記的權(quán)利或者該權(quán)利上設(shè)定的權(quán)利，對(duì)因預(yù)告登記而獲得利益之人無(wú)效的，該人為實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，可以請(qǐng)求取得人同意為必要的登記或者涂銷(xiāo)。”本文主要對(duì)該效力進(jìn)行分析。
（1）處分的界定
預(yù)告登記保全效力并不禁止預(yù)告登記義務(wù)人就與預(yù)告登記有關(guān)的物權(quán)進(jìn)行處分，只是當(dāng)處分妨害預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，不能發(fā)生法律效力，那么，如何界定處分，就是探討此效力的前提條件。民法中的處分有三種意義：其一，最廣義的處分，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分，前者是對(duì)原物體加以物質(zhì)變形、改造或者毀損的行為，如拆屋重建等；后者包括負(fù)擔(dān)行為（如買(mǎi)賣(mài)、保證）和處分行為（如所有權(quán)移轉(zhuǎn)、債權(quán)讓與）。其二，廣義的處分，指法律上的處分。其三，狹義上的處分，是指處分行為。[16】在此所謂的處分，同樣可能具有上述的三重含義，如何進(jìn)行取舍，將直接影響預(yù)告登記制度目的的實(shí)現(xiàn)。
事實(shí)上的處分在性質(zhì)上屬于事實(shí)行為，不適用于民法中意思表示的規(guī)定，其一旦完成，就客觀上也就產(chǎn)生相應(yīng)的后果，無(wú)所謂有效或者無(wú)效，比如，房屋所有權(quán)人（房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記義務(wù)人）將房屋拆除，這導(dǎo)致預(yù)告登記權(quán)利人不能達(dá)到取得房屋所有權(quán)的目的，義務(wù)人對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任等法律后果，但該事實(shí)行為卻無(wú)法被認(rèn)定無(wú)效，因此，事實(shí)上的處分不屬于保全效力中的處分。
處分行為是一種法律行為，其直接導(dǎo)致既有權(quán)利內(nèi)容變更、移轉(zhuǎn)、設(shè)定負(fù)擔(dān)或者消滅。處分行為是從法律事實(shí)的角度對(duì)處分進(jìn)行的界定，其效力具有可否定性，可以成為此所謂的處分。比如，A將房屋出賣(mài)給B，并辦理預(yù)告登記，后A將該房屋所有權(quán)通過(guò)登記移轉(zhuǎn)給C，或者A在該房屋上為C設(shè)定了用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)，此所有權(quán)移轉(zhuǎn)行為或限制物權(quán)設(shè)定行為即為處分行為。依法產(chǎn)生的權(quán)利取得同處分行為一樣，也屬于在此界定的處分范疇，但是，它要受以下兩種情形限制：其一，依法產(chǎn)生的具有優(yōu)先效力的物權(quán)，為了實(shí)現(xiàn)該效力，就要具有對(duì)抗預(yù)告登記的效能。其二，具有公共利益目的征收能夠?qū)诡A(yù)告登記?！?7】
如果從法律效果角度來(lái)界定處分，則其表征著權(quán)利人利益減少的狀態(tài)，【18】導(dǎo)致此種處分狀態(tài)出現(xiàn)的事實(shí)既可以是法律行為，也可以是強(qiáng)制執(zhí)行等非法律行為，因?yàn)閺?qiáng)制執(zhí)行、假扣押導(dǎo)致的強(qiáng)制處分以及破產(chǎn)管理人等無(wú)支付能力管理人所為的處分，與處分行為具有同等的法律地位，《德國(guó)民法典》第883條第2項(xiàng)的規(guī)定即體現(xiàn)了這種立場(chǎng)。
負(fù)擔(dān)行為不會(huì)直接導(dǎo)致義務(wù)人的既有權(quán)利變化，當(dāng)然也就不是此處所謂的處分。但是，在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)預(yù)告登記后，所有權(quán)人將該房屋出租給他人，該出租行為能否被認(rèn)定為處分？德國(guó)學(xué)理對(duì)此有兩種截然不同的認(rèn)識(shí)。本文贊同肯定觀點(diǎn)，因?yàn)轭A(yù)告登記制度旨在促使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，達(dá)到預(yù)告登記權(quán)利人的目的，其能夠排除導(dǎo)致預(yù)告登記義務(wù)人權(quán)利狀態(tài)發(fā)生改變的處分行為以及強(qiáng)制處分，使得他人從預(yù)告登記義務(wù)人處取得的與預(yù)告登記相關(guān)聯(lián)的物權(quán)，不是完全受法律保護(hù)的物權(quán)，該物權(quán)取得人必須同意預(yù)告登記權(quán)利人替代其物權(quán)人法律地位，這實(shí)際上意味著預(yù)告登記具有排斥與其目的相悖的物權(quán)之效力，預(yù)告登記權(quán)利人所得到的法律保護(hù)要大于一般物權(quán)人所能得到的法律保護(hù)。租賃權(quán)作為債權(quán)，承租人因此得到的保護(hù)要遜于物權(quán)人，基于“舉重明輕”的論辯方式，【19】預(yù)告登記既然能夠排斥物權(quán)，當(dāng)然也可以排斥租賃權(quán)。而且，從實(shí)際妨害的角度來(lái)看，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的立法政策導(dǎo)致租賃權(quán)對(duì)于預(yù)告登記目的的妨害，實(shí)際如同使用權(quán)等用益物權(quán)對(duì)于預(yù)告登記的妨害，結(jié)果導(dǎo)致預(yù)告登記權(quán)利人在取得權(quán)利后，不能實(shí)際獲得標(biāo)的物的使用價(jià)值，這種結(jié)果與處分并無(wú)二樣。正如蘇永欽教授所言，租賃權(quán)對(duì)世效力如法定物權(quán)，理論上當(dāng)然非屬得由當(dāng)事人決定適用與否的“任意法”，故租賃權(quán)附隨于所有權(quán)上，直接造成該所有權(quán)的負(fù)擔(dān)（Belastung），而不只是契約當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)（Verpflichtung），此時(shí)和對(duì)所有權(quán)的處分（Verfügung）一樣，都會(huì)造成權(quán)限的減少，不啻使租賃契約于訂立時(shí)即發(fā)生類(lèi)似處分的結(jié)果?！?0】故而，即使租賃合同在性質(zhì)上屬于負(fù)擔(dān)行為，但作為其結(jié)果的租賃權(quán)仍然屬于此所謂的處分。
綜上所述，預(yù)告登記保全效力所涉及的處分包括處分行為、強(qiáng)制執(zhí)行等強(qiáng)制處分、有限的依法取得權(quán)利和租賃。
（2）處分的無(wú)效
預(yù)告登記保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的作用并不依靠禁止登記來(lái)完成，即登記義務(wù)人在預(yù)告登記后，仍然可以處分預(yù)告登記所涉及的標(biāo)的物，即使該處分違背了預(yù)告登記的旨意，登記機(jī)關(guān)也不能拒絕登記。那么，怎樣落實(shí)預(yù)告登記保全請(qǐng)求權(quán)的基本功能，就要依靠處分相對(duì)無(wú)效的制度設(shè)計(jì)，其表現(xiàn)為兩個(gè)方面：其一，對(duì)人的相對(duì)無(wú)效，即處分僅僅對(duì)因預(yù)告登記取得利益之人無(wú)效，換言之，權(quán)利的取得對(duì)于受預(yù)告登記保護(hù)之人以外的其他人均具有法律效力。比如，V將土地出賣(mài)給K，并辦理了移轉(zhuǎn)預(yù)告登記。V又將土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)給D，D對(duì)K并非土地所有權(quán)人，對(duì)其他人而言則是土地所有權(quán)人。其二，內(nèi)容的相對(duì)無(wú)效，即在妨害或者侵害債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的限度內(nèi)，處分無(wú)效，只要處分不妨礙請(qǐng)求權(quán)的履行和實(shí)現(xiàn)，即為有效。比如，在上例中，V將土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)給D，或在土地上為D設(shè)定抵押權(quán)，對(duì)K所有權(quán)的取得設(shè)置了障礙，應(yīng)屬無(wú)效?！?1】但是，如果V在土地上為K設(shè)定了限制物權(quán)，并辦理預(yù)告登記，之后，V又為D設(shè)置限制物權(quán)，由于限制物權(quán)之間遵循順位制度，后設(shè)定的限制物權(quán)不妨害先登記的限制物權(quán)，該處分則為有效。
在相對(duì)無(wú)效的處分發(fā)生后，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求因無(wú)效處分而取得權(quán)利者同意涂銷(xiāo)該權(quán)利，該取得人負(fù)擔(dān)法定的同意義務(wù)。權(quán)利人享有的這項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)源于預(yù)告登記，與預(yù)告登記不能分離，具有保障預(yù)告登記實(shí)現(xiàn)功能的效用。在這種情況下，預(yù)告登記權(quán)利人與權(quán)利取得人之間的關(guān)系被視為所有權(quán)人和占有人的關(guān)系，[22]比如，取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)造成損害的，權(quán)利人自取得所有權(quán)之時(shí)起，對(duì)取得人享有損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
綜上，預(yù)告登記對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保全，并不采用禁止登記這種事前預(yù)防的方式，而是采用了事后認(rèn)定處分相對(duì)無(wú)效的做法，這種策略的益處大致在于：其一，在預(yù)告登記已經(jīng)發(fā)揮公示作用的前提下，登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記審查時(shí)，無(wú)需審查登記事項(xiàng)是否與預(yù)告登記相悖，這將大大減少登記機(jī)關(guān)做出登記決定的時(shí)間及相應(yīng)成本，簡(jiǎn)化登記程序。至于預(yù)告登記產(chǎn)生的處分相對(duì)無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)通過(guò)預(yù)告登記的記載告知了利害關(guān)系人，利害關(guān)系人甘冒風(fēng)險(xiǎn)從事交易，應(yīng)視為出于理性人的自由選擇，這種價(jià)值判斷行為應(yīng)受尊重，即使登記機(jī)關(guān)也無(wú)權(quán)干涉。其二，處分相對(duì)無(wú)效的機(jī)制，一方面通過(guò)法律強(qiáng)制權(quán)利取得人同意預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其目的的制度設(shè)置，保證了請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的可行性；另一方面又給權(quán)利取得人提供盡早進(jìn)入交易的機(jī)會(huì)，一旦權(quán)利取得人完成與預(yù)告登記權(quán)利人的制度外博弈（如購(gòu)買(mǎi)預(yù)告登記權(quán)利人的因預(yù)告登記所享有的權(quán)利），或者預(yù)告登記因其他原因消滅（如預(yù)告登記權(quán)利人自愿放棄預(yù)告登記），權(quán)利取得人就能夠在其登記之時(shí)起就取得完全受法律保護(hù)并占據(jù)優(yōu)先順位的物權(quán)，而無(wú)需等到預(yù)告登記失去法律效力后再與物權(quán)人進(jìn)行交易，否則，在還有其他人進(jìn)行交易競(jìng)爭(zhēng)的情況下，可能產(chǎn)生的結(jié)果是其有可能得不到物權(quán)，或者得到的是順位劣后的物權(quán)。
2．預(yù)告登記效力的產(chǎn)生與消滅
預(yù)告登記效力產(chǎn)生的標(biāo)志是預(yù)告登記在登記簿中的記載，其程序等同于物權(quán)程序。在德國(guó)法中，為了產(chǎn)生這種記載，必須具備的前提條件是：其一，存在有被預(yù)告登記保全資格的請(qǐng)求權(quán)，如產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)等；其二，在當(dāng)事人申請(qǐng)時(shí)，登記義務(wù)人自愿同意此種記載；或者在登記義務(wù)人不同意時(shí)，債權(quán)人能夠假處分的方式進(jìn)行預(yù)告登記。
預(yù)告登記效力消滅的標(biāo)志則是其在登記簿中的記載被涂銷(xiāo)，其原因大致有以下幾種：其一，登記權(quán)利人自愿拋棄預(yù)告登記。預(yù)告登記是對(duì)債權(quán)提供的保障措施，其源于預(yù)告登記權(quán)利人的意志，在權(quán)利人自愿放棄權(quán)利，同意義務(wù)人實(shí)施違背預(yù)告登記的處分時(shí)，處分對(duì)權(quán)利人發(fā)生法律效力。其二，所保全的請(qǐng)求權(quán)因目的實(shí)現(xiàn)、無(wú)效、混同等情形而消滅。預(yù)告登記附屬于其保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)消滅時(shí)，預(yù)告登記即喪失法律效力，違背預(yù)告登記的處分恢復(fù)合法性，由此產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)具有完全的法律效力。比如，A將土地贈(zèng)與并轉(zhuǎn)讓給兒子S，約定在A生存期間，S將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，A享有取回的請(qǐng)求權(quán)，并辦理了相應(yīng)的預(yù)告登記。后S急需金錢(qián)，就將土地賣(mài)給K，辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。 K的所有權(quán)取得對(duì)于A無(wú)效，但A在死亡之前并沒(méi)有行使取回請(qǐng)求權(quán)。依據(jù)約定，該請(qǐng)求權(quán)消滅，預(yù)告登記也消滅，K取得的所有權(quán)恢復(fù)了完全效力，A的繼承人T不能取得該土地所有權(quán)。【23】其三，預(yù)告登記據(jù)此產(chǎn)生的假處分命令喪失法律效力。
三、本土規(guī)則的考察和分析
我國(guó)本土自上個(gè)世紀(jì)初期開(kāi)始，就有預(yù)告登記的法律規(guī)定，后幾經(jīng)修訂，最后出現(xiàn)于臺(tái)灣法之中。在大陸地區(qū)，只有《上海市房地產(chǎn)登記條例》明文規(guī)定了預(yù)告登記，不過(guò)，有關(guān)商品房預(yù)售的法律規(guī)定了預(yù)售合同登記，它的對(duì)象也為引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，學(xué)界一般將其視為預(yù)告登記?！?4】
（一）臺(tái)灣法中的預(yù)告登記
“臺(tái)灣土地法”第79條之一規(guī)定了預(yù)告登記：“聲請(qǐng)保全左列請(qǐng)求權(quán)之預(yù)告登記，應(yīng)由請(qǐng)求權(quán)人檢附登記名義人之同意書(shū)為之：一、關(guān)于土地權(quán)利移轉(zhuǎn)或使其消滅之請(qǐng)求權(quán)。二、土地權(quán)利內(nèi)容或次序變更之請(qǐng)求權(quán)。三、附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷(xiāo)前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)預(yù)告登記之請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效。預(yù)告登記，對(duì)因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無(wú)排除之效力。”“臺(tái)灣土地登記規(guī)則”第125條規(guī)定了預(yù)告登記的程序：“申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)提出登記名義人同意書(shū)及印鑒證明。登記機(jī)關(guān)于登記完畢后，應(yīng)通知申請(qǐng)人和登記名義人?！?br>
我們以上文的德國(guó)法律經(jīng)驗(yàn)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)臺(tái)灣預(yù)告登記制度進(jìn)行對(duì)比考察，就能得出以下分析結(jié)論：
第一，與德國(guó)一樣，臺(tái)灣預(yù)告登記也旨在保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，預(yù)告登記必須依附于請(qǐng)求權(quán)，故其屬于狹義預(yù)告登記，這種規(guī)則模式與臺(tái)灣采用的登記公信力制度相互協(xié)調(diào)，構(gòu)成了具有內(nèi)在關(guān)聯(lián)的制度同一體。
第二，在法律效力上，違背預(yù)告登記的處分相對(duì)無(wú)效，預(yù)告登記不禁止登記名義人再為處分，從而兼顧當(dāng)事人利益，保持目的與手段的平衡，【25】這種立場(chǎng)值得贊同。不過(guò)，此處所謂的“處分”并不包括假處分等強(qiáng)制處分。這是當(dāng)事人私事要為公權(quán)力讓路的態(tài)度，從而為公權(quán)力進(jìn)入私域打開(kāi)了通道，這在客觀上掏空了預(yù)告登記保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的制度內(nèi)涵，因?yàn)樵谶@種公權(quán)力行為效力高于預(yù)告登記的優(yōu)劣對(duì)比中，當(dāng)事人不如直接從法院獲取一紙具有強(qiáng)制力的文書(shū)，從而在利益實(shí)現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)制高點(diǎn)，避免出現(xiàn)通過(guò)預(yù)告登記保全利益，到頭來(lái)卻被公權(quán)力輕輕推倒的尷尬局面。這正是臺(tái)灣預(yù)告登記的致命缺陷，正如學(xué)者所評(píng)論的，預(yù)告登記無(wú)排除強(qiáng)制執(zhí)行之效力，導(dǎo)致該制度設(shè)計(jì)的功能喪失殆盡，幾已形同具文，為消除該弊端，回歸德國(guó)預(yù)告登記效力將為一妥當(dāng)選擇。【26】
第三，假處分不是預(yù)告登記的發(fā)生渠道，這與德國(guó)法的規(guī)定不同。在臺(tái)灣，假處分與查封、假扣押、破產(chǎn)形成了法院囑托登記系列，假處分登記要由權(quán)利人向法院申請(qǐng)，再由法院囑托登記機(jī)關(guān)登記，這與預(yù)告登記產(chǎn)生的程序不同。不過(guò)，假處分登記與預(yù)告登記一樣，同樣具有限制登記名義人處分登記權(quán)利的功用，只要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利的假處分記載在登記簿之中，就能發(fā)揮其應(yīng)有的功能，故難言不當(dāng)。
第四，與德國(guó)法相比，臺(tái)灣預(yù)告登記制度比較簡(jiǎn)略。比如，在違背預(yù)告登記的處分無(wú)效時(shí)，如何使預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，臺(tái)灣法沒(méi)有給出對(duì)策；又如，預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)，它是否受債權(quán)法中抗辯的制約，臺(tái)灣法也沒(méi)有規(guī)定。這樣的規(guī)定減弱了法律的操作性，不能突出該制度的法律效果。
（二）大陸法中的預(yù)售合同登記
商品房預(yù)售實(shí)質(zhì)是將將來(lái)生成的房屋提前銷(xiāo)售出去，買(mǎi)受人在此享有的是在房屋蓋成后請(qǐng)求出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的權(quán)利，此時(shí)辦理的預(yù)售合同登記，并沒(méi)有實(shí)物可憑依托。這與德國(guó)預(yù)告登記顯然是不同的，預(yù)告登記實(shí)際是對(duì)既有物之權(quán)利人的限制；而且，德國(guó)預(yù)告登記適用的范圍很廣泛，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定土地?fù)?dān)保物權(quán)、改變順位等均得采用。
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)有關(guān)部門(mén)登記備案，這是我國(guó)大陸預(yù)售合同登記制度最基本的文本表達(dá)，我們從中看不到更詳細(xì)的信息。這個(gè)原則性規(guī)定給地方性制度提供了按照各自理解生長(zhǎng)的溫床，并由此產(chǎn)生了不同的制度構(gòu)造，這種差別主要表現(xiàn)在預(yù)售合同登記的法律效力之上：
《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定，商品房預(yù)售人不辦理預(yù)售合同登記，預(yù)售合同無(wú)效。這種立場(chǎng)將登記作為預(yù)售合同生效的必要條件，登記在此成為防范與化解預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的器具。這種嚴(yán)格控制固然能夠消除預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，但其產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)也很明顯，即達(dá)成債權(quán)意思表示一致的當(dāng)事人，僅僅因?yàn)闆](méi)有辦理登記就不能得到違約責(zé)任的救濟(jì)，這樣就有可能使出賣(mài)人故意濫用優(yōu)勢(shì)地位不辦理登記，此后也不實(shí)際履行預(yù)售合同，并因此不承擔(dān)責(zé)任，這顯然不是立法者想看到的結(jié)果。
1995年的《上海市房地產(chǎn)登記條例》采用了另外的策略，該法第32條規(guī)定商品房預(yù)售合同及其變更合同未登記的，不得對(duì)抗第三人。這一方面保留了當(dāng)事人自由選擇是否登記的空間，即使不登記，預(yù)售合同有效，但另一方面又讓他們知道不登記的后果，法律在此只是給當(dāng)事人指明了可見(jiàn)的后果，何去何從全憑當(dāng)事人自己把握。這種策略消除珠海立場(chǎng)的缺陷，只要預(yù)售合同經(jīng)過(guò)意思表示一致而成立，違約責(zé)任就開(kāi)始懸掛在當(dāng)事人的頭頂，登記與否對(duì)此不造成任何影響；同時(shí)，登記的外表又使得預(yù)售合同請(qǐng)求權(quán)發(fā)生與物權(quán)相當(dāng)?shù)膶?duì)抗力，從而起到了保全請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的功用。
（三）上海法中的預(yù)告登記
2002年的《上海市房地產(chǎn)登記條例》見(jiàn)預(yù)售合同登記轉(zhuǎn)化為預(yù)告登記，其特點(diǎn)在于：
第一，在適用范圍上，它不僅適用于預(yù)購(gòu)商品房及其轉(zhuǎn)讓的情形，還適用于以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓、以房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。這幾類(lèi)情形在實(shí)踐中運(yùn)用得非常頻繁，用預(yù)告登記的形式對(duì)它們進(jìn)行制度保障極具現(xiàn)實(shí)意義。不過(guò)，所有這些情形的前提均是“房屋尚未蓋成”，故在房屋蓋成以后，就無(wú)預(yù)告登記適用的可能性，這顯然忽視了其他的情形，比如上文中提到的幾個(gè)德國(guó)判例就超越了這個(gè)前提，一旦它們?cè)谖覈?guó)實(shí)際發(fā)生，就沒(méi)有不給予預(yù)告登記保護(hù)的理由。其實(shí)，預(yù)告登記的制度宗旨就是保全請(qǐng)求權(quán)，為債權(quán)人實(shí)際取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)提供保障，凡是以將來(lái)引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)，均可受到預(yù)告登記的保護(hù)，用“房屋尚未蓋成”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)限制預(yù)告登記的適用范圍，并沒(méi)有充分的理由。
第二，預(yù)告登記的法律效力，是給當(dāng)事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等權(quán)利提供了“優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)”，即當(dāng)事人因該登記而排除其他人取得將來(lái)的房屋物權(quán)，這種效力類(lèi)似于德國(guó)預(yù)告登記保全請(qǐng)求權(quán)的效力。由于上海否定了房屋蓋成后的預(yù)告登記情形，并規(guī)定已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房不得重復(fù)辦理預(yù)告登記，這客觀上也使得違背預(yù)告登記的處分行為無(wú)從存在。在預(yù)告登記內(nèi)部效力中，房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，其抵押物范圍不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房，即預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的效力優(yōu)先于房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記，這利于保護(hù)房屋買(mǎi)受人的利益。
第三，預(yù)告登記消滅的一般原因，為預(yù)告登記的房地產(chǎn)權(quán)利依法終止；但在預(yù)購(gòu)商品房及其轉(zhuǎn)讓、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓、以房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓等預(yù)告登記情形時(shí)，自房屋所有權(quán)初始登記之日起滿(mǎn)兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效；在當(dāng)事人一方申請(qǐng)預(yù)告登記的情形，自登記之日起滿(mǎn)兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效。
四、結(jié)語(yǔ)
本文對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行了比較法考察，之所以采用這種方法，是因?yàn)橐鉀Q我國(guó)是否有必要采用以及如何采用這種制度的問(wèn)題，首先必須用大視野的眼光來(lái)認(rèn)識(shí)預(yù)告登記在登記制度以及物權(quán)法體系中的位置及其獨(dú)特功能，厘清各種支持或者限制預(yù)告登記為何這樣而不那樣的制度條件。只有在物權(quán)法和登記制度整體關(guān)聯(lián)的大背景下，充分考慮各種制約要素，才能恰當(dāng)?shù)亟o預(yù)告登記定位，從而使其在自己位置上不偏不倚，既能充分發(fā)揮其自身功能，又能與其他制度相互協(xié)調(diào)。
本文對(duì)預(yù)告登記的定位，繼受了傳統(tǒng)的制度和智識(shí)資源，從制度產(chǎn)生根源上把握其內(nèi)涵和正當(dāng)性，即對(duì)德國(guó)預(yù)告登記制度的追溯和解讀；在此基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)的相應(yīng)規(guī)則進(jìn)行合理性對(duì)比分析。也許，最后我們可以得出這樣的結(jié)論：在物權(quán)公示原則的大前提下，預(yù)告登記旨在保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，它融合了物權(quán)和債權(quán)的雙重特性，與登記公信力、本登記、異議登記等構(gòu)成了密不可分的制度同一體。
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【1】張龍文：《民法物權(quán)實(shí)務(wù)研究》，漢林出版社1977年第1版，第170頁(yè)。
【2】參見(jiàn)盧佳香：《預(yù)告登記之研究》，臺(tái)灣私立輔仁大學(xué)1995年碩士學(xué)位論文，第19－48頁(yè)。
【3】 Vgl. Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 6 Sachenrecht, 3. Aufl., Verlag C. H. Beck, 1997, S. 226.
【4】參見(jiàn)【日】我妻榮：《日本物權(quán)法》，有泉亨修訂、李宜芬校訂，五南圖書(shū)出版公司1999年第1版，第77－78頁(yè)。
【5】更進(jìn)一步的論述，參見(jiàn)常鵬翱：《物權(quán)法中的真實(shí)觀念》，載《北大講座》，北京大學(xué)出版社2004年第1版，第126頁(yè)以下。
【6】我國(guó)物權(quán)法草案第106條規(guī)定了登記公信力制度。
【7】 Vgl. Jauering, Bürgerliches Gesetzbuch, 9. Aufl., C. H. Beck’s Verlagsbuchhandlung, 1999, S.981.; Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 57. Aufl., Verlag C. H. Beck, 1998, S.1073.
【8】 Vgl. Schwab-Prütting, Sachenrecht, 27. Aufl., Verlag C. H. Beck, 1997, S.92.
【9】參見(jiàn)前引【2】，盧佳香文，第58－61頁(yè)。又可參見(jiàn)Canaris, Die Verdinglichung Obligatorischer Rechte, Festschrift für Werner Flume zum 70. Geburstag, B. I, Verlag Dr. Otto Schmidt KG·K?ln, 1978.
【10】 Vgl. Wieling, Sachenrecht, 3. Aufl., Springer Verlag, 1997, S.275 und S.299－300.；Baur-Stürner, Sachenrecht, 17. Aufl., Verlag C. H. Beck, 1999, S.235.
【11】 Baur-Stürner, aaO, S.220.
[12] Vgl. BGH 28, 182 und BayObLG NJW 1954, 1120；Baur-Stürner, aaO, S.234-235.
[13] Baur-Stürner, aaO, S.220－221.
[14] Vgl. Müller, Sachenrecht, 4. Aufl., Verlag Carl Heymanns., 1997, S.362－363.
[15] Vgl. Gursky, Sachenrecht, 9.Aufl., Verlag C. F. Müller, 1996, S.25.
[16】參見(jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第4冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年第1版，第136－137頁(yè)。
【17】 Müller, aaO,S.374－375.
【18】 Vgl. Flume, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen RechtsⅡ das Rechtgesch?ft, 4. Aufl., Spinger Verlag, 1992, S. 140-141.
【19】對(duì)這種方式的進(jìn)一步闡述，參見(jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第8冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年第1版，第7－12頁(yè)。
【20】參見(jiàn)蘇永欽：《走入新世紀(jì)的私法自治》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年第1版，第344－345頁(yè)。
【21】 Baur-Stürner, aaO, S.226－227.
[22] Wieling, aaO, S. 311.
【23】 Vgl. BGH NJW 1992, 1683.; Wolf, Sachenrecht, 15. Aufl., Verlag C. H. Beck, 1999, S.203.
【24】參見(jiàn)王利明主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，中國(guó)法制出版社2002年第1版，第198－200頁(yè)；符啟林主編：《商品房預(yù)售法律制度研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年第1版，第81－82頁(yè)。
【25】參見(jiàn)王澤鑒：《民法物權(quán)》第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年第1版，第130頁(yè)。
【26】 參見(jiàn)前引【2】，盧佳香文，第191－203頁(yè)。
作者：常鵬翱瀏覽量：6366
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