房價(jià)普遍高企，通過司法拍賣淘房不再是一件新鮮事，但是“撿漏有風(fēng)險(xiǎn)，下手需謹(jǐn)慎”，這一塊常常是專業(yè)人士才會(huì)觸碰的領(lǐng)域，對普通購房者來說該從何下手？
今天，就從以下五方面，教您如何從小白到高手！
1.何為“法拍房”
2.拍房流程和買入后的手續(xù)
3.拍賣雷區(qū)及如何掃雷
4.網(wǎng)絡(luò)拍賣常見疑問解答
5.實(shí)例解析
一、何為“法拍房”
簡單來說，法拍房是指被法院強(qiáng)制變現(xiàn)的房產(chǎn)。即債務(wù)人無力償債，被債權(quán)人經(jīng)由司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下的房產(chǎn)拍賣，用拍賣所得款項(xiàng)來償債。
法拍房為何如此受追捧？因?yàn)樗鼉r(jià)格真的很低，甚至很多所處的地段都不錯(cuò)。讓沒接觸過法拍房的人望而卻步的原因不在于房子本身存在什么問題，而在于買這種房實(shí)在太折騰了，手續(xù)多、避坑難、風(fēng)險(xiǎn)大。
二、拍房流程&入手手續(xù)
但再怎么麻煩也阻擋不了低價(jià)的誘惑，其實(shí)只要了解了其中的門道，法拍房并不是個(gè)麻煩。
拍賣流程
▲公示：法院在淘寶網(wǎng)上放出法拍房相關(guān)信息，包括地址、權(quán)屬、居住情況等。
注意：競買人必須認(rèn)真閱讀“競買公告”和“競買須知”。
▲看樣：提前申請，并在約定時(shí)間由工作人員統(tǒng)一帶領(lǐng)前往拍賣房源看樣。
注意：一般公告中會(huì)提示看樣申請時(shí)間和聯(lián)系方式。
▲報(bào)名：繳納保證金，通常為拍賣底價(jià)的10-20%，交了錢的人才能參與競拍。
注意：拍賣結(jié)束之前都可以提交保證金，但避免錯(cuò)過，盡量還是提前1-2天為宜。
▲競拍：開拍后24小時(shí)，報(bào)名者在淘寶公開競拍，價(jià)高者得拿下房源。
注意：一般有5分鐘的延時(shí)周期，即拍賣10點(diǎn)結(jié)束，但有人9:56出價(jià)，則拍賣延長至10：01分結(jié)束，5分鐘內(nèi)的每次出價(jià)都會(huì)觸發(fā)延時(shí)，直至無人出價(jià)為止。
▲交錢：拍下后保證金轉(zhuǎn)為房款，余款在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付清。
注意：一般余款結(jié)清時(shí)間為10個(gè)工作日，拍賣結(jié)束當(dāng)天開始計(jì)算，特殊情況按要求時(shí)間結(jié)清，競買人可全款購買也可貸款。若悔拍將沒收保證金，情節(jié)嚴(yán)重將受刑責(zé)。
▲解封：從淘寶拿到法院聯(lián)系方式，獲得拍賣成交確認(rèn)書相關(guān)文件，解封房產(chǎn)。
▲解押：跑房管局、檔案局等部門，解押房產(chǎn)，出具房源是否滿五唯一等證明。
▲過戶：完成過戶手續(xù)，繳納各種稅費(fèi)等，正式拿到房產(chǎn)證后收房。
注意：競買人承擔(dān)過戶涉及的一切費(fèi)用和標(biāo)的物涉及的其他欠費(fèi)等。
入手手續(xù)
競買人成功競得標(biāo)的，可能需辦理貸款手續(xù)，正式貸款流程如下：
提交貸款預(yù)審批材料申請 → 銀行調(diào)查預(yù)審批 → 簽訂拍賣成交確認(rèn)書 → 繳納首付款 → 銀行審批 → 簽訂貸款合同 → 落實(shí)貸款擔(dān)保條件 → 銀行發(fā)放貸款 → 辦理房產(chǎn)過戶 → 借款人按月還款
競買人貸款需提供資料：
身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明、銀行流水、國土局查檔單（無房證明）、拍賣成交確認(rèn)書、支付寶截圖、成交價(jià)截圖、應(yīng)買記錄截圖。
競買人付清款項(xiàng)后，過戶手續(xù)：
①拿到法院材料，首先要求法院解封房產(chǎn)。
②確認(rèn)解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是銀行要求查封，往往房產(chǎn)是抵押在銀行手上），解除抵押之后，房產(chǎn)就徹底清白了（無查封，無抵押）。
③洗白的同時(shí)，可以拿著法院的材料，直接要求房管局出具房子是否滿五唯一的相關(guān)證明。
④拿到雙方的房產(chǎn)信息之后，加上法院的材料和房產(chǎn)清白證明（房產(chǎn)無查封，無抵押狀態(tài)的證明），可以單方面提出過戶申請。
⑤等房管局通知交契稅，以及辦理土地所有權(quán)變更等手續(xù)，辦理完成之后，就是X個(gè)工作日后領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)證。
三、拍賣雷區(qū)&如何掃雷
1.購房名額
深圳法拍房已有限購政策，競買人購房前要搞清楚自己是否有購房名額。
2.保證金問題
報(bào)名參加競拍的保證金可不是筆小數(shù)目，要去到總房款的10-20%，所以必須慎重！如果拍到手不想要，不好意思，保證金沒收。（如果沒拍到，押金會(huì)在24小時(shí)退回支付賬號(hào)）
房拍拍提示：報(bào)名前，應(yīng)將該房產(chǎn)的具體情況摸清，確定是自己所需。千萬別抱著報(bào)名玩玩的心態(tài)，一切后果由競買人承擔(dān)。
3.拍前調(diào)查
購買法拍房，拍前調(diào)查至關(guān)重要，很多人忽略了這一環(huán)節(jié)，導(dǎo)致拍完后悔。
法拍房一般存在以下風(fēng)險(xiǎn)：
A.拍賣房的房產(chǎn)屬性。包括年限、土地出讓性質(zhì)、是否拿到房產(chǎn)證，如果土地是劃撥的，二次交易時(shí)還要補(bǔ)交土地出讓金，如果是預(yù)售房，由于不能立刻拿到房產(chǎn)證，可能還面臨著二次糾紛.
B.拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況。比如夫妻雙方共有產(chǎn)權(quán)；是否有第一債權(quán)人之外的其他債權(quán)人，如長期租賃合同；是否被其它機(jī)構(gòu)查封。
C.拍賣房產(chǎn)是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以辦理解押，如果無法解押，未來可能面臨相應(yīng)的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)。
D.拍賣房是否有大量稅費(fèi)和欠費(fèi)。包括土地增值稅、個(gè)稅、契稅、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)等。同時(shí)也要查看房屋現(xiàn)狀和破壞狀況，否則未來可能會(huì)因修繕需要大量支出，有的拍賣房可以現(xiàn)場查看，部分則因?yàn)榉N種原因無法實(shí)地察看。
E.拍賣房是否帶有租約?！逗贤ā芬?guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。如果競買人拍下帶20年租約的房產(chǎn)，原債權(quán)人以有租約為由拒絕交接，情況將非常復(fù)雜。
房拍拍提示：競買者可以自行了解相關(guān)情況，如果覺得麻煩或者不太確定情況是否屬實(shí)，可以委托相關(guān)專業(yè)輔助機(jī)構(gòu)進(jìn)行查詢。
4.出價(jià)技巧
很多法拍房拍出比市場價(jià)還高的價(jià)格，是因?yàn)楦們r(jià)人的心態(tài)所致，大家你追我趕，滿足了一時(shí)的痛快，到頭來卻后悔莫及。
房拍拍提示：競拍前給自己定一個(gè)限價(jià)，超出這個(gè)價(jià)位及時(shí)收手。競拍時(shí)不必立即壓價(jià)，在5分鐘延時(shí)周期內(nèi)隨機(jī)應(yīng)變。
5.清場交付問題。
網(wǎng)絡(luò)掛牌的法拍房有四個(gè)主要來源，一是按揭違約，二是民間借貸違約，三是司法沒收，四是無主房產(chǎn)。
最清白的房子就是按揭違約，原房產(chǎn)證和土地證在銀行手里，拿法院成交書后去取，還有鑰匙，方便過戶。
最麻煩的就是個(gè)人糾紛，后期如果有其他債主上門討債夜長夢多。
需要特別注意的是，法拍房成交后，法院不會(huì)負(fù)責(zé)清場。
房拍拍提示：在競拍前，必須弄清楚房產(chǎn)的居住現(xiàn)狀，萬一遇到“老賴”只能走法律程序。也可委托專業(yè)輔助機(jī)構(gòu)辦理協(xié)助過戶，費(fèi)用視情況而定。
四、網(wǎng)絡(luò)拍賣常見疑問解答
1. 拍賣開始以后是否可以繳納保證金？
答：可以的哦，但因司法拍賣金額涉及較高，建議提前1-2天繳納，以免出現(xiàn)問題導(dǎo)致錯(cuò)過拍賣。
2. 如何知道自己是否交保成功？
答：您交保成功后，即會(huì)生成競買號(hào)，則代表交保成功。如果拍賣已經(jīng)開始，那么原本報(bào)名交保證金的按鈕會(huì)變成“出價(jià)”按鈕，如果拍賣還未開始，報(bào)名交保證金的按鈕會(huì)變?yōu)椤暗却_拍”按鈕，拍賣開始后會(huì)變?yōu)槌鰞r(jià)按鈕。
4. 司法拍賣出價(jià)規(guī)則
1）全場首次出價(jià)只能為起拍價(jià) 2）加價(jià)幅度：只能按照加價(jià)幅度的N倍加價(jià)（N>=1且是整數(shù)） 3）首次出價(jià)者不可在自己首次出價(jià)領(lǐng)先的狀態(tài)下再次出價(jià)，需有第二人應(yīng)價(jià)后可再應(yīng)價(jià)，之后可連續(xù)出價(jià) 4）出價(jià)次數(shù)無限制，競拍周期內(nèi)均可出價(jià)，出價(jià)時(shí)賬戶里不需要有錢 5）在競拍周期內(nèi)，出價(jià)后如果長時(shí)間沒有其他人出價(jià)，拍賣也不會(huì)提前結(jié)束，除非法院中止或撤回拍賣。
5. 保證金退回問題
一般在兩個(gè)工作日內(nèi)退回。
法拍房從線下走向線上，透明度已經(jīng)大大提高，大家不必?fù)?dān)心有什么所謂的“暗箱操作”。從以上例子可以看出，法拍房的確存在很大的獲利空間，花上幾個(gè)月省了將近百萬，你還會(huì)覺得這是個(gè)“麻煩”嗎？
競買人觸碰法拍房只有建立在前期了解的基礎(chǔ)上，后續(xù)耗費(fèi)的精力才不會(huì)太多。如果覺得沒有時(shí)間去走這些繁瑣的流程，也可以交給司法拍賣專業(yè)輔助機(jī)構(gòu)，只需要付出額外的一筆成本，不過相對于巨大的差價(jià)，這也只是九牛一毛了。
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