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惡意違約是指合同當(dāng)事人在完全有能力履行合同義務(wù)的情況下，故意不去履行義務(wù)的行為，以達(dá)到合同無(wú)法履行的目的。

一、什么情況是惡意違約？

在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，惡意違約發(fā)生最典型的是先賣后抵、一房多買兩種情況。

1.先賣后抵

房屋買賣合同簽訂后，出賣人未告知受買人又將該房屋抵押給第三人。

2.一房多賣

房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋賣給第三人。

除了這兩種常見(jiàn)情況外，房產(chǎn)交易領(lǐng)域的惡意違約情況還有賣方拖延交付房屋、拖延房屋過(guò)戶手續(xù)、拒絕接受買房人交付的購(gòu)房款、毫無(wú)理由地退還購(gòu)房款等。

二、惡意違約有什么責(zé)任？

因惡意違約行為導(dǎo)致商品房屋買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，要承擔(dān)違約責(zé)任。

1.一般惡意違約

《合同法》第107條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

2.先買后抵、一房多賣

惡意違約導(dǎo)致合同解除的后果處理上，除適用《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任形式外，還適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第8條規(guī)定：先賣后抵、一房多賣導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買方可以請(qǐng)求解除合同，要求賣方返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求賣方承擔(dān)不超過(guò)已付款一倍的賠償責(zé)任。

三、相關(guān)案例

案例：2015年10月，張女士通過(guò)中介機(jī)構(gòu)出售了一套房產(chǎn)，售價(jià)370萬(wàn)元。買賣雙方及中介公司一起簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，并約定于2015年11月30日前簽訂合同，辦理過(guò)戶手續(xù)，如一方無(wú)正當(dāng)理由不履行合同或毀約的，違約方應(yīng)承擔(dān)違約金20萬(wàn)。合同簽訂當(dāng)日，買方向張女士支付了5萬(wàn)元定金，之后又向張女士支付70萬(wàn)購(gòu)房款用于辦理解押手續(xù)。

在買方先行依約支付75萬(wàn)購(gòu)房款后，張女士反悔，要求買方至少加價(jià)10萬(wàn)元，理由是房?jī)r(jià)一直在漲。因買方不同意，張女士單方面違約，拒絕繼續(xù)履行合同。雙方因多次協(xié)商無(wú)果后，2015年11月4日，買方向法院提起訴訟，提出三點(diǎn)訴訟請(qǐng)求：被告張女士繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣中介合同》，被告向原告支付違約金20萬(wàn)元，本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。

法院判決：2016年3月23日，法院作出一審判決：原告買方和被告張女士繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣中介合同》，原告與本判決生效之日起三日內(nèi)向被告支付剩余房款；被告在原告付款后5日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬變更登記，并在權(quán)屬登記變更5日內(nèi)將房屋交付原告；被告張女士于本判決生效之日起10日內(nèi)一次性向原告支付違約金20萬(wàn)元；案件受理費(fèi)、保全費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。