天津法院二手房買賣中繼續(xù)履行及違約金問(wèn)題裁判規(guī)則整理

劉會(huì)玲 天津睿亨律師事務(wù)所律師（13902008315）

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)飆升，賣方違約不履行合同或者違約加價(jià)現(xiàn)象屢屢發(fā)生。各地法院對(duì)于這類案件中涉及的繼續(xù)履行和違約金問(wèn)題處理尺度不一，守約方如何向違約方主張權(quán)利，合法權(quán)益能夠獲得何種程度的保護(hù)，成為備受關(guān)注的問(wèn)題。

依據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。購(gòu)房者可以選擇要求出賣人繼續(xù)履行合同或者要求其承擔(dān)其他違約責(zé)任。

但是具體如何選擇，是否只要要求了繼續(xù)履行合同就能得到法院支持呢？目前天津地區(qū)各法院又是如何掌握的呢？這恐怕也是廣大守約的買方最想了解的，為此，筆者檢索了天津市法院2016年初至今的裁判文書共計(jì)174份。

檢索到其中有關(guān)買方起訴要求繼續(xù)履行獲得了法院支持六份判決。具體情況列舉如下。

1、劉寶建、張進(jìn)梅與郝艷君房屋買賣合同糾紛案

審理法院：天津市武清區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0114號(hào)民初2799號(hào)

裁判日期：2016.05.09

協(xié)議已經(jīng)網(wǎng)簽、首付款打入監(jiān)管賬戶、銀行貸款審批通過(guò)、房管局通知原被告雙方過(guò)戶，后賣方明確通知解除合同拒絕過(guò)戶。

判決支持過(guò)戶及違約金損失。

2、梁博存、許娜與馬秀英房屋買賣合同糾紛案

審理法院：天津市西青區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0111民初4591號(hào)

裁判日期：2016.07.26

協(xié)議已經(jīng)網(wǎng)簽、首付款及貸款先后打入監(jiān)管賬戶，賣方以房屋增值需補(bǔ)交增值稅為由要求買方補(bǔ)交10萬(wàn)。判決支持繼續(xù)履行協(xié)議，賣方配合買方辦理過(guò)戶

3、譚真與陳輝房屋買賣合同糾紛案

審理法院：天津市河?xùn)|區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0102民初823號(hào)

裁判日期：2016.04.18

買方支付定金5萬(wàn)，代賣方償還債務(wù)60萬(wàn)，雙方僅簽署中介版《房產(chǎn)交易合同》，未簽署房管局《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并查明雙方簽訂協(xié)議時(shí)均明知該房屋處于法院查封狀態(tài)，且在法庭辯論終結(jié)前，涉訟房屋仍為被查封狀態(tài)。買方起訴主張買賣合同有效并主張被告協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)。

法院僅判決確認(rèn)雙方簽訂《房產(chǎn)交易合同》有效。

5、吳桐與張文才房屋買賣合同糾紛

審理法院：天津市河?xùn)|區(qū)人民法院

案號(hào)：(2015)東民初字第2603號(hào)

裁判日期：2016.02.13

雙方簽訂有買賣協(xié)議，以大部分借款折抵房款，余款現(xiàn)金支付。且于協(xié)議簽訂當(dāng)日已實(shí)際交付鑰匙。法院支持原告要求產(chǎn)權(quán)變更至其名下的請(qǐng)求。

6、張俊華與王羽房屋買賣合同糾紛案

審理法院：天津市濱海新區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0116民初62162號(hào)

裁判日期：2016.05.18

雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，原告于合同簽訂當(dāng)日給付被告50萬(wàn)用于被告清貸。但被告將該款用于他處，導(dǎo)致無(wú)法清貸，后怠于協(xié)助過(guò)戶。法院判決，雙方繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間合同》被告協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

從能夠搜索到的判決看出（不排除有類似判決被遺漏），各法院在審理二手房買賣糾紛案件中重點(diǎn)都應(yīng)該是在于：合同繼續(xù)履行是否存在現(xiàn)實(shí)困難。

另結(jié)合分析其它司法判例（未在以上列出）以及最高院關(guān)于房屋買賣合同的相關(guān)意見(jiàn)，二手房買賣糾紛中“賣方違約，買方要求繼續(xù)履行合同”的可能性基本應(yīng)該從不同階段去判斷，而貫穿始終的必然還是合同繼續(xù)履行是否存在現(xiàn)實(shí)困難。

二手房基本買賣流程

定金合同 ①→→買賣合同（居間版） ②→→買賣合同（網(wǎng)簽版--天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議） ③→→交付房款（一般包括房管局辦理資金監(jiān)管，買方辦理貸款）④→→過(guò)戶

（一）賣方在第①階段違約

此階段，買方只交付了定金，未簽訂正式買賣合同。賣方若發(fā)生違約行為，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償（也有上海地區(qū)法院支持房屋差價(jià)損失情況），但是不能向其主張繼續(xù)履行合同義務(wù)，（如主張法院要么釋明后，原告更改訴請(qǐng)，要么直接駁回）。

（二）賣方在第②階段違約

此階段，買賣雙方已經(jīng)簽訂買賣合同（居間版），若賣方不愿意賣房，買方是否可以要求繼續(xù)履行合同呢？據(jù)了解，目前天津一般是不支持的。當(dāng)然案例6、張俊華與王羽房屋買賣合同糾紛案，屬于雙方?jīng)]有網(wǎng)簽的情況下支持了繼續(xù)履行請(qǐng)求的案例，但實(shí)際被告仍有50萬(wàn)房屋貸款，在辦理過(guò)戶前需要清償，作為買方要想順利過(guò)戶該房產(chǎn)并不容易。

如北京高院（2010年12月22日京高法發(fā)【2010】458號(hào)）《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第22條：“房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形的除外?！焙戏手性骸昂现蟹ǎ?006）第11號(hào)”《關(guān)于妥善審理房?jī)r(jià)波動(dòng)后“二手房”買賣合同糾紛案件的通知》：“對(duì)于出賣人要求解除買賣合同的，應(yīng)當(dāng)審查其是否具備合同約定或者法律規(guī)定的解除條件。出賣人僅因房?jī)r(jià)上漲，違反誠(chéng)實(shí)信用原則要求增加價(jià)款或者解除合同的，依法不予支持。買受人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，除存在確實(shí)不適于履行情形的，可以予以支持。”這些可供讀者參考借鑒。作為買方可以試著主張繼續(xù)履行合同，如果無(wú)法判決支持該主張，法院一般在審理中會(huì)進(jìn)行釋明，買方可以變更訴訟請(qǐng)求為要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任等。

（三）賣方在第③階段違約

此階段，買方能夠買到房子以及合同順利履行的可能性增加很多。由于雙方已辦理網(wǎng)簽手續(xù)，完成備案，大大降低賣方將該房屋再次出售或設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利的可能性。此時(shí)如經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，法院一般會(huì)判決雙方繼續(xù)履行合同。

“合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難”主要是指，涉案房屋沒(méi)有因?yàn)槠渌讣环ㄔ翰榉猓簧姘阜课萆蠜](méi)有抵押等他項(xiàng)權(quán)，若有，也應(yīng)具備滌除條件；買方應(yīng)當(dāng)有支付剩余購(gòu)房款的資金實(shí)力并提供相關(guān)憑證。買賣雙方已完成網(wǎng)簽程序，要求繼續(xù)履行合同的買方對(duì)支付剩余的購(gòu)房款有一定把握，基本不存在上一階段買方無(wú)法解決資金問(wèn)題的可能。

（四）賣方在第④階段違約

賣方拒絕協(xié)助買方辦理過(guò)戶手續(xù)，此情況下買方已經(jīng)完成己方所有合同義務(wù)，只要合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難，買方完全有理由要求賣方繼續(xù)履行合同。

在不具備繼續(xù)履行條件，賣方違約，買方如何進(jìn)行主張權(quán)利？

筆者檢索了自2016年1月1日至2016年9月30日關(guān)于房屋買賣、違約金、中介費(fèi)相關(guān)裁判文書共計(jì)31份。

天津二手房買賣合同通常約定賣方違約的，買方可以解除合同并主張房?jī)r(jià)款10%的違約金（也有約20%，5%的）或雙倍返還定金，當(dāng)然面對(duì)房?jī)r(jià)飆升還有一個(gè)實(shí)際損失問(wèn)題，這個(gè)實(shí)際損失包括現(xiàn)有利益損失和可得利益損失。有的買方還會(huì)主張一些諸如中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等損失。

在檢索到的相關(guān)判決文書中，按照合同條款約定違約金后，法院認(rèn)定賣方違約，但并未能夠完全按照約定條款支持買方請(qǐng)求，一般均予以酌減。如：

1、陳倩與李鑫房屋買賣合同糾紛一案

審理法院：天津市河?xùn)|區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0102民初2502號(hào)

裁判日期：2016.07.14

請(qǐng)求：給付違約金61155元。合同約定房屋價(jià)款755000元

判決：庭審中，經(jīng)法院釋明，被告認(rèn)為該項(xiàng)損失的約定過(guò)高并要求減少。法院根據(jù)原告損失的實(shí)際情況以及被告的過(guò)錯(cuò)程度，對(duì)違約金的標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整，酌定50000元。

2、邸琰與張海成、天津市聚合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛案

審理法院：天津市和平區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0101民初2989號(hào)

裁判日期：2016.07.06

房屋成交價(jià)為220萬(wàn)元，被告因債權(quán)債務(wù)訴訟及銀行貸款等原因?qū)е路ㄔ簩?duì)此房有封有押，短時(shí)內(nèi)不能交易。

請(qǐng)求：違約金21萬(wàn)元

判決：被告明知訴爭(zhēng)房屋的查封情況仍與原告簽訂出賣協(xié)議，故雙方簽訂的就訴爭(zhēng)房屋的《房產(chǎn)交易合同》因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依法被確認(rèn)無(wú)效。法院在依法確認(rèn)交易合同無(wú)效后判令被告返還10萬(wàn)元定金，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲因素，法院酌定被告給付15萬(wàn)元作為賠償原告的損失。（注意，此案訴的違約，最終法院確認(rèn)合同無(wú)效，判賠損失）

3、黃守恒與王棣房屋買賣合同糾紛按案

審理法院：天津市西青區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0111民初2510號(hào)

裁判日期：2016.06.17

請(qǐng)求支付違約金87380元?？們r(jià)款873800元。

判決：原、被告雙方在《房產(chǎn)交易合同》中約定，違約方應(yīng)按照房屋總價(jià)款的10%向守約方支付違約金，被告認(rèn)為合同約定違約金數(shù)額過(guò)高，應(yīng)予以調(diào)整，原告雖稱其具有損失，但并未提供證據(jù)證實(shí)，結(jié)合本案的實(shí)際情況本院酌情考慮違約金20000元較為適宜。（這個(gè)勺子有點(diǎn)小才酌定了2萬(wàn)）

4、呂洪麗與汪春生房屋買賣合同糾紛案

審理法院：天津市和平區(qū)人民法院

案號(hào)：(2015)和民二初字第0968號(hào)

裁判日期：2016.06.01

請(qǐng)求：給付合同違約金19萬(wàn)元。房屋總價(jià)款190萬(wàn)元，房屋售價(jià)的10%作為違約金

判決：對(duì)于該違約金標(biāo)準(zhǔn)，被告提出違約金約定過(guò)高抗辯，綜合考慮被告的違約情況、原告的履約情況以及市場(chǎng)房屋價(jià)格變動(dòng)情況，本院酌情考慮，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金12萬(wàn)元為宜。

5、石曉晨與王業(yè)周、天津房天下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商品房銷售合同糾紛案

審理法院：天津市河?xùn)|區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0102民初1403號(hào)

裁判日期：2016.07.12

請(qǐng)求：支付原告違約金460000元

判決：原告主張依據(jù)《房產(chǎn)交易合同》第七條第五款之約定被告應(yīng)向原告支付房屋成交價(jià)格10%的違約金人民幣460000元，且原告表示因房?jī)r(jià)上漲，其損失約260萬(wàn)元的既得利益，該損失超過(guò)合同約定的違約金。被告抗辯稱被告于2016年3月3日即向原告告知解除房屋合同，當(dāng)下房屋價(jià)格未出現(xiàn)大幅上漲，原告在該時(shí)間后如出現(xiàn)損失為原告自行造成。本院認(rèn)為，雙方現(xiàn)對(duì)解除《房產(chǎn)交易合同》是否給原告造成損失及損失的金額未達(dá)成合意，亦未提供確實(shí)證據(jù)予以證明。原、被告王業(yè)周約定房屋交易的定金共計(jì)300000元，原告現(xiàn)僅支付100000元定金，且及時(shí)通知原告解除合同，故依據(jù)公平原則，結(jié)合雙方合同實(shí)際履行情況及被告的違約情節(jié)，本院酌定被告王業(yè)周賠償原告違約金人民幣230000元。

以下三個(gè)案件，原告按協(xié)議約定主張違約金，獲得法院支持

1、韓昊辰與沈唯達(dá)、胡玲珺房屋買賣合同糾紛案

審理法院：天津市津南區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0112民初2137號(hào)

裁判日期：2016.07.09

2、李會(huì)路與楊靜房屋買賣合同糾紛案

審理法院：天津市東麗區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0110民初2301號(hào)

裁判日期：2016.05.31

判決書里說(shuō)：為平衡各方利益，引導(dǎo)樹(shù)立誠(chéng)實(shí)守信原則和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的契約精神，對(duì)原告要求被告支付違約金9.8萬(wàn)元的訴請(qǐng)，予以支持。

3、吳利利與馬超、天津市嘉尚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛案

審理法院：天津市河?xùn)|區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0102民初1435號(hào)

裁判日期：2016.06.23

另外：目前僅搜索到一份判決書，在約定違約金基礎(chǔ)上，支持一部分上?。ㄈ欢摲然鞠喈?dāng)于中介費(fèi)的數(shù)額）

劉雅梅與王穎房屋買賣合同糾紛案

審理法院：天津市河?xùn)|區(qū)人民法院

案號(hào)：(2016)津0102民初5088號(hào)

裁判日期：2016.08.23

訴訟請(qǐng)求：支付違約金98000元、并且在合同約定的違約金98000元的基礎(chǔ)上上浮30%即29400元。

原、被告對(duì)于房屋價(jià)格上漲沒(méi)有爭(zhēng)議，但對(duì)于價(jià)格上漲幅度有爭(zhēng)議。最后法院綜合考慮原、被告各自主張的涉訴房屋所在樓其他房屋成交價(jià)格及原告實(shí)際支出了中介服務(wù)費(fèi)19600元因素，法院酌情在合同約定的違約金98000元的基礎(chǔ)上增加22000元。但增加違約金后，原告賠償中介服務(wù)費(fèi)損失的請(qǐng)求法院不予支持。

以上各案例，并未特別明確合同簽訂具體時(shí)間，由于市場(chǎng)近期的變化，合同簽訂時(shí)間應(yīng)該也是影響判決結(jié)果的因素之一。請(qǐng)予注意。

綜合以上，關(guān)于違約金，法院對(duì)違約金的數(shù)額是擁有較大的自由裁量權(quán)，與此同時(shí)天津地區(qū)尚并未出臺(tái)相關(guān)的指導(dǎo)意見(jiàn)，導(dǎo)致對(duì)違約金的調(diào)整數(shù)額缺乏預(yù)期，不同法院判決不一，相同法院不同法官的判決不一，相同法院相同法官在不同案件中的判決不一。但違約金和差價(jià)損失在證據(jù)充分的情況下，也是有望獲得支持的。（參考：上海高院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》（2005年12月16日）第6條：“……按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失……”）

相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示：

1、雙方就房屋交易意思表示達(dá)成一致，賣方收取定金后，無(wú)法定或約定理由拒絕繼續(xù)履行，不僅有可能需要承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)仍需繼續(xù)履行。

2、在整個(gè)交易過(guò)程中一定避免出現(xiàn)雙方違約情況，其次守約方盡量提交證據(jù)證明可得利益損失（比如涉案房屋市場(chǎng)價(jià)值、轉(zhuǎn)售第三方價(jià)值或購(gòu)入第三方房屋與原房屋買賣合同差價(jià)），這樣則有助于法院認(rèn)定守約方的損失，避免被法院酌定的違約金過(guò)低。(法條依據(jù)：依據(jù)買賣合同司法解釋第二十九條、合同法司法解釋第二十九條和合同法第一百一十三條'當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失'和《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第8條'人民法院要正確確定舉證責(zé)任，違約方對(duì)于違約金約定過(guò)高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)')

3、在買受人以按揭貸款方式購(gòu)買二手房情形，辦理貸款手續(xù)需要交易雙方配合，實(shí)踐中因?yàn)殂y行、擔(dān)保公司辦理貸款手續(xù)審批需要一定周期，如該期間一方懈怠，則容易產(chǎn)生不信任，遇到房?jī)r(jià)波動(dòng)就會(huì)互相指責(zé)違約。因此，簽約前應(yīng)詳細(xì)了解付款方式、雙方提供手續(xù)是否完備、辦理貸款到賬流程時(shí)間、容易出問(wèn)題的環(huán)節(jié)提前用違約條款約定防范。

4、簽訂合同時(shí)如約定較高的定金似乎比違約金更靠譜。當(dāng)然主張雙倍返還定金的時(shí)候，還可以考慮實(shí)際損失問(wèn)題，以期原告方利益最大化。

5、因房產(chǎn)價(jià)格上漲所引起的賣方違約問(wèn)題，通常賣方有違約高價(jià)轉(zhuǎn)售第三方的計(jì)劃。因此建議及時(shí)查封涉案房屋，使賣方轉(zhuǎn)售目的落空，有利于雙方協(xié)商解決爭(zhēng)議，也有利于后續(xù)執(zhí)行到位。

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