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【案情】

原告：王桂華。

被告：呂雪。

2019年10月29日，原告與被告簽訂房屋買賣協(xié)議，約定王桂華將坐落在黑龍江省訥河市訥河鎮(zhèn)衛(wèi)東街長(zhǎng)青村的面積為136.5平方米、登記在崔月山（與王桂華為夫妻關(guān)系，已去世）名下的房屋以28萬(wàn)元的價(jià)格賣給呂雪。呂雪先給付王桂華買房定金5萬(wàn)元，雙方約定在2019年11月30日前，交清剩余23萬(wàn)；如王桂華在2019年11月30日前以任何理由不賣給呂雪136.5面積的房屋和所占地面積，需賠償違約金10萬(wàn)元。合同簽訂后該房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由呂雪承擔(dān)。呂雪于2019年10月29日向王桂華交付5萬(wàn)元定金，王桂華出具收條。

2019年12月10日，原告與其子崔宏偉、崔洪波辦理了遺產(chǎn)繼承公證書，王桂華繼承崔月山的遺產(chǎn)，崔宏偉、崔洪波放棄繼承。2019年12月13日，案涉房屋產(chǎn)權(quán)變更登記所有權(quán)人為王桂華。2019年12月14日，王桂華之子崔洪波通過(guò)微信告知呂雪，案涉房屋不再出售，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。2020年5月19日，呂雪與長(zhǎng)青村村民康國(guó)有登記結(jié)婚，次日將其戶口遷入訥河市長(zhǎng)青村三屯。

王桂華請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方買賣合同無(wú)效并解除合同。

呂雪提出反訴，請(qǐng)求繼續(xù)履行雙方買賣合同，呂雪交付剩余購(gòu)房款，并由王桂華協(xié)助辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

【審判】

訥河市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，簽約時(shí)呂雪確系城鎮(zhèn)居民。雖然我國(guó)法律、行政法規(guī)明確禁止宅基地買賣，相關(guān)的國(guó)家政策亦多次禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，但從公共利益層面看，村集體利益未受到損害，該協(xié)議也不存在其他損害社會(huì)公共利益的情形。而且民法總則第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。如果認(rèn)定無(wú)效或解除合同，那么鑒于恢復(fù)原狀的法律后果，失信者反將獲益，故對(duì)王桂華的訴訟請(qǐng)求不予支持。

被告呂雪已為訥河市訥河鎮(zhèn)長(zhǎng)青村8組村民，已具備集體成員資格，亦具備購(gòu)買所在村宅基地的主體資格，故對(duì)其要求原告王桂華繼續(xù)履行買賣協(xié)議的反訟請(qǐng)求予以支持，王桂華應(yīng)協(xié)助呂雪辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。雖呂雪未在協(xié)議中約定的期限即2019年11月30日前交付剩余房款，但經(jīng)雙方協(xié)商，于同年12月10日辦理房屋繼承事宜，于12月13日辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)視為雙方對(duì)履行期限進(jìn)行了變更，且12月14日王桂華之子明確表示不再將房屋賣予呂雪，故應(yīng)認(rèn)定呂雪未在原約定期限內(nèi)交付剩余房款的行為不構(gòu)成違約，原告王桂華主張呂雪的行為已構(gòu)成違約的訴訟主張不能成立。

法院判決：一、駁回原告（反訴被告）王桂華的訴訟請(qǐng)求；二、被告（反訴原告）呂雪于本判決生效后15日內(nèi)一次性交付王桂華購(gòu)房款23萬(wàn)元；三、呂雪按期交付上述購(gòu)房款后，王桂華5日內(nèi)協(xié)助呂雪辦理案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

一審判決后，雙方于上訴期內(nèi)均未提起上訴，該判決已生效。

【評(píng)析】

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，王桂華主張雙方合同存在效力瑕疵，但在合同履行過(guò)程中該效力瑕疵是否已經(jīng)消除？王桂華是否享有法定或者約定的合同解除權(quán)？

合同是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人雙方具有法律約束力。合同是當(dāng)事人之間的“法律”，在合同未終止的情況下，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)始終遵守。如在履行該合同中陷入僵局或者繼續(xù)履行有違公平公正，通過(guò)合適的方式解除，使當(dāng)事人在合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，解除現(xiàn)有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的束縛，也屬于民事合同救濟(jì)的方式。堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用及維護(hù)市場(chǎng)秩序，是法律法規(guī)判定合同效力及合同解除問(wèn)題遵守的基本原則。

根據(jù)合同解除的條件和原因，合同解除有三種情形：法定解除、約定解除和協(xié)議解除。法定解除，是指當(dāng)事人按法律規(guī)定行使合同解除權(quán)致使合同發(fā)生解除效果；約定解除，是指當(dāng)事人在訂立合同中約定合同解除的條件，當(dāng)該條件成就時(shí)，享有解除權(quán)的一方或雙方行使解除權(quán)，使合同解除；協(xié)議解除，是指合同既不基于法定事由，也不是基于約定事由，而是由單方行使解除權(quán)而解除。

無(wú)論是法定解除，還是約定解除，在解除條件成就時(shí)，都不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致合同自動(dòng)解除的法律后果，而是需要有解除權(quán)的一方當(dāng)事人行使該解除權(quán)，合同才能產(chǎn)生解除的法律后果。享有法定或約定解除權(quán)的當(dāng)事人可以以通知方式解除合同。法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定了解除權(quán)行使期限，那么當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在解除期限內(nèi)行使解除權(quán)，該期限不適用中止、中斷情形。相對(duì)人對(duì)解除合同有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。

合同解除后的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。民法典第五百六十六條對(duì)合同解除后的法律后果作出了規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外?！泵穹ǖ湎噍^合同法規(guī)定特別明確的一點(diǎn)是，合同解除不能等同于違約責(zé)任的免除，合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任?！度珖?guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第49條對(duì)此也作出了明確規(guī)定。首先，合同解除不影響合同中有關(guān)違約金、約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法、定金責(zé)任等違約責(zé)任條款的效力。一方依據(jù)合同中有關(guān)違約金、約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法、定金責(zé)任等違約責(zé)任條款的約定，請(qǐng)求另一方承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院依法予以支持。其次，合同解除后，應(yīng)堅(jiān)持充分保護(hù)守約方利益及對(duì)違約方進(jìn)行適當(dāng)懲罰的原則。因此，在確定損害賠償范圍時(shí)，既應(yīng)當(dāng)包括合同正常履行時(shí)當(dāng)事人可以獲得的利益，也應(yīng)當(dāng)包括合同履行后可能獲得的期待利益。

本案中王桂華作為違約方提出解除合同，但其提出的理由并非合同雙方陷人僵局導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，而是為自身利益最大化而違背誠(chéng)信原則濫用合同解除權(quán)。一般情況下，因違約導(dǎo)致產(chǎn)生合同解除權(quán)的，僅守約方才享有法定解除權(quán)，違約方不享有法定解除權(quán)。但實(shí)踐中，可能出現(xiàn)一方并非惡意違約，且事實(shí)上繼續(xù)履行合同對(duì)違約方來(lái)說(shuō)已經(jīng)顯失公平，追究違約責(zé)任也并非是為了實(shí)現(xiàn)合同目的，守約方可能存在惡意不解除合同的情況。完全排除違約方解除合同，可能不利于破解合同僵局，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。民法典第五百六十三條規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。該條中的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)指合同雙方，這也是在立法層面上明確了違約方在特殊情形下也享有合同解除權(quán)。但該種合同解除權(quán)的行使也受到諸多限制：誠(chéng)實(shí)信用原則、合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)、顯失公平、社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益等。

誠(chéng)實(shí)信用原則是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和法治化不斷深入而不斷被廣泛遵守的。根據(jù)合同法的規(guī)定和通說(shuō)，先合同義務(wù)、附隨義務(wù)、后合同義務(wù)、雙務(wù)合同履行抗辯、情勢(shì)變更、合同解除、合同解釋以及不真正義務(wù)中均有誠(chéng)實(shí)信用原則的作用空間。合同解除權(quán)的行使也應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則。解除權(quán)人原則上享有行使解除權(quán)或者不行使解除權(quán)的自由，但在誠(chéng)實(shí)信用原則的要求下，解除權(quán)人行使權(quán)利應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)和條件，即：不損害雙方利益或者為雙方減少損失，而不能為一方私利違背契約精神濫用解除權(quán)。合同目的是典型交易目的與個(gè)別交易目的的結(jié)合，是解除權(quán)行使的重要考量。典型交易目的屬于客觀目的，根據(jù)不同的合同類別而類型化，是合同目的的基本內(nèi)容。個(gè)別交易目的則屬于主觀目的，是具體交易當(dāng)事人賦予交易的特定目的，個(gè)別交易目的需要明示或者為對(duì)方所知曉，方能構(gòu)成合同目的的組成部分。在行使解除權(quán)判斷合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的具體標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一方面要根據(jù)合同的類型判斷典型交易目的的內(nèi)容，另一方面要根據(jù)個(gè)案的具體情況分析可能存在的當(dāng)事人的個(gè)別交易目的。公平原則是合同法的基本原則，也是合同解除權(quán)的法理基礎(chǔ)。基于公平原則，合同法及其司法解釋規(guī)定了若干具體的規(guī)則：針對(duì)合同訂立時(shí)違反公平原則的行為，當(dāng)事人可以撤銷因重大誤解或顯失公平訂立的合同，消滅其效力；針對(duì)合同履行時(shí)發(fā)生的事變，當(dāng)事人可以基于情勢(shì)變更規(guī)則或不可抗力規(guī)則解除合同，結(jié)束其對(duì)當(dāng)事人的約束；如果合同當(dāng)事人承擔(dān)的違約責(zé)任違反公平原則，當(dāng)事人可以主張調(diào)整違約金或過(guò)失相抵。公平原則貫穿了合同訂立到合同終止以及善后（違約責(zé)任）的全過(guò)程，是合同法各項(xiàng)具體規(guī)則的重要調(diào)節(jié)器。

合同具有相對(duì)性，一般不涉及第三方利益，更不涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，但是社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益確實(shí)可能會(huì)對(duì)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生影響，例如，違反公共利益的合同為無(wú)效合同。

近年來(lái)，城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，農(nóng)村房屋買賣交易日益增多，法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何妥善審理此類糾紛，已經(jīng)成為司法實(shí)踐中的重點(diǎn)問(wèn)題。首先，農(nóng)村房屋買賣合同的效力、解除權(quán)的行使需要嚴(yán)格界定。首先，關(guān)于農(nóng)村村民買賣農(nóng)村房屋的法律效力。同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同是有效的，不會(huì)因?yàn)樾Я﹁Υ檬沟靡环较碛薪獬龣?quán)。不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同的效力，需要具體分析案情確定，但原則上房屋買賣合同是有效的。憲法、法律和國(guó)家政策沒(méi)有禁止農(nóng)民異地購(gòu)買農(nóng)村房屋，國(guó)家政策只是禁止將農(nóng)村房屋出賣給城市居民，但是，并沒(méi)有規(guī)定不能出賣給不同集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。其次，我國(guó)法律并沒(méi)有禁止農(nóng)民在購(gòu)買房屋的同時(shí)取得宅基地使用權(quán)。土地和其上的房屋是兩個(gè)獨(dú)立的客體，即使受讓人在購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)無(wú)法取得宅基地使用權(quán)，也不會(huì)影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

關(guān)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的法律效力問(wèn)題。我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)于農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓給城市居民處于不明確狀態(tài)，但國(guó)家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，因此，在法無(wú)明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的行為不符合國(guó)家政策。同時(shí)，因?yàn)檗r(nóng)村房屋買賣涉及農(nóng)村集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)，而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有身份性，限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。法律禁止集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋從而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)被轉(zhuǎn)讓，這種現(xiàn)象應(yīng)受到嚴(yán)格限制。綜上，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同在原則上是無(wú)效的。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同原則無(wú)效，但符合以下情形的認(rèn)定有效：1.合同中買受人是城鎮(zhèn)居民身份，但其配偶、父母或子女是所購(gòu)房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且是家庭成員共同出資購(gòu)買、共同居住，經(jīng)房屋所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)該房屋買賣合同的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。2.座落在農(nóng)村宅基地上的房屋被出賣給城鎮(zhèn)居民之前，該集體土地已經(jīng)因?yàn)檎魇斩優(yōu)閲?guó)有土地，出賣人的農(nóng)村集體成員身份已經(jīng)改變，宅基地的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變化，農(nóng)村房屋買賣合同有效。3.城鎮(zhèn)居民在簽訂買賣合同后，將本人戶口遷入房屋所在地區(qū)，并且已經(jīng)加入當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、成為該集體成員的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。4.農(nóng)村房屋買賣合同簽訂后，購(gòu)買行為經(jīng)過(guò)有關(guān)單位批準(zhǔn)，獲得當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，并且辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證，該房屋買賣合同合法有效。