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《民法典》第二百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十天內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！币话闱闆r下，甲乙雙方辦理預(yù)告登記后，雙方簽訂的《房屋買賣合同》具有對(duì)抗第三人的效力，能夠有效避免 “一房二賣”的情形。

當(dāng)前，全國(guó)各地自然資源主管部門正在加緊完成農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作，但關(guān)于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)能否辦理預(yù)告登記等問(wèn)題暫不明確。為此，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、國(guó)家保密局、最高人民法院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部及國(guó)家稅務(wù)總局近日聯(lián)合做出答復(fù)：根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記”。下一步將結(jié)合《民法典》的實(shí)施，根據(jù)實(shí)踐需求，完善預(yù)告登記相關(guān)制度，保護(hù)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。據(jù)此，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)依法可以辦理預(yù)告登記。

關(guān)于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記具體辦理?xiàng)l件及方法等暫時(shí)沒有具體規(guī)定，目前可參照自然資源部2019年修改的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行辦理。根據(jù)該細(xì)則及上述答復(fù)，涉及農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)買賣的，當(dāng)事人可按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓方不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定等必要材料。預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。

2020年6月，自然資源部、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于協(xié)同推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》也明確提出，我國(guó)將加緊全面實(shí)施預(yù)告登記制度，率先實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦理，積極向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)延伸登記端口，便民利企。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)將預(yù)告登記結(jié)果推送銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)依據(jù)預(yù)告登記結(jié)果審批貸款，稅務(wù)部門運(yùn)用預(yù)告登記結(jié)果開展稅款征收相關(guān)工作。

以往提到不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，主要指城市商品房預(yù)售和抵押等，較少提及農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。事實(shí)上，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度缺失，致使農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，“一房二賣”等情形時(shí)有發(fā)生。將農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)納入預(yù)告登記范圍，既有利于保護(hù)農(nóng)民權(quán)益，也是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)體系的基礎(chǔ)。〔作者供職于自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心（法律事務(wù)中心）〕