引言：借名買房協(xié)議乃一種無名合同，其只能在借名人與出名人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借名人基于債權(quán)而主張阻卻執(zhí)行沒有法律依據(jù)。
一、案例檢索與分析
第
1
則
-THE FIRST-
借名買房的性質(zhì)
針對借名買房協(xié)議的性質(zhì)，臺灣著名學(xué)者王澤鑒教授、林誠二教授、吳從周教授等人認為是借名買房協(xié)議，乃無名契約。
實踐中，該觀點亦被法院所接受：
裁判要旨
法院認為：在借名人（實際購房者）與出名人（名義購房者）之間形成了法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，該種法律關(guān)系適用合同法調(diào)整，屬于無名合同，但其權(quán)利義務(wù)具備委托合同的基本特征，可參照委托合同的規(guī)定進行處理。
伍元俸與童宗毅、鄭世林合同糾紛一案中：【（2017）川1181民初2903號】
基于物權(quán)的對世效力與排他效力，物權(quán)法貫徹物權(quán)公示原則。在借名買房案件中，由于借名人并未取得登記，為貫徹物權(quán)公示的推定效力，應(yīng)該認為，出名人取得物權(quán)，而借名人僅有請求出名人轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)。
裁判要旨
夏邱明與朱宏謨雙方之間存在借名買房的事實，案涉房產(chǎn)系不動產(chǎn)，已經(jīng)登記于朱宏謨、李蓓蓓名下，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，借名買房協(xié)議是借名人與被借名人之間就房產(chǎn)歸屬所作的內(nèi)部約定，僅具有債權(quán)性質(zhì)，并非法律規(guī)定可以發(fā)生物權(quán)變動的法定事由，案涉房產(chǎn)的所有權(quán)未經(jīng)變更登記之前仍屬朱宏謨、李蓓蓓；
夏邱明與交通銀行股份有限公司溫州分行案外人執(zhí)行異議之訴一案中【（2017）浙民終498號】
第
2
則
-THE SECOND-
借名買房與物權(quán)登記
一種觀點認為，在借名買房中，房產(chǎn)實際由借名人占有、使用、收益、以及一定程度的處分（如出租、事實上的處分等），也即物權(quán)的權(quán)能基本由借名人享有，而出名人僅僅享有登記利益，故借名人才是真正的權(quán)利人，而登記簿上卻將出名人記載為不動產(chǎn)權(quán)利人，故登記簿上權(quán)利主體錯誤。
首先，《最高人民法院物權(quán)法司法解釋一理解與適用》[杜萬華主編，最高人民法院民事審判第一庭編著]明確了登記錯誤主要是以下三種：
①利用虛假資料申請首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等；
②登記機關(guān)人員基于過錯導(dǎo)致登記錯誤；
③非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動后未及時進行更正登記的。（第60頁）
同時，該書亦將借名人排除在申請異議登記的厲害關(guān)系人之外（第107頁）（注，異議登記的目的在于阻卻物權(quán)公信力，于此亦可得出借名買房非登記錯誤）明顯可知，借名買房并不屬于登記錯誤，因而并無適用《物權(quán)法解釋一》第二條規(guī)定請求確認所有權(quán)。
其次，在借名買房中，借名人占有、使用涉案房產(chǎn)是基于借名買房協(xié)議進行的有權(quán)占有，其占有的本權(quán)是債權(quán)，而非物權(quán)。并且該約定只能在借名人與出名人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不能產(chǎn)生對世效力，對協(xié)議之外的第三人不產(chǎn)生約束力，更不可能因此直接發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動效力。
因此，筆者認為借名買房不屬于登記錯誤（程嘯老師亦持該觀點，參見《不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利事項錯誤與不動產(chǎn)善意取得》），借名人無權(quán)提出確權(quán)之訴，只能提起具有執(zhí)行力的給付之訴。
裁判要旨
第一則
法院認為：
在物權(quán)確權(quán)糾紛案件中，根據(jù)物權(quán)變動的基本原則，對于當事人依據(jù)受讓合同提出的確權(quán)請求應(yīng)當視動產(chǎn)與不動產(chǎn)區(qū)別予以對待 。人民法院對于已經(jīng)交付的動產(chǎn)權(quán)屬可以予以確認。對于權(quán)利人提出的登記于他人名下的不動產(chǎn)物權(quán)歸其所有的確權(quán)請求，人民法院不宜直接判決確認其權(quán)屬，而應(yīng)當判決他人向權(quán)利人辦理登記過戶。
（大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵丁貿(mào)有限公司、株式會社羽田鋼管制造所、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權(quán)確認糾紛一案中【(2011) 民提字第29號，載中華人民共和國最高人民法院公報 2012年第6期】）
第二則
法院認為：
滕禮與孫江漢口頭約定借名買房并實際出資的行為屬于合同行為，僅對約定雙方產(chǎn)生約束力，并不發(fā)生物權(quán)效力，故滕禮不能據(jù)此直接享有對涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，僅享有對孫江漢的債權(quán)請求權(quán)，該請求權(quán)不足以對抗潘聰享有的強制執(zhí)行債權(quán)。
（廣東省高級人民法院在滕禮、潘聰再審審查與審判監(jiān)督一案中【（2018）粵民申9825號】）
第
3
則
-THE THIRD-
借名人享有的債權(quán)與阻卻執(zhí)行
如上文所述，借名人僅享有出名人變更登記的債權(quán)請求權(quán)，并未享有物權(quán)，于此，在出名人的債權(quán)人執(zhí)行涉案房產(chǎn)時，能否阻卻執(zhí)行，需要進一步分析。
根據(jù)不動產(chǎn)登記的公示效力與推定效力，出名人享有借名房產(chǎn)的物權(quán)被其他交易主體所熟知，在越來越講究交易便捷性與高效性的今天，物權(quán)公示下所彰顯的交易安全愈受重視。在動態(tài)的交易安全與靜態(tài)的物權(quán)歸屬發(fā)生沖突時，需要基于衡平的理念進行考量分析。
（1）從過錯上分析：真實權(quán)利人在遇見或知曉外觀事實發(fā)生之時，漠視或容忍外觀事實的發(fā)生或存續(xù)，即構(gòu)成過錯，對于特意造成外觀事實（如借名買房）的，過錯程度更大。
（2）從信賴保護上分析：在交易過程中，履行能力取決于交易主體的責(zé)任財產(chǎn)，這里的履行能力，不僅僅是合同的第一性義務(wù)，還包括違約責(zé)任等第二性義務(wù)，在借名買房中，基于物權(quán)公示，出借人基于不動產(chǎn)登記對外所彰顯物權(quán)，即在為商事交易做背書，交易相對人的信賴保護利益，在優(yōu)先保護動態(tài)安全而犧牲權(quán)屬靜態(tài)安全的商事交易領(lǐng)域，應(yīng)優(yōu)先保護。但同時，亦不能無限制以犧牲借名人實際權(quán)益而保護第三人利益，應(yīng)將第三人嚴格限制在善意第三人之列。
（3）從阻卻執(zhí)行是否具有正當性分析：如上所述，在借名買房中，實際享有物權(quán)的是出名人，借名人僅享有轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)請求權(quán)，基于債權(quán)的平等性，借名人以此主張阻卻執(zhí)行不具有正當性，其救濟途徑應(yīng)當是基于借名協(xié)議另訴違約，進而與出名人的債權(quán)人一起參與分配。進一步而言，即便是借名人已獲得法院生效的確認判決，但基于確認判決僅具有既判力，而無形成力，在未變更登記之前，借名人亦未取得物權(quán)，其主張阻卻執(zhí)行的依據(jù)，仍應(yīng)不予支持。
裁判旨要
第一則
本院認為：法院在執(zhí)行生效法律文書確定的金錢債權(quán)過程中，對登記在被執(zhí)行人名下的特定房屋實施強制執(zhí)行，案外人以其與被執(zhí)行人之間存在借名買房關(guān)系，其是房屋實際所有權(quán)人為由，要求對該房屋停止執(zhí)行的，一般不予支持；申請執(zhí)行人要求對該房屋許可執(zhí)行的，一般應(yīng)予支持。
（陳伯江與楊帆等案外人執(zhí)行異議之訴一案中【北京市第一中級人民法院（2015）一中民終字第04224號】）
第二則
法院認為：即便其主張的借名買房關(guān)系成立，其只享有對登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對涉案房產(chǎn)享有所有權(quán)，不得對抗本案對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行。
（王明玉與王興軍二審案【（2017）蘇03民終4634號】）
第三則
法院認為：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。涉案房屋目前尚未登記至原告名下，未產(chǎn)生物權(quán)效力，對原告要求確認涉案房屋歸原告所有的訴訟請求，本院予以駁回。（鄭嬋嬌與李佩璇、深圳市淞江愛地實業(yè)有限公司所有權(quán)確認糾紛案【（2013）深龍法民三初字第995號】）
二、法律依據(jù)與文獻參考
1、【《廣東省高級人民法院 關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》】：二十八、借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內(nèi)，借名人不具有購房資格的除外。
出名人將房屋出賣給第三人，借名人以無權(quán)處分為由主張追回房屋的，不予支持。
解讀：借名買房有效，借名人享有債權(quán)不享有物權(quán)（只能要求辦理過戶手續(xù)，不能要求確認所有權(quán)，要求過戶的必需具備購房資格），出名人擅自出售房屋，借名人無權(quán)追回。
2、【《最高人民法院關(guān)于進一步加強金融審判工作的若干意見》】：18.依法保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險傳導(dǎo)。高度重視房地產(chǎn)市場波動對金融債權(quán)的影響，依法 妥善審理相關(guān)案件，有效防范房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險對金融穩(wěn)定和金融安全的傳導(dǎo)與沖擊。統(tǒng)一借名買房等規(guī)避國家房產(chǎn)限購政策的合同效力的裁判標準，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性”
3、【民事審判參考與指導(dǎo)-2016年第3輯第48頁】根據(jù)物權(quán)變動登記生效和公示公信原則，案外人與被執(zhí)行人之間的借名登記約定不能對抗善意的申請執(zhí)行人。
理由是:第一，在借名買房情形中，借名人與出名人通常會相互約定，借名人以出名人名義購買房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記，該房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)限仍歸借名人享有。借名人與出名人之間的借名登記契約，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動的效果，不能據(jù)此認定借名人是不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)人。借名人可以請求將房屋過戶至自己名下，其享有的是債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)，其不能阻卻執(zhí)行。第二，基于物權(quán)公示原則，設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán)，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。因此，在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗善意的申請執(zhí)行人。第三，借名登記合同是借名人與出名人之間的合意，借名人對房屋登記在他人名下本身具有過錯，而且借名協(xié)議通常是為了規(guī)避國家法律與政策，對由此產(chǎn)生的風(fēng)險理應(yīng)自行承擔。綜上，對借名人要求停止執(zhí)行的訴訟請求，應(yīng)不予支持。
4、【《民事審判指導(dǎo)與參考》2016第2期總第66輯第109-122頁——最高人民法院法官司偉的《借名買房糾紛中房屋權(quán)屬認定的物權(quán)法思考》】“借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，顯然與物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力。若支持借名人依據(jù)借名買房協(xié)議確認對其房屋享有法律上的所有權(quán)，則違背了物權(quán)變動的法定原則，混淆了債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系。
5、【北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）】第十五條 當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
6、【北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要】十、借名買房的認定和處理：借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應(yīng)當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
7、【江蘇高院《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》2015-07-08】人民法院針對登記在被執(zhí)行人名下的房屋實施強制執(zhí)行，案外人以其與被執(zhí)行人存在借名登記關(guān)系，其系房屋實際所有權(quán)人為由，請求對該標的物停止執(zhí)行并確認所有權(quán)的，原則上不予支持。
8、【韓延斌 《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引（下）》】當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
