新規(guī)來了：法拍房全面納入限購！購買法拍房還有這六大風(fēng)險

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2022年1月1日起，如果參加法拍房的拍賣，必須具備當(dāng)?shù)氐馁彿抠Y格，也就是說法拍房也全面限購了！雖然早在這個規(guī)定出臺之前，一些一二線城市就已經(jīng)對法拍房“限購”了，比如北京、上海、深圳、廣州等地。但是，畢竟只是少數(shù)城市，現(xiàn)如今將全面開始實施。

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本文作者丨北京金訴律師事務(wù)所王玉臣

《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》已通過，自2022年1月1日起施行。從這個時間起，如果參加法拍房的拍賣，必須具備當(dāng)?shù)氐馁彿抠Y格，也就是說法拍房也全面限購了！雖然早在這個規(guī)定出臺之前，一些一二線城市就已經(jīng)對法拍房“限購”了，比如北京、上海、深圳、廣州等地。但是，畢竟只是少數(shù)城市，現(xiàn)如今將全面開始實施。

從法拍之前進行限制

組織法拍活動的時候，首先需要由法院發(fā)布拍賣公告。拍賣公告上就要載明競買人必須具備購房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競買人申請參與競拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購房資格及自愿承擔(dān)法律后果。

看到拍賣公告后，如果想?yún)⒓痈偱模芊慨a(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。也就是說，法院可以直接拒絕沒有購房資格的人參加競拍。

成交后審查購房資格

首先，買受人競拍勝出后，法院不會像之前那樣直接出成交裁定書。而是先審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料。如果經(jīng)審查沒有購房資格，即使競拍勝出，法院依舊不會出具拍賣成交裁定書。也就意味著，拍了也白拍。

虛構(gòu)購房資格拍賣無效

若買受人虛構(gòu)購房資格參與司法拍賣房產(chǎn)活動且拍賣成交，當(dāng)事人、利害關(guān)系人如果發(fā)現(xiàn)了，可以以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效。而且，因這種情況導(dǎo)致拍賣行為無效的，買受人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

以房抵債也需購房資格

在以往，如果一而再，再而三地流拍后，是可以以房抵債的。但是，該規(guī)定施行后，即使是以房抵債也需要申請執(zhí)行人具有購房資格。

罰則

在法拍房活動中，競買人虛構(gòu)購房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通，侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

購買法拍房的六大風(fēng)險：

1、房產(chǎn)的占有使用等可能有問題。比如雖然通過競拍拿下了房屋的所有權(quán)，但是房子的占有使用實際上是被原房主的債權(quán)人或者家人掌握，拒不配合，導(dǎo)致買了房子卻無法實際使用處分。

2、有的法拍房產(chǎn)權(quán)可能有問題。有一些執(zhí)行拍賣，為了盡快變現(xiàn)，可能不會對房子的產(chǎn)權(quán)做周密的調(diào)查或要求，對于產(chǎn)權(quán)本身有問題的房子，拿到以后可能會面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險。

3、對于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院，不同地域的法院實施的，可能會有協(xié)同不一致問題。拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

4、有的可能拖欠大量的稅費。比如房產(chǎn)相關(guān)的稅費、使用過程中產(chǎn)生的暖氣費物業(yè)費水電費等，產(chǎn)生新的麻煩和成本。實際的成本可能不成交價。

5、如果房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)有問題，難以追究責(zé)任。如果沒有提前看房，不能及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，將來交房后會產(chǎn)生不必要的麻煩。

6、如果房子上掛了戶口，成交后可能面臨戶口無法遷出的問題。有不少房子是掛了戶口的，我遇到過一些買了法拍房戶口沒法遷出，后面打官司也很難牽走。對于屬于學(xué)區(qū)房的，更要注意。

購買法拍房六大注意事項：

1、對掛牌的房產(chǎn)信息一定要認真仔細查看，千萬不要只關(guān)注位置和房價，對于其他信息都不要錯過，做到每一個字都要認真看。尤其是要關(guān)注“特別提醒”的內(nèi)容。

2、和負責(zé)拍賣的法官和人員要充分溝通，盡可能多了解房子的相關(guān)信息，包括但不限于產(chǎn)權(quán)情況、抵押、查封等情況，必要的時候還要去產(chǎn)權(quán)登記部門核實一下。

3、一定要現(xiàn)場查看，看房子的現(xiàn)狀，看周邊的物業(yè)情況，看房屋的是否存在質(zhì)量問題，看房子是否有人居住，看是否是兇宅等等。同時，務(wù)必關(guān)注房屋的使用繳費等問題，比如找物業(yè)公司核實暖氣水電費等交納情況。

4、要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢嵤欠裼袘艨趻煸谏厦妫?/strong>如果特別關(guān)注戶口問題，就要考慮是否還參與競拍。有一些學(xué)區(qū)房是和戶口有密切關(guān)系的，而且如果買房是為了投資，有戶口和沒戶口價格是有不小的差別的。

5、保險起見，可以通過中國裁判文書網(wǎng)和最高院的執(zhí)行信息網(wǎng)查下原房主的相關(guān)裁判文書和執(zhí)行信息，看下是否還有關(guān)于這個房子的糾紛或者問題。

6、注意當(dāng)?shù)氐南拶徴撸?/strong>注意自己是否具有購房資格。

排版編輯丨黃忠?guī)?/span>

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