更快洞察商業(yè)地產(chǎn)最前沿
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近日，九龍倉置業(yè)發(fā)布2018年全年業(yè)績，其旗下的亞洲最賺錢購物中心海港城，22萬平米的商業(yè)面積，全年租金收入超過100億港元，平均每平米年租金收益高達(dá)5萬，撐起了整個上市公司6成營收。
根據(jù)業(yè)績報告，海港城全年銷售額達(dá)373億港元(約316億人民幣)，增長24%，占全港零售總額7.7%，平均每日超過1億港元，使海港城位列全球盈利能力最強的商場之一。
亞洲最賺錢購物中心
海港城是香港體量最大的購物中心，位于香港九龍尖沙咀，由港威商場、海洋中心、海運大廈及馬可孛羅香港酒店商場幾大區(qū)域組成，零售商業(yè)面積約為22萬平米，集購物、美食、娛樂、觀景于一身，是許多內(nèi)陸游客前往購物天堂香港的必到之處。
海港城擁有超過四百五十家各類型商店，包括六十多家餐廳和美術(shù)館及三間星級酒店，坐擁欣賞世界聞名維多利亞港夜景的最佳位置，與具有香港代表性的天星小輪近在咫尺。
在周末高峰時段，海港城客流量可達(dá)25萬人以上，世界范圍內(nèi)僅有商業(yè)面積46.5萬平米的迪拜購物中心的人流量可與之匹敵。
海港城的零售額占了香港零售總額的7.7%，在高端和奢侈品商品銷售額方面更是占了香港總份額的近三分之一。
其每年300億元的銷售額在整個亞洲首屈一指，幾乎相當(dāng)于北京SKP、上海IFC、深圳萬象城、南京德基廣場這四個大陸業(yè)績最高的購物中心業(yè)績總和。
吸引訪港游客購物是其成功的關(guān)鍵
要知道，海港城所在的尖沙咀商圈一直紛爭不斷，早在海港城上世紀(jì)90年代營業(yè)初期就有奢侈品大戶半島酒店精品長廊占據(jù)市場，而后又有長實、港鐵、新世界三大商業(yè)巨頭分別祭出heritage1881\圓方\K11等優(yōu)質(zhì)購物中心加入戰(zhàn)局，同時新港中心、太陽廣場等老牌商場也在不斷升級。
海港城自身的物業(yè)硬件卻不占優(yōu)勢，建筑建成年限長，雖然不斷改造翻新，但多分區(qū)動線亢長復(fù)雜，自然采光條件也不佳。更重要的是，全世界盈利能力最強的購物中心基本上都是地鐵上蓋物業(yè)，而海港城卻沒有直通地鐵。
憑什么，海港城這個看起來有些老舊，甚至落伍的購物中心可以殺出重圍，一舉成為全亞洲甚至是全世界最賺錢的購物中心？其商業(yè)運營到底有什么樣的秘訣，才能創(chuàng)造如此奇跡？
經(jīng)過調(diào)查研究之后，我們發(fā)現(xiàn)，固然海港城的商業(yè)運營有其獨到之處，比如其不斷推出各類營銷活動，屢獲大獎，又比如其掌握了豐富品牌資源，與眾多國際一線品牌保持良好互動。
海港城內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)整和分布，也一度被許多內(nèi)陸的商業(yè)地產(chǎn)研究機構(gòu)屢屢提起，用作內(nèi)陸購物中心業(yè)態(tài)分布的參考資料。但是，我們獨角Mall團(tuán)隊卻認(rèn)為：海港城的業(yè)態(tài)分布占比對于內(nèi)陸的購物中心基本上沒有什么參考價值。其以零售為主（占比達(dá)到80%以上）的業(yè)態(tài)分布，已經(jīng)明顯不適合內(nèi)陸的購物中心。
因為，內(nèi)陸的購物中心與海港城完全是兩種不同的商業(yè)邏輯。
對于海港城來說，比商業(yè)運營更重要的是，海港城憑借著天時地利人和站在一個大風(fēng)口之上，這個大風(fēng)口就是每年幾千萬大陸訪港游客強勁的購買力。
不得不說，海港城相當(dāng)智慧地根據(jù)自身優(yōu)勢，坐擁欣賞世界聞名維多利亞港夜景的最佳位置，把海港城成功打造成來港旅客的必經(jīng)之地。
海港城因而成為香港最多內(nèi)陸游客光顧的高端商場，其針對海外游客提供各類優(yōu)惠，服務(wù)措施體貼到位，同時集團(tuán)旗下的三大星級酒店也近在咫尺，全方位地服務(wù)訪港旅客，吸引大量訪港旅客觀光購物，是其成功的關(guān)鍵所在。
中國游客這些年來前往海外”四處搜刮“奢侈品早已不是什么新聞了，而香港因為通關(guān)的便利，早已成為中國富人購買奢侈品的首選之地。
海港城不遺余力地接住了這個大蛋糕，處處為訪港旅客需求著想。根據(jù)九龍倉置業(yè)的年報，海港城時裝、皮具及珠寶首飾類奢侈品業(yè)態(tài)共計接近一半的面積占比，貢獻(xiàn)了總銷售額的七成，租金占比更是高達(dá)八成。
另外電子消費品類雖然面積占比不大，僅為2%左右，但是其坪效卻是最高的，達(dá)到50萬港幣每平米每年。由此可見，目的性消費業(yè)態(tài)在海港城最受歡迎。
這是內(nèi)陸無論哪個購物中心，都可望而不可及的巨大優(yōu)勢。
順便提一句，九龍倉置業(yè)公司主席兼常務(wù)董事吳天海在業(yè)績報告會上這樣告訴記者：“至于內(nèi)陸的房產(chǎn)，上市公司海港企業(yè)去年已經(jīng)把部分物業(yè)賣了，我們將繼續(xù)減少這方面的投資?！?/span>
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