在談這個(gè)問題前，我們要先談?wù)剮讉€(gè)概念：何為加拿大“非居民”？何為稅務(wù)居民？
既然有“非居民”，就有“居民”，居民就是“持有加拿大公民身份或者永久居民身份的人”；而非居民就是除了“居民”以外的逗留在加拿大的人。
稅務(wù)居民不一定是“居民”，在加拿大年滿18周歲，在加拿大每年逗留超過183天的非居民，就可以申請臨時(shí)稅號成為稅務(wù)居民。這點(diǎn)對我們來加拿大留學(xué)的學(xué)生很重要，不僅在留學(xué)期間可以退稅，也便于留下延續(xù)的稅務(wù)記錄。
加拿大是一個(gè)自由市場經(jīng)濟(jì)國家，非居民可以自由買賣加拿大房產(chǎn)。根據(jù)加拿大聯(lián)邦政府公民法，外國人亦能夠購置、擁有和出售房地產(chǎn)，其要遵守的規(guī)定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權(quán)力以對非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團(tuán)購置土地進(jìn)行限制。這點(diǎn)主要是控制財(cái)團(tuán)的，對普通人影響不大。
但是，這些年加拿大逐步受到國際愛好“平和”的人們青睞，包括我們國內(nèi)來加拿大發(fā)展的人們，展示出驚人的購買力，讓以溫哥華（大溫哥華）和多倫多（大多倫多）地區(qū)的房價(jià)不斷刷新紀(jì)錄。這樣，政府不得不推出一些政策來“壓抑”房價(jià)——
首先，去年8月1日，BC省開始對在大溫地區(qū)買房的海外買家征收15%的海外買家稅（Additional Property Transfer Tax）。今年，在安省，4月20日以后，在安省的“金馬蹄”區(qū)買房的非居民要交額外房價(jià)15%的外國人投機(jī)稅（簡稱NRST）。這樣在之前的“非居民”交易增值稅部分有區(qū)別外，的一次最大動作！這個(gè)動作，也馬上立竿見影，大面積的別墅開始跌價(jià)，最近也看到公寓的價(jià)格漲幅減低，競價(jià)和成交量減少，所有一切都意味著這個(gè)“調(diào)控”起效果了，但是業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，這個(gè)要看下來，供應(yīng)量是否有所改變，和對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)是否形成負(fù)面影響，如果這樣，“15%”會不會被取消？大家都持樂觀態(tài)度！這是都是預(yù)期，我們說些實(shí)在的這15%有機(jī)會退嗎？
我查了一些資料，分別找到了BC和安省的政策，表明用合適的方法購買，這15%特別稅可以退嗎？整理報(bào)告大家如下：
在BC省，今年有很多媒體報(bào)告：
——“特定人群可減免海外買家稅的好消息，不少加拿大英文媒體甚至曾直接放出工簽即免稅的標(biāo)題。”
但是事實(shí)不是這樣，在BC的規(guī)定你是永久居民或者有加拿大公民身份，才可以退稅，所以，必須辦理加拿大移民！意思你轉(zhuǎn)工簽階段還是不行的！
“2017年3月17日BC省政府公布的新政策可以追溯，于是產(chǎn)生了退稅問題。獲得BC省提名后申請退稅的自住房買家有兩個(gè)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)要考慮，一是獲得省提名證書的日期在2016年8月2日至2017年3月17日之間，二是房屋產(chǎn)權(quán)登記日。
如果在房屋產(chǎn)權(quán)登記日這一天或者之前獲得省提名證書，就可以申請退還已經(jīng)繳納的額外物業(yè)轉(zhuǎn)移稅。如果是在房屋產(chǎn)權(quán)登記日之后獲得的省提名證書，是不是還能退稅，一般的理解就是看第二種退稅情形了——
根據(jù)BC省府的政策，第二種可退稅的購房者就是在購買自住房之后的一年內(nèi)獲得加拿大居民或公民身份者，日期以房屋產(chǎn)權(quán)登記日為準(zhǔn)。也就是說，如果省提名證書是在房屋產(chǎn)權(quán)登記日之后獲取的，但在之后的一年內(nèi)拿到了加拿大居民身份，一樣可以申請退稅。
以上所有退稅都必須在房屋產(chǎn)權(quán)登記日之后的18個(gè)月內(nèi)申請。如果是獲得居民或公民身份后申請退稅的，還必須在產(chǎn)權(quán)登記日之后的92天內(nèi)搬入該居所，并繼續(xù)居住至少滿1年。
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在安省，是不是也是這樣？
什么人可以豁免？
當(dāng)外國人已經(jīng)取得移民局的安省移民提名的NOMINEE人士、難民可以豁免。外國人的配偶是加拿大公民，永久居民，或安省移民提名的NOMINEE，或難民，并用于作他們的主要自住場所，則此外國人豁免。任何以上這些人士與不具備以上條件的人士（外國人）聯(lián)名購買，不管外國人占多少分額，都要交100%的NRST
什么人可以退稅？
1）從購房之日算起４年內(nèi)成為加拿大公民或居民者；
2）全日制學(xué)生在校兩年或以上的大專、大學(xué)留學(xué)生；
3）合法的全職工作一年或以上的工簽人士。
政府會將將您的稅退還并付利息，但要求所購房屋必須是主要居所，并且是他/她及配偶獨(dú)自擁有。
重要提醒：
1）留學(xué)生購房不能與父母聯(lián)名，否則不可以退稅；
2）所需要退稅物業(yè)不能有用作商業(yè)用途，包括出租。
3）從政策開始到現(xiàn)在，還不足一年，還沒有人正式辦理退稅，所以一切要密切留意事態(tài)發(fā)展；
但是，客觀看，長遠(yuǎn)作為市場經(jīng)濟(jì)的加拿大，如果供應(yīng)上能跟上，本地居民有一定滿意度，我認(rèn)為，15%取消的可以期待的；就算暫時(shí)未能取消，也不能退稅，對于，我們學(xué)生留學(xué)生活使用的“剛需”狀態(tài)，假如你沒有特別好的投資，購買一個(gè)加拿大房產(chǎn)，來作為平抑一下“氣勢如虹”的租金，也是一個(gè)合理的做法！再者，加拿大房地產(chǎn)行內(nèi)人士做了一個(gè)簡單對比，“15%政策”的壓抑漲幅，可能不止15%，意思是，現(xiàn)在就算你沒有退稅15%，加上這15%稅的價(jià)格，可能都便宜過，如果沒有這政策的漲價(jià)的價(jià)格高！
何況，加拿大房產(chǎn)，如果你和國內(nèi)同等地段，和質(zhì)量比較，還是算便宜的！
