又到報稅季節(jié)了！居民購房與非居民購房在稅務(wù)上上下下有什么不同？讓我們來好好重溫一下：
★★★★什么是居民、非居民★★★★
持有加拿大公民身份或永久居民身份的人，在買房賣房的意義上來講是居民，其它的都是非居民。有的朋友可能聽說過稅務(wù)居民和非稅務(wù)居民，我也在這里簡單闡述一下：稅務(wù)居民不一定是居民，年滿18周歲的非居民在加拿大居住超過183天就可以申請臨時稅號成為稅務(wù)居民。稅務(wù)居民享受加拿大的稅務(wù)福利。這點(diǎn)對留留學(xué)生很重要，不僅在留學(xué)期間可以退稅，也便于將來留下來有個沿襲的稅務(wù)記錄。
非居民可以自由買賣加拿大房地產(chǎn)。根據(jù)加拿大聯(lián)邦政府公民法，外國人亦能夠購置、擁有和出售房地產(chǎn)，其要遵守的規(guī)定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權(quán)力以對非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團(tuán)購置土地進(jìn)行限制。這點(diǎn)主要是控制財團(tuán)的，對普通人影響不大。
★★★★居民VS非居民的主要自住房★★★★
先說一下稅務(wù)居民與非稅務(wù)居民在主要自住房上的區(qū)別：稅務(wù)居民的主要自住房不用交增值稅，而非稅務(wù)居民要交增值稅。稅務(wù)居民的投資房與非稅務(wù)居民的投資房相同，要么交資本增值稅，要么交收入稅。詳情請咨詢專業(yè)人士。下面我們詳細(xì)敘述：
居民的主要自住房：
居民分為稅務(wù)居民和非稅務(wù)居民。稅務(wù)居民的前提是必須在加拿大住夠183天，然后通過申請批準(zhǔn)成為稅務(wù)居民。稅務(wù)居民可以在同一時間段內(nèi)擁有多套房產(chǎn)用于自住，但只能定義其中一套為主要自住房。舉個例子來說：張三有ABCD四套房，會在不同時期住進(jìn)不同的房子，ABCD都可以定義成張三的主要自住房，但同一時期只能有一套。這個房將來賣出時的增值部分不用交稅。
主要自住房（PrincipalResidence）有以下四個要求：
1）必須是房子（含獨(dú)立屋、半獨(dú)立屋、鎮(zhèn)屋、公寓、移動房屋等多種能居住的單元，買地建房，建好了才算自算）；
2）房子當(dāng)年得住Ordinarily Inhabited Rule（本人、配偶或孩子住才行，可以是短期包括度假，但由于加拿大稅務(wù)局CRA并沒有明確定義，有時會被質(zhì)疑）
3）必須是加拿大稅務(wù)居民擁有（可以不是加拿大人或PR，但由于稅務(wù)居民的要求是一年的6個月零1天以上才可以算做稅務(wù)居民，所以必須滿足時間限制）
4）必須有產(chǎn)權(quán)（樓花尚未入住不算，租住不算）
5）面積有限制；一般說來，所占的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝。
1.25英畝有多大呢,按正方型地塊來算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面積超標(biāo)，必須要有足夠的理由顯示你的主要住所需要更大的面積是必須的，否則這個住宅將不能作為自住房來處理。
加拿大政府對于主要自住房買房買賣增值的部分是免稅的，也就是說，無論您在賣房時賺了多少錢，都是自己的，安心放進(jìn)自己的錢包，不用交稅。如果你不好運(yùn)被政府認(rèn)定是非主要自住房，你也可以向政府申明是主要自住房，只要您提出的理由證據(jù)充分，也是有機(jī)會的。
非居民的主要自住房
非居民如果買了房子來自住，在2017年4月20日以前還相對簡單，只要能能滿足稅務(wù)居民的條件 ，就和居民一樣享受主要自住房免稅的福利。2017年4月20日以后，在安省的金馬蹄區(qū)買房的非居民要交額外房價15%的外國人投機(jī)稅（簡稱NRST）這是個什么情況？
什么是金馬蹄？圍繞安大略湖前沿的區(qū)域，形狀有如馬蹄，是重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)。
看這張圖還不清楚的話就看這張表吧！
1，哪些人需要交15%NRST？
總的來說：個人不是加拿大國籍，也不是加拿大永久居民，外國公司在安省的金馬蹄地區(qū)購置民用住宅，需要交納15%海外投機(jī)稅。具體就是：外國人（不是加拿大公民或加拿大居民）或外國公司；以及 taxable trustee牽扯到外國人的信托注冊，無論外國人是注冊在產(chǎn)權(quán)上受信托人，還是外國人是信托受益人都要交NRST。例如４個買家，各占２５％產(chǎn)權(quán)，其中一個人是外國人占25%的產(chǎn)權(quán)，但是稅則需要按１００％交稅。
2，哪些人可以豁免？
外國人已經(jīng)取得移民局的安省移民提名的NOMINEE人士、難民可以豁免。外國人的配偶是加拿大公民，永久居民，或安省移民提名的NOMINEE，或難民，并用于作他們的主要自住場所，則此外國人豁免。任何以上這些人士與不具備以上條件的人士（外國人）聯(lián)名購買，不管外國人占多少股分，都要交100%的NRST。
3，哪些人可以退稅？
從購房之日算起４年內(nèi)成為加拿大公民或居民者；
全日制學(xué)生在校兩年或以上的大專、大學(xué)留學(xué)生；
合法的全職工作一年或以上的工簽人士。
政府會將將您的稅退還并付利息，但要求所購房屋必須是主要居所，并且是他/她及配偶獨(dú)自擁有。強(qiáng)調(diào)：留學(xué)生購房不能與父母一起ON TITLE，否則沒得退稅。
4、外國人買哪 些物業(yè)可以不用交NRST？
民用出租屋7個單位及以上、農(nóng)場、商業(yè)及工業(yè)用地都可以免除NRST。 如果是民用和商業(yè)或農(nóng)場混合型的，則只繳納民用的部分。但購買這類物業(yè)，貸款通常是比較難拿到的。
★★★★稅務(wù)居民VS非稅務(wù)居民的增值稅★★★★
前面已經(jīng)說過，稅務(wù)居民的主要自住房不用交增值稅，而非稅務(wù)居民的要交，而且居民的投資房與非居民的投資房相同，都要交納資本增值稅或收入稅。我們先說說什么情況是資本增值稅，什么情況下是收入稅：以投資為目的的動機(jī)應(yīng)交增值稅，以運(yùn)作生意為目的的就交收入稅。
在增值稅及收入稅的界定方面存在模糊區(qū)間。加拿大稅務(wù)局的主要考量還是看購入者的動機(jī)。如果買來出租幾年后賣掉，應(yīng)該會被視作交增值稅，增長部分的一半計入當(dāng)年收入納稅，同時房屋出租所得計入當(dāng)年收入，租金收入在報稅時填寫T776表格。如果買來翻建然后很快賣掉，則視作生意，增長部分全部當(dāng)作收入計稅。這期間的差別是你的純利前者有一半先裝進(jìn)錢包，另一半計入當(dāng)年收入納稅，而后者則全部計入當(dāng)年收入納稅，如果當(dāng)事人收入較高，通常會是25%與50%的稅賦差別。不管是資本增值還是收入計稅，您的支出是可以扣除的，賣房所花費(fèi)的經(jīng)紀(jì)費(fèi)用也是可以扣除的。
明白了這個道理，居民的投資房與非居民的自住房或投資房的計算稅法是相同的，最多就是25%。租金也是在減除支出后計入自己當(dāng)年的收入，按稅檔交稅。不同的是：居民可以先拿錢后交稅，而非居民則要預(yù)扣最大稅率，待稅務(wù)局清算后才退回多扣除的費(fèi)用，具體操作請咨詢專業(yè)人士。
★★★★居民VS非居民購買樓花★★★★
居民與非居民購買樓花除了前面敘述的差別，就是都要交HST。（GST 和PST 的合并稅，稅率為13％）。開發(fā)商通常給出的價格已經(jīng)包含HST，但不包括可以退還的HST。所以買了樓花到了交接時有四種處理方法：
１、購買的樓花用于自用（principalresidence），包括父母、子女等居住，價格就會是開發(fā)商給的價格，您不用再額外繳納HST。
2、用于出租，建筑商將代稅務(wù)局收HST。這筆錢稅務(wù)局將從另一個渠道退還給投資人，即新房出租退稅。退稅申請的程序及表格可以參考國稅局的網(wǎng)頁。
3、交接后直接賣掉。這種情況是一定要交HST，并且稅務(wù)局不退還，您只能把這筆錢加到賣房的價格上。
4、產(chǎn)權(quán)交接之前轉(zhuǎn)手，俗稱樓花轉(zhuǎn)手，原價部份前面已經(jīng)說過，賣家一定要交HST。接手的下家也同樣有HST發(fā)生，但只是限于增值部分。需要提醒關(guān)注的是，如果交接時聲明是自用，但交割后并沒有真正自用，而是將其賣出或出租，則有可能會被稅局追討HST退稅、利息及罰款。
我們這里說的HST并不是房價的13%，而是按以下方法計算的：樓花總價在$45萬以下的，可以申請HST聯(lián)邦退稅，$45萬以上的就沒有了。$45萬以下的聯(lián)邦退稅計算公式是這樣的，以總價$35萬的樓花為例，$35×5%×36%=$6300。關(guān)于安省樓花退稅問題，對于樓花總價小于$40萬，退稅標(biāo)準(zhǔn)為房價×8%×75%，樓花總價大于$40萬，直接返$24000。所以如果買了40萬左右的房子，有可能會拿到27000-28000的退稅啊。
本文由Kormans LLP 律師事務(wù)所對NAST部分補(bǔ)充更正。
