房蘇州 有用的買(mǎi)房建議，買(mǎi)好房、買(mǎi)對(duì)房，
| 隔行如隔山
昨晚，朋友火急火燎的連發(fā)了數(shù)十條微信給我，大概內(nèi)容是是：他購(gòu)置了一套一樓的房子，但是關(guān)于一樓得房率的問(wèn)題，他聽(tīng)到了兩種截然不同的解答。
一種是說(shuō)，一樓的得房率是最高的，因?yàn)橐粯谴筇煤头孔拥拿娣e被其他樓層平攤掉了，還有一種說(shuō)法是，一樓的得房率最低，到底哪個(gè)正確？
接連數(shù)十條微信轟炸，難道小編就不用過(guò)七夕嗎？
不過(guò)，關(guān)于得房率，雖然是一些常識(shí)性的問(wèn)題，背后卻存在著不少“行業(yè)潛規(guī)則”，影響你買(mǎi)的房子、居住的生活。
了解深一點(diǎn)，買(mǎi)房套路少走一點(diǎn)，今天我們就來(lái)講講買(mǎi)房時(shí)的這個(gè)重要指標(biāo)：得房率。
01
名詞解釋
關(guān)于上述問(wèn)題，先做個(gè)解答，在一棟住宅樓里面，每一戶的公攤面積有區(qū)別，但是得房率是一樣的！
關(guān)于得房率，百度百科的定義是：得房率是套內(nèi)可供住戶支配、使用的建筑面積（不包括墻體、管道井等部分面積）與銷(xiāo)售面積（建筑面積）的比率。
即，得房率=套內(nèi)面積/建筑面積
首先，建筑面積你需要知道，也就是你家產(chǎn)權(quán)證上出現(xiàn)的產(chǎn)證面積，主要由兩部分組成，套內(nèi)面積+公攤面積。
①套內(nèi)面積
簡(jiǎn)單的說(shuō)就是屬于你自己的這部分面積，主要由三個(gè)部分組成。
第一部分就是你的凈使用面積，不包含所有的墻體，你真正可以使用的那部分面積。
?圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
另外一部分就是墻，分為內(nèi)墻和外墻。內(nèi)墻是百分之百算作你的套內(nèi)面積。
?圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
外墻則為你擁有一半的面積算作你的套內(nèi)面積，即20公分的外墻，有10公分的厚度是需要計(jì)算在套內(nèi)面積中的。
?圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
第三部分便是陽(yáng)臺(tái)，基本上將一半的面積計(jì)入你的產(chǎn)權(quán)面積。
?圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
綜上，套內(nèi)面積即使用面積+內(nèi)墻+1/2外墻+1/2陽(yáng)臺(tái)（根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范計(jì)算）
②公攤面積
公攤面積影響得房率的最大因素，主要是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。
| 公攤面積是如何計(jì)算的？
它不是每一層每一戶單獨(dú)計(jì)算公攤面積，而是把一棟住宅樓所有的公共面積算出一個(gè)整數(shù)，再按照每一戶面積來(lái)分?jǐn)偂?nbsp;
誰(shuí)的套內(nèi)面積更大，誰(shuí)就分走更多的公攤面積，完全是按照比例來(lái)分配。
比如說(shuō)在一棟樓里面有兩種戶型，一種戶型是100㎡的，另外一種戶型是200㎡的，如果100㎡的公攤面積是10個(gè)平方的話，那200㎡的戶型就是20個(gè)平方。
| 公攤面積包含哪些？
公攤面積主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算，以及外墻以水平投影面積一半的建筑面積。
不過(guò)，獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、小區(qū)門(mén)崗，管理用房，樓幢外的公共休憩設(shè)施或架空層，以及作為人防工程的地下室，并不計(jì)入共有建筑面積。
02
得房率越高的房子越合算？
是不是得房率越高的房子買(mǎi)起來(lái)越合算，未來(lái)在出手的時(shí)候也能賣(mài)出更高的價(jià)格呢？
絕大多數(shù)的情況是這個(gè)道理，但你還需要知道下列幾點(diǎn)。
| 得房率根據(jù)建筑高度劃分
所謂的得房率高或者是低，它都是有界限的，基本是按樓層劃分。
6F-11F的樓層，由于只有一部電梯或沒(méi)有電梯，得房率可以做到88%-92%。
11F-18F的樓層，由于多了一部電梯（兩部），同時(shí)樓梯是消防樓梯面積更大一點(diǎn)，得房率自然也會(huì)下來(lái)，正常在78-81%。如果能買(mǎi)到得房率在84%的，可以算非常非常優(yōu)秀的產(chǎn)品了。
18F-33F的樓層不光有兩部電梯，還必須有兩部消防樓梯，所以它的得房率會(huì)進(jìn)一步的下降，基本上在75~78%左右。
超過(guò)33F，也就過(guò)了一百米以上進(jìn)入超高層的范疇，得房率也基本可以做到74%-78%左右。
與住宅不同的是寫(xiě)字樓，因存在大量的公共空間，因此得房率僅在55-60%左右。所以在選購(gòu)寫(xiě)字樓的時(shí)候，得房率是一個(gè)重要的參考指標(biāo)。
| 高得房率“陷阱”
經(jīng)?？梢钥吹绞袌?chǎng)上有人宣傳說(shuō)，我們得房率可以做到98%、99%，甚至可以做到超過(guò)100%的得房率。
但是，這個(gè)所謂的得房率實(shí)際是開(kāi)發(fā)商自己發(fā)明的。
只不過(guò)是把贈(zèng)送的面積加上實(shí)際套內(nèi)面積，然后再除以你的建筑面積，得出來(lái)得房率，這么算真的有可能超過(guò)百分之百。
市面常見(jiàn)的拓展區(qū)域一般包括露臺(tái)、飄窗、一層小院、閣樓和地下室等，都是不計(jì)入建筑面積的。
也就是說(shuō)，只要開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留空間，就有無(wú)數(shù)改造拓展的可能。
這也一度成為開(kāi)發(fā)商最有效的營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。
但自2018年1月，《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定——蘇州市實(shí)施細(xì)則之一“指標(biāo)核定規(guī)則”（2018年版）》出臺(tái)后，入戶花園、飄窗等之類(lèi)的贈(zèng)送都將不被允許；陽(yáng)臺(tái)算一半面積，如果是全封閉陽(yáng)臺(tái)，則全部計(jì)入面積，挑高、復(fù)式疊加產(chǎn)品以后可能也不再有。
因有多余的贈(zèng)送面積，導(dǎo)致高“得房率”的房子在二手房市場(chǎng)也普遍存在溢價(jià)，像雅戈?duì)栵L(fēng)尚復(fù)式 ，新區(qū)中糧香緹，二手房?jī)r(jià)格均高于周邊樓盤(pán)。
未來(lái)贈(zèng)送面積的新房將絕跡，僅存在于二手市場(chǎng)。
03
最后
房蘇州聲明
