1、項目基本信息
（4）建筑層數：地下3層，地上6層（局部9層），建筑高度43.8米；（5）建筑面積：地上為66391.03㎡，地下為45340.22㎡，合計為111731.25㎡；（6）建筑功能：大型商業(yè)建筑，負二、負三層為地下車庫及設備用房，負一層至六層為商業(yè)。2、項目管控要點
（1）商業(yè)項目精裝工程功能區(qū)域簡介商業(yè)項目公共區(qū)域精裝一般分為前場區(qū)域和后場區(qū)域：前場區(qū)域，即顧客日常購物所能接觸到的區(qū)域，如步行街、中庭、入口門廳、衛(wèi)生間、母嬰室、電梯廳、電梯轎廂、扶梯等區(qū)域；后場區(qū)域，一般為商場顧客不會到達的地方，常常作為商家的貨運通道、貨梯廳、后勤走道、以及物業(yè)人員專用通道等部位，后場區(qū)域一般均做簡裝處理。本項目總的精裝面積為22745.81㎡，其中前場區(qū)域面積為：18165.57㎡，后場區(qū)域面積為：4580.24㎡，前后場面積比例約為8:2。3）甲供材料多，材料選型種類較多，非標產品多，詢價產品多；1）商業(yè)項目精裝招標很少采用模擬清單招標，多數情況為帶圖紙招標，但是需要注意的是，招標圖紙往往并非最終施工藍圖，因此需根據圖紙情況來確定是總價包干招標還是綜合單價包干；2）招標清單列項一定要完整、詳細，根據不同面層材料需單列清單項目；3）招標清單項目位置要根據不同空間位置劃分，如步行街、衛(wèi)生間、電梯廳、中庭玻璃欄板等區(qū)域位置，所有清單工程量建議采用公式鏈接索引，便于后續(xù)對量及清標；4）招標清單列項繁多，所有清單項的計算規(guī)則需在該清單項中單列體現，避免后期扯皮；5）需明確具體的甲供材料的種類，并且讓投標單位在招標清單中自行填報甲供材的損耗率，作為后期甲供材管控及結算超領扣款的依據；6）措施費清單盡可能采取總價包干的形式，并且措施費項目需考慮全面，以免漏項導致后期施工單位索賠，如垃圾清運費、夜間施工及趕工、成品/半成品保護（含扶梯及電梯轎廂保護）、消防驗收前粗保潔、開業(yè)前精保潔、甲供材料保管費及下車費、精裝腳手架費用（中庭部位采用滿堂腳手架還是桁車投標單位自行考慮）等金額較大且必發(fā)生的內容；
7）安裝工程管線計算規(guī)則需提前明確，一般均為點對點方式計算，為了體現管線和燈具的關系，設計圖紙上常常采用弧形走線方式，若按照圖示計算，工程量會增加約20%-30%；8）需明確各類材料后期是否允許材料調差，以及材料調差的原則，商業(yè)項目精裝中，鋼材、鋁板、不銹鋼、玻璃等材料用量較大，對造價影響較高，直接影響投標報價；9）需提前明確后期商鋪的裝修是否在本次合同范圍內，還是由商家自理；10）由于商業(yè)精裝項目涉及的材料類別較多，需標前材料封樣；11）對于后期出現的大量商業(yè)拆改，拆改項的清單項及計價方式需明確（可按清單價格上浮一定比例執(zhí)行）；12）需明確甲供材料的額外費用承擔單位，如石材的加工費用、瓷磚水刀拼花費用、潔具的部分輔材費用、材料的下車費用等是由精裝單位承擔還是甲供材廠家承擔；13）特別注意精裝工程涉及的所有門的界面范圍，避免招標漏項。1）變更簽證：商業(yè)項目精裝工程受精裝設計方案、過程中拆改、商管需求等各方因素影響，實施過程中難免發(fā)生較多的拆改及變更簽證等費用，又因其涉及較多種類甲供材或其他單位扣款，為了保證變更簽證費用計算的準確性及全面性，因此要求駐場人員對合同清單、各專業(yè)界面劃分、以及施工圖紙等資料必須十分熟悉。2）進度款審核：精裝單位在施工中由于工序相對復雜，前中期的工作內容都是各類基層、龍骨以及輔材，面層類材料往往最后一兩個月才開始進場施工，很難像總包那樣（鋼筋、砼、模板等）短時間整個工序全部完成，為了保證過程中進度款審核的真實性和及時性，建議在合同簽訂時就根據不同的施工階段確定不同的支付比例，以雙層石膏板天花吊頂為例，如完成主龍骨、次龍骨、一層石膏板、兩層石膏板時分別對應不同的支付比例。3）定期巡場：養(yǎng)成良好的巡場習慣，有助于我們學習了解施工工藝和流程，有利于把控進度款的審核、核實現場做法與圖紙是否一致、核查施工范圍及材料規(guī)格與合同約定是否一致。4）材料需及時打樣送樣：避免后期大規(guī)模實施時發(fā)現材料達不到要求或者效果，造成無效成本增加。5）過程中新增認價較多，對于材料認價需按照事項發(fā)生時間及時鎖定價格，避免后期因時間因素導致材料價格大幅變動，進而使價格水平失真。（1）在設計階段就需要商運部門參與進來，了解項目后期商業(yè)運營階段的一些需求，設計院出圖時盡可能考慮到位，避免無效成本及合同偏差率。
1）后場貨梯廳、貨運通道及四層五層餐飲通道處墻面原設計均為乳膠漆墻面，考慮到后期運送貨物會污染及磕碰墻面，將1.2m高墻面區(qū)域由乳膠漆改為3mm厚花紋鋼板，增加費用15.81萬元，造成無效成本2萬元；2）原設計在兩個中庭處燈光系統中未考慮可調光變光功能，后期單獨增加調光控制系統，增加費用約19.5萬元。（2）招標時合約規(guī)劃要清晰明確，精裝與項目各專業(yè)的界面劃分一定要梳理清楚到位，避免招標漏項，后期補位時喪失談判優(yōu)勢。1）需注意精裝工程涉及的所有門的界面范圍，避免招標漏項，如前場防火門、無障礙衛(wèi)生間電動門、地下電梯廳感應門、部分非防火門等，一定要做到不重不漏，一次規(guī)劃清楚。本項目精裝后場區(qū)域的所有非防火門招標時界面疏漏，未包含在精裝范圍內，又不屬于防火門界面，后期由只能由精裝單位供貨安裝，喪失議價空間；2）對于商業(yè)中庭天花位置軟裝吊點電葫蘆，須在在招標明確施工單位，此處一般建議由精裝單位施工預留；3）對于后場通道等部位裝修，需明確此部分總包與精裝范圍劃分，防止重復或漏算。（3）充分了解項目設計目的和后期的實際使用功能，在滿足各項約定的條件下，達到節(jié)約成本的目的店鋪門頭一側擋煙垂壁設計材質為5mm+1.14pvb+5mm超白夾膠玻璃，考慮到后期消防驗收后，商家進場會拆除并重新裝修門頭，經過項目論證，在滿足地方消防驗收規(guī)范的前提下，將擋煙垂壁材質優(yōu)化為12mm厚硅酸鈣板刮白，優(yōu)化金額20.7萬元。（4）對于一些復雜造型或者大規(guī)模工序，現場要提前打樣施工樣板，通過樣板展示效果的調整，影響成本的增減。1）本項目所有防火卷簾柱鋁板原設計均為2.5mm厚白色氟碳噴涂鋁板，因前期未做樣板，等到后期施工時發(fā)現由于層高較高，安裝后鋁板會出現局部變形，設計重新調整鋁板厚度為3.0mm厚，成本增加約9.8萬元，造成無效成本約5萬元；2）原3#中庭天花設計為“白色金屬垂簾”，因工藝做法復雜，通過現場做局部樣板段發(fā)現成形效果與設計效果差異較大，后續(xù)將此處做法優(yōu)化為石膏板造型天花，成本減少15.7萬元。
