我是一個80后大叔，雖已中年但個人認為還不油膩，心中仍有情懷，心里那顆處于缺水狀態(tài)的種子一直在等待合適的機會煥發(fā)生機，但在這之前我仍然是一個甲方工程線的精裝修工程師。
早期精裝修工程管理并不系統(tǒng)，除了專業(yè)出身的精裝工程師外，部分是由土建工程師或其他專業(yè)代勞。
在不需要精裝交付的時代，精裝修在整個房地產工程管控體系占比不大，住宅地塊基本就是售樓處、樣板間和一些電梯廳及公共區(qū)域，商業(yè)地塊除外，主要工作就是工程進度與質量的管控以及溝通銜接，成品能夠滿足觀感要求即可。
現在全精裝交付的項目越來越多，但由于大部分是搶工搶出來的，交叉施工問題普遍存在，國標要求基本無法做到，因此寫下這篇房地產精裝修管理攻略，希望與大家分享一些經驗。
整個精裝管理大概分四個階段：前期計劃、開工前準備、過程管控、交付驗收，其中每一項都會有許多的管控動作，但我想分享的是相對重要的。
一、前期計劃
1、 設計階段
設計標準化程度低的我會關注以下幾點：
A．施工難度
石材：貨源少，無法選貨和比價或不能滿足供貨量，常見于玉石類材質松脆，水線、暗裂多，不適合大區(qū)，如大花白、爵士白、白玉蘭排版尺寸過大或不合理，出材率低；
背景墻木作：固定家具頂天立地不設收口調節(jié)板，難以批量加工；
地板：鋪裝過長，門洞處不設壓條、過橋，易收縮或起拱；
壁紙：紋理造成接縫明顯。
B．質量風險
空鼓：墻磚尺寸過大，如超過600*600，粘貼易空鼓；
滲漏：潮濕區(qū)域材料不耐潮，如衛(wèi)生間門框根部未采用石材；
收口：不同材料平接收口，常見于飄窗位、通道；
耐久：未考慮使用環(huán)境，如外陽臺儲物柜采用木質；
開裂：單一標高的平面尺寸過大，易開裂，常見于客廳吊頂。
C．安全風險
防護欄桿未達到規(guī)范要求高度；內開內倒鋁窗下角磕碰；挑窗窗戶開合過大，無限位器設置；
金屬裝飾線條拼角處銳角未打磨，常見于踢腳線和鏡柜衛(wèi)生間鏡柜鏡面采用膠粘固定且未加邊框淋浴間壁龕洞口寬度不足，玻璃隔板托件無法安裝；
公寓樓空調外機平臺窗戶設置不合理，容易出現兒童翻爬。
D．功能缺陷
使用：尺寸較小使用不便，常見于淋浴間；
維護：吊頂、管井墻未留置檢修口，常見于廚衛(wèi)間；
過道：門洞口寬度較窄，不符合一般使用習慣，常見于衛(wèi)生間；
清理：空間小不利于打掃形成死角，常見于衛(wèi)生間淋浴隔斷和臺盆柜之間。
E．施工工藝缺陷
各類精裝修工藝觀感不佳、制作粗糙、收口不合理、圖紙難以實施。
管理動作里還有內審、會審以及設計交底和設計深化，層層過濾，最終圖紙上的問題基本會優(yōu)化合理。其實這是熟悉和了解圖紙的過程，通過審圖可以對圖紙加深印象和理解圖紙。
案例分享
● 為了更好的效果設計采用墻面規(guī)格為1200*600，地面規(guī)格為1200*1200大理石進行鋪貼，要求對縫，大理石質地松脆，尺寸超過1200，容易產生裂紋和空鼓。
● 玻璃幕墻單片玻璃寬幅達到4米，需定制，現國內普通城市鋼化爐最大寬幅為3300。
● 如聚氨酯類的防水材料，防水效果好，但只能作為內裝地面防水材料使用，嚴重的會造成瓷磚墻面大面積空鼓變形。
裝飾面出現了大量空鼓，導致瓷磚受壓變形成開裂
拆除后明顯看到聚氨酯防水與膠泥面脫落
● 售樓處圖紙，需考慮設計簡潔、方便施工、材料加工周期短的方案，由于工期短，復雜設計會導致施工難度加大，對品質造成影響。
● 與內裝相關的各專業(yè)圖紙需注意交叉界面處理，往往圖紙并非一人所畫。如：窗洞與內裝窗戶尺寸不一、風管與消防管位置沖突、裝飾面造型與消火栓規(guī)范高度有沖突，建議設計牽頭工程各專業(yè)參與，開展讀圖講圖會，進行圖紙推演，優(yōu)化并加以完善。
● 柜體內水閥位置要求要明確高度，建議設置在地面以上25cm~35cm之間合適，臺下盆會占據柜體內空間，水閥過高會與臺下盆區(qū)域重疊，安裝軟管時施工間隙影響安裝質量，后期出現陰漏，難以發(fā)現，等發(fā)現基本都是柜體腐爛變色。
● 國內不銹鋼常規(guī)加工廠超過4100 mm屬于異形加工，過長折邊容易出現弧度，大面積鏡面不銹鋼難以保持平整。
● 家具及設備影響柜門完全開啟。如圖：
櫥柜門因油煙機遮擋無法完全開啟
鏡柜門因開關面板的間距沒定位準確影響使用
凳子的區(qū)域其實是冰箱位置，影響柜門開啟
2、招采階段
A．材料
了解材料商的供貨能力及時間，涉及需要加工的材料如：大理石、木飾面、整體櫥柜等，主要針對加工周期長，原材料供貨受源頭制約等客觀因素影響，需對供應單位及加工廠區(qū)進行考察。
考察重點需特別關注廠家規(guī)模、供貨能力、資源協(xié)調能力、現場服務能力，優(yōu)選戰(zhàn)略或有過合作經驗的單位進行合作。
B．工程單位
應考慮施工單位管理能力，戶內裝修面積不宜超過3萬㎡（或20層以上高層二棟以內）；
相同或相近戶型樓棟優(yōu)先編入一個標段，樓棟內公區(qū)，和戶內不建議拆標，利于降低管理難度；
優(yōu)選戰(zhàn)略或有過合作經驗的單位，示范區(qū)優(yōu)選精英團隊，盡量分3個或以上標段實施，以便對比選擇；
精裝單位選擇需老帶新且有相同經驗的單位，特別是帶科技系統(tǒng)的項目；
招標單位需進行團隊面試，考核他們對圖紙重難點理解、如何實施裝修總包管理職能、常見的質量問題需有防控措施；
C．技術及規(guī)范要求
編制招標技術要求，內容包括公司內部的管理體系、技術要求、工藝工法、成品保護要求及安全文明生產要求。施工界面劃分清晰，便于現場管理，明確管理和工藝要求。
二、開工前準備
前期計劃做扎實了，開工前準備就會比較清晰。
具體分為：材料及封樣→踏勘及交底→核查各戶→材料及加工堆場及運輸流線→施工組計劃及材料進場表→工藝工法、成品保護、安全文明展示區(qū)。
A．材料及封樣
兵馬未動糧草先行，需對材料進行詳細的梳理，樣板應體現工藝特點，例如不銹鋼拼角；
對于天然石材，如果為大面安裝，實樣不宜過小，還應提供大板照片，該過程同樣能起糾錯作用，如有不合理的材料可及時糾正變更，主要涉及大面積同區(qū)域大理石要對礦口及荒料進行數量統(tǒng)計，如未達到面積要求，及時尋找或替換；
明確異形材料廠家的加工能力，模術規(guī)格以外材料需提前確認，如：超寬幅玻璃、超長度不銹鋼飾面、超寬幅木皮、鋁單板；
大面積鋪貼盡量避免白色系大理石，如：大花白、爵士白等，白色系大理石內有鐵質，即使做了6面防護依然難避免反銹現象；
玉石類背景需與設計單位對實物進行確認，確認后全款拿下。
為什么要全款拿下，這里我分享一個我的經歷，該項目背景墻用的透光玉石且為45度角對紋斜拼，極其耗費原材料，找遍福建水頭鎮(zhèn)才來找到滿足要求的毛板。當初價格并不貴大概我記得也就3萬塊，確認過眼神后讓施工單位付定金發(fā)貨，結果回到項目上噩耗傳來，材料被別家高價買走，定金雙倍賠付。對這個項目來說這塊玉石是獨一無二的，找了二天才找到替代品，效果還沒之前的好，工期在即只能將就。
黃金有價玉無價，該材料在豪宅及高檔售樓處運用較多，如遇此類材料一定要做到萬無一失，所確認的材料樣品需設計師、設計部、工程部、三方簽字交資料室登記封存。
B．踏勘及交底
進場前要求裝修單位對現場進行踏勘和交底，發(fā)現與圖紙不符或是未達到交付的應及時要求整改。
總包給力，對裝修管理來說可以減少很多管理成本。
建筑設計階段內裝設計同步介入，會有相當明顯的糾錯效果，同時對品控和成本有著積極的作用，踏勘及交底我比較關注一下幾點：
● 核查各戶型平面布局：
房間尺寸，墻體布置，管井位置。
● 作業(yè)面質量：
驗收土建結構墻面平整度、垂直度，方正性、標高等；
抹灰面的空鼓開裂情況，樓地面墊層是否起砂、空鼓、開裂，洞口尺寸、總包一次防水質量、外門窗是否滲漏、空調留洞坡向、窗臺散水情況。
● 功能性檢查：
電氣預埋管路通暢、給水管道試壓、排水管道通暢和保護、給排水管口的保護、廚房煙道止逆閥、機電點位與裝修圖是否一致，以及已經安裝好的戶門、外窗等。
● 預埋管道標識：
根據總包、機電單位提供的圖紙，檢查各種預埋管道、管線標識是否清晰、齊全。
具體規(guī)范要求參考各公司工程管理細則或國標。踏勘及交底往往能是單位好壞的試金石，如果該項管控的好，那么恭喜你該項目管理起來會相對輕松，反之則要上緊弦，管控動作必須做到位，留下管理痕跡。
C．材料及加工堆場及材料運輸流線
項目管理是否順暢，材料堆放點和運輸流線非常重要，開工前需對現場進行踏勘，明確材料堆放區(qū)域及運輸流線，避免材料亂堆亂放，材料運輸穿插會影響工程進度并導致材料損壞。
現目前分為示范區(qū)和大區(qū)，兩者有一定的區(qū)別，區(qū)別在于示范區(qū)由于場地限制，往往會有部分材料就地加工，同時還有其他專業(yè)的材料相互干擾，而大區(qū)有地下室可以作為材料及加工堆場，干擾較少，現在我就來說說兩區(qū)如何設置。
● 示范區(qū)
提前規(guī)劃好示范區(qū)場地，示范區(qū)為中心50米內劃分好堆場，堆場應設置在主路附近，方便大型吊機及叉車進入。
廠區(qū)內合理劃分各專業(yè)的材料堆及加工區(qū)，場地可集中可分開，具體設置需因地制宜，堆場及通道需地面硬化平整，動線以影響各專業(yè)工作為最佳方案，如因特殊原因更換堆場需提前布置后備堆場。
● 大區(qū)
地下室為大區(qū)材料堆放及集中加工的最佳場所，設置前對地下室區(qū)域進行踏勘，合理規(guī)劃木作、鋼構加工、大理石及瓷磚加工、龍骨加工、砂漿加工、甲指分包倉庫，運輸路線以工區(qū)最快捷路線為優(yōu)，電梯分為物料電梯和人工電梯。
D．施工組計劃及材料進場表
按照要求制定施工組織計劃，參考施工組織計劃編制材料進場表，雖說實際過程中很多計劃和節(jié)點會偏移，但有了該兩項就可以起到糾偏的作用，可做到預控。
E．工藝工法、成品保護、安全文明展示區(qū)
在進場入口處做工藝工法、成品保護及安全文明展墻，并對施工班組進行宣貫，要求嚴格按其執(zhí)行，要求寫進合同作為附件，該項不能流于形式，我覺得這有深層次意義，如果連自定的規(guī)矩都無法做到，那后面的管理也會失控。
三、過程管控
過程管控其實也是對前期準備的工作做一個跟蹤管理。
大致可分為：材料進場驗收→關鍵工序→實測實量→過程質量巡檢及例會→開放日巡檢→成品保護，具體如下：
A．材料進場驗收
要求監(jiān)理、裝修單位、設計參與，需要對重要材料設備，如室內石材、木作，在過程中由項目工程部組織監(jiān)理單位、裝修單位共同監(jiān)督檢驗。
要分階段實施，備貨階段（檢查工廠是否按期備貨，以及原材品質）；首批加工階段（檢查首批加工水平、加工周期是否滿足要求）；過程加工階段（檢查進度及質量、觀感）。
B．關鍵工序
要求裝修單位、監(jiān)理參與，對于涉及到客戶敏感點，例如淋水試驗、閉水試驗等非常重要的關鍵工序，工程部門可邀請客戶關系部門或物業(yè)部門共同參與驗收。
C．實測實量
要求裝修單位、監(jiān)理、物業(yè)參與，重要對墻面、地面、頂面、裝飾面、開關面板等進行實測實量。
地面平整不夠
墻面平整度不夠
風口水平歪斜
貼磚陽角縫隙過大
木飾面拼縫明顯
面磚鋪貼出現窄邊
D．過程質量巡檢及例會
要求裝修單位、監(jiān)理參加，檢查內容包含工程實體質量、工程質量管理措施的執(zhí)行情況、安全明文、現場生產進度情況。
E．開放日巡檢
要求工程、設計、營銷參加，對成品進行檢查，根據問題最終意見進行整改。
F．成品保護
監(jiān)理、土建總包、裝修單位參加，要求精裝修單位是本承包范圍管理總包，在與總包、外門窗、外裝修、機電單位辦理移交手續(xù)后，全責指導和監(jiān)督本區(qū)域內所有單位的成品保護工作。
其實實際操作過程中會遇到很多困難，有許多的溝通協(xié)調工作，我覺得問題銷項會很重要，也必須開，裝修中穿插專業(yè)較多，問題每天都有，有些問題是我們無法處理，這就需要組織各專業(yè)進行問題銷項，會議上明確解決思路及完成時間，以會議紀要的形式下發(fā)各單位并督促完成。
過程中我會重點關注以下幾點：進度、質量、圖紙匹配度。
進度把控需重點把控好材料。加工材料到貨情況存在很多風險，如原材料、加工周期、物流、天氣等原因均會影響到貨時間，也就是說把控好了材料進場時間既能把控好進度。
質量把控主要體現在日常巡檢上。多走多看多發(fā)單，這個時候就要用好監(jiān)理單位，對他們進行實測實量培訓，帶領他們經常進行現場測量，培養(yǎng)班組的自律性，在這個問題上堵不如疏，如果單位自身沒有要求，那么頻繁的檢查和整改相對會影響進度。
檢查只是手段，目的是要求施工單位逐步自我提高，經常組織工法宣講，進行樣板點評，讀圖講圖、培養(yǎng)責任心，對優(yōu)秀的班組進行獎勵也是一種激勵手段，通過時間養(yǎng)習慣，并在過程中淘汰不好班組。
防水項需嚴格把控，需做到一戶一驗，至于具體做法在此就不展開說明了，以后有機會再分享，目前各家都有很成熟的防水做法，嚴格按照公司規(guī)范要求執(zhí)行。
圖紙匹配是要求施工單位各班組長，提前對將要實施的區(qū)域進行圖紙答疑，批量交付需做樣板，各工序做點評，班組需全程參與。
四、交付驗收
有了前期的鋪墊，交付驗收也就相對容易些，畢竟保證品質，整改的少了交付就輕松，步驟如下：交付計劃→綜合查驗→交付評估→開放日→查驗→維修。
A.交付計劃
客服或物業(yè)牽頭，其他部門配合，項目提前半年召開交付啟動會，交付前3個月完成交付方案，各公司規(guī)章不一樣，所有應根據公司要求情況制定。
B.綜合查驗
組織監(jiān)理、裝修單位、或者第三方驗房機構進行查驗，重點關注對潔具水箱、燈槽、風口、管井、地漏、踢腳線、家具、柜下、電箱內部等部位清理工作，留好檢查記錄。
C.交付評估
品質部或者叫產品管理中心，各家叫法不同，風險評估要提前一月進行，主要針對重大質量、安全、客戶風險進行評估，符合要求的通過，不符合的進行整改，精裝修評估部位一般為：實測實量、公共區(qū)域、成品觀感、空鼓開裂、機電等。
D.開放日
組織工程、物業(yè)、裝修單位等相關部門，提前一月舉行，前提條件是交付項目全部完成并具備使用功能。
E.查驗
工程牽頭，總包、裝修單位、物業(yè)參與，業(yè)主入住前60~90天啟動準備工作；預留15個工作日用于現場查驗；首批業(yè)主入住后三個月內完成整體移交。
F.維修
工程部牽頭、物業(yè)、裝修單位參與，滿足移交條件方可移交物業(yè)。
交付移交工作各家公司要求不一，在此只做參考，交付過程做到自檢合格率高，交付合格率也不會差。
自身對品質的把控高，避免大面積群訴事件發(fā)生，問題都是前期疏忽導致，對客戶來說，他們的每一分錢都要值得，對待產品就需像對待自家房子來看待，做到以客戶視角看問題，出現小的維修，要熱情服務，要盡快完成維修并及時反饋。
不知不覺寫了很多，總覺得有很多沒有交代清楚，工作之余能抽出來的時間也不多，不足的地方還請各位看官指正。
本文來自中國金茂精裝修工程師 王鵬（VX：aidengta），投稿后由濤哥編輯并發(fā)布。
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