清華大學(xué)法學(xué)院教授
《法學(xué)雜志》2020年第9期
摘要：中國民法典對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記賦予公信力，有權(quán)利正確性推定的效力。登記機(jī)構(gòu)對于不動(dòng)產(chǎn)登記負(fù)有勤勉注意的義務(wù)，對于登記錯(cuò)誤承擔(dān)國家賠償責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力適用于交易領(lǐng)域，非交易領(lǐng)域應(yīng)當(dāng)采用實(shí)事求是原則。申請強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)若為交易債權(quán)的標(biāo)的物則適用公信原則，若非為交易債權(quán)的標(biāo)的物則不應(yīng)適用公信原則，而采用實(shí)事求是原則。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與其原因行為相區(qū)分可取，但其不同于物權(quán)行為與其原因行為相區(qū)分，不是對物權(quán)行為理論的承認(rèn)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書具有證據(jù)效力，此種權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載相一致，若不一致時(shí)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)，當(dāng)然存在例外。
關(guān)鍵詞：民法典；不動(dòng)產(chǎn)；登記；公信力；權(quán)利正確性推定
《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）已經(jīng)經(jīng)由第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過，基本上承繼了《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，略有修正。自《物權(quán)法》頒行，專家學(xué)者就對不動(dòng)產(chǎn)登記有不同的理解，《民法典》的通過并未化解此類分歧，因而筆者認(rèn)為有必要就不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)表自己的看法，既為《民法典》的實(shí)施助力，也就教于大家。
一、登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用
（一）《民法典》第209條確立的原則
《民法典》第209條第1款正文規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為生效要件，但書顯示，法律另有規(guī)定不以登記為生效的，依其規(guī)定。
此處所謂登記，即關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記，且為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，屬于設(shè)權(quán)登記，而非確權(quán)登記，亦非宣示登記。
法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件的，大概有四種情形：其一，《民法典》第209條第2款規(guī)定的“依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記”；其二，非基于法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，如《民法典》第229—231規(guī)定的情形，以及第322條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合；其三，當(dāng)事人雙方約定以A樓設(shè)立抵押權(quán)，抵押登記也是如此記載的，但A樓所在地的B國有建設(shè)用地使用權(quán)也是該抵押權(quán)的標(biāo)的物（《民法典》第397條），盡管抵押登記無此記載；其四，雖然不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)基于法律行為，但基于立法政策，法律例外地規(guī)定不以登記為生效要件，如《民法典》第335條、第341條、第374條規(guī)定的情形。
《民法典》第209條第2款規(guī)定“依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記”，情有可原：其一，礦藏、水流、海域等自然資源，《憲法》及有關(guān)法律早已宣明其歸屬于國家所有，法律規(guī)定本身即為公示，基本上起到與登記近似的法律效果。其二，國家取得這些自然資源的所有權(quán)不遵循民事程序，不是基于民事法律行為，似可歸入非基于法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之列，不以登記為生效要件，這不違反邏輯。
盡管如此，相比較而言，這些自然資源所有權(quán)適時(shí)登記仍利大于弊：其一，時(shí)至今日，遙感測繪十分普遍，全國已經(jīng)完成地質(zhì)普查，對自然資源的權(quán)屬予以登記不再是難事。其二，雖然長江、黃河、泰山歸屬于國家婦孺皆知，但某些自然資源是歸屬于國家還是歸屬于集體，界限并不清晰。例如，根據(jù)《民法典》第250條但書，有些森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源歸屬于集體。究竟哪些歸屬于國家，哪些歸屬于集體？可能存在疑問甚至爭執(zhí)，若有登記，則一目了然。發(fā)生權(quán)屬爭議時(shí)，解決起來也有根據(jù)。其三，長江、黃河等河流的入?？诖嬖谥鴿q灘，土地面積在增加，土地所有權(quán)相應(yīng)地在擴(kuò)張；有些礦區(qū)以及有關(guān)區(qū)域，地面塌陷，土地所有權(quán)在減縮；海域的變化直接決定著國土與專屬經(jīng)濟(jì)區(qū)的界限，升為國家主權(quán)的高度；森林面積也有增有減；等等。通過登記，摸清家底，胸中有數(shù)，益處不言自明。其四，國家享有自然資源的所有權(quán)，并予以登記，就會(huì)形成以國家所有權(quán)為基準(zhǔn)的、采取物的編成主義的、順序科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿頁，其他人分享國家所有權(quán)中的部分權(quán)能，形成探礦權(quán)、采礦權(quán)、海域使用權(quán)、捕撈權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)等他物權(quán)，進(jìn)行登記時(shí)方便得多，準(zhǔn)確得多。國有自然資源所有權(quán)不予登記，其實(shí)只是暫時(shí)的，待以國有自然資源所有權(quán)為母權(quán)，創(chuàng)設(shè)他物權(quán)時(shí)，恐怕還得登記。
（二）影響《民法典》第209條確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的模式的因素
1. 百姓大眾的信賴。“私憑文書，官憑印”，這是中國歷史的寫照。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)向物權(quán)人頒發(fā)蓋有鮮紅國徽的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，這是百姓大眾的期盼。他們信賴蓋有國徽的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，才會(huì)有這樣的證書。奉行基于法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，與之契合。
2. 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)予以登記，已經(jīng)形成傳統(tǒng)。1951年11月28日交海（51）字第360號(hào)命令公布的、1953年4月29日交參（53）字第247號(hào)命令修正的《船舶登記暫行章程》規(guī)定，船舶所有權(quán)全部或一部移轉(zhuǎn)，或設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)或租賃權(quán)、抵押權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)，均應(yīng)訂立書面契約（第4條前段）。船舶所有權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)之取得、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，均應(yīng)登記。非經(jīng)登記，不生效力（第5條）。
1983年12月17日國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)（第6條第1款后段）。購買的私有房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證，辦理城市私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（第7條第1款第2項(xiàng)）；受贈(zèng)的私有房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書和契證，辦理城市私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（第7條第1款第3項(xiàng)）；交換的私有房屋，須提交雙方的房屋所有權(quán)證、雙方簽訂的協(xié)議書和契證，辦理城市私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（第7條第1款第4項(xiàng)）。
最高人民法院于1982年8月19日作出的《關(guān)于華僑買賣國內(nèi)房屋問題的批復(fù)》中指出，華僑買賣國內(nèi)房屋，必須向國內(nèi)當(dāng)?shù)胤抗懿块T申請登記，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，方可成交。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》規(guī)定，公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物的交付為準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)（第128條）。
國務(wù)院于1990年出臺(tái)的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》多處規(guī)定都體現(xiàn)了登記為國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的生效要件。如第7條第1款、第16條、第18條、第25條、第35條、第36條、第38條、第40條和第41條等。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》同樣有一系列規(guī)定奉行登記為房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件，如第36條、第60條、第61條和第62條。
《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第5—9條、第12—19條規(guī)定了以登記為房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件。
這顯現(xiàn)出以登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件已經(jīng)形成傳統(tǒng)，尊重傳統(tǒng)，一脈相承，而非斷崖式的突兀規(guī)定，便于百姓大眾接受，有利于貫徹實(shí)施?！段餀?quán)法》選取了這種模式（第9條第1款等），《民法典》予以承繼（第209條第1款等）。
（三）《民法典》的選擇
立法時(shí)學(xué)習(xí)、借鑒境外的立法例及其學(xué)說，吸收其經(jīng)過實(shí)踐證明是成功的經(jīng)驗(yàn)，避免其教訓(xùn)，應(yīng)為明智之舉。專家學(xué)者們發(fā)現(xiàn)，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的模式大致有債權(quán)意思主義、債權(quán)形式主義、物權(quán)形式主義和多元混合模式。不同的模式直接影響著物權(quán)法的結(jié)構(gòu)及物權(quán)法理論的態(tài)樣，必須引起注意。
債權(quán)意思主義最大的優(yōu)點(diǎn)是有利于交易的便捷、迅速；最要害的問題是，登記對抗第三人的范圍如何確定，才最為合理。見仁見智，莫衷一是。物權(quán)形式主義最大的優(yōu)點(diǎn)是有利于交易安全，物權(quán)變動(dòng)的節(jié)點(diǎn)和效力清晰；缺點(diǎn)也不少，例如，1. 有時(shí)是非不分；2. 忽視了無過錯(cuò)的出賣人/轉(zhuǎn)讓方的正當(dāng)權(quán)益；3. 對惡意的買受人給予優(yōu)惠保護(hù)；4. 不存在標(biāo)的物的買賣等合同照樣有效，虛假債權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響，這會(huì)助推美國“次貸危機(jī)”那樣的災(zāi)難形成，也誤導(dǎo)宏觀經(jīng)濟(jì)決策；5. 需要借助不當(dāng)?shù)美贫柔t(yī)治物權(quán)行為無因性帶來的“創(chuàng)傷”，可是不當(dāng)?shù)美?guī)則及理論在中國很不發(fā)達(dá)。
權(quán)衡利弊，考慮到登記普遍化在操作上有一定難度，據(jù)說應(yīng)照顧到農(nóng)民不愿辦理登記手續(xù)的習(xí)慣，《物權(quán)法》在物權(quán)變動(dòng)上采取了多元混合模式，即區(qū)分不同情況而分別采取相應(yīng)的物權(quán)變動(dòng)模式，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，同時(shí)設(shè)有若干例外（第9條第1款正文）；物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生的時(shí)間為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之時(shí)（第14條）。這種多元混合模式被《民法典》完全承繼（第209條第1款正文、第209條第2款、第214條、第229—231條、第322條、第397條等）。
然而，多元混合模式存有將規(guī)則復(fù)雜化的不足，且與如今的中國社會(huì)現(xiàn)實(shí)有些脫節(jié)。其實(shí)，自1987年開始在全國全面開展了土地登記發(fā)證工作，對屬于國家所有、集體所有的土地、森林、山嶺、草原、灘涂、礦藏等自然資源等以及國家所有但法律規(guī)定由集體使用的不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)行了登記發(fā)證。登記普遍化已無技術(shù)困難，自2018年3月起，我國正式開展農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證試點(diǎn)工作，廣大農(nóng)民基本上接受了登記的實(shí)務(wù)。
（四）《民法典》第209條第1款正文適用時(shí)的剛性與柔化
基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，未予登記，不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效力，受讓人未取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這是《民法典》第209條剛性的表現(xiàn)。
因此，受讓人雖然有權(quán)基于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為請求轉(zhuǎn)讓人協(xié)助辦理登記，但無權(quán)擅自占有標(biāo)的物，也無權(quán)妨害轉(zhuǎn)讓人依標(biāo)的物的性能和用途利用該物。
盡管如此，轉(zhuǎn)讓人負(fù)有將該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人的債務(wù)，故受讓人請求轉(zhuǎn)讓人協(xié)助辦理登記手續(xù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓人不得以自己系該標(biāo)的物的物權(quán)人，未予辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記手續(xù)為由，拒絕受讓人的給付請求。
在轉(zhuǎn)讓人一物多賣的情況下，受讓人只可以其債權(quán)人或利害關(guān)系人的身份向其他受讓同一標(biāo)的物之人主張權(quán)益，不得以物權(quán)人的地位向其他受讓同一標(biāo)的物之人主張權(quán)益。在有的受讓人已經(jīng)付清價(jià)款的情況下，應(yīng)當(dāng)適用或類推適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱法釋〔2005〕5號(hào)）第10條第1款第3項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱法釋〔2012〕8號(hào)）第9條第2項(xiàng)的規(guī)定，由付款的受讓人取得標(biāo)的物的物權(quán)，即轉(zhuǎn)讓人有義務(wù)協(xié)助辦理登記手續(xù)，把標(biāo)的物轉(zhuǎn)移登記在該受讓人的名下。在受讓人均未付款的情況下，雖然〔2005〕5號(hào)第10條第1款第4項(xiàng)規(guī)定“合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持”；法釋〔2012〕8號(hào)第10條第3項(xiàng)規(guī)定“均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持”，但筆者對此不予贊同，因?yàn)檫@破壞了債權(quán)平等原則。而破壞的唯一根據(jù)是合同成立在先，其正當(dāng)性顯然嚴(yán)重不足。因?yàn)閭鶛?quán)平等原則是由債權(quán)的本質(zhì)屬性所決定的，是立法者權(quán)衡方方面面的利益關(guān)系，基于民事權(quán)利體系的合理設(shè)置（尤其是物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分）而確立的，輕易不許破壞。此其一。這些規(guī)定有損交易安全，因?yàn)榈谝环蒉D(zhuǎn)讓合同不具有公示性，第二受讓人、第三受讓人等不知標(biāo)的物已經(jīng)成為他人債權(quán)的對象，且無重大過失，時(shí)常是根本沒有過失。在這種情況下，剝奪第二受讓人、第三人受讓人取得標(biāo)的物所有權(quán)的機(jī)會(huì)，不符合交易安全原則。此其二。為了避免出現(xiàn)無法取得標(biāo)的物所有權(quán)的現(xiàn)象，第二受讓人、第三受讓人等需要花費(fèi)人力、物力調(diào)查標(biāo)的物是否亦為他人債權(quán)的對象，這增加交易成本，也遲滯了交易的進(jìn)程。此其三。在只有第二受讓人或第三受讓人提起訴訟的情況下，裁判機(jī)構(gòu)誤將第二受讓人作為第一受讓人，從而確定第二受讓人將取得標(biāo)的物的占有和所有權(quán)。但于該裁判文書生效后，實(shí)際上的第一受讓人起訴到該裁判機(jī)構(gòu)，并且援用法釋〔2012〕8號(hào)第9條第3項(xiàng)的規(guī)定，主張取得標(biāo)的物的占有和所有權(quán)，該裁判機(jī)構(gòu)該如何處理？此其四。有鑒于此，筆者主張采取劉凱湘教授、李凡法官的意見，這些司法解釋只在審判程序中適用，非訴情況不予適用。
在受讓人已經(jīng)付清價(jià)款的情況下，如果轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行該標(biāo)的物，只要該標(biāo)的物不是轉(zhuǎn)讓人與其債權(quán)人之間債之關(guān)系的標(biāo)的物，那么，受讓人有權(quán)對抗該強(qiáng)制執(zhí)行的申請。
二、登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)
（一）對登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的分析
《民法典》第212條第1款第1項(xiàng)關(guān)于“查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料”的規(guī)定中，所謂權(quán)屬證明，即證明真實(shí)物權(quán)關(guān)系的文件或事實(shí)，諸如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、項(xiàng)目用海批準(zhǔn)文件、行政主管機(jī)關(guān)的行政劃撥的決定、異地安排建設(shè)用地的決定、宅基地使用權(quán)審批文件、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的設(shè)立及有關(guān)批件等等。究竟是哪種？不應(yīng)一概而論，而應(yīng)根據(jù)登記事項(xiàng)的本質(zhì)要求加以確定。例如，申請集體土地所有權(quán)首次登記的，登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)的權(quán)屬證明為土地權(quán)屬來源材料，而申請海域使用權(quán)首次登記的，登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)的權(quán)屬證明則系項(xiàng)目用海批準(zhǔn)文件。
《民法典》第212條第1款第1項(xiàng)規(guī)定“查驗(yàn)申請人提供的……其他必要材料”，此處“必要材料”包括哪些？確定和判斷的實(shí)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)是最能使登記機(jī)構(gòu)查清真實(shí)的物權(quán)關(guān)系，從而保障登記事項(xiàng)符合真實(shí)物權(quán)關(guān)系所需要的材料。此類材料的必要性因登記事項(xiàng)的不同而不同。例如，申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，除去有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來源材料，“必要材料”至少包括建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料，權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料，建設(shè)工程已竣工的材料。而申請海域使用權(quán)首次登記的，“必要材料”則有海域使用權(quán)出讓合同、宗海圖以及界址點(diǎn)坐標(biāo)、海域使用金繳納或者減免憑證等。
《民法典》第212條第1款第2項(xiàng)所謂“就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人”中的“有關(guān)登記事項(xiàng)”，應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿必須記載事項(xiàng)中的全部或一部，究竟是哪些？應(yīng)是登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不完整、不清楚、有疑問之類的事項(xiàng)。登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記時(shí)，不宜僅僅閱讀申請人提供的材料，而應(yīng)就這些事項(xiàng)進(jìn)一步問詢申請人。
《民法典》第212條第1款第3項(xiàng)規(guī)定登記機(jī)構(gòu)要“如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)”，這是實(shí)事求是原則、效率原則和公信原則所要求的。既然善意的交易相對人基于信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載而與登記名義人交易，法律就保護(hù)該相對人，那么，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載真實(shí)、可靠就十分必要。不然，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載錯(cuò)誤百出，對此家喻戶曉，法律還保護(hù)應(yīng)知不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載可能有誤之人，就明顯沒有原則了。此其一。此處所謂“有關(guān)事項(xiàng)”，應(yīng)視何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記而定。例如，在異議登記中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將異議事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議登記證明。與此有別，同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對抵押權(quán)順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記。此其二。
《民法典》第212條第1款第4項(xiàng)所謂“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)”，例如，在監(jiān)護(hù)人代無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)查驗(yàn)人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過公證的對被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：1. 房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；2. 在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；3. 因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。
《民法典》第212條第2款規(guī)定：“申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看?！边@是應(yīng)予堅(jiān)持的經(jīng)驗(yàn)之談。登記機(jī)構(gòu)的工作人員實(shí)地查看申請登記的不動(dòng)產(chǎn)，具有不少優(yōu)點(diǎn)。例如，這可有效防止本無不動(dòng)產(chǎn)但相關(guān)人員為達(dá)不法目的（如騙取補(bǔ)償款）而捏造某不動(dòng)產(chǎn)如愿；避免或減少某特定房屋已經(jīng)出賣、出租，但該房屋所有權(quán)人卻將該房屋出賣、出租另外之人的案件；不動(dòng)產(chǎn)量少、價(jià)值低卻申請登記為量大、價(jià)值高的不動(dòng)產(chǎn)等等。在這方面，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（第63號(hào)）提出更加具體的要求，其第16條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況?！?/p>
（二）形式審查抑或?qū)嵸|(zhì)審查
制定《物權(quán)法》時(shí)，有關(guān)專家、學(xué)者就爭論：登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記時(shí)僅僅審查登記申請?jiān)诘怯浭掷m(xù)、提供材料在形式上是否合法、齊備、無瑕疵即足矣，還是必須實(shí)質(zhì)性地審查申請登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及為此提供的材料是否符合真實(shí)的物權(quán)關(guān)系？前者是形式審查，后者為實(shí)質(zhì)審查。另有專家、學(xué)者從另外的視角界定實(shí)質(zhì)審查：登記機(jī)構(gòu)接受了登記申請之后，應(yīng)當(dāng)對登記內(nèi)容進(jìn)行問詢和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實(shí)性。還有專家、學(xué)者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限及于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系的，就是實(shí)質(zhì)審查；反之，就是形式審查。此外，針對有的專家、學(xué)者認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的工作人員到不動(dòng)產(chǎn)所在地實(shí)地查看的，就是實(shí)質(zhì)審查的觀點(diǎn)，時(shí)任全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)副主任的王勝明先生對此發(fā)表否定意見，理由是現(xiàn)場勘察只能保障部分場合的登記的物權(quán)關(guān)系與真實(shí)的物權(quán)關(guān)系相一致。的確，僅僅到不動(dòng)產(chǎn)所在地實(shí)地查看，審查這一手交易的原因關(guān)系，是難以確保登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系相一致的，原因簡單：前一手交易、前前一手交易、前溯及數(shù)手交易，其中任何一手交易有瑕疵，都有可能導(dǎo)致登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系不同于真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系。實(shí)地查看也難免被騙。這告訴我們，真正的實(shí)質(zhì)審查，時(shí)常甚至全部都得追溯到不動(dòng)產(chǎn)總登記、不動(dòng)產(chǎn)初始（首次）登記。以中國目前的登記隊(duì)伍恐怕無力勝任實(shí)質(zhì)審查，只好選擇形式審查，同時(shí)盡可能地多做一些盡職調(diào)查，如《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（第63號(hào)）第16條等條文要求的那樣。
在不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方面，《民法典》沒有改變《物權(quán)法》的立場及態(tài)度，應(yīng)采形式審查說為妥。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力及其適用范圍
（一）《民法典》第216條第1款確立了登記的公信力、權(quán)利正確性推定原則
《民法典》第216條第1款前段賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有公信力，其意義在于，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)既以登記為公示方法，即使此類表征與真實(shí)的權(quán)利不符，對于信賴物權(quán)表征而為交易之人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)相同的法律效果，以為保護(hù)。該項(xiàng)原則即為公信原則，這種法律效力就是公信力。該條第1款前段即為其法律根據(jù)。
其實(shí)，該條第1款也同時(shí)承認(rèn)了權(quán)利正確性推定原則，理由在于，所謂“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，固然是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)符合真實(shí)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的場合，該記載當(dāng)然是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，任何人都無權(quán)無視，任何人均不得否認(rèn)，否則，得承擔(dān)法律責(zé)任；同時(shí)也包含這樣的意思：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)不符合真實(shí)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系時(shí)，只要沒有舉證推翻該項(xiàng)記載，沒有注銷該項(xiàng)記載，沒有記載正確性的異議，對于信賴該項(xiàng)記載的善意相對人而言，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿關(guān)于權(quán)利狀態(tài)的記載”，同樣“是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。換句話說，把《民法典》第216條第1款的規(guī)定，解釋為包含著權(quán)利正確性推定的意思。
權(quán)利正確性推定，是推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系相一致，法律對此認(rèn)可和保護(hù)。它不僅就登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在及其歸屬具有推定的法律效力（推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿所登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)屬于登記名義人，或曰其享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)），而且就該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的存在，也屬于其推定的范圍（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一經(jīng)登記，就推定該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合法存在）。此其一。需要注意，具有權(quán)利正確性推定的登記，僅以關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記為限，所以，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記標(biāo)示的記載，如土地的坐落、面積、地目、使用區(qū)分及建筑物的結(jié)構(gòu)等與土地、建筑物目前的現(xiàn)狀，都不為權(quán)利正確性推定的效力所及。交易相對人僅僅信賴這些內(nèi)容不足以使其善意取得交易標(biāo)的物。權(quán)利正確性推定的效力所及的，交易相對人應(yīng)該信賴的，法律保護(hù)這種信賴的，應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在及其現(xiàn)在的狀態(tài)，諸如不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的種類、內(nèi)容、順序及權(quán)利人。此其二。這種理念及觀點(diǎn)也適合對《物權(quán)法》第16條第1款和《民法典》第216條第1款的理解和把握。
（二）確立公信力、權(quán)利正確性推定原則的機(jī)理
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為其公示方法，法律可以就此止步，不賦予登記以絕對的效力。至于登記是否準(zhǔn)確地反映了真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，法律不打保票。這或暗或明地告訴人們，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一定正確，不得/不宜完全信賴該記載，與登記名義人發(fā)生關(guān)系時(shí)，欲保自己不因登記錯(cuò)誤而受損失，需要做進(jìn)一步盡職調(diào)查，只在有充分、確鑿的證據(jù)證明該登記為正確時(shí)，才與登記名義人交易，方可支付對價(jià)。日本民法就奉行此道。這雖然符合實(shí)事求是的原則，注重保護(hù)真實(shí)的物權(quán)人，但是，交易相對人勢必投入相當(dāng)?shù)娜肆?、物力盡職調(diào)查登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系是否就是真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，以免因登記的物權(quán)人對不動(dòng)產(chǎn)沒有處分權(quán)而使交易相對人不能取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，從而遭受損失。
鑒于盡職調(diào)查耗時(shí)、費(fèi)力，使交易成本大為增加；特別是，有些場合無法盡職調(diào)查。其結(jié)果是大大挫傷了人們進(jìn)行交易的積極性，制約了財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，降低了社會(huì)價(jià)值。為改變這種局面，包括德國民法在內(nèi)的一些立法例為了交易安全，及滿足效率原則的要求，賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記以絕對的效力，保護(hù)信賴此類登記的善意相對人，在此類登記所彰顯的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系不一致的情況下，固定了基于此類登記所為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系，由善意取得制度配合，使善意的交易相對人取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這就是公信原則/公信力得以確立的機(jī)理。
需要注意，公信原則所具有的保護(hù)交易安全（動(dòng)的安全）的長處，是以犧牲真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的利益（靜的安全）作為代價(jià)的。真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人在不少情況下會(huì)失去其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，若專就真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人一側(cè)看問題，特別是所有權(quán)絕對理念根深蒂固的話，則必定牢騷滿腹。這無可厚非，可以理解。沒有更好的對策，只得兩害相權(quán)取其輕，對個(gè)體的所有權(quán)的尊重讓位于交易安全的保障。當(dāng)然，一部善法應(yīng)當(dāng)努力使動(dòng)的安全和靜的安全達(dá)到最佳的調(diào)和狀態(tài)。為了合理地降低公信原則的負(fù)面影響，確實(shí)需要盡力實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載正確。否則，靜的安全就會(huì)因公信原則而受到極大威脅。換言之，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載大體上尚未正確反映出真實(shí)的權(quán)利關(guān)系的情形，若對此種不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載賦予公信力，真實(shí)權(quán)利人的利益就會(huì)受到不當(dāng)損害，作為法律制度總體的均衡就會(huì)被打破，形成困難的局面。正是基于此種情事，對登記賦予公信力的德國和瑞士的法制，才花費(fèi)心血整備土地登記簿，對登記手續(xù)采取極其慎重的態(tài)度。此其一。嚴(yán)格善意取得的構(gòu)成要件，適當(dāng)?shù)販p少一些善意取得的機(jī)會(huì)，也就是使真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人保有其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的可能增多一些。此其二。充分發(fā)揮債法的作用，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人可以請求無權(quán)處分人返還不當(dāng)?shù)美虺袚?dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，有時(shí)甚至可以向不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買受人等第三人予以請求，填補(bǔ)損失。此其三。適當(dāng)限縮公信原則的適用范圍，只在基于法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的領(lǐng)域適用該項(xiàng)原則，在非交易領(lǐng)域遵循實(shí)事求是的原則。此其四。
（三）公信原則的適用范圍
所謂適當(dāng)限縮公信原則的適用范圍，就是不按《民法典》第216條第1款關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”的字面意思予以理解和適用，在以下場合，有關(guān)當(dāng)事人不得以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為依據(jù)，主張對該登記的不動(dòng)產(chǎn)享有某種權(quán)利：1. 登記名義人與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人之間的關(guān)系。2. 假如登記原因無效或可撤銷，在交易相對人未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利前，該交易相對人不但無權(quán)以登記的公信力對抗真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，也無權(quán)以登記具有公信力為由強(qiáng)制登記名義人必須將該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記在自己名下。3. 登記名義人與交易相對人之間的買賣等合同有效，即使登記名義人同時(shí)是該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)物權(quán)人，也不得援用《民法典》第214條、第216條第1款的規(guī)定，不得以該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人自居，以物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)為由，對抗該交易相對人所享有的請求轉(zhuǎn)移該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的債權(quán)；恰恰相反，登記名義人必須滿足交易相對人關(guān)于轉(zhuǎn)移該不動(dòng)產(chǎn)的占有和所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他的請求，將該不動(dòng)產(chǎn)的占有轉(zhuǎn)移給交易相對人，配合交易相對人到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。同理，占有的公信力在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的直接當(dāng)事人之間也適用上述規(guī)則。4. 登記名義人與交易相對人之間的買賣等合同有效，但登記名義人不是該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)物權(quán)人，于此場合，有無登記的公信力問題？若有，登記的公信力在哪個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用？筆者認(rèn)為登記的公信力于此發(fā)揮著作用，只不過作用領(lǐng)域在交易相對人與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人之間的關(guān)系中，若已經(jīng)滿足了善意取得的構(gòu)成要件，則交易相對人可以對抗真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人關(guān)于否定交易相對人取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的主張；若未滿足善意取得的構(gòu)成要件，那么，交易相對人無權(quán)對抗真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人關(guān)于其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的主張。至于在登記名義人和交易相對人之間，從登記名義人一側(cè)看，他都無法借助登記的公信力獲取物權(quán)法和債法上的權(quán)益，從交易相對人一側(cè)著眼，他在善意取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)之后，有權(quán)以登記的公信力和善意取得來對抗登記名義人否定該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主張，保住該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；但在善意取得之前，登記名義人披露其無權(quán)處分的信息，交易相對人則無權(quán)以登記的公信力來抗辯。5. 至于處于交易關(guān)系之外的第三人，是否有權(quán)援用登記的公信力對登記名義人、占有人主張對特定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，對抗真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，十分復(fù)雜，需要根據(jù)具體情況加以確定。例如，善意的交易相對人去世，其繼承人有權(quán)援用登記的公信力對抗真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，當(dāng)然，這以善意取得已成事實(shí)為前提。此其一。一般第三人毀損了登記在甲名下的房屋，難以對抗該房屋的真正所有權(quán)人請求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的主張，即該第三人不得以我只信賴不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記為由僅僅對登記名義人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。此其二。6. 被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)非為交易標(biāo)的物的場合，原則上不得以公信原則來適用于強(qiáng)制執(zhí)行制度中對于被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)范圍的認(rèn)定。在確定被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)依實(shí)事求是原則，確定被執(zhí)行人的可被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。
公信原則適用于強(qiáng)制執(zhí)行的對象正好是申請人與被執(zhí)行人之間所為交易的標(biāo)的物的領(lǐng)域。例如，甲購買乙的A樓，但乙拒不履行交付A樓的義務(wù)，甲申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行A樓。即使A樓本為丙所有，但登記錯(cuò)誤于乙的名下，只要甲為善意，就有權(quán)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行A樓，丙無權(quán)對抗。
此外，對于侵權(quán)行為侵害財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定，也不應(yīng)拘泥于公示原則、公信原則。無論是公示的物權(quán)名義人還是真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人均有權(quán)請求侵權(quán)行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。對此，通過下面的例子予以說明。A樓實(shí)為甲的財(cái)產(chǎn)卻登記在乙的名下，丙為報(bào)復(fù)乙而擅自炸毀A樓，構(gòu)成侵權(quán)行為，為打擊甲而無理霸占A樓，同樣成立侵權(quán)責(zé)任。其中，丙依據(jù)A樓的登記認(rèn)其為乙的財(cái)產(chǎn)并進(jìn)而毀壞之，表面上是按照A樓所有權(quán)的外觀而實(shí)施侵權(quán)行為，這似乎在外觀主義的射程之內(nèi)，因而作為外觀主義的例證。但是，于此場合，不存在兩害相權(quán)取其輕、兩利相權(quán)取其重的問題，不存在基于某種理念及規(guī)定保障A樓所有權(quán)人而基于另外的理念及規(guī)定保障侵權(quán)行為人的余地，只有侵權(quán)行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任、A樓的所有權(quán)人享有侵權(quán)責(zé)任的請求權(quán)這種“一面倒”的局面。
四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分
（一）法律依據(jù)
《民法典》第215條把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與其原因行為分成兩個(gè)法律現(xiàn)象，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)由物權(quán)法調(diào)整，原因行為由合同法規(guī)制。例如，張三作為出賣人和李四作為買受人訂立A樓買賣合同，A樓的所有權(quán)由張三轉(zhuǎn)移給李四系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，歸屬于物權(quán)法，A樓買賣合同系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為，歸屬于合同法。
（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的相互關(guān)聯(lián)
在基于法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的模式下，沒有原因行為，不會(huì)有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，后者是結(jié)果，前者是原因，這是二者在因果關(guān)系中的定位。正因?yàn)槎咛幱诖朔N因果關(guān)系之中，所以，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與否，不應(yīng)影響原因行為的效力。其中一個(gè)表現(xiàn)是：登記是基于法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就不發(fā)生變動(dòng)；但是處于結(jié)果一端的登記，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不是處于原因一端的原因行為的生效要件，除非法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定?！睹穹ǖ洹窡o此另外的規(guī)定，當(dāng)事人可能有此類約定，那屬于意思自治的范疇，筆者至今未見當(dāng)事人在房屋買賣合同中約定轉(zhuǎn)移登記是房屋買賣合同的生效要件。關(guān)于原因行為的成立和生效，《民法典》的立場和態(tài)度是：依法成立的合同自成立時(shí)生效（第502條第1款正文），這是常見的情形；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定（第502條第2款前段），這為個(gè)別現(xiàn)象。即使個(gè)別現(xiàn)象里的“批準(zhǔn)等手續(xù)”，也不包括作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件之一的登記。
（三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與物權(quán)行為之間的關(guān)系
按照德國民法理論審視前兩個(gè)自然段所述現(xiàn)象，A樓買賣合同系債權(quán)行為，A樓的所有權(quán)由張三轉(zhuǎn)移至李四，站在法律行為的層面看待，它是物權(quán)行為；立于結(jié)果的角度看待，它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。與此不同，在法國、日本（通說）、中國的民法視野里，這里只有一個(gè)法律行為，即A樓買賣合同，至于A樓所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，那是A樓買賣合同履行的結(jié)果，是個(gè)事實(shí)，也可以說是事實(shí)行為。
德國民法如此對待生活關(guān)系，利弊相伴。其弊之一是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)/A樓所有權(quán)的轉(zhuǎn)移這同一個(gè)現(xiàn)象被分析為兩個(gè)現(xiàn)象，并且分處兩端：一個(gè)作為原因行為/物權(quán)行為，一個(gè)作為結(jié)果；一個(gè)作為法律事實(shí)，一個(gè)作為法律關(guān)系。一方面說，物權(quán)行為這個(gè)法律事實(shí)引發(fā)物權(quán)變動(dòng)這種法律關(guān)系，可另一方面，展現(xiàn)在人們眼前的是：該物權(quán)變動(dòng)這個(gè)法律關(guān)系正好是物權(quán)行為這個(gè)法律事實(shí)本身。普通大眾疑惑不解。當(dāng)然，為了維持法律事實(shí)與法律關(guān)系、原因行為與物權(quán)變動(dòng)這樣的理論格局，只好說：這里存在著邏輯上的一秒，即把物權(quán)行為/原因行為看成先于物權(quán)變動(dòng)這個(gè)結(jié)果一秒鐘出現(xiàn)。
個(gè)別專家、學(xué)者可能是完全沉醉于德國民法理論之中了，腦海里除了德國民法思維再無其他民法邏輯，表現(xiàn)在這里就是：只要一見到物權(quán)變動(dòng)，就認(rèn)定存在物權(quán)行為。于是，這些專家、學(xué)者把《民法典》第215條開頭所謂“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同”說成是物權(quán)行為，或?qū)ⅰ霸O(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”理解為物權(quán)行為。這不能成立！首先，從《民法典》第215條的文義和規(guī)范意旨角度看，此處“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同”是原因行為，可能是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、互易合同、贈(zèng)與合同等，絕不是物權(quán)行為。即使按照德國民法理論審視，結(jié)論也是如此。其次，此處所謂“設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，也不是物權(quán)行為。原來，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在任何法制上、任何國度或地區(qū)里都存在，可是在不同的學(xué)說體系和背景下，對物權(quán)變動(dòng)的認(rèn)識(shí)存在著分歧。在英美法系、法國法系、前蘇聯(lián)民法上，物權(quán)變動(dòng)就是物權(quán)運(yùn)動(dòng)的現(xiàn)象，或?yàn)槲餀?quán)從無到有，或?yàn)槲餀?quán)從甲移轉(zhuǎn)至乙，或?yàn)槲餀?quán)自身發(fā)生了變化，或?yàn)槲餀?quán)歸于消滅，其中不含有意思表示乃至物權(quán)合意，沒有所謂物權(quán)行為存在的余地。與此不同，德國法系通過人為的抽象，認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)的現(xiàn)象含有多種因素，從結(jié)果的側(cè)面總結(jié)是物權(quán)發(fā)生、變更、消滅，從行為的層面剖析，認(rèn)為其中含有物權(quán)意思表示或物權(quán)合意，從動(dòng)因的角度觀察為物權(quán)行為。日本的民法學(xué)說對此看法不一，如今的通說采取法國法系的解釋，少數(shù)說仍固守德國法系的理論。
中國法呢？關(guān)鍵是立法計(jì)劃和立法目的。如果《民法典》的立法計(jì)劃和立法目的是按照物權(quán)行為理論來設(shè)計(jì)物權(quán)制度，那么，《民法典》第215條就含有物權(quán)行為的內(nèi)容；反之，則否。之所以如此，是因?yàn)榉尚袨橄狄蚍沙姓J(rèn)意思表示于法律世界中實(shí)現(xiàn)行為人欲然的法律判斷，法律概念是對生活的抽象而不是生活本身，意思表示以及法律行為制度也是法律對現(xiàn)實(shí)生活的一種抽象，屬于規(guī)范層面。在交易過程中所存在的圍繞物權(quán)變動(dòng)的意思因素，并不一定能夠在民法世界中找到自己的位置。立法者的選擇是多樣的：可能忽視這些意思因素；可能賦予這些意思因素以法律意義；也可能在實(shí)際沒有意思因素的地方擬制當(dāng)事人的意思，并賦予其法律意義。物權(quán)行為是人造的產(chǎn)物，是學(xué)者認(rèn)識(shí)事物所形成的學(xué)術(shù)見解，是法律創(chuàng)設(shè)的制度。學(xué)術(shù)上不抽象出物權(quán)行為，法律不設(shè)置物權(quán)行為制度，就沒有物權(quán)行為這個(gè)東西。正因如此，立法者可以將拋棄物權(quán)等現(xiàn)象抽象設(shè)計(jì)為物權(quán)行為法律制度，也可以不作如此抽象，僅僅把此類現(xiàn)象設(shè)計(jì)為法律行為，不再區(qū)分是“物權(quán)行為”還是“債權(quán)行為”。在采取后一種方案的情況下，就不能說“拋棄物權(quán)系物權(quán)行為，乃客觀存在?！?/p>
法國民法、前蘇聯(lián)民法沒有抽象物權(quán)行為，沒有設(shè)置物權(quán)行為制度，在它們那里就沒有物權(quán)行為。有專家、學(xué)者稱物權(quán)行為獨(dú)立性屬于事實(shí)判斷，物權(quán)行為無因性屬于價(jià)值判斷，這種斷言適合于德國民法及其理論，但不適合法國的、前蘇聯(lián)的民法及其學(xué)說。原因正在于德國民法上存在著物權(quán)行為這個(gè)事實(shí)，而法國的、前蘇聯(lián)的民法上不存在物權(quán)行為這個(gè)事實(shí)。
筆者多次參與全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)及民法室組織的《民法總則（草案）》《民法典（草案）》研討會(huì)，從未聞知立法機(jī)關(guān)采納物權(quán)行為理論。雖然在研討會(huì)上曾有兩三個(gè)學(xué)者力主《民法總則》《民法典》采取物權(quán)行為理論，但每次都有專家、學(xué)者予以反對，《民法總則》《民法典》沒有采取物權(quán)行為理論。在這里，可以援引長期在全國人大從事《民法通則》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責(zé)任法》草擬和研討工作，先后擔(dān)任民法室主任、法制工作委員會(huì)副主任的王勝明先生的說明：《民法通則》《物權(quán)法》《合同法》等民事法律沒有采納物權(quán)行為理論，只能把物權(quán)變動(dòng)定性為一種物權(quán)運(yùn)動(dòng)的客觀現(xiàn)象，而非物權(quán)行為?！段餀?quán)法》第15條的規(guī)定，區(qū)分的是物權(quán)變動(dòng)與其原因行為，而非物權(quán)行為與其原因行為。這樣解釋的重要根據(jù)就在于《物權(quán)法》沒有采取物權(quán)行為理論。《民法典》第215條承繼了《物權(quán)法》第15條，應(yīng)當(dāng)接受上述分析和結(jié)論。
（四）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與其原因行為相區(qū)分的意義
1. 這種區(qū)分符合物權(quán)與債權(quán)二分、各自依其自身規(guī)律運(yùn)動(dòng)的基本原理。物權(quán)依其絕對性及強(qiáng)大效力有必要奉行公示原則，尤其在交易領(lǐng)域這還是交易安全的需要。所以，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記作為公示方法，其變動(dòng)以登記作為生效要件，具有內(nèi)在合理性。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為，諸如買賣合同、互易合同、贈(zèng)與合同、以物抵債協(xié)議、抵押合同等，遵循合同的相對性，無公示的強(qiáng)烈需求，并且時(shí)常也無法公示。既然如此，把登記作為此類合同的生效要件不合合同的本質(zhì)要求，畫蛇添足。
2. 這種區(qū)分意味著買賣、抵押等合同的效力不因未辦理登記手續(xù)而受影響，即使未辦理登記手續(xù)，這些合同也是有效的，買受人、“抵押權(quán)人”等權(quán)利人可以基于這些有效的合同請求出賣人、抵押人等義務(wù)人繼續(xù)履行合同項(xiàng)下協(xié)助辦理登記的義務(wù)，達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。與此不同，把登記作為這些合同的生效要件，只要沒有辦理登記手續(xù)，這些合同便未生效，甚至無效，出賣人、抵押人等義務(wù)人協(xié)助辦理登記手續(xù)的義務(wù)便不復(fù)存在，買受人、“抵押權(quán)人”等權(quán)利人無權(quán)請求出賣人、抵押人等義務(wù)人繼續(xù)協(xié)助辦理登記的義務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)成為泡影。這顯然不利于買受人、“抵押權(quán)人”等權(quán)利人。
3. 這種區(qū)分使原因行為大多處于有效的狀態(tài)，出賣人、抵押人等義務(wù)人負(fù)有協(xié)助辦理登記的義務(wù)。他們不履行此類義務(wù)，便構(gòu)成違約，買受人、“抵押權(quán)人”等權(quán)利人可以追究其違約責(zé)任，如請求其支付違約金或賠償履行利益（期待利益或曰預(yù)期利益）的損失。而把登記作為原因行為的生效要件，未登記則原因行為不發(fā)生效力甚至無效，買受人、“抵押權(quán)人”等權(quán)利人只可追究出賣人、抵押人等義務(wù)人的締約過失責(zé)任。如此，違約金責(zé)任不復(fù)存在，損害賠償，多數(shù)說認(rèn)為限于直接損失（成本的支出），不得主張機(jī)會(huì)利益的損失賠償。無機(jī)會(huì)利益的損失賠償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于違約責(zé)任中的履行利益（期待利益或曰預(yù)期利益）的賠償。這顯然不利于買受人、“抵押權(quán)人”等權(quán)利人。
4. 這種區(qū)分使原因行為大多處于有效的狀態(tài)，買受人等債權(quán)人占有作為標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)屬于有權(quán)占有，出賣人等無權(quán)請求返還該種占有。與此不同，把登記作為原因行為的生效要件，未登記，買賣等合同不生效甚至無效，買受人等權(quán)利人尚無債權(quán)，其占有作為標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成無權(quán)占有，出賣人等義務(wù)人有權(quán)請求返還。這也不利于買受人等權(quán)利人。
（五）不可從一個(gè)極端跳到另一個(gè)極端
筆者注意到，有些專家、學(xué)者持有下述認(rèn)識(shí)甚至體現(xiàn)在判決里：既然物權(quán)變動(dòng)與其原因行為相區(qū)分，那么，物權(quán)變動(dòng)一經(jīng)完成，就具有獨(dú)立性，登記完畢的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依《物權(quán)法》第15條亦即《民法典》第215條的規(guī)定就具有絕對的效力，即使該物權(quán)變動(dòng)的原因行為沒有成立、無效，也要維持不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力。因而，在有人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，提起確認(rèn)之訴，請求人民法院把登記在甲名下的某不動(dòng)產(chǎn)變更登記在自己名下的案件中，主審法院不予審理該不動(dòng)產(chǎn)登記的原因行為是否有效，便徑直以該不動(dòng)產(chǎn)業(yè)已登記在甲的名下為由駁回該訴訟請求。這是不正確的，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記受法律保護(hù)是以其有法律根據(jù)作為前提的，如果某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記欠缺法律根據(jù)，就是錯(cuò)誤登記，應(yīng)予更正（《物權(quán)法》第19條第1款，《民法典》第220條第1款）；在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是基于法律行為而發(fā)生的情況下，只有該法律行為有效，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記才受法律保護(hù)，在該法律行為不成立、無效的情況下，該登記失去繼續(xù)維持的法律根據(jù)，在真正的物權(quán)人請求確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸其享有的訴訟中，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)被注銷。
假如當(dāng)事人僅僅訴請人民法院確認(rèn)某不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬于他，不歸登記名義人，但未同時(shí)訴請確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記所基于的買賣等合同不成立或無效，那么，審判庭應(yīng)予釋明，以便一并解決該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與其原因行為的問題，把該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)給真正的物權(quán)人。
五、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的地位及作用
（一）《民法典》第217條的含義概貌
《民法典》第217條是對《物權(quán)法》第17條的完全復(fù)制，前段賦權(quán)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書具有證據(jù)效力，中段宣明此種權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載相一致，后段確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)的原則，同時(shí)承認(rèn)例外。
（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的地位及效力
不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)的描述、記錄。此類寫照須有外在的表現(xiàn)形式，以便眾人了解，達(dá)到公示的效果。此處所謂外在的表現(xiàn)形式，不動(dòng)產(chǎn)登記的簿頁為其一種，不論該簿頁采用電子介質(zhì)的，還是采用紙質(zhì)介質(zhì)的，都是如此。不過，此類外在的表現(xiàn)形式難被權(quán)利人自我保管，更遑論隨身攜帶了。因此，它滿足不了在若干場合的需要，如在不動(dòng)產(chǎn)租賃、向交易相對人初步展現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、某些公證、初步舉證證明等情況下，只需要簡化地顯示自己為該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人即可，卻難舉手之勞，必須周折、費(fèi)力地前往不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息。于是，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書這種外在表現(xiàn)形式應(yīng)運(yùn)而生，并且百姓大眾對之幾乎都篤信不疑。
但由于個(gè)別人蓄意偽造等原因，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一致也確有其例。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書所展示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況相一致，自然無事；但不一致時(shí)，以誰為準(zhǔn)確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬？這必須回答。本條確立的規(guī)則是“除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！?/p>
以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)，這與《民法典》奉行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方法（第209條、第214條等）、此類登記具有公信力（第216條第1款）及善意取得的構(gòu)成（第311條第1款）相互銜接、呼應(yīng)，在體系方面是自洽的。換個(gè)表述方式是，既然《民法典》確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)的公示方法是登記，而非不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；既然是賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)的登記具有公信力，而非不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，那么，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書所展示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況不一致時(shí)，就必須以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)。至于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，重在舉證證明等方面發(fā)揮作用。
（三）舉證證明責(zé)任的分配
不得不注意，本條附有“除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外”這個(gè)狀語，它在限定著“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”的斷語。對此，可有如下理解：其一，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載確有錯(cuò)誤，只是不依該記載確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)，也不必然以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書展示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)為依據(jù)，確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬。只有在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書所展示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況屬實(shí)、而不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載有錯(cuò)誤的情況下，才依該權(quán)屬證書所展示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況為準(zhǔn)。換句話說，該狀語仍未賦予不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書絕對的效力，即使不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載有錯(cuò)誤，有關(guān)當(dāng)事人也必須舉證證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書展示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系相一致。其二，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書所示權(quán)利人以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載錯(cuò)誤為由，請求登記機(jī)構(gòu)予以更正的情況下，該權(quán)利人負(fù)有舉證證明該不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載錯(cuò)誤，該證書不是關(guān)鍵的證據(jù)，必須另有關(guān)鍵證據(jù)，才足以認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載錯(cuò)誤。此處所謂關(guān)鍵證據(jù)，例如，該登記所依據(jù)的原因行為是偽造的，真正的原因行為是足以推翻登記的法律行為；該登記所依據(jù)的原因行為是真實(shí)的有效的，但登記機(jī)構(gòu)的工作人員未按該原因行為進(jìn)行登記；該登記所依據(jù)的原因行為是真實(shí)的，有效的，登記也是據(jù)此而為，但其后被無端涂改；該登記之后，該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載沒有變更登記等等。其三，交易相對人發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書所展示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一致，要求該登記名義人澄清，于此場合的舉證證明的責(zé)任在登記名義人。
六、登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任
《民法典》第222條所謂登記錯(cuò)誤系中性概念，不含道德評(píng)價(jià)，即該概念本身不意味著登記錯(cuò)誤可歸責(zé)于登記機(jī)構(gòu)。
《民法典》第222條第1款規(guī)定的是，登記錯(cuò)誤可歸責(zé)于當(dāng)事人的，由該當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任。這里奉行的是過錯(cuò)責(zé)任原則。
《民法典》第222條第2款規(guī)定的是，不論登記錯(cuò)誤是否可歸責(zé)于登記機(jī)構(gòu)，只要受害人請求該登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，該登記機(jī)構(gòu)就有義務(wù)承擔(dān)該責(zé)任；如果該登記錯(cuò)誤實(shí)際上歸責(zé)于當(dāng)事人，登記機(jī)構(gòu)并無過錯(cuò)的，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任之后，有權(quán)向造成登記錯(cuò)誤之人追償。由此看來，登記機(jī)構(gòu)在為當(dāng)事人的過錯(cuò)行為承擔(dān)賠償責(zé)任的情況下，若著眼于過錯(cuò)行為人與承擔(dān)責(zé)任人之間的牽連，那么，登記機(jī)構(gòu)所負(fù)之責(zé)屬于為代負(fù)責(zé)任，或曰轉(zhuǎn)承責(zé)任；若聚焦于登記機(jī)構(gòu)不是為自己的過錯(cuò)、而是為他人的過錯(cuò)行為負(fù)責(zé)的視角，那么，登記機(jī)構(gòu)所負(fù)之責(zé)屬于無過錯(cuò)責(zé)任。
關(guān)于登記機(jī)構(gòu)對登記錯(cuò)誤應(yīng)否承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任，意見不一。登記機(jī)構(gòu)系統(tǒng)一直呼吁應(yīng)確立過錯(cuò)責(zé)任原則，但不為立法機(jī)關(guān)所采納，主要理由是登記錯(cuò)誤的受害人處于相對弱勢的地位，無過錯(cuò)責(zé)任原則于其有利。
即使堅(jiān)持此種觀點(diǎn)，在代負(fù)責(zé)任的領(lǐng)域，也務(wù)請注意，在判斷登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任成立時(shí)，必須以錯(cuò)誤登記可歸責(zé)于登記申請人為要件。如果錯(cuò)誤登記不可歸責(zé)于登記申請人，也不可歸責(zé)于登記機(jī)構(gòu)（如超級(jí)黑客攻破不動(dòng)產(chǎn)登記簿的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，篡改了不動(dòng)產(chǎn)登記簿簿頁上的有關(guān)信息），那么，登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任。
另外，登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任究竟屬于民事賠償還是國家賠償？《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第29條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任?！逼鋵?shí)物權(quán)法管轄物權(quán)關(guān)系，不調(diào)整損害賠償責(zé)任。此處所謂賠償責(zé)任或者屬于侵權(quán)責(zé)任法的領(lǐng)域，或者適用國家賠償法。
對于登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任采取普通的民事侵權(quán)之說，因賠償基金、保險(xiǎn)體系尚未形成而顯現(xiàn)出如下問題：登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)中無賠償金的儲(chǔ)備，“挪用”辦公經(jīng)費(fèi)支付賠償金，使登記機(jī)構(gòu)難以正常辦公，可能導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，后果很嚴(yán)重。在錯(cuò)誤登記所涉不動(dòng)產(chǎn)處于巨額交易時(shí)，錯(cuò)誤登記導(dǎo)致的當(dāng)事人的損失可能數(shù)額巨大，登記機(jī)構(gòu)不堪重負(fù)。此外，在理論自洽性方面，登記錯(cuò)誤在中國現(xiàn)行法上更具行政侵權(quán)的色彩。
國家賠償責(zé)任之說與下述情形契合：1. 多數(shù)說認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)隸屬行政機(jī)關(guān)，至少是行政機(jī)關(guān)的“代理人”，登記行為系行政行為，其侵權(quán)行為屬于行政侵權(quán)，由公法調(diào)整，國家賠償為最佳選擇。2. 國家賠償設(shè)有專項(xiàng)資金，用于具體的賠償處理，不影響登記機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3. 國家賠償設(shè)有上限，不至于使國家負(fù)擔(dān)過重。
（本文首發(fā)于《法學(xué)雜志》2020年第9期民法典物權(quán)編的闡釋欄目（第37-50頁），為閱讀方便，腳注從略。）
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