由于登記具有權(quán)利表象作用，其一經(jīng)做出，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)便不得更改，這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的原則性要求。即使存在登記錯(cuò)誤，也只能由當(dāng)事人依法進(jìn)行登記更正。但是，如果不正確登記確定是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記行為瑕疵所致，那么，為了有效防止不動(dòng)產(chǎn)登記行為瑕疵產(chǎn)生上述不利后果，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可依職權(quán)徑行對(duì)其登記行為瑕疵依法及時(shí)予以糾正。當(dāng)然，這一例外必須是不動(dòng)產(chǎn)登記程序法所明確的情形，否則，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得實(shí)施。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記行為瑕疵的更正
在我國(guó)，由于做出不動(dòng)產(chǎn)登記行為的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，故其登記行為屬于具體行政行為，其特點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)通過不動(dòng)產(chǎn)登記行為將權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況客觀、全面地公示于世人。這就要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記行為時(shí)，必須依法履行審慎審查義務(wù)，最大限度地保證不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容真實(shí)、合法。因此，對(duì)于存有違誤之處的不動(dòng)產(chǎn)登記行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)予以更正或撤銷，不僅符合不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，亦符合行政法之要求。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的瑕疵程度，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)其登記行為瑕疵給予更正的方式可分為更正登記、撤銷登記。
（一）更正登記
對(duì)于登記行為不當(dāng)所產(chǎn)生的不正確登記，根據(jù)據(jù)以登記的當(dāng)事人所提交之登記申請(qǐng)文件，就可以確信不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容存有書寫錯(cuò)誤或遺漏。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)既存的登記申請(qǐng)文件，對(duì)其證明顯屬書寫錯(cuò)誤或遺漏的登記簿之內(nèi)容予以更正的行為，稱為更正登記。
1、更正登記的性質(zhì)
在登記行為不當(dāng)?shù)那樾沃?，?jù)以登記的登記申請(qǐng)文件齊全且符合法定方式，其中登記原因證明文件所證實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事實(shí)是真實(shí)、合法的，但由于工作人員的疏忽，出現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)狀況（如用途、結(jié)構(gòu)、面積等）、權(quán)利人自然身份等登記事項(xiàng)書寫的錯(cuò)誤或遺漏，致使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)做出的登記未能如實(shí)反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之事實(shí)狀態(tài)，其已構(gòu)成有瑕疵的具體行政行為，那么做出該行為的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)有更正的義務(wù)，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)與據(jù)以登記的登記申請(qǐng)文件之內(nèi)容相符合。這是對(duì)原登記行為的更正。由于不動(dòng)產(chǎn)登記行為在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中所記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容是以登記原因證明文件所證實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系為根據(jù)的，而更正登記正是根據(jù)這些登記申請(qǐng)文件（當(dāng)然包括登記原因證明文件）對(duì)登記行為不當(dāng)予以補(bǔ)正，所以，更正登記并不改變?cè)怯浿械怯浽蜃C明文件所證實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，即更正并不妨害原登記的同一性，[1]更正登記后所反映的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系與原登記的相同。更正登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)原登記行為不當(dāng)?shù)难a(bǔ)正性登記，屬于更正有瑕疵的原登記行為的二次行為，其更正內(nèi)容從屬于原登記，而絕不是反映一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利登記。
2、更正登記申請(qǐng)人
登記行為不當(dāng)所涉及的登記名義人享有向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出更正登記申請(qǐng)的權(quán)利，也即不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人享有更正登記申請(qǐng)權(quán)，其為更正登記申請(qǐng)人。
甲之一處房屋(建筑面積為60.00m2)業(yè)已登記。但不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的建筑面積為80.00m2。甲可向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出更正登記申請(qǐng)。如該房屋由由乙方承租使用，租金按不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋建筑面積計(jì)取，那么，對(duì)于該不正確登記，乙是否有權(quán)提出更正申請(qǐng)呢？答案為不能。因?yàn)橐遗c甲的房屋租賃關(guān)系屬于債之范圍，乙對(duì)該房屋并不享有物權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的該房屋建筑面積屬于對(duì)權(quán)利客體狀況的描述性說明，不具有公示力。乙可與甲協(xié)商解決。協(xié)商不成，乙方可就此爭(zhēng)執(zhí)提起民事訴訟解決。
更正登記只要登記名義人單方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)即可。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可依職權(quán)做出更正登記。
在更正登記中，不涉及請(qǐng)求他人協(xié)助完成登記的登記請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)樵谶@時(shí)，沒有因存在登記名義人的登記而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)形成妨害的情形發(fā)生，因此，不存在以除去妨害為目的的登記更正請(qǐng)求權(quán)的適用條件。否則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不能以更正登記方式實(shí)行自身權(quán)利救濟(jì)。
3、更正登記的適用條件
更正登記作為對(duì)原有登記行為的補(bǔ)救措施，筆者認(rèn)為，只有在符合以下條件的情形下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方可適用。
（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在書寫錯(cuò)誤或遺漏
不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容須與登記申請(qǐng)時(shí)所提交的登記申請(qǐng)文件之內(nèi)容相符合，以全面、客觀地反映登記物權(quán)的現(xiàn)狀。由于登記行為不當(dāng)，導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容出現(xiàn)書寫錯(cuò)誤或遺漏為更正登記的前提條件。
（2）書寫錯(cuò)誤或遺漏須由據(jù)以登記的登記申請(qǐng)文件所證實(shí)
當(dāng)事人提交的證明登記之時(shí)合法存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)現(xiàn)狀的登記申請(qǐng)文件是真實(shí)的、有效的。所以，該書寫錯(cuò)誤或遺漏有據(jù)以登記的登記申請(qǐng)文件之內(nèi)容可稽。這是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理更正登記的事實(shí)依據(jù)。
甲、乙、丙三人持不動(dòng)產(chǎn)按份共有協(xié)議書申請(qǐng)登記。在登入不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人員誤將甲、乙二人的持有份額互相顛倒。為此，甲單方申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得以未征得其他共有人同意而拒予更正。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)據(jù)以登記的不動(dòng)產(chǎn)按份共有協(xié)議書已明確三人的各自份額，證明該錯(cuò)誤系由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所為，而非所有權(quán)份額有所爭(zhēng)議。
甲有不動(dòng)產(chǎn)一處，登記完畢后，發(fā)現(xiàn)其測(cè)繪面積有誤。對(duì)于該面積差錯(cuò)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可否徑行更正？答案是肯定的。[2]畢竟該不動(dòng)產(chǎn)作為客觀獨(dú)立存在的物，亦可印證其測(cè)繪結(jié)果的正確與否。
若更正登記所根據(jù)的登記申請(qǐng)文件存有錯(cuò)誤，則不能適用更正登記。
（3）更正登記不改變?cè)怯浰从车牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系
在登記行為不當(dāng)中，原登記是依據(jù)登記申請(qǐng)文件所證實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而做出的，但是其形式載體——不動(dòng)產(chǎn)登記簿——中卻出現(xiàn)意思表示過失。所以，基于該文件所做出的更正登記，并不改變?cè)怯浰从车牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中具體書寫錯(cuò)誤或遺漏的更正。
切不可通過更正登記變更原登記所示之法律關(guān)系。如果登記名義人以外之人，對(duì)于登記所示之法律關(guān)系有所爭(zhēng)執(zhí)，須訴由司法機(jī)關(guān)解決。
甲、乙就一處不動(dòng)產(chǎn)已辦理完繼承登記。丙向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記，主張?jiān)撎幉粍?dòng)產(chǎn)為其三人所共同繼承。那么，丙的登記申請(qǐng)，系請(qǐng)求恢復(fù)繼承登記前的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系（甲、乙、丙三人共同繼承），以改變?cè)^承登記所示的權(quán)屬關(guān)系（甲、乙各自所有）?？梢姳麨樯暾?qǐng)更正登記，實(shí)為注銷甲、乙的繼承登記，顯已超出更正登記之適用范圍。
（4）更正登記之前須無(wú)第三人取得物權(quán)之情形
對(duì)于事實(shí)事項(xiàng)之不正確登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可及時(shí)更正。但對(duì)于登記行為不當(dāng)所產(chǎn)生的登記錯(cuò)誤，只有于更正前該不正確狀態(tài)仍然存續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方可更正登記。若于更正前，已發(fā)生第三人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之情形，則不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能予以更正。此為登記公信力使然。
如甲有一處不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)于乙，但不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿卻遺漏了乙的抵押權(quán)，則乙針對(duì)該登記錯(cuò)誤可申請(qǐng)更正登記，但若在其申請(qǐng)之前，所有權(quán)人甲在該不動(dòng)產(chǎn)上又設(shè)立一項(xiàng)抵押權(quán)于善意第三人丙，并辦理登記，那么，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能徑行辦理更正登記。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在未征得丙的同意的情況下，徑行將丙的抵押權(quán)更正為第二順位，則不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的更正登記顯然已導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能通過更正登記來改變丙的第一順位抵押權(quán)，這實(shí)際上是以更正登記之名行乙之第一順位抵押權(quán)設(shè)立登記之實(shí)，導(dǎo)致權(quán)利順位變化。丙以有原始登記證明文件可稽，證明不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的更正登記已構(gòu)成登記錯(cuò)誤為由，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤銷乙之第一順位抵押權(quán)設(shè)立登記的登記行為，如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不履行職責(zé)，丙可提起行政訴訟，請(qǐng)求判令撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為。
當(dāng)然，由于該更正登記發(fā)生于丙信賴是項(xiàng)登記取得第一順位抵押權(quán)之后，且又未征得丙之同意，故丙取得的第一順位抵押權(quán)受公信力保護(hù)。這一更正登記所造成的登記錯(cuò)誤，已妨害丙的抵押權(quán)行使，作為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人，丙亦可行使登記更正請(qǐng)求權(quán)，以注銷乙的第一順位抵押權(quán)登記，排除妨害。
4、適用更正登記需要注意的幾個(gè)問題
（1）更正登記與初始登記、設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的區(qū)別
初始登記、設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記屬于反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系變動(dòng)的登記，其登記反映的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、消滅等變動(dòng)結(jié)果。而更正登記是對(duì)原登記行為的修正，并不產(chǎn)生新的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果，原登記反映的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系不變，更正登記內(nèi)容從屬于原登記。在初始登記、設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記中如存在登記行為不當(dāng)，皆有適用更正登記之必要，但不能以更正登記之名行反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系變動(dòng)的初始登記、設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記之實(shí)。
如債務(wù)人甲在其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)于乙，后甲履行了債務(wù)，但抵押權(quán)人乙未申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記，這時(shí)甲不能以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與抵押權(quán)滅失的事實(shí)狀態(tài)不一致已構(gòu)成登記錯(cuò)誤為由申請(qǐng)更正登記，這實(shí)際上是以更正登記之名行注銷登記之實(shí)。首先，它不符合登記錯(cuò)誤的條件。其次，這種“不一致”不能導(dǎo)致善意第三人取得抵押權(quán)的法律后果，因?yàn)榈盅簷?quán)從屬于債權(quán)，善意第三人不得取得無(wú)債權(quán)的抵押權(quán)。[3]再次，甲向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記，必定涉及甲、乙之間的債權(quán)關(guān)系是否消滅，而對(duì)這一實(shí)體法律關(guān)系的審查實(shí)乃不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所不能為，這已超出更正登記的適用范圍。在不能取得乙之抵押權(quán)注銷登記同意的情況下，甲只能訴至法院，其可持確認(rèn)甲、乙之間的債權(quán)關(guān)系消滅的生效判決文書，單方申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記。此時(shí)的“不一致”恰恰是注銷登記的適用范圍。
（2）更正登記與變更登記的區(qū)別
變更登記是指由于不動(dòng)產(chǎn)登記嗣后權(quán)利客體的變化或主體姓名變更而發(fā)生的登記，其目的是使不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載與事實(shí)保持一致，其結(jié)果并不導(dǎo)致原有權(quán)屬關(guān)系的變化。而更正登記的前提是在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記行為不當(dāng)導(dǎo)致登記事項(xiàng)與據(jù)以登記的登記申請(qǐng)文件內(nèi)容不相符?？梢姡叩膮^(qū)別表現(xiàn)在判斷“不一致”的基準(zhǔn)時(shí)間。
甲有土木房屋一處。初始登記時(shí)，房屋建筑面積為90.00㎡，房屋結(jié)構(gòu)卻被登記為磚木結(jié)構(gòu)。后房屋坍塌一部分，剩余60.00㎡。由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿中關(guān)于房屋結(jié)構(gòu)的登記事項(xiàng)與申請(qǐng)登記時(shí)的真實(shí)情況不一致，構(gòu)成不正確登記，故應(yīng)通過更正登記予以糾正。而對(duì)于登記嗣后部分房屋滅失后的現(xiàn)狀，則應(yīng)通過變更登記予以體現(xiàn)。
（3）更正登記不能撤銷
更正登記的直接效果就是消除不動(dòng)產(chǎn)登記簿中所存在的明顯錯(cuò)誤，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的記載事項(xiàng)與據(jù)以登記的登記申請(qǐng)文件內(nèi)容相一致。更正內(nèi)容從屬于原登記，即更正登記溯及既往，自原登記生效之日起發(fā)生法律效力，而并非自更正內(nèi)容載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起發(fā)生法律效力。作為一種更正行為，其本身并不具有獨(dú)立的法律效果和法律效力，[4]故對(duì)更正登記無(wú)撤銷之意義。
（二）撤銷登記
不動(dòng)產(chǎn)登記簿中所記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容為登記效力之所及，故不動(dòng)產(chǎn)登記簿中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載必須如實(shí)反映登記之時(shí)真實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。若不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為違反不動(dòng)產(chǎn)登記程序法之規(guī)定，并且產(chǎn)生與真實(shí)存在之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系不相符的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，即權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記，則因該不正確登記具有權(quán)利表象作用，會(huì)對(duì)真實(shí)權(quán)利人或其他利害關(guān)系人造成損害。
甲將其已設(shè)立抵押的一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于乙，在未有抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)讓的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為其辦理了轉(zhuǎn)移登記。顯然不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在該房產(chǎn)存在受限制的情形下予以登記的行為不僅程序上違法，而且亦產(chǎn)生不正確登記。若丙基于對(duì)該登記之信賴而自乙處取得該處房產(chǎn)，并完成轉(zhuǎn)移登記，那么，由于受登記公信力之保護(hù)，丙所取得的房屋所有權(quán)不存在抵押權(quán)，而抵押權(quán)人則失去抵押權(quán)。
由于該不正確登記純系不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為違反不動(dòng)產(chǎn)登記程序法規(guī)定而造成的，故不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)依法撤銷該項(xiàng)登記行為，是謂撤銷登記。
1、撤銷登記的性質(zhì)
不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有二重性，即其不僅是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之登記行為的對(duì)外表現(xiàn)方式，而且還是不動(dòng)產(chǎn)登記的形式載體。故當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)違反不動(dòng)產(chǎn)登記程序法將依法不予登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，不僅其行為屬于行為程序違法，而且將產(chǎn)生權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記。因此，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)該違反程序法之行為予以撤銷時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)登記簿即不復(fù)存在，與此同時(shí)，該不正確登記亦因不動(dòng)產(chǎn)登記簿不復(fù)存在而失效，從而達(dá)到登記更正的目的。但絕不能由撤銷登記得出原登記名義人一定喪失不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的結(jié)論，因?yàn)槌蜂N登記只是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)其違反程序法之行為予以更正的行為，其并不是對(duì)實(shí)體權(quán)利的認(rèn)定。
2、撤銷登記的適用條件
對(duì)于導(dǎo)致權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記的違反程序法之行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可依職權(quán)撤銷登記。當(dāng)然，其所涉及的利害關(guān)系人亦有權(quán)請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)做出撤銷登記，[5]或向人民法院提起撤銷登記的行政訴訟。
為確保登記所具有的形式上的約束效力不受不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的任意干預(yù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)只有在法律明確規(guī)定的情形下，方可撤銷登記。撤銷登記須具備以下條件。
（1）該登記須為權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記
不正確登記可分為權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記與事實(shí)事項(xiàng)之不正確登記。因?yàn)槭聦?shí)事項(xiàng)之不正確登記不在登記公信力保護(hù)范圍之內(nèi)，故不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可隨時(shí)對(duì)其予以更正登記。但對(duì)于權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記，進(jìn)行更正登記則不能達(dá)到更正的目的，因?yàn)楦怯洸桓淖冊(cè)怯浰从车牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，也即更正登記不能更正權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記所反映的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。而撤銷登記則是通過撤銷造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“鏡像失真”的登記行為，使權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記失去登記效力。所以，撤銷登記須以權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記之存在為前提。
（2）該不正確登記須由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的行為程序違法造成
只有權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記是因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的行為程序違法所致時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方負(fù)有更正的義務(wù)，這是對(duì)其違法行為的更正。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法已履行審慎審查義務(wù)，仍未能發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事實(shí)——尤其是法律行為——存在不真實(shí)或不合法的情形，而對(duì)其物權(quán)變動(dòng)予以登記，那么，即使真實(shí)權(quán)利人對(duì)此提出異議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)亦不得撤銷登記。因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為不存在程序違法性。其只能對(duì)登記名義人行使登記更正請(qǐng)求權(quán)，以實(shí)現(xiàn)登記更正之目的。
需要注意的是，并非不動(dòng)產(chǎn)登記行為違法就一定產(chǎn)生不正確登記。甲將其一處私有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于乙，在甲、乙雙方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，甲向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提供其建筑工程規(guī)劃許可證一份，以證明其對(duì)該處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合法性，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查后，為乙辦理了轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)登記程序法律規(guī)定，甲的房屋完成其初始登記后，方可辦理轉(zhuǎn)移登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為明顯違反了在先已登記原則，具有違法性，但其轉(zhuǎn)移登記反映的權(quán)屬變動(dòng)并非不正確。
另外，若該不正確登記是因登記行為不當(dāng)所致，那么，在無(wú)第三人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之情形下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)只能以更正登記的方式予以糾正。
（3）該不正確須為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所確信的
在撤銷登記中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記行為違法產(chǎn)生的登記不正確必須是確信的，即依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記程序法規(guī)定，通過對(duì)據(jù)以登記之登記申請(qǐng)文件（尤其是登記原因證明文件）的實(shí)質(zhì)審查,即可確信該登記所反映的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容是不正確的。
甲的A房屋所有權(quán)業(yè)經(jīng)登記。但不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)其提交的登記申請(qǐng)文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查后,發(fā)現(xiàn)其權(quán)屬來源證明（以B房屋所有權(quán)為內(nèi)容）與申請(qǐng)登記的A房屋所有權(quán)不一致，甲的A房屋所有權(quán)登記明顯屬于不動(dòng)產(chǎn)程序法明確規(guī)定的不予登記之情形，可以確信該登記屬于不正確登記。
若對(duì)登記權(quán)屬有爭(zhēng)執(zhí)者以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)存在爭(zhēng)執(zhí)為由,請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)撤銷該項(xiàng)登記，則不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能予以撤銷。因?yàn)閷?duì)此民事權(quán)利爭(zhēng)執(zhí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能確定孰是孰非。此時(shí)，對(duì)登記權(quán)屬有爭(zhēng)執(zhí)者可通過行使登記更正請(qǐng)求權(quán)提起民事訴訟以實(shí)現(xiàn)注銷該項(xiàng)登記之目的，同時(shí)為防止該登記產(chǎn)生不利后果，可申請(qǐng)辦理臨時(shí)保全措施——異議登記。
（4）撤銷登記之前須無(wú)第三人取得物權(quán)之情形
對(duì)于行為程序違法所產(chǎn)生的涉及公信力適用之登記錯(cuò)誤，只有在該登記錯(cuò)誤仍處于存續(xù)狀態(tài)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方可撤銷登記。若在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)撤銷之前，第三人據(jù)此登記信賴登記名義人為適法權(quán)利人，而與登記名義人依法律行為發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并經(jīng)登記，則第三人對(duì)該物權(quán)的取得受公信力保護(hù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得撤銷該登記。即使該登記錯(cuò)誤所涉及的真實(shí)權(quán)利人,作為該登記行為的間接相對(duì)人,依法提起撤銷登記之訴,亦不會(huì)得到法院的支持。[6]
如果權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記不涉及公信力適用，且以其為權(quán)源登記的變動(dòng)登記業(yè)已發(fā)生，那么，該不正確登記能否撤銷呢？
甲有一處違章建筑，由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的疏失，其通過提交偽造的建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得了房屋所有權(quán)初始登記，并以其為乙設(shè)定抵押權(quán)登記。后因該處房屋被列入征收范圍，征收單位對(duì)其登記原因提出異議。假如沒有乙的抵押權(quán)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以撤銷甲的房屋所有權(quán)初始登記。但本案并非如此。對(duì)甲的房屋所有權(quán)初始登記的撤銷，肯定會(huì)導(dǎo)致乙的抵押權(quán)登記失去權(quán)源登記。那么，作為該房屋所有權(quán)登記行為的間接相對(duì)人，對(duì)其利益的保護(hù)能否成為甲的房屋所有權(quán)初始登記不能撤銷的理由呢？筆者認(rèn)為不能。一是乙的利益屬于個(gè)人利益，而非公共利益。二是在乙與甲的抵押權(quán)設(shè)定行為中，并不涉及第三方民事主體（真正不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人），乙不構(gòu)成民事法律關(guān)系中的第三人，故乙與甲的抵押權(quán)設(shè)定行為不受公信力保護(hù)。
所以，在此需要界定“第三人”的標(biāo)準(zhǔn)。該“第三人”僅為受公信力之保護(hù)的第三人，而非指登記行為相對(duì)人。二者的外延是不同的。受公信力之保護(hù)的第三人從屬于登記行為相對(duì)人，受公信力之保護(hù)的第三人屬于登記行為相對(duì)人的一部分，但登記行為相對(duì)人不一定就是受公信力之保護(hù)的第三人。通過以下案例可看出其不同的法律效果。
甲為乙之利益在其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)登記，后不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤注銷了該抵押權(quán)登記，丙受讓甲之不動(dòng)產(chǎn)，并完成轉(zhuǎn)移登記。丙不僅是轉(zhuǎn)移登記行為的相對(duì)人，而且也是受公信力保護(hù)的第三人。即丙基于該登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的交易信賴依法應(yīng)被保護(hù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得撤銷該注銷登記。[7]
同樣，甲為乙之利益在其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)登記，之后，甲將該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于丙，甲、丙雙方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在未取得乙之同意的情況下，將該不動(dòng)產(chǎn)登記在丙名下。這時(shí)，丙雖然是轉(zhuǎn)移登記行為的相對(duì)人，但其不是受公信力保護(hù)的第三人。因?yàn)槠錂?quán)利取得之信賴基礎(chǔ)并不存在登記錯(cuò)誤——該抵押權(quán)并未注銷。所以，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的違法轉(zhuǎn)移登記行為，乙可申請(qǐng)撤銷。
3、撤銷登記與注銷登記、注銷的區(qū)別
登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的表征，其涉及不動(dòng)產(chǎn)登記行為（程序因素）及不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)事實(shí)（實(shí)體因素）兩個(gè)因素。撤銷登記針對(duì)的是不動(dòng)產(chǎn)登記行為，其并不涉及作為民事實(shí)體權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的喪失問題。所以，撤銷登記并不意味著原登記名義人必然喪失了實(shí)體權(quán)利。注銷登記是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)滅失為內(nèi)容的，其針對(duì)實(shí)體權(quán)利，屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，當(dāng)已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)基于一定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事實(shí)而絕對(duì)消滅時(shí)，則須通過注銷登記以反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的滅失。注銷則以既存的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記或登記中的某一事項(xiàng)為對(duì)象，其反映了該登記因其權(quán)利主體喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而失去權(quán)利表象作用，或登記中某一事項(xiàng)的失效，故依法應(yīng)注銷是項(xiàng)登記。
甲為十五歲公民，其未經(jīng)法定代理人同意，而將其名下的房屋出售于乙，雙方辦理了轉(zhuǎn)移登記。這時(shí)甲的法定代理人可以不動(dòng)產(chǎn)登記行為違法為由提起撤銷該轉(zhuǎn)移登記行為的行政訴訟。因?yàn)榧?、乙在共同申?qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不僅提交房屋買賣合同，而且還須提交各自的身份證明，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)據(jù)此身份證明審查申請(qǐng)人是否年滿十八歲為完全民事行為能力人，即不動(dòng)產(chǎn)登記行為包括對(duì)登記申請(qǐng)人是否為適格處分主體的審查。而甲作為限制民事行為能力人，自應(yīng)事先經(jīng)其法定代表人同意，方可處分該房屋。否則，甲不屬于適格主體，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)于此情形下應(yīng)不予登記。那么，在甲、乙之間的房屋買賣合同因甲為限制民事行為能力人而處于效力待定的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，顯屬登記錯(cuò)誤，此錯(cuò)誤系不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記行為違法所致，故依法應(yīng)撤銷該登記行為。但甲的法定代理人以甲、乙之間的房屋買賣合同無(wú)效為由提起撤銷登記的行政訴訟，法院則應(yīng)不予受理。[8]因?yàn)榧住⒁抑g的房屋買賣合同是否無(wú)效屬于民事訴訟受案范圍。若甲的法定代理人提起確認(rèn)甲、乙房屋買賣合同無(wú)效的民事訴訟，然后持其勝訴的生效判決書，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷乙的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因?yàn)橐业姆课菟袡?quán)因其取得原因——房屋買賣合同——無(wú)效而喪失。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)即可依此判決書，注銷乙的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，恢復(fù)甲的房屋所有權(quán)登記。
[1]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地登記制度，稱之為不妨害原登記之同一性，即視更正登記后與原登記，是否同一土地、同一權(quán)利種類及同一登記權(quán)利人而定。溫豐文：《土地法》，自刊，2010，第187頁(yè)。
[2]焦祖涵：《土地登記之理論與實(shí)務(wù)》，三民書局，1997，第1149頁(yè)。
[3]史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000，第275頁(yè)。
[4]姜明安主編《行政法與行政訴訟法》（第三版），北京大學(xué)出版社，2010，第236頁(yè)。
[5] 權(quán)利事項(xiàng)之不正確登記所涉及的真實(shí)權(quán)利人亦可行使登記更正請(qǐng)求權(quán)，以請(qǐng)求登記名義人排除妨害，即注銷該項(xiàng)登記錯(cuò)誤。
[6]最高人民法院法釋（2010）15號(hào)《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第11條第3款規(guī)定：被訴房屋登記行為違法，但房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。
[7]當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的他項(xiàng)權(quán)登記或預(yù)告登記之登記由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為違法被注銷時(shí)，在未有第三人依法律行為而為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記之前，權(quán)利人可申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)撤銷登記。最高人民法院法釋[2003]17號(hào)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)能否撤銷錯(cuò)誤的注銷抵押登記行為問題的批復(fù)》明確“房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可以撤銷錯(cuò)誤的注銷抵押登記行為”，以回復(fù)原登記，他項(xiàng)權(quán)或預(yù)告登記的物權(quán)性應(yīng)自他項(xiàng)權(quán)設(shè)立登記或預(yù)告登記之登記完畢之時(shí)生效。
[8] 最高人民法院法釋（2010）15號(hào)《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條規(guī)定“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭(zhēng)議”。
本文作者王興敏系中國(guó)政法大學(xué)法律碩士，律師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)師，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)行政管理、房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)，曾任房產(chǎn)管理處副處長(zhǎng)、司法局副局長(zhǎng)等職務(wù)，專注物權(quán)法、房地產(chǎn)法等理論與實(shí)務(wù)研究。在《中國(guó)房地產(chǎn)》、《中國(guó)物業(yè)管理》、《現(xiàn)代物業(yè)》等期刊發(fā)表專業(yè)論文多篇，出版《房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)問題解析》、《不動(dòng)產(chǎn)登記概論》等專著。獲得中國(guó)政法大學(xué)第四屆優(yōu)秀碩士學(xué)位論文，內(nèi)蒙古自治區(qū)第五屆哲學(xué)社會(huì)科學(xué)優(yōu)秀成果政府獎(jiǎng)。
本文作者胡忠義系清華大學(xué)法律碩士，盈科律師事務(wù)所全球律師聯(lián)盟主席，多所高校兼職教授、碩士研究生導(dǎo)師，曾任中級(jí)法院行政審判庭副庭長(zhǎng)職務(wù)，審理過大量不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件。
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