【全文】論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件
——《中華人民共和國物權(quán)法》第106條釋義
程嘯
【摘要】妥當(dāng)?shù)亟忉尅吨腥A人民共和國物權(quán)法》第106條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，對(duì)于保障交易安全、維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)以及完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有重要意義。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用前提是登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤。取得人依交易行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，方發(fā)生善意取得之問題。就善意取得采取“原始取得說”時(shí)，交易行為的有效性不屬于善意取得的構(gòu)成要件。所謂“善意”應(yīng)以登記簿上是否有異議登記和取得人是否明知登記簿錯(cuò)誤為依據(jù)。至于不動(dòng)產(chǎn)善意取得人有償取得不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是否合理的判斷應(yīng)采客觀標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，取得人只有完成登記后方能善意取得；而以登記為對(duì)抗要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，交付才是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件。
【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)善意取得；登記簿錯(cuò)誤；善意；交易行為；登記
【全文】
《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第106條對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得作出了統(tǒng)一規(guī)定?！段餀?quán)法》第106條第1款列舉了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得的各項(xiàng)構(gòu)成要件，第2款規(guī)定了因善意取得喪失原權(quán)利的真實(shí)物權(quán)人針對(duì)無權(quán)處分人的賠償請(qǐng)求權(quán)，第3款規(guī)定了(動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)上)其他物權(quán)的善意取得參照第1、2款的規(guī)定。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法——登記——與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法——占有——存在很大的區(qū)別，因此如何以《物權(quán)法》第106條為依據(jù)妥當(dāng)?shù)仃U釋不動(dòng)產(chǎn)善意取得的各項(xiàng)構(gòu)成要件，對(duì)于保障交易安全、維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)以及完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有重要意義。
一、問題的提出：從案例出發(fā)
(一)案例構(gòu)成
研究不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件時(shí)，以下案例可供思考之用：
案例1：甲為A房的所有人。2008年1月10日，甲向乙借款100萬元，為期2年，甲以A房為乙設(shè)定了抵押權(quán)擔(dān)保。2009年9月1日，甲偽造乙的身份證、房產(chǎn)證、授權(quán)委托書及同意注銷抵押權(quán)的書面文件，前往登記機(jī)構(gòu)辦理了抵押權(quán)注銷登記。2009年11月1日，甲以150萬元將A房出售給丙并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2010年2月1日，因甲未償還借款，乙請(qǐng)求法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)方發(fā)現(xiàn)A房的所有人已成了丙。
案例2：甲、乙為夫妻，因甲的單位即將分房，為免麻煩，兩人決定將新購的A房登記為乙單獨(dú)所有。不久，乙的妹妹丙因炒股急需資金向丁銀行借款50萬元，乙以A房向丁銀行設(shè)定抵押權(quán)擔(dān)保。甲請(qǐng)求法院確認(rèn)丁銀行的抵押權(quán)無效。
案例3：甲合法建造了實(shí)際面積為1000平方米的A房。甲辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，因測繪文件誤將A房面積寫為1100平方米，登記簿上亦如此記載了A房的面積。甲將房屋出售給乙并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
案例4：甲為A房所有人，登記簿與房產(chǎn)證均記載甲為所有權(quán)人。2010年1月8日，甲的兒媳乙以甲的代理人的身份與丙簽訂了房屋買賣合同，約定以60萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓A房。乙向丙出示了甲的身份證、房產(chǎn)證及經(jīng)公證的授權(quán)委托書等文件。乙、丙雙方向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。事后發(fā)現(xiàn)，乙提交的授權(quán)委托書公證文書系偽造的，甲對(duì)于乙出售房屋的行為完全不知情。
案例5：甲的房屋被錯(cuò)誤地登記在乙的名下，乙將該房以20萬元賣給丙并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。登記前丙付給了乙房屋價(jià)款10萬元，但至甲發(fā)現(xiàn)房屋被乙盜賣而請(qǐng)求丙返還時(shí)，丙仍未付給乙剩余的10萬元房款。
(二)問題的提出
上述案例涉及不動(dòng)產(chǎn)善意取得各項(xiàng)構(gòu)成要件的判斷問題。在案例1中，甲本是A房的真實(shí)所有人，但甲偽造材料注銷了乙的抵押權(quán)。此時(shí)，能否認(rèn)為甲轉(zhuǎn)讓A房給丙的行為屬于無權(quán)處分呢？丙是否構(gòu)成善意取得呢？在案例2中，A房為甲、乙共同共有，乙未經(jīng)甲之同意為丙的債務(wù)抵押A房，構(gòu)成無權(quán)處分，丁銀行能否被認(rèn)為是善意的呢？在案例3中，登記簿上雖然存在錯(cuò)誤，但該錯(cuò)誤是房屋面積記載上的錯(cuò)誤，買受人乙可否據(jù)此主張善意取得呢？在案例4中，登記簿已經(jīng)明確記載甲為房屋的所有權(quán)人，第三人丙也知道乙并非所有人，但他基于對(duì)乙出具的申請(qǐng)登記材料的信賴而簽訂了房屋買賣合同并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其能否主張善意取得A房的所有權(quán)呢？在案例5中，丙尚有10萬元價(jià)款未支付完畢，其能否主張善意取得呢？
二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用前提：無權(quán)處分抑或登記簿錯(cuò)誤
(一)作為適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得前提的“登記簿錯(cuò)誤”
從《物權(quán)法》第106條第1款第1句的規(guī)定來看，無論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的善意取得均以“無處分權(quán)人處分”財(cái)產(chǎn)為前提。這樣一來，處分人“無處分權(quán)”就成為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得的共同構(gòu)成要件。就如何理解不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“無處分權(quán)”的含義，目前有兩種不同的觀點(diǎn)。持第一種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第106條將善意取得制度統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，掩蓋了兩者在認(rèn)定無權(quán)處分方面的差異。[1]不動(dòng)產(chǎn)善意取得與動(dòng)產(chǎn)善意取得的重要區(qū)別就在于“無權(quán)處分”的內(nèi)涵不同。就動(dòng)產(chǎn)而言，無權(quán)處分的認(rèn)定比較容易；而就不動(dòng)產(chǎn)而言，無權(quán)處分的認(rèn)定不僅涉及沒有處分權(quán)而處分財(cái)產(chǎn)，而且涉及明知登記錯(cuò)誤而處分財(cái)產(chǎn)。因?yàn)閷?shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分主要是指登記簿錯(cuò)誤時(shí)登記權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，取得人因信賴登記而進(jìn)行了交易且辦理了登記的情形。持第二種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，登記簿錯(cuò)誤與無權(quán)處分并非種屬關(guān)系而是并列關(guān)系，兩者共同的上位階概念應(yīng)是從無權(quán)利人處取得。[2]因?yàn)樵谀承┑怯洸惧e(cuò)誤的情形如抵押權(quán)被錯(cuò)誤涂銷的情形下，所有權(quán)人還是有處分權(quán)的。故此，我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件應(yīng)當(dāng)舍棄“無權(quán)處分”的要件而改采“從無權(quán)利人處取得”的要件。
筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)都值得商榷，具體理由如下：(1)第一種觀點(diǎn)正確地認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)善意取得與動(dòng)產(chǎn)善意取得的差異，強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)善意取得主要適用的是登記簿錯(cuò)誤的情形。在不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)，無權(quán)處分與登記簿錯(cuò)誤往往是一致的。例如，在案例2中，A房本為甲、乙共有，登記簿上卻僅記載為乙單獨(dú)所有，因此存在登記簿錯(cuò)誤，乙未經(jīng)甲的同意抵押A房也構(gòu)成無權(quán)處分。在案例1中，處分人甲雖然是A房的真實(shí)所有人，但A房上原本有乙的抵押權(quán)卻因甲使用欺詐手段注銷了抵押權(quán)登記，因此登記簿上存在錯(cuò)誤。那么，在案例1中，真實(shí)所有人甲將A房轉(zhuǎn)讓給丙的行為是否屬于無權(quán)處分呢？對(duì)此，第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，無權(quán)處分與登記簿錯(cuò)誤乃是并列而非種屬之關(guān)系。然而，在筆者看來，盡管甲是A房的所有人，但由于A房上有乙的抵押權(quán)，依據(jù)《物權(quán)法》第191條第2款的規(guī)定，抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。因此，即便乙的抵押權(quán)登記被錯(cuò)誤地注銷了，甲處分A房的行為仍屬于無權(quán)處分。不過，在有些時(shí)候，也存在登記簿錯(cuò)誤并不等同于無權(quán)處分的情形。就案例1而言，在乙的抵押權(quán)登記被錯(cuò)誤地注銷后，甲將A房屋抵押給丙，此時(shí)盡管登記簿存在錯(cuò)誤，甲的抵押行為顯然也不構(gòu)成無權(quán)處分。由于存在登記簿的錯(cuò)誤，因而丙會(huì)因信賴登記簿而取得A房上的第一順位抵押權(quán)。由此可知，無權(quán)處分并不能涵蓋登記簿錯(cuò)誤的全部情形。(2)第二種觀點(diǎn)雖然認(rèn)識(shí)到無權(quán)處分無法涵蓋登記簿錯(cuò)誤的全部情形，但其改采“從無權(quán)利人處取得”的要件也不妥當(dāng)。因?yàn)橐浴皬臒o權(quán)利人處取得”作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用前提亦不符合“權(quán)利外觀原則(Rechtsscheinprinzip)”。[3]不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度保護(hù)的不是取得人對(duì)登記簿的信賴而是對(duì)處分人有無權(quán)利的事實(shí)的信賴。當(dāng)?shù)怯洸旧喜⑽磳⒛橙擞涊d為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人時(shí)，與該人從事不動(dòng)產(chǎn)交易之人即便出于種種理由信賴其為不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，也無法善意取得該不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)。(3)盡管《物權(quán)法》第106條第1款使用了“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人”的表述，但由于善意取得的對(duì)象既可以是不動(dòng)產(chǎn)上的所有權(quán)，也可以他物權(quán)，甚至連預(yù)告登記在一定情形下也可以善意取得，[4]故無論是“無權(quán)處分”還是“從無權(quán)利人處取得”都能作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用前提。
綜上所述，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以“登記簿錯(cuò)誤”作為適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提條件。詳言之，首先，如前所述，登記簿錯(cuò)誤可以涵蓋無權(quán)處分的情形，而無權(quán)處分卻無法包括登記簿錯(cuò)誤的全部情形。其次，以登記簿錯(cuò)誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用前提既符合作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論基礎(chǔ)的“權(quán)利外觀原則”，也與《物權(quán)法》第16條第1句確立的登記簿推定效力更加契合。最后，以登記簿錯(cuò)誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用前提有利于未來我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善。由于存在信賴不正確的登記簿而發(fā)生善意取得之可能性，因此所有的不動(dòng)產(chǎn)登記的參與人(真實(shí)權(quán)利人、登記機(jī)構(gòu))都必須更加謹(jǐn)慎，以使登記簿盡可能少地出現(xiàn)錯(cuò)誤或盡可能合理地排除登記簿的錯(cuò)誤。[5]唯有如此，更正登記與異議登記才會(huì)在實(shí)踐中被充分運(yùn)用，發(fā)揮其確保登記簿正確的功能。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載得越準(zhǔn)確，當(dāng)事人就越信賴登記簿。這樣，不僅不動(dòng)產(chǎn)交易的效率和安全更有保障，而且善意取得的情形也勢必更少發(fā)生。
(二)“登記簿錯(cuò)誤”限于登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤
從一般意義上說，凡是登記簿的記載與真實(shí)情況不相符的現(xiàn)象都可稱為登記簿錯(cuò)誤，但并非所有的登記簿錯(cuò)誤都會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。在案例3中，雖然登記簿存在錯(cuò)誤(將1000平方米記載為1100平方米)，但該錯(cuò)誤并不會(huì)導(dǎo)致善意取得的后果。因?yàn)樽鳛椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得制度適用前提的登記簿錯(cuò)誤僅限于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，而不包括非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤是指登記簿上記載的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬或內(nèi)容的事項(xiàng)與真實(shí)的物權(quán)歸屬或內(nèi)容不一致的情形。具體包括以下幾種情形：(1)將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載，如將并非A房所有人的甲登記為A房所有人；(2)對(duì)已存在的物權(quán)進(jìn)行了錯(cuò)誤的記載，如將A房本為甲、乙共有登記為甲單獨(dú)所有；(3)將已經(jīng)登記的物權(quán)注銷，如將甲針對(duì)A房享有的抵押權(quán)錯(cuò)誤地注銷；(4)錯(cuò)誤地注銷已經(jīng)存在的不動(dòng)產(chǎn)處分上的限制或記載了本不存在的不動(dòng)產(chǎn)處分上的限制，如甲已經(jīng)辦理的針對(duì)A房屋的預(yù)告登記被注銷了。而登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤是指登記簿上記載的與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬或內(nèi)容無關(guān)的事項(xiàng)的錯(cuò)誤，包括以下兩種情形：(1)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)自然狀況出現(xiàn)錯(cuò)誤，如記載的不動(dòng)產(chǎn)的坐落(位置)、四至、層數(shù)、用途等與實(shí)際情況不一致；(2)其他與物權(quán)歸屬和內(nèi)容糾紛無關(guān)的記載事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤，如登記權(quán)利人名稱、姓名或住址等的記載錯(cuò)誤。
理論上，只要登記簿上記載的事項(xiàng)與真實(shí)情況不一致，都屬于登記簿錯(cuò)誤。但是，權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的法律后果卻是不相同的。如果登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤，即與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬或內(nèi)容不一致時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致他人因信賴該錯(cuò)誤而善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，真實(shí)權(quán)利人將面臨徹底喪失權(quán)利的法律風(fēng)險(xiǎn)。在案例2中，A房本是甲、乙共有，而登記簿上卻僅記載乙為所有權(quán)人，顯然登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致，屬于登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。當(dāng)乙擅自處分A房時(shí)，甲就可能因他人的善意取得而喪失共有權(quán)。當(dāng)?shù)怯洸旧系腻e(cuò)誤并非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，顯然不可能發(fā)生他人善意取得的問題。這是因?yàn)?，一方面，《物?quán)法》第16條第1句確立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力是一種權(quán)利推定(Rechtsvermutung)，旨在更有效地實(shí)現(xiàn)使權(quán)利交易明確化、清晰化的功能。故此，登記簿的推定力僅僅適用于那些具有登記能力的物權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。[6]登記簿的推定效力不適用于登記簿上記載的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)自然狀況等與物權(quán)歸屬或內(nèi)容無關(guān)的事項(xiàng)，因此登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤不適用登記簿的推定效力，第三人也不應(yīng)對(duì)這些錯(cuò)誤事項(xiàng)產(chǎn)生信賴。另一方面，善意取得制度本身就只是“在存在外部表象的情形下，保護(hù)即使不具有真實(shí)權(quán)利但卻信賴真實(shí)權(quán)利的人的一種制度”，[7]即便第三人真的對(duì)登記簿上存在的非權(quán)利錯(cuò)誤存在“信賴”，也不受善意取得制度的保護(hù)。[8]在案例3中，A房的實(shí)際建筑面積為1000平方米，因測繪文件的錯(cuò)誤使得登記簿上錯(cuò)誤地將A房的面積記載為1100平方米。這種錯(cuò)誤固然會(huì)對(duì)買受人乙構(gòu)成某種不利影響，卻不發(fā)生乙善意取得1100平方米房屋的法律后果。
三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的方式：交易行為
(一)取得人應(yīng)依法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)交易安全，提高交易效率，因此只有當(dāng)取得人是通過法律行為(Rechts-geschaeft)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問題。任何非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或者雖然基于法律行為但僅導(dǎo)致債法上權(quán)利變動(dòng)的情形，皆不適用善意取得制度。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度僅適用于基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，許多國家或地區(qū)的民法均有明文規(guī)定。例如，《德國民法典》第892條第1款就規(guī)定：“因法律行為取得土地上之權(quán)利，或就此項(xiàng)權(quán)利取得其所負(fù)擔(dān)之權(quán)利者，土地登記簿的內(nèi)容，為取得人的利益，視為正確，但對(duì)其正確性已為異議登記，或其不正確為取得人所明知者，不在此限”。德國民法學(xué)通說與判例明確指出，由于《德國民法典》第892條、第893條旨在保護(hù)基于法律行為而為之交易，故而只有因法律行為引起物權(quán)變動(dòng)時(shí)，才可能發(fā)生善意取得的問題。所謂因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就是指通過物權(quán)行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情形，既包括依《德國民法典》第873條進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括因法律行為引起的物權(quán)內(nèi)容的變更或者物權(quán)的拋棄。
《物權(quán)法》第106條雖然未明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度僅適用于基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，但由于該條第1款第1句采用了“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受讓人”的表述，其中“轉(zhuǎn)讓”一詞顯然是指依法律行為如買賣、互易等引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的情形，因此我國法上的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度也只適用于基于法律行為而引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。
(二)取得人應(yīng)依交易行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
在德國民法中，取得人僅僅是依據(jù)法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)還不足以適用善意取得制度。依據(jù)判例和通說，能夠適用善意取得制度的法律行為還必須是交易行為(Vekehrsgeschaeft)。在此，交易行為不是指有償?shù)姆尚袨?，而是指不?dòng)產(chǎn)的出讓人與取得人在不具有同一性(nicht identisch sein duerfen)時(shí)所從事的引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律行為。所謂同一性既包括人格上的同一性(Persongleichheit)，也包括經(jīng)濟(jì)上的同一性(Wirtschafliche Identitaet)。[10]人格上的同一性是指不動(dòng)產(chǎn)的出讓人與取得人為同一民事主體。例如，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上被錯(cuò)誤記載為所有人的甲為自己設(shè)定一項(xiàng)他物權(quán)時(shí)，其不得主張善意取得。經(jīng)濟(jì)上的同一性是指出讓人與取得人具有“經(jīng)濟(jì)解決方法上的結(jié)合(wirtschaftliche BetrachtungsweiseVerband)”。[11]例如，無限責(zé)任公司與其股東之間轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)時(shí)，其不得主張善意取得。即便出讓人與取得人在法律形式上分屬不同的主體，但只要事實(shí)上存在經(jīng)濟(jì)解決方法上的結(jié)合，則他們之間處分不動(dòng)產(chǎn)的法律行為就不能視為交易行為。[12]德國民法之所以將不動(dòng)產(chǎn)善意取得限制在交易行為，是因?yàn)椤兜聡穹ǖ洹返牧⒎ㄕ邉?chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是為了保護(hù)第三人(Dritter)，即不同于出讓人的取得人。只有在取得人是不同于出讓人的另一主體時(shí)才會(huì)產(chǎn)生保護(hù)法律交易的強(qiáng)烈需要，否則，所有權(quán)人的利益就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到保護(hù)。
在我國法上，由于《物權(quán)法》第106條第1款分別規(guī)定了“無權(quán)處分人”與“受讓人”這兩個(gè)不同的主體，所以也應(yīng)當(dāng)采取與德國法相同的解釋，即只有不同主體之間依法律行為引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方可適用善意取得制度。[14]這就是說，在那些具有人格上同一性或經(jīng)濟(jì)上同一性的主體之間產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，即便是基于法律行為而發(fā)生的，也不適用善意取得制度。例如，登記簿上將甲的房屋錯(cuò)誤地登記為乙所有，而乙是丙普通合伙企業(yè)的合伙人，當(dāng)乙將房屋轉(zhuǎn)讓給丙企業(yè)時(shí)，即便丙企業(yè)為善意，也不適用善意取得制度。
(三)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易行為必須合法有效
就出讓人與取得人之間的交易行為是否必須合法有效的問題，我國學(xué)界存在很大的爭議。王利明教授認(rèn)為，即便是不動(dòng)產(chǎn)善意取得，交易行為的合法有效也應(yīng)當(dāng)是一個(gè)重要的構(gòu)成要件。[15]因?yàn)樯埔馊〉弥贫茸鳛榫S護(hù)交易安全的制度，只可能維護(hù)合法交易的安全而不能保護(hù)非法之交易。故此，倘若取得人與出讓人之間的合同本身因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定等原因而歸于無效或因構(gòu)成欺詐等而被撤銷，即便取得人為善意，亦不能主張善意取得。崔建遠(yuǎn)教授則認(rèn)為，善意取得制度解決的是物權(quán)歸屬之問題，合同效力乃是債法領(lǐng)域的問題，兩者不應(yīng)混淆，因此無論出讓人與取得人之間的合同是否有效，只要取得人是善意的且符合善意取得的構(gòu)成要件，即發(fā)生善意取得的后果。[16]至于因合同無效或被撤銷后發(fā)生的善意取得人的返還義務(wù)，可由不當(dāng)?shù)美贫冉鉀Q，其屬于合同無效或被撤銷的后果的表現(xiàn)，并不是否定善意取得本身的根據(jù)。
筆者認(rèn)為，要解決上述爭論，必須先厘清兩個(gè)問題：(1)我國法上不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)究竟是原始取得還是繼受取得；(2)我國法是否承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性與無因性。[17]如果認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得是原始取得，即直接依據(jù)法律的規(guī)定而取得物權(quán)，那么由于《物權(quán)法》第106條第1款并未要求交易行為的合法有效，因此無論交易行為是否合法有效都可以構(gòu)成善意取得。如果認(rèn)為善意取得是繼受取得，則應(yīng)繼續(xù)考慮是否承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性與無因性。若承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性與無因性，則在確定是否構(gòu)成善意取得時(shí)就無需考慮交易行為有效與否的問題；反之，就必須以交易行為的有效性作為善意取得的構(gòu)成要件。
在德國，學(xué)界就善意取得究竟是原始取得還是繼受取得還存在爭論。[18]從《德國民法典》第892-895條以及第932-935條的規(guī)定來看，善意取得屬于繼受取得，是基于物權(quán)法上的合意而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。[19]此外，由于德國民法明確承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性與無因性，因此，作為物權(quán)行為的善意取得也具有獨(dú)立性與無因性。申言之，善意取得是一種特殊的物權(quán)行為，其與一般物權(quán)行為的相同之處在于：二者都具備物權(quán)合意和公示要件；而差別在于：一般物權(quán)行為中處分人具有處分權(quán)，而在善意取得中雖然出讓人欠缺處分權(quán)，但由于取得人是善意的，法律以“善意”這一要件替代了處分權(quán)，彌補(bǔ)了出讓人沒有處分權(quán)的欠缺。[20]同樣，由于作為物權(quán)行為的善意取得具有無因性，因此債權(quán)行為有效與否的問題完全可以交由債法解決，它并不影響善意取得的構(gòu)成。
我國民法學(xué)界的通說認(rèn)為，善意取得是原始取得。[21]同時(shí)，通說也否定了物權(quán)行為的獨(dú)立性與無因性。[22]既然如此，那么在《物權(quán)法》第106條第1款沒有將交易行為的合法有效性作為善意取得的構(gòu)成要件的條件下，在判斷是否構(gòu)成善意取得時(shí)，就不應(yīng)考慮交易行為的合法有效與否。
四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”：涵義與判斷標(biāo)準(zhǔn)
(一)“善意”的涵義
在不動(dòng)產(chǎn)交易中，取得人有時(shí)具有多種不同形式的善意，但并非所有的善意都是《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的“善意”。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)交易安全，保護(hù)的是取得人對(duì)登記簿記載的信賴，因此所謂“善意”僅指取得人的善意而非出讓人的善意。也就是說，即便登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)的非真實(shí)權(quán)利人真誠地相信自己就是該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，也只能受益于《物權(quán)法》第16條第1句規(guī)定的登記簿推定效力，[23]而不可能發(fā)生善意取得制度的適用。此外，就不動(dòng)產(chǎn)善意取得中取得人善意的理解必須與登記簿相聯(lián)系。也就是說，取得人善意是指取得人對(duì)登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤產(chǎn)生了信賴，而不是對(duì)其他事實(shí)產(chǎn)生了信賴。在案例4中，丙固然是善意的，但他的善意是體現(xiàn)在對(duì)乙具有代理權(quán)的善意。也就是說，丙雖然知道乙并非A房屋的所有權(quán)人，但他客觀上有理由相信乙是甲的有權(quán)代理人，故而與乙訂立了房屋買賣合同。因此，在這個(gè)案件中對(duì)丙的善意提供保護(hù)的應(yīng)當(dāng)是《合同法》第49條規(guī)定的表見代理制度而非《物權(quán)法》第106條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
就取得人善意的界定，德國法采取了一種“純客觀化”的方法，即只要登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對(duì)取得人的權(quán)利取得提供了支持，就認(rèn)為取得人是善意的，不以取得人事實(shí)上是否查閱了登記簿為前提。[24]這是因?yàn)椋骸兜聡穹ǖ洹返?92條第1款規(guī)定，為了取得人的利益，登記簿的內(nèi)容被“視為正確(gilt als rich-tig)”。[25]德國民法學(xué)界通說認(rèn)為，這是一個(gè)擬制性規(guī)定，即登記簿被《德國民法典》第892條“擬制(Fik-tion)”為正確的和完滿的。也有一些學(xué)者認(rèn)為，這意味著在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中登記簿的正確性推定是一種“不能被推翻的推定(eine unwiderlegliche Vermutung)”。[26]可是，無論何種觀點(diǎn)都承認(rèn)，《德國民法典》第892條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的“信賴保護(hù)的思想”已經(jīng)被強(qiáng)烈地“形式化和客觀化”了，[27]“不是主觀上的信賴而是對(duì)官方簿冊(cè)的客觀信賴構(gòu)成了公信力(publicafides)的基礎(chǔ)”。
就我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中取得人善意的界定，筆者認(rèn)為，我們不能采取德國法那樣“純客觀化”的模式。申言之，單單要求登記簿的登記狀態(tài)在客觀上對(duì)取得人的權(quán)利提供了支持還不夠，還應(yīng)當(dāng)要求取得人實(shí)際查閱了登記簿并從登記簿上知悉了出讓人為登記權(quán)利人。之所以這樣說，理由有二：(1)由于長期以來我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度非常不完善，不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人更信賴的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，而并未形成對(duì)登記簿的信賴。(2)要求取得人查閱登記簿有助于使人們?cè)诮窈蟮慕灰字兄鸩叫纬蓪?duì)登記簿的信賴，而且也不會(huì)給取得人增加負(fù)擔(dān)。以往由于登記機(jī)構(gòu)種種不合理的限制如限制查詢主體、高額的查詢收費(fèi)等，交易當(dāng)事人往往難以查閱登記簿，此時(shí)要求取得人必須查閱登記簿顯然是不現(xiàn)實(shí)的。但是，《物權(quán)法》頒布之后，我國各地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)按照《物權(quán)法》和相關(guān)法律法規(guī)建立了登記簿，《物權(quán)法》第18條也明確賦予了權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢復(fù)制權(quán)，因此要求取得人查閱登記簿并不會(huì)給取得人增加負(fù)擔(dān)。[29]況且，與真實(shí)權(quán)利人將會(huì)因善意取得而喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這一相當(dāng)嚴(yán)重的后果相比，要求取得人在交易時(shí)查閱登記簿并不為過。
(二)“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)
就如何判斷取得人的善意，我國學(xué)界的主要爭議集中在取得人是否負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù)以及在取得人由于重大過失而未盡該義務(wù)時(shí)能否認(rèn)定其為非善意。持第一種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第106條第1款第1項(xiàng)的“善意”在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得中具有相同的涵義，即無論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的取得人，對(duì)其善意與否都應(yīng)當(dāng)采取如下標(biāo)準(zhǔn)：不知情且非因重大過失而不知情。[30]其理由有二：(1)《物權(quán)法》第106條第1款第1項(xiàng)的文義上沒有任何跡象顯示動(dòng)產(chǎn)取得的善意與不動(dòng)產(chǎn)取得的善意有所不同，因此，該條中的“善意”應(yīng)是同一標(biāo)準(zhǔn)，不存在動(dòng)產(chǎn)善意取得采取一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)而不動(dòng)產(chǎn)善意取得采取另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的立法意圖。[31](2)如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得人的善意采取如同德國法那樣的判斷標(biāo)準(zhǔn)即不知道登記簿記載錯(cuò)誤且登記簿上沒有異議登記即為善意，真實(shí)權(quán)利人就必須舉證證明取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載錯(cuò)誤，即要求舉證取得人的內(nèi)心狀態(tài)，這使得真實(shí)權(quán)利人處于極為不利的境地，過于苛刻，有失權(quán)衡。[32]考慮到我國登記錯(cuò)誤概率比較高，通過排除具有重大過失的取得人的善意而加重其注意義務(wù)，以傾斜保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利。[33]持第二種觀點(diǎn)的學(xué)者則認(rèn)為，盡管《物權(quán)法》第106條第1款將動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)善意取得合并規(guī)定，但仍有必要區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的取得人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的取得人可以認(rèn)為其具有重大過失而不知道時(shí)非屬善意，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，應(yīng)當(dāng)以取得人對(duì)登記的信賴作為判斷關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在通常情況下，只要取得人信賴了登記，就推定其是善意的，除非其事先明知登記錯(cuò)誤或者登記簿中有異議登記的記載。[34]其理由有二：(1)動(dòng)產(chǎn)雖然占有的公信力低于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記有國家信譽(yù)作為支持。(2)《物權(quán)法》第16條第1句雖然明確規(guī)定了登記簿的推定效力，但卻沒有規(guī)定占有的推定效力，這一細(xì)微區(qū)別表明在我國物權(quán)法上登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利推定效力似乎高于交付對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利推定效力。
筆者贊同第二種觀點(diǎn)，即不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)取得人的善意應(yīng)當(dāng)采取不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在動(dòng)產(chǎn)的善意取得中，判斷取得人善意與否時(shí)應(yīng)考慮其有無重大過失，即動(dòng)產(chǎn)的善意取得人應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定的注意義務(wù)，如果其應(yīng)當(dāng)知道處分人為無處分權(quán)人但因重大過失而不知道，就認(rèn)為其并非善意。但是，就不動(dòng)產(chǎn)取得人而言，只要其不知道登記簿的記載錯(cuò)誤并且登記簿上沒有異議登記，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其是善意的。取得人不負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù)，不能因?yàn)槿〉萌藳]有進(jìn)行調(diào)查核實(shí)而否定其善意。
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