最近這幾天網(wǎng)上有個消息炒得火熱，就是自2008金融危機以來，中國一線城市的房租首次出現(xiàn)下降。不過，相對于一線城市房租的微降，四點兒還是更關注三四線城市的房租。
經(jīng)常泡在地產(chǎn)圈內(nèi)的人可能知道，房租的漲跌其實也是未來房價漲跌的風向標之一。當某個城市的房租長期徘徊于低位，但房價卻處于飆升階段，說明基本支撐不足，這樣城市的房子可以說投資價值極小。
北上廣深依舊堅挺
四點兒之前曾經(jīng)寫過房價假摔的文章，對于媒體依據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)的爆料，四點兒一直持懷疑態(tài)度。好在我們還有不少民間情報員。格局商學院的趙正寶就親自做了調(diào)查，調(diào)查結果顯示，北京、廣州、深圳的房租基本沒動，而上海、天津的房租出現(xiàn)了微降。熱點城市雖然限購措施嚴厲，在不少房產(chǎn)由賣轉(zhuǎn)租的情況下，仍能保持房租基本穩(wěn)定，說明這些城市依舊保持著對外來人口的吸引力。
北上廣深的吸引力依舊強大
之前站長和四點兒都發(fā)文說過，一個城市對外來人口的吸引力，其實是支撐一個城市房價的關鍵性因素。這種吸引力約高，房價也會越高，而且泡沫會越小，而且更加堅挺。
很多人都喊北、上、深的房價高。確實，從數(shù)字上來看，北、上、深的房價已經(jīng)遠遠超過了普通人的購買力。但問題在于，這三座城市對于購買力極強富裕階層的吸引力也很強，而這些人完全可以支撐起這樣的高房價。
普通人怎么辦？一座城市不可能只有高端人群吧？那就是不可描述的解決方式了——大力發(fā)展公租房、廉租房，大力拓展租賃市場，向外部遷移低端產(chǎn)業(yè)……這些政策熟悉吧？仔細想想，你可能會爆粗口。
不過，比較讓四點兒意外的是，成都、武漢的房租也基本沒動，說明成都、武漢在人才爭奪戰(zhàn)中，也能保持一定的戰(zhàn)斗力，在未來的發(fā)展中比較看好。
杭州房價大漲概率大
為啥說上面兩個城市的上榜是“比較”意外呢？因為還有更意外的——杭州。杭州的房租是在上漲的，在全國房租普遍下降或不動的大格局下，顯得非常別致。對于杭州房租的快速上漲，原因其實很簡單——這兩年杭州的經(jīng)濟發(fā)展，尤其是互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭很猛，吸引了大量的高素質(zhì)人才。此外，一些對于北上廣深房價絕望的求職者，也轉(zhuǎn)向了杭州。這也可以解釋，為什么平均工資較低的杭州，房價卻一路向高，有與北上廣深看齊的勢頭。房產(chǎn)銷售的火爆必然使得待租房產(chǎn)減少，再加上杭州本地的拆遷改造，使得租賃市場供需沖突加劇，房租的上漲也就在情理之中了。
在人口爭奪戰(zhàn)中，杭州已經(jīng)處于有利地位
從這個格局看，在人口爭奪戰(zhàn)中，一線城市主動自我閹割——限制當?shù)厝丝跀?shù)量的情況下，杭州已經(jīng)遠遠走在其他城市的前列。對于未來的發(fā)展格局，杭州擠掉廣州躋身一線城市，也不是不可能。
因此我們可以有個大概判斷：從長遠看，杭州的房價還會極大概率上行，而且上行的潛力巨大。那些剛需的、準剛需的、希望手中的鈔票能換成房子保值的，在這輪限購大周期內(nèi)，拿到房票后，看準機會，可以入手了。
鄭州西安長沙看機會
在二線或強三線城市中，鄭州、西安、南寧、長沙、貴陽、洛陽房租是明顯下降的，主要的原因在于這些城市的新建住宅比較多，供應量大，而與此同時，遷入人口沒能很好地消化掉這些新建住宅。
換句話說，同樣都是在大力開發(fā)房地產(chǎn)，這些城市的新建面積不一定比杭州多，但是對于外來人口的吸引力，卻比杭州差很多。
剩余的住宅多，只能由租轉(zhuǎn)售；外來人口少，尤其是應屆畢業(yè)生少，租房的需求也就小。因此，這些城市的房租出現(xiàn)明顯下降就可以理解了。
鄭州、西安、長沙已經(jīng)意識到對外來人口吸引力的問題
在之前的文章中，上述城市也有幾個站長曾點名，明確說房價處于高位?，F(xiàn)在再結合著房租的趨勢，大家也能想象到這些城市未來房價的發(fā)展趨勢。
不過，在這幾座城市中，鄭州、西安、長沙，會比南寧、貴陽、洛陽要好一些。而且，鄭州、西安、長沙已經(jīng)意識到了這些問題，在人口爭奪上已經(jīng)開始投入人力物力。一旦對于外來人口的吸引力上來，也就是房租快速上漲之后，房價肯定也會有很大的上行空間。
三四線城市小心站崗
在趙正寶的調(diào)研中，三四線城市的房租普遍下降。這其實在意料之中。雖然三四線城市的房價出現(xiàn)大規(guī)模的上漲，尤其是熱點城市附近的三四線城市，但主要原因還是由于熱點城市的資金大量外溢造成的。真正支撐房價的人口、消費，并沒有同時向這些房價瘋漲的三四線城市流入。
瘋漲的房價帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展，不少人也出于各種各樣的心態(tài)買了第二套甚至第三套房。但是，誰來接盤呢？沒有人。房子只能放在那里。這樣必然導致租賃市場供遠遠大于求，租金普遍下跌其實也是房價下跌的前奏。
非熱點城市周邊的三四線城市接盤的可能性很大
熱點城市附近的三四線城市還好，畢竟有這些大城市的溢出效應，人口和消費有一定支撐。而那些遠離熱點城市，經(jīng)濟發(fā)展水平一般，房價卻接二連三地提到高位的城市，四點兒想說，要是有機會拋，就拋吧，別真的辛辛苦苦攢的錢，最后白白打了水漂。
