高速城鎮(zhèn)化之下，人口向城市集聚，新一線越來越成為年輕人的選擇，“長安米貴，居大不易”，想當(dāng)年白居易初到長安也被前輩調(diào)侃，今時(shí)今日的年輕人一樣要面臨居住的難題。近日貝殼找房發(fā)布《2020新一線城市居住報(bào)告》（以下簡稱 “ 報(bào)告 ” )從居住競爭力、居住自由度、居住品質(zhì)、居住便利性等多個角度，相對數(shù)據(jù)化的定量匹配了三十多個大中型城市的居住指數(shù)。結(jié)果一出，令人深思。到底哪座城市的居住競爭優(yōu)勢更強(qiáng)，我們將分兩期來解讀，上為居住成本篇，下為居住品質(zhì)篇，一起來看看。報(bào)告選取的15個新一線城市是成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、沈陽、青島、合肥、佛山。為了更鮮明地對比分析，報(bào)告還選取了北上廣深四個一線城市和典型的二線城市共38城，對居住核心指標(biāo)進(jìn)行指數(shù)化分析研究。
房租收入比=單間（套）均租金/月平均薪酬，報(bào)告認(rèn)為，房租收入比在30以內(nèi)是合理區(qū)間，大多數(shù)新一線城市都能達(dá)到，只有杭州和南京房租收入分別為38和31.6。
而重慶、長沙等城市房租占收入的比重較低，房租占收入在20%上下，對于年輕人來說是個好消息。不過相比長沙的房價(jià)，重慶房價(jià)又高出一大截，對于投資客來說確實(shí)不是一個好現(xiàn)象。一線城市中深圳租房面積最小，2020年上半年成交合租單間面積平均為12平。價(jià)格僅次于北京，比上海還貴一點(diǎn)點(diǎn)。成都合租單間平均面積尚未超過15平，而西安、鄭州、蘇州等城市的平均租房單間面積超過20平，租住較為寬敞。從合租單間的租金水平看，一線城市的租金水平是新一線城市的2倍多。北京最高達(dá)到2354元，新一線城市中杭州、蘇州、天津的租金水平相對較高，而西安、鄭州、重慶、成都等城市的單間平均租金僅為800多，對租客來說更為友好。 從矩陣圖可以看到，成都租房便宜，但實(shí)際享受的空間不大，租房舒適度不及西安、鄭州和重慶。
房價(jià)收入比=成交套均總價(jià)/（家庭人均可支配收入*戶均人口數(shù)），合理的房價(jià)收入比應(yīng)該是多少？報(bào)告按照30年還款期限，消費(fèi)傾向（家庭收入中約70%用于日常支持，其余30%用于還貸）占比約為70%，首套首付比例為20%-40%，首套房貸利率5.32%的計(jì)算方式，38城合理的房價(jià)收入比范圍在5.46 - 7.29。這里它再次引發(fā)關(guān)注，房價(jià)收入比為18.9，僅次于深滬京。廈門島內(nèi)的思明、湖里兩個區(qū)房價(jià)動輒五、六萬元，購房需求較大但供應(yīng)相對不足，拉高了城市房價(jià)收入比，2020年上半年二手房成交均價(jià)達(dá)到3.8萬元/平，超過眾多新一線和二線城市房價(jià)。成都的盡管成都房價(jià)絕對值不高，但相對收入來看，房價(jià)收入比還是偏高。
杭州、南京，雖然人均收入相對可觀，但房價(jià)、房租也相對高企，新一線城市中墊底，房價(jià)收入比領(lǐng)跑，甚至超過了廣州，房價(jià)漲幅明顯超過居民收入增長。居住自由指數(shù)則由兩個數(shù)據(jù)得到，2/3*標(biāo)準(zhǔn)化房價(jià)收入比+1/3*標(biāo)準(zhǔn)化房租收入比。總體來看，新一線城市的居住成本相對于城市收入水平要低很多，居住自由的空間更大，這讓不少想盡早安家的“漂一族”青年有了出口，近年來人口吸引力顯著增強(qiáng)。
長沙雖然區(qū)位優(yōu)勢沒有沿海城市強(qiáng)，但人均收入水平、就業(yè)機(jī)會等也處于全國中上游，無論是租房還是買房，相對于城市人均收入而言，負(fù)擔(dān)和全國其他城市相比都較低，在居住自由上無可挑剔，是典型的居住友好型城市。
2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，同比增長8.7% ，而2019年二手房成交均價(jià)11063元/平，同比下降3.6%，收入漲幅明顯跑贏房價(jià)，且根據(jù)房價(jià)收入比的合理范圍5.46 - 7.29看，新一線城市僅有長沙處于合理范圍內(nèi)。
成都的兩項(xiàng)指標(biāo)都較高，所以居住自由指數(shù)得分75.6，屬于中游偏下水平，安個家的難度也不低啊。杭州的得分在新一線城市中斷崖式下跌，除了前面說到的廈門，還有?？谶@樣的區(qū)域核心城市對周邊人口有虹吸效應(yīng)，再加上特殊的地理位置等因素影響居住成本，居住自由指數(shù)相對于其他城市較低。報(bào)告還指出，樓市交易中，有很大一部分是改善性換房需求?！皳Q房前要攢夠40萬”。相對京滬動輒超過100萬開銷而言，大多數(shù)新一線城市維持在20萬—40萬元水平，成都換房成本為35萬。
換房面積西安高居榜首，為21平方米，成都僅為12平方米，差不多就是增加一間臥室的面積。
一線城市中深圳流動性大，這是因?yàn)樯钲谕鈦砣丝诹魅肓看螅?019年常住人口增量達(dá)到41.22萬人，住房需求較大但供應(yīng)相對不足導(dǎo)致，深圳二手房買賣租賃的交易頻率均比較高。
新一線城市中，成都二手房交易最為活躍，可能是因?yàn)槌啥荚诔擎?zhèn)化水平2019年成都已達(dá)到74.41%，二手房市場占比為42.7%。佛山流動性在新一線城市中排名墊底，主要是因?yàn)榉鹕椒康禺a(chǎn)市場是以新房為主導(dǎo)，2019年全市成交中二手房僅占到24%左右。受制于高房價(jià)及限購政策的影響，購房群體在一線城市買房置業(yè)的難度較大，而新一線城市憑借相對較低的購房成本、人才引進(jìn)及落戶等福利政策，為廣大購房客戶提供了較低的購房門檻和便利條件。從2020年上半年貝殼平臺交易數(shù)據(jù)看，一線城市中北京和上海購房平均年齡均為34.6歲，深圳為33.8歲，而居住負(fù)擔(dān)相對較低的廣州，購房平均年齡為32.5歲。新一線城市中，天津購房平均年齡相對較高，均達(dá)到35.4歲。究其原因，一方面可能是因?yàn)樘旖蚓幼∝?fù)擔(dān)高，房價(jià)收入比為13.3，明顯高于其他新一線城市；另一方面是因?yàn)樘旖蛉嗣駛鹘y(tǒng)觀念里不愿意背負(fù)過重的債務(wù)，在買房這件事上更多的人喜歡全款買房，這也就需要更長時(shí)間的資金積累才能夠?qū)崿F(xiàn)。成都為31.3歲，不管怎么說，雖然剛需天天吵著成都的房價(jià)貴，但是放眼全國，居住負(fù)擔(dān)還是算較低的，吸引不少本地和外來年輕客群前來購房。
而新一線城市中，其中合肥平均購房年齡在19個城市中最低，為30.8歲。面對高昂的換房成本，北京、上海等一線城市換房者需要較長時(shí)間的財(cái)富積累， 2020年上半年北京、上海換房客戶的平均年齡分別為43.7歲和40.6歲。而對于居住負(fù)擔(dān)相對較低的新一線城市，換房客群整體較為年輕，其中鄭州改善型換房客戶的平均年齡最低，為 35.6歲。成都為36.9歲，確實(shí)，在新一線能讓你更早地開始享受生活。
從城市群角度看，粵港澳大灣區(qū)無疑是典型的移民城市群，外來購房人群占比最高。從城市角度看，深圳、東莞、佛山、廈門及珠海等城市移民指數(shù)較高。深圳憑借大灣區(qū)規(guī)劃利好、經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力強(qiáng)、相對寬松的落戶條件等優(yōu)勢，對人口表現(xiàn)出強(qiáng)大吸附力，2019年常住人口與戶籍人口的比值達(dá)到2.72，成為外來人口購房占比最多的城市。
東莞承接深圳產(chǎn)業(yè)外溢，制造業(yè)較為發(fā)達(dá)，外來流入人口大，2019年常住人口戶籍比達(dá)到3.37，在樣本城市中居于首位。
成都這個比值僅為1.11，比蘇州低，但由于房價(jià)相對更低，吸引大量省內(nèi)客戶前來購房，所以移民指數(shù)跟蘇州相當(dāng)。正如大家所料，一線及新一線城市，購房人群來源更多來源于省內(nèi)非本市及省外，但結(jié)合城市發(fā)展特點(diǎn)和置業(yè)客戶來源結(jié)構(gòu)看，樣本城市又可以劃分為三種不同類型。都市圈核心城市占據(jù)絕對優(yōu)勢，比如深圳，近8成的成交房源被外地客戶買走了。核心城市對人口的吸引力逐漸向省外周邊城市擴(kuò)張。杭州省外購房客戶已經(jīng)撐起了半邊天，占比達(dá)到53%，主要吸引安徽、江西、河南、江蘇等周邊省份的客戶前來置業(yè)。在稿件里 假如新一線城市都有朋友圈 我們就調(diào)侃過這一現(xiàn)象。省會光環(huán)效應(yīng)顯著，鄭州省內(nèi)購房客戶占比達(dá)到93.4%。成都的省內(nèi)購房客群占比達(dá)到8成以上，對省內(nèi)人口表現(xiàn)出強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)。
光從租房和購房成本來看，成都確實(shí)還是有一定優(yōu)勢，我們看到成都已經(jīng)吸引了不少外地客群來置業(yè)，那么各位網(wǎng)友，你們首次置業(yè)、換房都在什么時(shí)候呢？歡迎加入討論。
值得注意的是，城市真正的居住競爭力水平，并非是房價(jià)和房租這樣的單一指標(biāo)所能夠衡量的，下一期我們將從城市人的居住需求出發(fā)，從生活的社區(qū)空間、城市空間等方面綜合衡量城市的居住競爭力到底如何，明天見喲!
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