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業(yè)主和物業(yè)公司本應(yīng)和諧共處，但由于各種原因，業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾糾紛，卻是接連不斷。
數(shù)據(jù)：
據(jù)初步統(tǒng)計， 2016年，長沙市天心區(qū)人民法院所受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，已結(jié)案的有217件，其中大多數(shù)是物業(yè)費(fèi)是否該繳納的問題。
案例延伸
物業(yè)公司：費(fèi)難收，只好告業(yè)主
2012年3月14日， 長沙某物業(yè)管理有限公司與湖南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定由其為房地產(chǎn)公司所有的住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，并對委托具體管理事項(xiàng)進(jìn)行明確約定。
合同簽訂后，該物業(yè)管理公司于2012年8月21日進(jìn)入小區(qū)提供服務(wù)，10月1日正式辦公。同時，該物業(yè)管理公司根據(jù)長沙市物價局的批準(zhǔn)，將小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)下調(diào)，定為高層住宅每月每平方米1.8元收取。
2012年9月16日，湖南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在報紙上刊登交房公告。業(yè)主陳某在明知交房公告的情況下，未到物業(yè)管理公司辦理相關(guān)交房手續(xù)，亦未與其簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，2013年6月9日，陳某到物業(yè)管理公司處購買水電，截至起訴前，未交物業(yè)費(fèi)。長沙某物業(yè)管理公司多次催討未果，遂將陳某訴至法院。
業(yè)主：物業(yè)服務(wù)不到位，憑啥要我交！
據(jù)了解，陳某的房屋面積125.29平方米，每月應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)225.522元。在物業(yè)管理公司要求其繳納物業(yè)費(fèi)時，陳某情緒激動，辯稱其車位經(jīng)常被占用、車輛被刮花；安保不到位，家里財物被盜；物業(yè)管理公司拒絕為其購水；房屋客廳、餐廳主梁不正，他人家的油煙經(jīng)常從自家廚房煙道進(jìn)入；開發(fā)商湖南某房地產(chǎn)有限公司欠發(fā)其工資，致使其無錢交物管費(fèi)；物業(yè)管理公司使用其雜物間未進(jìn)行補(bǔ)償?shù)鹊?，故陳某以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來維護(hù)自己的權(quán)益。
法院：物業(yè)服務(wù)有瑕疵，物業(yè)費(fèi)還得交
一審法院認(rèn)為，長沙某物業(yè)管理公司系經(jīng)依法批準(zhǔn)成立的物業(yè)管理有限公司，有合法的物業(yè)管理資質(zhì)。湖南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)招投標(biāo)確認(rèn)與其簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》，系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議合法有效，對全體業(yè)主及物業(yè)公司均具有約束力，本案的雙方當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真行使權(quán)利和履行義務(wù)，即原告物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定的具體管理要求實(shí)施物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主陳某應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
另，物業(yè)服務(wù)具有即時性、持續(xù)性的特點(diǎn)，業(yè)主陳某自2012年10月起拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)對其拒交物業(yè)費(fèi)理由的正當(dāng)性、合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。陳某辯稱其無錢交物管費(fèi)、物業(yè)公司使用其的雜物間應(yīng)予補(bǔ)償，房屋客廳、餐廳的主梁不正等問題，不屬本案審理范疇，陳某可另行處理，但不能作為其拒交物業(yè)服務(wù)的理由。
陳某提出其車位經(jīng)常被占用、車輛刮花，財物被盜，物業(yè)公司拒絕為其購水，他人家的油煙經(jīng)常從廚房煙道中進(jìn)入等維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)方面存在未履行或未完全履行物業(yè)服務(wù)的問題，但從其提交的證據(jù)來看，照片僅能證明其居住小區(qū)在照片拍攝時存在的部分問題如保潔不到位及部分業(yè)主違規(guī)侵占公共綠地、堵塞消防通道等，不能證明其所辯稱的原告物業(yè)服務(wù)存在的全部問題，照片上的畫面也僅能反映出拍攝當(dāng)時的狀態(tài)，并不能足以證明原告在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在根本違約或者嚴(yán)重瑕疵的情形，故對上述答辯意見不予采納。業(yè)主陳某應(yīng)按照約定繳納物業(yè)費(fèi)及違約金。
此案一審宣判后，原被告雙方均未上訴。
法官提醒
1
To 業(yè)主：
拒繳物業(yè)費(fèi)不是維護(hù)自身合法權(quán)益的途徑，有時候還得面臨被告上法庭的風(fēng)險。業(yè)主可運(yùn)用合理方式維護(hù)自身權(quán)益，可通過與物業(yè)管理公司積極溝通來解決問題，切不可存有“法不責(zé)眾”的錯誤觀念，與其他業(yè)主集體拒交物業(yè)費(fèi)；如確實(shí)存在物業(yè)管理公司存在不履行物業(yè)服務(wù)合同等根本違約行為，可保存好證據(jù)，通過訴訟途徑予以解決。
2
To 物業(yè)公司：
物業(yè)管理公司作為為業(yè)主服務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，應(yīng)本著為業(yè)主服務(wù)的態(tài)度，致力于提供更好的服務(wù)。及時傾聽業(yè)主的意見和建議，并加以改進(jìn)。在面對業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)時，應(yīng)耐心解釋，避免糾紛的發(fā)生。
相關(guān)法律條文
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
審核：劉希平
供稿：向 利
蔡遠(yuǎn)程
編輯：文天驕
2017年第1期 總第16期
品身邊故事，
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by.長沙市天心區(qū)人民法院
