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房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，各項(xiàng)管理工作已逐漸成熟，由初期的粗放型管理模式走向現(xiàn)在的精細(xì)化管理。同時(shí)，房?jī)r(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)行情也逐步穩(wěn)定，高房?jī)r(jià)、超額利潤(rùn)的時(shí)代已很難再現(xiàn)，房地產(chǎn)成本管理工作已成為房企實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的重要保障。方案決定成本，規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目80%的建設(shè)投資額，成本管控工作應(yīng)盡可能前置，限額設(shè)計(jì)已成為各標(biāo)桿房企成本管控的重要手段。本文主要介紹住宅工程拿地階段和初步設(shè)計(jì)階段影響成本的幾個(gè)規(guī)劃指標(biāo)和設(shè)計(jì)指標(biāo)。

一、容積率：

容積率是指小區(qū)地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對(duì)于地產(chǎn)公司而言，容積率決定土地成本在全費(fèi)用成本中的占比，而對(duì)于居民而言，容積率影響到居住的舒適度。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，容積率越低，居住的舒適度越高，但對(duì)應(yīng)房企的土地成本占比越高；反之則舒適度越低，房企的土地成本占比也越低。容積率一般由規(guī)劃部門(mén)規(guī)定，不同產(chǎn)品類型容積率大概范圍如下表：

容積率一般由規(guī)劃部門(mén)規(guī)定并在土地出讓合同中約定，因此，容積率值可在拿地階段做好溝通協(xié)調(diào)，同時(shí)也需對(duì)商住建面比進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，取得相關(guān)政策支持。在方案設(shè)計(jì)階段，依據(jù)土地合同已定的容積率，采用不同業(yè)態(tài)組合方案比選，滿足利潤(rùn)最大化要求。盈利和利潤(rùn)率高的業(yè)態(tài)爭(zhēng)取高容積率，虧損或利潤(rùn)率低的業(yè)態(tài)爭(zhēng)取低容積率。

二、裝配率

裝配率：建筑單體范圍內(nèi)結(jié)構(gòu)中預(yù)制構(gòu)件所占的比重。設(shè)計(jì)階段控制裝配率的下限，充分利用當(dāng)?shù)丶?lì)政策，滿足評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行多方案比選。

1、激勵(lì)政策：地方政府為了鼓勵(lì)達(dá)到國(guó)家裝配率要求，都會(huì)出臺(tái)相應(yīng)鼓勵(lì)扶持政策，主要如下幾個(gè)方式，a、贈(zèng)送容積率（如北京按項(xiàng)目不超過(guò)3%的面積獎(jiǎng)勵(lì)），b、降低銷(xiāo)售門(mén)檻（如湖北優(yōu)先辦理商品房預(yù)售），c、增值稅即征即退優(yōu)惠，（增值稅即征即退50%）,d、補(bǔ)助（如上海滿足要求可以每平方米補(bǔ)貼100 元，單個(gè)項(xiàng)目最高補(bǔ)貼1000 萬(wàn)元）。

因此詳細(xì)分析當(dāng)?shù)卣叩母鞣N利弊，充分利用政策的激勵(lì)扶持，可以有效實(shí)現(xiàn)降本增效的目的。

2、裝配式方案：《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》分國(guó)家標(biāo)及地方標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)省份及地區(qū)對(duì)裝配式都有自己的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，及評(píng)價(jià)體系，相同的項(xiàng)目滿足裝配率可以有多種方案，不同的方案，成本相差300元/平米左右，據(jù)統(tǒng)計(jì)不同裝配方案對(duì)成本的增量450~750元/平米，不同搭配方案對(duì)成本、生產(chǎn)、運(yùn)輸、吊裝、施工有決定性的影響。

  因此要結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品的定位、工廠情況位置、施工方能力等從眾多方案中，選擇最合適的方案。

三、人防面積：

人防地下室主要用于人民防空臨時(shí)掩體、戰(zhàn)時(shí)防空指揮中心、通訊中心、隱蔽所等。根據(jù)政策性規(guī)定為必建工程，人防面積一般為計(jì)容總建筑面積的4%—6%。人防工程一般由全部自建、部分自建部分繳納人防異地建設(shè)費(fèi)、全部繳納人防異地建設(shè)費(fèi)三種方案?？蓪?duì)三種方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選，選擇成本最優(yōu)方案。如果是自建人防地下室，人防地下室的位置也應(yīng)進(jìn)行合理布局。

                             單層人防地下室的合理位置

多層人防地下室的合理位置

四、可售比

可售比=可售面積/總建筑面積?？墒勖娣e是指按規(guī)定可供銷(xiāo)售的地上面積。包括住宅(含底商)、公寓、有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所及其它可供銷(xiāo)售的面積，不包括戶內(nèi)贈(zèng)送面積；不可售面積包含地下室（含夾層）、架空層、垃圾房、物業(yè)用房、警務(wù)室、幼兒園、學(xué)校、設(shè)備用房等配套面積，車(chē)位不論有無(wú)產(chǎn)權(quán)，一律計(jì)入不可售面積?？墒郾仍礁撸晒╀N(xiāo)售的面積越大，銷(xiāo)售收入越高，利潤(rùn)率越高。因此，方案設(shè)計(jì)階段應(yīng)進(jìn)行多方案比選，充分利用規(guī)劃和銷(xiāo)售面積計(jì)算規(guī)則（例如以封陽(yáng)臺(tái)、保溫、有柱頂棚構(gòu)成主體），最大限度的增加可售貨值，追求可售比和貨值最大化。下表為某公司可售比指標(biāo)限額要求：

五、車(chē)位配比

常規(guī)情況下，住宅車(chē)位配比=車(chē)位數(shù)/住戶數(shù)，辦公商業(yè)車(chē)位配比=車(chē)位數(shù)/100平方米，但也有住宅車(chē)位配比用車(chē)位數(shù)除以100平方米的特例。通常情況下，在滿足規(guī)劃條件要求的情況下，應(yīng)盡可能的降低車(chē)位配比，或者增加地上停車(chē)位個(gè)數(shù)甚至建停車(chē)樓，以降低地下室面積，達(dá)到成本控制的效果。下面是某市關(guān)于車(chē)位配比的規(guī)定：

六、單車(chē)位面積

地下單車(chē)位面積=【所有地下室面積—（住宅地下贈(zèng)送功能區(qū)域+規(guī)劃要求非機(jī)動(dòng)車(chē)區(qū)域面積+特殊設(shè)備房面積）】÷配建地下車(chē)位個(gè)數(shù)。單車(chē)位面積越小，地下室面積也越小，地下室建安成本就越低。因此，需做好單車(chē)位面積指標(biāo)控制，綜合采取大小柱網(wǎng)、雙邊停車(chē)，首選垂直停車(chē)方式，盡量不要出現(xiàn)斜向或平行停車(chē)；盡量避免行車(chē)道靠邊墻；嚴(yán)控地庫(kù)形狀；行車(chē)道寬度和車(chē)位尺寸在滿足規(guī)范要求情況下盡可能取小值。受人防面積、塔樓地下室面積和設(shè)備房面積等因素影響，單車(chē)位面積一般在25—40m2/個(gè)左右。

W科集團(tuán)限額指標(biāo)

J科集團(tuán)限額指標(biāo)

中L集團(tuán)限額指標(biāo)

Y光城集團(tuán)限額指標(biāo)

七、體型系數(shù)

體形系數(shù)=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積 m3。即單位體積所分?jǐn)偟耐獗砩崦娣e，外表面積包括與外界接觸的內(nèi)側(cè)為節(jié)能空間的墻體、門(mén)窗、屋面。南北氣候不同，體型系數(shù)有所不同，大概范圍在0.2-0.45左右。體形系數(shù)滿足規(guī)范限值，可控制保溫材料的成本投入。

建筑輪廓在滿足功能的前提下，適當(dāng)規(guī)整、平直，可降低結(jié)構(gòu)成本。下面通過(guò)一個(gè)戶型平面圖優(yōu)化案例進(jìn)行分析：

優(yōu)化前平面圖  

優(yōu)化后平面圖 

八、地下室層高和覆土高度

地下室層高指地下室地面結(jié)構(gòu)完成面到頂板結(jié)構(gòu)板面的垂直距離。層高越高，對(duì)地基與基礎(chǔ)的承載力要求越高，鋼筋混凝土含量指標(biāo)也隨之增高，同時(shí)土方開(kāi)挖量和基坑支護(hù)工作量也越大，成本越高。控制好地下室層高，對(duì)地下室成本有重要意義。以下是某公司地下室層高限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：

Y光城集團(tuán)限額指標(biāo)

地下室覆土高度是指地下室頂板至室外地面標(biāo)高，應(yīng)盡可能利用原始場(chǎng)地地形和不受市政管線標(biāo)高影響情況下抬高車(chē)庫(kù)標(biāo)高，降低地下室頂板覆土厚度。頂板上部地面作園林景觀時(shí)，盡可能的種植灌木和草地，避免種植大型喬木，以減少覆土厚度。受地下管網(wǎng)和排水等影響，地下室頂板覆土厚度一般在1-1.5米之間。

九、地上層高

地上層高是指樓板頂面至上一層樓板頂面的高度，地上層高除了同地下室層高對(duì)結(jié)構(gòu)成本有影響外，也對(duì)室內(nèi)外裝修和外墻保溫成本存在影響。地上層高分標(biāo)準(zhǔn)層層高和首層大堂層高，標(biāo)準(zhǔn)層層高在滿足室內(nèi)凈空驗(yàn)收規(guī)范要求的情況下，盡可能取小值，住宅層高一般在2.9—3.1米之間。首層大堂作為進(jìn)入住宅的通道，大堂高度作為客戶購(gòu)房敏感點(diǎn)，層高的控制需靈活把握，層高太低會(huì)影響客戶體驗(yàn)，太高會(huì)增加不必要的成本，一般不超過(guò)1.5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層層高。

J科集團(tuán)限額指標(biāo)

十、外立面率

外立面率也稱墻地比，外立面率指標(biāo)=地上建筑單體住宅部分的外墻（扣除門(mén)窗洞口）展開(kāi)面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。（分子分母不包含住宅下裙樓的外墻面積及其規(guī)劃建筑面積）。外立面是指建筑單體住宅部分的外墻（扣除門(mén)窗洞口）展開(kāi)面積，不含空調(diào)隔板、屋頂花架。外立面率對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、保溫和室內(nèi)外裝修成本都有極大影響。以下為某公司外立面率限額控制指標(biāo)：

十一、窗地比

窗地比指標(biāo)=地上建筑單體住宅部分的外墻洞口門(mén)窗面積（非玻璃門(mén)窗除外，轉(zhuǎn)角飄窗按展開(kāi)門(mén)窗面積計(jì)入）㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。（分子分母不包含住宅下裙樓的門(mén)窗及其規(guī)劃建筑面積）。門(mén)窗成本一般在550元/m2左右，墻體和內(nèi)外裝飾成本一般在350元/m2左右，門(mén)窗成本遠(yuǎn)高于墻體成本，控制好窗地比指標(biāo)對(duì)成本影響較大。建筑開(kāi)窗以滿足基本使用功能及規(guī)范要求為宜。廚房、衛(wèi)生間等功能房間宜減少開(kāi)窗面積，降低成本。以下為某公司窗地比限額控制指標(biāo)：

十二、結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足建筑使用要求、結(jié)構(gòu)安全及耐久性要求前提下，按照經(jīng)濟(jì)性最優(yōu)的原則進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，需結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的設(shè)防烈度、基本風(fēng)壓及結(jié)構(gòu)高度等條件確定，主要包括鋼筋和混凝土兩項(xiàng)指標(biāo)。依據(jù)層高和抗震設(shè)防烈度不同，地上鋼筋含量指標(biāo)一般在36—50kg/m2，地上混凝土含量一般在0.3—0.4m3/m2。地下室鋼筋混凝土含量指標(biāo)受人防面積、基礎(chǔ)形式和地質(zhì)情況影響較大，地下室鋼筋含量指標(biāo)一般為110-180kg/m2，地下室混凝土含量指標(biāo)一般為0.9-2m3/m2。

中海集團(tuán)限額指標(biāo)

T禾集團(tuán)限額指標(biāo)

Y光城集團(tuán)限額指標(biāo)

十三、硬軟景比例

硬景比例=硬地設(shè)計(jì)面積/園林設(shè)計(jì)面積，硬景是指人行道、廣場(chǎng)等地面硬質(zhì)鋪裝、景觀內(nèi)的臺(tái)階、踏步、殘疾人坡道（含欄桿）、小區(qū)內(nèi)車(chē)行道及路沿石、小區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、木平臺(tái)、表面裝飾，魚(yú)池水池、水景結(jié)構(gòu)及裝飾費(fèi)用，應(yīng)包含基層、墊層，結(jié)構(gòu)、抹灰、防水、裝飾等全部費(fèi)用。軟景30~160元/平米，硬景320~420元/平米，水景420~900元/平米，硬景占比宜小于景觀面積的34%，水景比例小于3%。綠化面積按規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。

軟景

硬景

參考資料：克而瑞、萬(wàn)科、金科、中海、百度、泰禾、陽(yáng)光城