對于目前的樓市，經(jīng)濟學家馬光遠表達出自己的看法：全民炒房的時代已經(jīng)完全過去，未來投資房產(chǎn)進入越來越專業(yè)化的時期。長期以來，在很多人的心目中，買房都是穩(wěn)賺不賠的，絕大多數(shù)炒房客都通過炒房賺得盆滿缽滿，但是隨著樓市的發(fā)展，如今的樓市已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在閉著眼買房恐怕要承擔非常大的風險，筆者認為不僅投資房產(chǎn)進入專業(yè)化的時期，剛需買房也逐漸進入專業(yè)化的時期。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70城的房價數(shù)據(jù)，70個大中城市中，有36個城市房價環(huán)比上漲，28個城市房價環(huán)比下跌，相比前幾個月的房價數(shù)據(jù)，房價上漲的城市進一步減少，而房價下跌的城市逐漸變多。房價上漲的城市和房價下跌的城市數(shù)量已經(jīng)也來越接近，相比于過去房價普漲的樓市，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出了分化的狀態(tài)。并且現(xiàn)在的樓市分化并不僅限于城市之間的分化，即使是同一城市的不同地段的房子，房價的走勢都有可能不相同，另外新房和二手房之間的分化也日益明顯。
對于現(xiàn)在的購房者來說，買房的難度真的越來越高，因為購房者很難判斷什么樣的房子有升值空間，什么樣的房子有可能會發(fā)生貶值。面對現(xiàn)在的樓市分化，投資房產(chǎn)將會變得越來越專業(yè)化，未來投資房地產(chǎn)既有可能大賺一筆，又有可能虧很多錢，并且筆者相信對著樓市的發(fā)展，投資房產(chǎn)也會呈現(xiàn)出二八定律，只有20%的人投資房產(chǎn)才能真正掙到錢。而對于剛需購房者來說，買房本身就是為了自住，沒必要去考慮房子的升值空間，應該把居住體驗放到第一位。剛需購房者買房應該牢記買房的3個“原則”：買三、買中、不買頂天立地，按照這種購房原則，基本不會買錯房。
買三：盡可能購買三居室的房子
多數(shù)購房者在買房之前，最先考慮的就是購買幾居室的房子，我們最常見的房子是兩居室、三居室和四居室。筆者認為，對于大多數(shù)購房者來說，購買三居室的房子比較合適。
首先兩居室的房子不夠用，對于正常的家庭來說，兩個居室剛好能滿足居住上的需要，但是有時候兩居室的房子可能會不夠用。大多數(shù)家庭都沒有倉庫，如果有一個多余的臥室的話，可以把多余的臥室當作倉庫，畢竟把東西堆在客廳會不好看，堆在居住的臥室會非常不方便。其實購買三居室的房子更多是一種備用房，如果有用到的時候，三居室的房子就顯得比較方便，也避免了以后換房子。
四居室的房子有點浪費，四居室的房子一般都是大戶型，房屋的總價比較高，另外4個臥室會有一個臥室完全沒有用，長期空置的話會造成浪費，同時還要按時進行打掃。筆者認為對于多數(shù)家庭來說，購買四居室的房子完全沒有必要，不如購買三居室大戶型的房子。當然對于那些特別有錢的人來說，不管四居室和五居室都沒有限制，本文主要是給大多數(shù)普通購房者的購房建議。
買中：買中間樓層的房子
現(xiàn)在新建的房子大多都是高層住宅，而多數(shù)購房者在買房的時候也會選擇高層住宅。盡管有人預測幾十年后，高層住宅可能會面臨很多難以解決的問題，比如高層住宅電梯老化，出行困難的問題；又比如高層住宅面臨各種設(shè)施老化，居住體驗下降的問題；還有高層住宅因為居住密度比較大，未來拆遷難的問題，甚至有人認為未來高層住宅可能會淪為“貧民窟”。但是多數(shù)購房者還是更愿意活在當下，對于幾十年后的事情并不太在意，因此即使知道未來高層住宅可能會面臨一些難以解決的問題，高層住宅依然是大多數(shù)人優(yōu)先選擇的主流住宅，當然很多人更愿意選擇高層住宅的一個重要原因是高層住宅相比于其他類型的住宅比較便宜。
在購買高層住宅的時候我們通常會面臨一個問題，就是樓層如何選擇的問題，有些人傾向于選擇低樓層，這一般是老一代人的購房觀念，因為過去沒有電梯，樓層越低出行就越方便；有些人偏愛高樓層，因為樓層越高，采光條件和通風環(huán)境就越好，同時站在高樓層有一種登高望遠的感覺；也有人買房比較迷信，依靠數(shù)字來選擇樓層，比如8樓的房子就比18樓好，因為數(shù)字“8”的寓意比“18”的寓意要好。
關(guān)于樓層的選擇，筆者認為如果是購買有電梯的高層住宅，建議不要選擇低樓層，低樓層的采光、通風、視野都比較差，也不要根據(jù)數(shù)字來選擇樓層，因為根據(jù)數(shù)字選擇樓層容易買到比較貴的樓層，也容易錯過居住體驗比較好的樓層。對于多數(shù)購房者來說，筆者建議盡可能購買中間樓層的房子，相對低樓層來說居住體驗更高，相比于高樓層的房子來說性價比更高，是最適合多數(shù)購房者選擇的樓層。
不買頂天立地：盡可能避開一樓和頂樓的房子
通常情況下，我們都不建議購買一樓和頂樓的房子，從居住體驗的角度來說，一樓和頂樓的房子確實比不上其他樓層。如果是沒有電梯的多層住宅，那我們當然比較偏愛一樓的房子，因為其他樓層的房子都需要爬樓梯，只有一樓的房子是出行最方便的。但是現(xiàn)在主流的住宅是高層電梯房，根據(jù)住宅新標準多層住宅也開始慢慢加裝電梯，并且在舊改政策下，4樓以上的老房子也開始加裝電梯。這也就意味著未來不管是高層住宅還是多層住宅，基本上都是電梯房，一樓的出行方面的優(yōu)勢自然就會消失。
因為一樓處于比較低的樓層，容易被其他樓棟遮擋，如果小區(qū)的綠化比較好的話，一些比較高大的綠化甚至都會遮擋一樓，在樓棟和綠化的遮擋下，一樓的采光和通風相對其他樓層會比較差。因為采光條件不好，一樓會長期處于陰暗潮濕的狀態(tài)；因為一樓的通風環(huán)境不好，一樓的室內(nèi)空氣環(huán)境會比較差，同時在夏天的時候會有悶熱感。
而頂樓與一樓剛好相反，頂樓具有整棟樓最好的通風條件和采光環(huán)境，不過這是頂樓的優(yōu)點也是頂樓的缺點。正是因為頂樓基本都裸露在空氣中，因此頂樓在夏天的時候會被太陽長時間照射，而在冬天的時候會承受更多的寒流，頂樓可以稱得上是“冬涼夏暖”。尤其是過去的一些老房子，基本就沒有隔熱層，“冬涼夏暖”會更加明顯，現(xiàn)在新建的房子一般都會有隔熱層，不過也會有“冬涼夏暖”的情況。另外頂樓的頂部因為長期風吹日曬，同時還有積水，長時間居住可能會產(chǎn)生滲水甚至漏水的現(xiàn)象，這都是頂樓經(jīng)常發(fā)生的事情。
結(jié)語：隨著樓市的發(fā)展，房產(chǎn)投資進入越來越專業(yè)化的時代，對于投資者來說可能很難選擇購買什么樣的房子，而對于剛需來說，無論什么時候，都應該把居住體驗放在第一位。希望上文中介紹的買房的3個“原則”，能給購房者提供一些幫助。
