原告蔡某與被告趙某張某簽訂房屋買賣合同，合同簽訂后，房屋價(jià)格上漲。賣方趙某以其丈夫張某不同意出賣房屋及政府限購(gòu)令限制為由，拒絕與買方蔡某繼續(xù)履行合同。蔡某訴至云龍法院，請(qǐng)求法院判令趙某、張某繼續(xù)履行合同。
案情回放
被告趙某、張某系夫妻關(guān)系，涉案房屋系二被告共同所有。2017年5月16日，原告蔡某（買方）、被告趙某（賣方）以及案外人中介公司（委托方、居間方）簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，協(xié)議約定：被告趙某、張某將其所有的涉案房屋出售給原告蔡某，房屋購(gòu)買價(jià)格為77萬(wàn)元，在簽訂協(xié)議時(shí)，蔡某交付購(gòu)房預(yù)購(gòu)金（定金）1萬(wàn)元，由中介方保管，在購(gòu)房時(shí)該定金即抵購(gòu)房款、過(guò)戶費(fèi)用或傭金，雙方同意在2017年6月20日前到產(chǎn)權(quán)處申請(qǐng)?jiān)摲课蒉D(zhuǎn)移登記手續(xù)。
2017年5月31日，徐州市人民政府出臺(tái)《徐州市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（徐政發(fā)[2017]33號(hào)），并注明于2017年6月1日起實(shí)施。該意見第六條規(guī)定，在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有2套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有1套住房及以上的，家庭所擁有商品住房自權(quán)屬登記之日起未滿2年的，不得上市交易。涉案房屋為二被告名下的第二套房產(chǎn)，被告張某戶籍非市區(qū)范圍內(nèi)。
賣方趙某于庭審中辯稱，其丈夫張某對(duì)出賣涉案房屋并不知情。庭審中，本院電話聯(lián)系被告張某，張某本人陳述：“涉案房屋因一直閑置，就想賣出去，是由被告趙某進(jìn)行操作的。2017年上半年，被告趙某告訴我房子有人買，我當(dāng)時(shí)對(duì)賣房子沒(méi)什么意見，就給被告趙某說(shuō)你賣了就行了?！痹嬗诒景笇徖磉^(guò)程中，將剩余房款76萬(wàn)元交至法院賬戶。
法院審理
一、涉案房屋雖為二被告夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)庭審中本院撥打被告張某電話時(shí)張某的陳述，可以認(rèn)定被告張某對(duì)被告趙某出售涉案房屋是同意且知情的，房地產(chǎn)買賣協(xié)議系原、被告雙方真實(shí)意思表示。二、徐州市人民政府頒發(fā)的徐政發(fā)【2017】33號(hào)《徐州市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》亦不能影響原、被告之間的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》的效力。首先，涉案《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》簽訂于該文件頒布及實(shí)施之前。其次，合同的效力系法律對(duì)當(dāng)事人之間成立的合同的法定評(píng)價(jià)，徐政發(fā)【2017】33號(hào)文件并非法律、行政法規(guī)，且屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反上述規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。三，相關(guān)限購(gòu)政策僅是對(duì)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間進(jìn)行了限制，不影響房屋的實(shí)際交付使用。原告已將全部購(gòu)房款交付法院，履行了付款義務(wù)。被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定將房屋交付給原告，待具備過(guò)戶條件時(shí)，雙方再行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
法官釋法
合同的效力系法律對(duì)當(dāng)事人之間成立合同的法定評(píng)價(jià)，合同是否無(wú)效取決于是否違反法律、行政法規(guī)，是否系當(dāng)事人真實(shí)意思表示等。徐政發(fā)【2017】33號(hào)意見規(guī)定，在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有2套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有1套住房及以上的，家庭所擁有商品住房自權(quán)屬登記之日起未滿2年的，不得上市交易。該規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，系針對(duì)當(dāng)事人之間物權(quán)公示的政府管理性強(qiáng)制性規(guī)定。該限購(gòu)政策僅是對(duì)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間進(jìn)行了限制，不影響房屋的實(shí)際交付使用，當(dāng)事人若主張繼續(xù)履行合同，待房屋具備過(guò)戶條件時(shí)予以過(guò)戶的，應(yīng)予支持。
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