王老太說(shuō)，她名下有一套房位于本市順義區(qū)某小區(qū)。2014年晚，她外出返回時(shí)發(fā)現(xiàn)自家門(mén)上張貼了一張通知，內(nèi)容為：“你是李某家人吧，他把房賣(mài)給我了，望家人跟我聯(lián)系，不聯(lián)系明天收房”。
王老太當(dāng)即打電話過(guò)去，這才知道其子李某將該房屋賣(mài)給了張某。之后，經(jīng)咨詢小區(qū)管理處，得知李某在她不知情的情況下，持偽造的死亡證明到小區(qū)管理處申請(qǐng)補(bǔ)辦了該房屋的產(chǎn)權(quán)證，并于同日將房屋出售給被告張某。很快，張某又將房屋換了鎖并搬進(jìn)自己的物品準(zhǔn)備入住。報(bào)警未能解決后，王老太將兒子和張某共同告上法庭。
王老太認(rèn)為，李某持偽造的死亡證明將她的房屋過(guò)戶登記在自己名下并出售給張某的行為，嚴(yán)重侵犯了其合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，故起訴請(qǐng)求判令二被告針對(duì)涉案房屋達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
李某和張某既未作出答辯，也未參加法院庭審。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，二被告經(jīng)法院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不出庭應(yīng)訴，視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利?！逗贤ā芬?guī)定，合同雖然基于合同訂立主體的意思自治行為產(chǎn)生，但是基于對(duì)社會(huì)秩序和公共利益的保護(hù)，法律規(guī)定在特定的情形下合同無(wú)效。因《合同法》確立合同無(wú)效的規(guī)則在于防止合同當(dāng)事人濫用合同自由，訂立有損社會(huì)秩序和公共利益的合同，在審查合同的效力問(wèn)題時(shí)，應(yīng)結(jié)合合同的內(nèi)容，在實(shí)質(zhì)層面上對(duì)合同的效力進(jìn)行評(píng)價(jià)。
涉案房屋為小產(chǎn)權(quán)房，小區(qū)管理處雖為張某從李某手中購(gòu)買(mǎi)的該房屋核發(fā)了房產(chǎn)證，但該管理處并非有權(quán)核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的管理部門(mén)。二被告就房屋達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。李某偽造醫(yī)學(xué)死亡證明，將該房屋出賣(mài)給張某，侵犯了原告的相關(guān)權(quán)益。故一審認(rèn)定二被告達(dá)成的涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。
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