自然人甲向乙購買房屋，簽訂商品房買賣合同并到當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心申請辦理了轉(zhuǎn)移登記，后買賣合同被法院判決無效。乙持法院判決及生效證明向登記中心申請將商品房轉(zhuǎn)移登記到自己名下。登記人員認(rèn)為這種情況不屬于單方申請的情形，法院判決購房合同無效，不能直接發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不予受理。于是乙向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹦姓V訟。
實務(wù)中這種情形比較多見，法院判決不動產(chǎn)買賣合同、贈與合同等無效或撤銷，但沒有判決撤銷登記。此時不動產(chǎn)登記的效力如何，該采用何種登記類型，存在諸多爭議。
合同無效的后果有溯及力
依法成立的合同，法律保護(hù)其按照當(dāng)事人意愿發(fā)生法律效果。但現(xiàn)實中可能出現(xiàn)合同當(dāng)事人欠缺行為能力、意思表示不真實、合同內(nèi)容違反法律法規(guī)規(guī)定等情形，對此法律作出否定性評價，當(dāng)事人可以主張合同無效或撤銷該合同。此類合同自始沒有法律約束力，即當(dāng)事人之間的法律關(guān)系應(yīng)回復(fù)到合同簽訂前的狀態(tài)，視為自始沒有簽訂過合同。而合同解除則無溯及力，自解除之日當(dāng)事人不再履行原合同約定的權(quán)利義務(wù)，但原已履行的部分繼續(xù)有效。
因此，《民法典》對合同解除和無效等情形的規(guī)定不同：合同解除后已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀。而合同無效、被撤銷的，行為人因該行為取得財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。最高人民法院關(guān)于《民法典》物權(quán)編的司法解釋也改變了原《物權(quán)法》司法解釋的觀點，不再將“買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被解除”作為“債權(quán)消滅”的情形。買賣合同解除后一方不能直接取得買賣之物的物權(quán)，而僅享有請求相對方轉(zhuǎn)移權(quán)屬的權(quán)利。合同無效或被撤銷的后果則視物權(quán)變動模式而定。
登記效力取決于物權(quán)變動模式
物權(quán)變動的原因就是引起物權(quán)變動的法律事實，包括民事法律行為、事實行為和法律的直接規(guī)定?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的原因證明文件，實際上就是指可以證明物權(quán)變動的原因行為發(fā)生的文件。權(quán)屬來源材料實際上也是一種原因證明文件。
我國現(xiàn)行法中，不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為，指的是買賣合同、贈與合同、遺囑等引起物權(quán)變動的原因行為，引起物權(quán)變動的事實行為，包括繼承、善意取得、行政征收決定、形成性法律文書等。
對于辦理登記后買賣合同等登記原因證明文件無效或被撤銷的，原不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬及原權(quán)利人享有的請求權(quán)性質(zhì)，依據(jù)不同的物權(quán)變動模式而不同。
第一，債權(quán)意思主義，指僅憑當(dāng)事人的意思表示即買賣、贈與登記等債權(quán)合同生效即可發(fā)生物權(quán)變動的效力。我國土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)變動即采用這種模式。不動產(chǎn)登記僅有對抗第三人的效力。
第二，物權(quán)形式主義，指要發(fā)生物權(quán)變動效力，需要由當(dāng)事人做出處分物權(quán)的意思表示（即物權(quán)行為），并按照法定方式（登記）進(jìn)行后方可。有法學(xué)家認(rèn)為，在買賣物權(quán)的行為中，除了簽訂買賣合同的合意外，尚需一個獨立的轉(zhuǎn)移物權(quán)的意思表示。前者是作為原因的債權(quán)行為如買賣合同，后者是物權(quán)行為。前者是物權(quán)轉(zhuǎn)移的原因行為，后者是轉(zhuǎn)移物權(quán)的結(jié)果行為，兩者各有獨立的意思表示和成立方式，是相分離的兩個不同的法律事實。僅有前者不能直接導(dǎo)致物權(quán)的變動，只能使當(dāng)事人承擔(dān)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)和支付價款的義務(wù)，后者才是發(fā)生物權(quán)變動效力的原因。
因此，債權(quán)合同是否有效不影響物權(quán)行為的效力，乃至不影響物權(quán)變動的效力。即使買賣合同無效或被撤銷，也不會導(dǎo)致物權(quán)變動效力當(dāng)然無效或者被撤銷，物權(quán)行為仍可基于本身的效力有效成立，登記簿記載的權(quán)利人依然享有不動產(chǎn)物權(quán)，另一方僅可主張不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)請求返還。
物權(quán)形式主義實際上類似合同解除的法律后果。解除后，已辦理轉(zhuǎn)移登記的應(yīng)當(dāng)根據(jù)解除合同的判決或者協(xié)議再次辦理轉(zhuǎn)移登記，將不動產(chǎn)過戶到原權(quán)利人名下。這種做法可能導(dǎo)致權(quán)利人需要繳納兩次契稅而發(fā)生恢復(fù)原狀的結(jié)果。財政部稅務(wù)總局2021年《關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》明確，因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的，可申請退稅。該規(guī)定將無效、被撤銷與被解除并列，有待探討，但在減稅便民上無疑值得稱道。
第三，債權(quán)形式主義，是指物權(quán)變動效力的發(fā)生，需要當(dāng)事人做出生效的買賣、贈與合同等債權(quán)行為，并進(jìn)行不動產(chǎn)登記或交付（動產(chǎn)）。瑞士等國沒有嚴(yán)格區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為，登記申請同時具有物權(quán)行為的意義—雖然承認(rèn)物權(quán)行為獨立性，但債權(quán)合同是物權(quán)發(fā)生變動效力的重要組成部分，物權(quán)轉(zhuǎn)移模式為“債權(quán)合同+物權(quán)行為+不動產(chǎn)登記”。此時，作為登記原因的債權(quán)合同無效，則原登記也沒有法律效力。
通說認(rèn)為，我國《民法典》關(guān)于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)的變動模式是采用債權(quán)形式主義。作為物權(quán)變動原因的買賣合同無效或被撤銷的，具有溯及力，即使已經(jīng)辦理了轉(zhuǎn)移登記，不動產(chǎn)物權(quán)回復(fù)到原權(quán)利人，登記簿記載與實際權(quán)利人不一致，此時的登記僅有形式上的效力。因此合同無效，原權(quán)利人對不動產(chǎn)享有的是物權(quán)，依然是物權(quán)人，可以單方申請，無須另一方配合。而合同解除，原權(quán)利人享有的是債權(quán)，一般認(rèn)為是不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)。但如果已經(jīng)第三人善意取得該不動產(chǎn)物權(quán)，由于第三人取得該不動產(chǎn)物權(quán)是基于法律的直接規(guī)定，效力上大于原權(quán)利人，因此原權(quán)利人無法取得該不動產(chǎn)物權(quán)。
有關(guān)建議
對于未經(jīng)第三人善意取得不動產(chǎn)物權(quán)，而買賣合同無效或被撤銷的，如何登記到原權(quán)利人名下，有撤銷登記和更正登記兩種做法。
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》對更正登記有明確規(guī)定。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請更正登記。登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿記載的事項錯誤，通知當(dāng)事人逾期不辦理的，也可以依職權(quán)予以更正。
而買賣合同無效或被撤銷，乃是基于轉(zhuǎn)移登記后確定的情形，登記人員并無過錯。且登記人員并無審查合同效力和合法性的權(quán)力和能力。鑒于目前各地法院對登記機(jī)構(gòu)審查范圍和賠償責(zé)任的尺度并不一致，若將買賣合同無效或被撤銷后的登記定義為更正登記，不但登記人員無辜受牽連，甚至可能啟動《民法典》第222條登記錯誤條款，涉及登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因此作為登記原因的買賣合同被判決無效或撤銷的，建議創(chuàng)設(shè)撤銷登記的類型，申請人可以持生效判決單方申請撤銷物權(quán)登記。如，可以參照原《房屋登記辦法》規(guī)定，對登記原因證明文件（買賣合同等）被認(rèn)定虛假、無效或被撤銷的情形進(jìn)行撤銷登記，注銷現(xiàn)有登記簿記載事項并回復(fù)到上一手登記狀態(tài)。需要注意的是，合同當(dāng)事人單方行使撤銷權(quán)的，可能被法院判決無效，合同被撤銷后單方申請撤銷登記的，也應(yīng)有法院生效判決方可進(jìn)行撤銷登記。
作者單位：福建省自然資源廳自然資源確權(quán)登記處（不動產(chǎn)登記局）
《中國不動產(chǎn)》2021年第9期
i自然全媒體
編輯：高榮唱
供圖：馬 康
審定：李軍晶
以上文章不代表本官微觀點
僅供參考
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