文/北京市第三中級(jí)法院 李丹
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)需要處理好兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是實(shí)體問(wèn)題，即權(quán)屬確認(rèn)所依據(jù)的實(shí)體法規(guī)則是什么；二是程序問(wèn)題，即應(yīng)依照何種程序處理當(dāng)事人之間的權(quán)屬爭(zhēng)議。
一、物權(quán)的表征與證明
（一）物權(quán)的表征：
物權(quán)本質(zhì)上是主體對(duì)客體排他性支配的權(quán)利，具有對(duì)抗性，物權(quán)的行使對(duì)第三人有重大影響，對(duì)于第三人而言，只有知悉其權(quán)利，才能給予其尊重，因此物權(quán)的存在必須通過(guò)特定方式予以表征。
1、物權(quán)表征必須符合法律規(guī)定的形式要求。
物權(quán)的表征必須符合法律規(guī)定的形式，符合法律規(guī)定形式的物權(quán)表征具有公示公信力。所謂公示公信力是指任何信賴物權(quán)表征的主體所從事的交易行為受到法律的保護(hù)，縱使表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利內(nèi)容不符，也不對(duì)善意第三人產(chǎn)生任何影響，其法律基礎(chǔ)在于保護(hù)交易安全和實(shí)現(xiàn)交易便捷。
2、物權(quán)表征是物權(quán)變動(dòng)的必要但非充分條件，可以通過(guò)舉證推翻。
物權(quán)變動(dòng)僅物權(quán)表征不足以完成，除物權(quán)表征外，物權(quán)變動(dòng)還應(yīng)具備實(shí)質(zhì)要件，即物權(quán)變動(dòng)的原因。不能正確反映物權(quán)變動(dòng)原因的物權(quán)表征不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，因此，物權(quán)表征僅具有權(quán)利推定效力，可以通過(guò)舉證推翻。對(duì)此，《物權(quán)法司法解釋一》第二條規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
(二)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的表征：從占有到登記的變遷
占有的物權(quán)表征效力在不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)前適用于一切有體財(cái)產(chǎn)，隨著登記的出現(xiàn)，占有對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的表征作用逐漸喪失。按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）的規(guī)定，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言占有即為公示，而在不動(dòng)產(chǎn)，僅占有行為不具有公示的效力，還須通過(guò)存放于國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載才能發(fā)生公示效力。
1、不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)合物權(quán)變動(dòng)原因決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬
我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取強(qiáng)制登記制度，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須通過(guò)登記表征才能產(chǎn)生，但《物權(quán)法》未采取登記絕對(duì)主義效力，而是使登記的效力系于物權(quán)變動(dòng)的原因行為的效力，一旦當(dāng)事人可以舉證證明導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的原因行為與物權(quán)登記不符，就應(yīng)當(dāng)變更或撤銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。
2、不動(dòng)產(chǎn)登記不能完全取代不動(dòng)產(chǎn)的占有表征
大多數(shù)情況下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用以實(shí)際占有為前提，不動(dòng)產(chǎn)占有本身即具有占有保護(hù)效力，特殊情況下，占有還具有表征不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力。
1）不動(dòng)產(chǎn)登記制度不健全的情況下，占有仍是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的表征。
在農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村房屋權(quán)屬登記在實(shí)踐中依舊非常薄弱。在這種情況下，只要當(dāng)事人之間沒(méi)有爭(zhēng)議，占有房屋的法律依據(jù)（如合同）和占有房屋的事實(shí)相結(jié)合即可認(rèn)定占有人為所有權(quán)人。
2）不動(dòng)產(chǎn)的占有表征賦予未取得登記的買(mǎi)受人的合同債權(quán)一定的優(yōu)先效力
已經(jīng)取得占有的買(mǎi)受人在具備一定條件時(shí)可以對(duì)抗出賣(mài)人的債權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)，見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條；
一物二賣(mài)且均未取得登記的情況下，已取得占有的買(mǎi)受人可優(yōu)先先于其他買(mǎi)受人取得標(biāo)的物所有權(quán)，見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第10條第1款；《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛》第十三條；
出賣(mài)人出售未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋不屬于無(wú)權(quán)處分，此種情況類(lèi)似于期房的買(mǎi)賣(mài)、未來(lái)物的買(mǎi)賣(mài)，由于期房的買(mǎi)賣(mài)不要求出賣(mài)人在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)享有所有權(quán),未來(lái)物的買(mǎi)賣(mài)都不被定性為出賣(mài)他人之物；
買(mǎi)受人遲延辦證請(qǐng)求權(quán)不受訴訟時(shí)效期間的限制，否則不但對(duì)真正的權(quán)利人不利，而且還會(huì)縱容出賣(mài)人拖延辦證或根本不予協(xié)助辦證等不法行為，從而使標(biāo)的物得不到正常的利用，與訴訟時(shí)效制度的立法本旨相背離。
3、對(duì)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)定不能突破《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定
在不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制登記制度下，以登記表征不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為一般情形，非以登記表征不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅為例外情形。對(duì)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)定應(yīng)符合《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)定，不能泛化和擴(kuò)大化，既不能認(rèn)為登記具有絕對(duì)的確認(rèn)物權(quán)的效力，也不能虛化物權(quán)表征的法定要求。
二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)體法律規(guī)則
（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力
1、不動(dòng)產(chǎn)登記的形成效力與對(duì)抗效力：
《物權(quán)法》意義上的登記具有兩種效力，形成效力與對(duì)抗效力。所謂形成效力指未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，所謂對(duì)抗效力指登記并非物權(quán)變動(dòng)之要件，但未經(jīng)登記的物權(quán)不具有對(duì)抗善意第三人的效力，此處之善意第三人是指善意受讓取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的物權(quán)權(quán)利人非債權(quán)權(quán)利人。根據(jù)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記以形成效力為原則，以對(duì)抗效力為例外，且例外情形必須有法律的明確規(guī)定。
2、《物權(quán)法》第九條之法律另有規(guī)定的范圍
（1）采取債權(quán)意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。
《物權(quán)法》采取以債權(quán)形式主義為原則，債權(quán)意思主義為例外的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，但后者僅適用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)。在債權(quán)意思主義模式下，只需形成債權(quán)合意即可發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，但未經(jīng)登記的物權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。
（2）依據(jù)《物權(quán)法》第2章第3節(jié)規(guī)定發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。
依據(jù)《物權(quán)法》第2章第3節(jié)規(guī)定發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)屬于非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。需要注意的是，能夠?qū)е挛餀?quán)變動(dòng)的人民法院生效判決書(shū)及仲裁機(jī)構(gòu)裁決書(shū)是指形成之訴的判決書(shū)和裁決書(shū)，因確認(rèn)之訴僅具有確認(rèn)物權(quán)效力、給付之訴的判決只有執(zhí)行完畢才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。此外，遺囑和遺贈(zèng)屬于法律行為中的單方法律行為，按照事實(shí)行為對(duì)待。另外，基于《物權(quán)法》第2章第3節(jié)規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人處分該物權(quán)時(shí)需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。
（3）夫妻共有產(chǎn)權(quán)未經(jīng)登記仍可產(chǎn)生共有效力，屬于物權(quán)法第九條規(guī)定的除外情形。
因?yàn)槿鄙倭说怯浀男问揭蚱薰灿挟a(chǎn)權(quán)能否取得應(yīng)當(dāng)結(jié)合物權(quán)取得原因行為判斷，僅夫妻關(guān)系本身不是產(chǎn)生共有權(quán)的充分條件。
（二）基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)
1、基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律要件
基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)是當(dāng)事人基于合意或者其他法律行為，并在完成一定的公示方法后發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。
基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以當(dāng)事人的債權(quán)意思表示為基礎(chǔ)，此時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記本質(zhì)上是對(duì)交易主體內(nèi)部意思的外在表征。當(dāng)事人之間僅存在關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的合法有效的債權(quán)合同但是沒(méi)有通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記完成公示的不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，認(rèn)為已占有房屋的買(mǎi)受人在取得登記之前已取得事實(shí)物權(quán)的觀點(diǎn)無(wú)法律依據(jù)。
參見(jiàn)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行）》第二十條。
2、債權(quán)合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或解除，物權(quán)變動(dòng)不生效
當(dāng)事人就物權(quán)變動(dòng)達(dá)成的合意是物權(quán)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)，在學(xué)理上被稱為基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系。基礎(chǔ)關(guān)系有效存在是基于法律行為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件。即使完成了物權(quán)表征，但基礎(chǔ)關(guān)系無(wú)效、被撤銷(xiāo)或解除的也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，登記人不能取得物權(quán)。
在世界范圍內(nèi)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之基礎(chǔ)法律行為的關(guān)系，有物權(quán)行為無(wú)因性與有因性兩種理論。所謂物權(quán)行為無(wú)因性是指，物權(quán)行為的效力獨(dú)立于債權(quán)行為，無(wú)論債權(quán)行為是否存在或者債權(quán)行為是否有效，均不影響物權(quán)行為的效力，從而原因行為不存在或失去效力時(shí)，物權(quán)的處分失去法律上的原因，適用不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則，但是不影響已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的效力。我國(guó)《物權(quán)法》沒(méi)有采納物權(quán)行為的無(wú)因性理論，沒(méi)有進(jìn)一步區(qū)分為物權(quán)合同和債權(quán)和合同，在基礎(chǔ)關(guān)系（如買(mǎi)賣(mài)合同）被認(rèn)定不成立、無(wú)效或者被撤銷(xiāo)時(shí)，即使當(dāng)事人已經(jīng)辦理了登記，也不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，這在理論上被稱為“要因原則”，即一個(gè)合法有效的物權(quán)變動(dòng)，必須要有一個(gè)合法有效的原因行為。根據(jù)要因原則，法院在確認(rèn)權(quán)屬時(shí)，對(duì)于基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，不僅要審查當(dāng)事人是否已經(jīng)辦理登記，還應(yīng)審查原因行為的效力。
（三）有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的疑難問(wèn)題
1、夫妻不動(dòng)產(chǎn)共有權(quán)的認(rèn)定
夫妻財(cái)產(chǎn)共同制本身不屬于《物權(quán)法》第九條規(guī)定的法律另有規(guī)定導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的情形，但基于夫妻隱名共有長(zhǎng)期存在的現(xiàn)實(shí)，為保證夫妻財(cái)產(chǎn)共同制的效力，在夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)共有可以不以登記作為權(quán)利變動(dòng)的要件，但是在不涉及夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的其他不動(dòng)產(chǎn)共有關(guān)系中仍應(yīng)堅(jiān)持物權(quán)法定原則，以登記作為物權(quán)變動(dòng)的要件。
夫妻共有權(quán)的認(rèn)定不能僅以夫妻關(guān)系的存在為判斷，而是應(yīng)當(dāng)依據(jù)物權(quán)變動(dòng)的原理，結(jié)合取得物權(quán)的基礎(chǔ)行為進(jìn)行判斷。當(dāng)基礎(chǔ)行為是法律行為時(shí)，依據(jù)該法律行為應(yīng)當(dāng)對(duì)夫妻雙方還是一方發(fā)生效力來(lái)判斷物權(quán)的歸屬，當(dāng)基礎(chǔ)行為是繼承行為時(shí)，依據(jù)繼承法和婚姻法的相關(guān)規(guī)定確定物權(quán)歸屬，當(dāng)基礎(chǔ)行為是法院生效判決時(shí)，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合判決內(nèi)容確定。
目前，夫妻房產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議可以總結(jié)為以下四種類(lèi)型：
（1）夫妻一方于婚前訂立購(gòu)房合同，且以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了全部購(gòu)房款，但房屋所有權(quán)登記在婚后；
（2）夫妻一方于婚后訂立購(gòu)房合同，且以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了全部購(gòu)房款；
（3）夫妻一方于婚前訂立購(gòu)房合同，且以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了部分購(gòu)房款，并辦理貸款，婚后夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)償還了部分貸款；
（4）夫妻一方或雙方于婚后訂立購(gòu)房合同，其中一方用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了部分購(gòu)房款，并辦理貸款，夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)償還了部分貸款。
上述四種情形下的權(quán)屬確認(rèn)規(guī)則是：登記于夫妻雙方名下的房產(chǎn)通常應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，登記在夫妻一方名下的房產(chǎn)不應(yīng)僅以房屋所有權(quán)登記時(shí)間作為判斷夫妻不動(dòng)產(chǎn)共有權(quán)的依據(jù)，即使婚內(nèi)登記，但按照導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)行為之內(nèi)容，應(yīng)屬夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，不應(yīng)以夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為由認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
2、借名關(guān)系與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)
關(guān)于借名買(mǎi)房情形下應(yīng)當(dāng)由登記人還是實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歷來(lái)存在爭(zhēng)議。在司法實(shí)踐中，兩種觀點(diǎn)都存在。理論上，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，一旦意思表示與物權(quán)表征不一致，按照不承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，物權(quán)變動(dòng)不應(yīng)當(dāng)發(fā)生法律效力。換言之，因?yàn)楫?dāng)事人不具有取得物權(quán)的意思，盡管其已登記為物權(quán)權(quán)利人，法律上也不應(yīng)當(dāng)使其取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。但是另一方面，盡管隱名的或者借名人具有取得物權(quán)的真實(shí)意思表示，但因其沒(méi)有完成物權(quán)變動(dòng)的表征，其也不應(yīng)當(dāng)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。由此可見(jiàn)，名義上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)陷入兩難，如果是借名人取得物權(quán)，不符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的形式要求，而是登記的物權(quán)權(quán)利人取得物權(quán)又不符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)行為加物權(quán)表征之共同要件的要求。
《北京高院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第16條規(guī)定，借名人以出名人為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，但這并不意味著高院認(rèn)可登記的權(quán)利人就是物權(quán)權(quán)利人。這只是解決了在借名登記情況下，實(shí)際權(quán)利人如何取得不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題，對(duì)于借名關(guān)系下的物權(quán)歸屬問(wèn)題實(shí)踐中并未達(dá)成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。
三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)的程序問(wèn)題
《物權(quán)法》第33條專(zhuān)門(mén)規(guī)定了物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)，將物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)確定為實(shí)體法上的獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，物權(quán)確認(rèn)之訴由此成為民事訴訟中的單獨(dú)案由，故實(shí)踐中普遍認(rèn)為物權(quán)確認(rèn)之訴應(yīng)當(dāng)單獨(dú)成訴，在物權(quán)保護(hù)之訴中發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，法院也通常以確認(rèn)之訴尚未提起為由駁回起訴或判決駁回其訴訟請(qǐng)求。但是確認(rèn)之訴與物權(quán)保護(hù)之訴分別審理將可能導(dǎo)致矛盾結(jié)果，從避免矛盾訴訟和重復(fù)訴訟的角度，確認(rèn)之訴應(yīng)當(dāng)與物權(quán)保護(hù)之訴一并審理，需要注意的是涉及共有物的情形。共有物分割之訴屬形成之訴，以法院判決生效時(shí)間為物權(quán)變動(dòng)時(shí)間，在共有物分割之前不存在確認(rèn)物權(quán)和行使物權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán)的前提，共有物未分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)駁回共有人之一單獨(dú)要求單獨(dú)確認(rèn)物權(quán)或請(qǐng)求保護(hù)物權(quán)的訴訟請(qǐng)求。
一般來(lái)說(shuō)，確認(rèn)之訴不但可以對(duì)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)，也可以對(duì)當(dāng)事人與第三人之間或第三人之間的法律關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)。為避免案外人撤銷(xiāo)之訴之發(fā)生，如果確認(rèn)之訴涉及案外人利益，應(yīng)通知該案外人，由其決定是否作為第三人參加本案訴訟。該案外人可作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人向本案原、被告爭(zhēng)議之標(biāo)的提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，也可以作為輔助被告參加訴訟的無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人。無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人對(duì)原、被告爭(zhēng)議標(biāo)的不享有訴權(quán)，但由于第三人系輔助被告參加訴訟，其所提出的原告并非所有權(quán)人的意見(jiàn)等同于被告之抗辯，由此在原、被告之間就形成有效的起訴與抗辯的關(guān)系，如該抗辯成立，對(duì)原告之訴求應(yīng)當(dāng)駁回，且該判決結(jié)果具有拘束原告與第三人之效力。
訴訟中發(fā)現(xiàn)需要先行確權(quán)的，應(yīng)告知當(dāng)事人提出確認(rèn)之訴的訴訟請(qǐng)求或反訴請(qǐng)求，并告知當(dāng)事人反訴之權(quán)利以及失權(quán)的后果，充分維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
（本文來(lái)源于微信公號(hào)“北京審判”）
聯(lián)系客服
