法律知識要點：房屋租賃期間，承租人有可能對房屋進(jìn)行裝修裝飾，這種情況下，當(dāng)租賃合同終止或解除后，對于房屋的裝修裝飾，出租人是否可以要求恢復(fù)原狀，承租人是否可以要求補償?shù)确蓡栴}，在實務(wù)中容易產(chǎn)生糾紛，現(xiàn)在筆者就結(jié)合法律的規(guī)定來說說相關(guān)的問題。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)的法律規(guī)定，當(dāng)房屋租賃合同終止或解除后，就裝修裝飾的問題，應(yīng)從下面幾個方面解讀：
一、承租人未經(jīng)出租人同意，對房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。因為未經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝修裝飾屬于違約行為，出租人可以要求恢復(fù)原狀或賠償損失。
當(dāng)然，雖然是承租人違約行為，如果裝修裝飾提升了房屋的價值的，出租人不愿意追究違約責(zé)任或自愿給予出租人補償?shù)模瑒t屬于出租人的權(quán)利。
所以，對于承租人來說，如果對租賃房屋進(jìn)行裝修裝飾的，一定要征得出租人的書面協(xié)議，否則最后會吃虧。
二、承租人經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，有約定的按約定處理，沒有約定的，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。未形成附合的裝飾裝修物，一般是指裝飾裝修物拆除后不影響其使用價值的物品。
三、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物，有約定的，按約定處理，如果沒有約定的，按照下列情形分別處理：
1、因出租人違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;
2、因承租人違約導(dǎo)致房屋合同解除的，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償;
3、因雙方違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
4、因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
四、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，房屋租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。因為這種情況下，承租人應(yīng)對租賃房屋的時間有合理的預(yù)期，自愿裝修裝飾的，到期后即使房屋升值的，出租人無需再進(jìn)行補償。
從上述的分析來看，在房屋租賃合同中，關(guān)于承租人對房屋裝修裝飾的處理問題，主要考慮有無經(jīng)過出租人同意、是否屬于附合物、合同解除或期滿等因素，不同的情形處理原則，法律后果則不一樣。
為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點，筆者分享一篇相關(guān)的實務(wù)案例，并對案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點僅供學(xué)習(xí)交流所用！
案情簡介
原告起訴稱：兩原告與被告是朋友關(guān)系，2015年9月，被告通過口頭方式承租兩原告位于涉案房屋用于居住。雙方約定，房屋租金為4500元／月（低于市場租金價格），租金半年一付，無押金。
考慮到朋友關(guān)系以及兩原告后續(xù)對房屋或有其他安排的可能性，原、被告一直未簽訂書面形式的租賃合同，兩原告也一直未給被告漲租。2017年1月，被告向兩原告支付了2017年上半年（至2017年6月30日止）的租金。
此后，因兩原告就涉案房屋有其他安排，故決定2017年6月30日后不再將涉案房屋出租給被告。為此，兩原告通過口頭方式當(dāng)面告知被告2017年6月30日到期退房事宜，并于2017年5月22日提前38天發(fā)函通知被告在2017年6月30日租賃期限屆滿后搬離涉案房屋并將房屋交還給兩原告，否則將按市場價6500元／月收取逾期搬離期間的費用，該函送達(dá)到被告承租兩原告的涉案房屋地址。但被告拒不返還房屋。2017年7月7日，兩原告再次委托律師發(fā)函，要求被告搬離涉案房屋。但被告一直未搬離并交還涉案房屋，故原告訴至法院。
原告向法院提出訴訟請求：確認(rèn)兩原告與被告之間的房屋租賃合同關(guān)系于2017年6月30日解除；2、被告立即將房屋騰空并交付給兩原告；3、被告立即將房屋恢復(fù)原狀；4、被告支付逾期交還房屋期間的占有使用費4116.67元（自2017年7月1日起，按6500元／月的標(biāo)準(zhǔn)，暫計至起訴日2017年7月19日，共19天，實際費用應(yīng)計至房屋交還之日止）；5、被告支付逾期交還房屋期間的物業(yè)管理費134.19元；6、被告承擔(dān)本案的全部訴訟費用。審理中，原告撤回第5項訴訟請求。
被告答辯稱：雙方確實從2015年9月開始存在租賃關(guān)系，雙方并未簽訂書面的租賃合同。當(dāng)時，雙方約定房屋租賃期為9年，自2015年9月至2024年年底，每月租金為4500元，每半年付一次房租。當(dāng)時因考慮到孩子小學(xué)學(xué)位問題已經(jīng)解決，且雙方是同事，對于租賃問題一直處于信任態(tài)度，沒有及時簽訂租賃合同。
為了讓孩子有一個更好的學(xué)習(xí)居住環(huán)境，房屋有些硬件設(shè)施因房屋老舊也確實無法正常使用，被告與原告溝通將涉案房屋進(jìn)行裝修。雙方協(xié)商如將房屋裝修可以在租賃期內(nèi)不再漲房租，租賃期屆滿后被告也不再向原告主張裝修費用，投入的裝修設(shè)施及家具均可留給原告使用。
被告為了給孩子上學(xué)將涉案房屋裝修共花費209624.82元，約定租期為9年，現(xiàn)還未住滿2年，原告卻違反雙方的約定執(zhí)意要求被告搬出涉案房屋。被告在多次要求原告賠償裝修損失無果的情況下反被原告起訴?，F(xiàn)原告執(zhí)意解除租賃合同，被告表示同意，被告也愿意在2018年1月31日前（包括當(dāng)天）搬離涉案房屋。
被告在房屋使用期間的物業(yè)管理費已經(jīng)足額交納，無需再向原告支付，對于原告提出的2017年7月1日至2017年7月19日期間的占有使用費，被告已經(jīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬按每月4500元支付到2017年7月底。鑒于以上情況，懇請法庭駁回原告的相關(guān)訴訟請求，并反訴請求：1、兩原告賠償被告裝修損失163041元（損失時間自2018年1月31日計算至2024年12月31日止）；2、本案訴訟費用由兩原告承擔(dān)。
判決要點
法院審理認(rèn)為：租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
原、被告就涉案房屋租賃未簽署租賃合同，租賃期限也已超過六個月，視為不定期租賃合同。原告作為出租人，有權(quán)在合理期限內(nèi)通知被告解除合同。
根據(jù)被告轉(zhuǎn)賬給原告陳某偉的記錄顯示，被告已支付租金103500元，按每月租金4500元計算，被告已交租至2017年7月31日（103500元÷4500元=23個月，自2015年9月起計至2017年7月31日），原告于2017年5月22日發(fā)出書面通知表示不再續(xù)租給被告，即解除雙方的不定期租賃合同關(guān)系，故雙方的不定期租賃合同關(guān)系自2017年8月1日起解除。
關(guān)于原告請求被告涉案房屋恢復(fù)至裝修前的原狀。法院認(rèn)為，人民法院審理案件，應(yīng)秉承公平公正的原則，被告將涉案房屋進(jìn)行裝修，增加了房屋的價值，且原告明知并默認(rèn)同意被告裝修，現(xiàn)原告要求被告恢復(fù)原狀，有違公平公正的原則，且沒有法律依據(jù)，法院不予支持。
關(guān)于被告反訴請求原告賠償裝修損失。根據(jù)查明的事實，被告投入裝修已形成附合的裝修物金額為63650.92元，加上裝修協(xié)議書及增補項目的裝修款7萬元+9900元，上述已形成附合的裝修款共計143550.92元。被告已實際使用兩年有余，法院根據(jù)原、被告協(xié)商時曾提出的方案，結(jié)合被告的裝修給涉案房屋帶來的增值情況以及裝修折舊情況，酌定原告補償被告裝修款7萬元。
對于未形成附合的裝修物，根據(jù)法律規(guī)定，可由承租人拆除。被告已搬走部分物品，已搬走部分當(dāng)然不應(yīng)由原告賠償，未拆走搬走部分，亦無權(quán)向原告主張賠償。原告辯稱無需對被告的裝修進(jìn)行補償，與實際情況不符，亦與原告曾與被告協(xié)商時做出的表態(tài)不符，法院不予采納。
判決結(jié)果
綜上，法院判決：確認(rèn)原、被告之間就涉案房屋的不定期租賃合同關(guān)系已于2017年8月1日解除；被告應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告支付房屋占有使用費22354.84元；原告應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向被告支付裝修補償款7萬元。
律師點評
該案中，雙方是不定期租賃合同關(guān)系，因此任何一方均可以隨時解除合同，雙方均無過錯，導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。因此，法院判決，對于被告的裝修款143550.92元，原告進(jìn)行合理分擔(dān)7萬元。
