案例：原告陳某的妻子孫某與被告朱某于2009年5月18日簽訂《租房合同》，約定由原告陳某及其妻子孫某將共同所有的房屋出租給被告，合同中約定了租金數(shù)額、租金支付方式等。后被告朱某開始使用該房屋，但其未在合同約定的租金支付時(shí)間支付租金，在原告陳某催討之后仍拒絕支付租金。故原告陳某起訴至法院，要求法院判令解除原、被告所簽的《租房合同》，被告遷出涉案房屋且恢復(fù)房屋原貌，并支付2010年1月至實(shí)際交付房屋止的房租。被告辯稱，租賃合同可以解除，但要求原告賠償被告損失。被告計(jì)劃在訟爭(zhēng)房屋開辦飯店，于2009年6月至8月對(duì)上述房屋進(jìn)行了裝修，后于2009年6月18日取得企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書，2009年9月14日，被告以預(yù)先核準(zhǔn)的企業(yè)名義向當(dāng)?shù)?/span>的排水中心排水管理科申請(qǐng)排水接管。2009年9月22日，排水中心排水管理科出具了訟爭(zhēng)房屋不具備納管條件，按退件程序辦理。2009年9月24日被告才得知因無排污設(shè)施而不能辦照，已經(jīng)造成被告不能正常經(jīng)營(yíng)。因?yàn)闊o法取得合法經(jīng)營(yíng)權(quán)，導(dǎo)致工商稅務(wù)等國(guó)家機(jī)構(gòu)給予罰金等多方處罰以及被告因裝飾裝修的損失，被告要求原告承擔(dān)被告因此造成的損失。最終經(jīng)法院判決，解除雙方之間的租賃合同，被告在限期內(nèi)辦理訟爭(zhēng)房屋，原告賠償被告裝飾裝修損失39009.2元，被告給付原告欠付租金的20%，原告自行恢復(fù)房屋，不再退還被告押金。
分析：本案是租賃合同糾紛，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是承租人是否應(yīng)當(dāng)支付欠付的的租金以及出租人是否應(yīng)當(dāng)賠償承租人裝飾裝修的損失？
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，租房合同雖為原告妻子與被告簽訂，但原告對(duì)此予以認(rèn)可，故原、被告簽訂的租房合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)恪守?，F(xiàn)原告請(qǐng)求解除原、被告簽訂的租房合同，被告亦表示同意，故法院同意雙方解除租賃合同。
至于雙方的損失承擔(dān)問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）第九條到第十二條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，對(duì)于租賃期間屆滿或者合同解除的，未形成附合的裝修物、承租物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持，因此導(dǎo)致出租人對(duì)附合裝飾物無償享有。對(duì)于因合同無效而導(dǎo)致租賃關(guān)系終止的，根據(jù)我國(guó)合同法的締約過失責(zé)任，合同當(dāng)事人依過錯(cuò)責(zé)任的大小承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)于因出租人的違約而導(dǎo)致合同終止的，上述解釋第十一條規(guī)定承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。對(duì)于承租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修的殘值損失不予支持，但承租人同意利用的除外。對(duì)于雙方的違約導(dǎo)致合同解除的，對(duì)于剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失按各自過錯(cuò)的程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，原告作為出租人，負(fù)有在租賃關(guān)系存續(xù)期間保持租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)的義務(wù)。現(xiàn)原告向被告出租的房屋，因未納入污水管網(wǎng)，致使被告無法辦理排水接管驗(yàn)收證明及營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原告作為出租人，負(fù)有對(duì)訟爭(zhēng)房屋的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。原告出租的房屋不能為承租人正常使用收益，原告的行為顯屬違約，故原告應(yīng)當(dāng)對(duì)合同解除后的損失承擔(dān)主要責(zé)任。同時(shí)，被告租賃訟爭(zhēng)房屋后，在未能明確訟爭(zhēng)房屋是否納入污水管網(wǎng)，是否能夠辦理相關(guān)證照的情況下，即對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，由此引起了裝修損失的產(chǎn)生，故被告對(duì)合同解除后的損失亦應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。
聯(lián)系客服
