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引言
樞紐型購物中心，可以突破品牌限制，獲取無限流量。
來源 |RET睿意德（ID：RET睿意德）
從百貨到購物中心，商業(yè)成為一門越來越重視流量的生意，為什么商業(yè)開發(fā)重視周邊交通狀況，為什么重視輻射半徑，為什么在運(yùn)營中需要不斷地提供新的活動(dòng)和內(nèi)容？本質(zhì)上，是商業(yè)對(duì)流量的渴求。
城市交通的發(fā)展與商業(yè)結(jié)合，成為世界各大城市不約而同的選擇，TOD模式也越來越成為商業(yè)領(lǐng)域的熱門話題。但這畢竟是對(duì)過去的描述，未來的購物中心又不僅僅局限于“交通樞紐”，我們一方面遍歷全球的創(chuàng)新案例，一方面梳理技術(shù)的演進(jìn)，找到了更多令人激動(dòng)地可能性。
01
交通樞紐已實(shí)現(xiàn)卻仍將帶來更多可能
TOD即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（transit-orienteddevelopment），是規(guī)劃一個(gè)居民或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式，以此理念規(guī)劃的商業(yè)即TOD模式的商業(yè)。
這一理念并不是一個(gè)全新概念，近年來也有較多知名項(xiàng)目的開發(fā)以此為核心模式。在經(jīng)濟(jì)下行周期，基建類項(xiàng)目往往是政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，“建軌道就是建城市”的觀點(diǎn)越來越受到重視，TOD項(xiàng)目的熱度不斷上升。
作為社區(qū)服務(wù)中心的購物中心，其投資建設(shè)與軌道交通建設(shè)的需求點(diǎn)有許多重合：
通過城市軌道交通，購物中心獲取了更多的流量，提升輻射區(qū)域；
軌道交通的站點(diǎn)選址因素與購物中心相近；
與購物中心結(jié)合，可以減少軌道交通的站點(diǎn)建設(shè)投資……
如我們此前深入考察研究的日本新宿地區(qū)，許多百貨、購物中心皆是軌交公司旗下產(chǎn)業(yè)，將軌交樞紐龐大的地下空間與地面空間結(jié)合，建設(shè)成為世界知名的商業(yè)區(qū)。
當(dāng)下的TOD項(xiàng)目開發(fā)仍以城市內(nèi)交通為主要視角，而我們看到以航天技術(shù)跨界鐵路交通的真空管道磁懸浮列車（也被稱為高速飛行列車）已進(jìn)入研發(fā)試驗(yàn)階段。據(jù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，其時(shí)速可達(dá)4000公里，從北京到天津僅需2分鐘，到上海僅需20分鐘。
這種極短時(shí)間內(nèi)跨區(qū)域的交通方式將極大的改變當(dāng)下的城市格局，結(jié)合TOD商業(yè)開發(fā)理念，購物中心的輻射面積、流量將獲得空前的變化，其客群標(biāo)簽化將會(huì)更加極致，內(nèi)容獨(dú)特性的競(jìng)爭也將從城市層面上升到跨區(qū)域?qū)用?。?dāng)然，這也將成為所有商業(yè)人前所未有的挑戰(zhàn)。
02
生活樞紐從購物中心到未來人的生活中心
除了交通樞紐，一些商業(yè)更像是人們的生活樞紐。以這種形態(tài)為開發(fā)目標(biāo)的即Hub（連接器）模式，其與TOD有相似之處，但開發(fā)更加面向人們活動(dòng)的方方面面，而不僅僅是交通?？梢砸曌?strong>TOD模式的Plus版。
此前RET睿意德全球考察中，所關(guān)注到的新加坡建屋發(fā)展局的經(jīng)驗(yàn)，是當(dāng)下對(duì)生活樞紐的最佳探索。新加坡建屋發(fā)展局成立于1960年，負(fù)責(zé)新市鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)和公共組屋建設(shè)、管理。至今，新加坡完成了26個(gè)新市鎮(zhèn)的規(guī)劃，并基本建設(shè)完成。
以我們此前重點(diǎn)考察的大巴窯為案例，這個(gè)區(qū)域活動(dòng)中心即新加坡建屋發(fā)展局HDB HUB，同時(shí)連接了一個(gè)MALL、公交車與地鐵樞紐中轉(zhuǎn)站、商業(yè)街，以及環(huán)繞式建設(shè)的居住區(qū)域，共同完成了商務(wù)、商業(yè)、公共服務(wù)和居住的功能合一。
此后在我們對(duì)全球項(xiàng)目的動(dòng)向觀察中，更有后來新投入建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目，將人們辦公、學(xué)校、娛樂、公共綠地、養(yǎng)老等等容納其中多層復(fù)合式的超級(jí)生活樞紐。在人口密度較高的新加坡等城市，人們?nèi)匀荒苌畋憬菔孢m，很大程度上得益于其先進(jìn)的開發(fā)理念。
而在國內(nèi)，雖然商業(yè)綜合體的開發(fā)模式與其有相似之處，但現(xiàn)實(shí)中的產(chǎn)品形態(tài)與體驗(yàn)有著明顯的區(qū)別。而我們相信，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，以商業(yè)為連接中心的Hub將徹底改變?nèi)藗兊纳罘绞?/strong>。Hub理念將商業(yè)的開發(fā)視角從商業(yè)體的價(jià)值進(jìn)行提升，上升到城市建設(shè)的層面，以滿足人們城市生活的多種需求為開發(fā)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“商業(yè)即生活”。
03
信息樞紐連接現(xiàn)實(shí)世界與數(shù)字世界
交通樞紐與生活樞紐，仍然著眼于物質(zhì)世界，而隨著數(shù)字化的發(fā)展，人類在歷史上正從無到有的建設(shè)另外一個(gè)世界，即以數(shù)字化信息為底層材料的數(shù)字世界。過去購物中心與數(shù)字世界往來并不頻繁，但事實(shí)證明，這個(gè)數(shù)字世界的進(jìn)一步發(fā)展，客觀上需要與物質(zhì)世界進(jìn)行融合，而商業(yè)體也需要進(jìn)行數(shù)字化改造。
過去，一些移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的小型基站因?yàn)榉N種原因甚至不能進(jìn)入商業(yè)，而5G甚或更先進(jìn)的次世代通訊系統(tǒng)，可能將會(huì)以商業(yè)為區(qū)域中心。而購物中心的點(diǎn)位分布，與人們的高頻交互，使其成為大數(shù)據(jù)時(shí)代信息集采與存儲(chǔ)的橋頭堡。而時(shí)下柔性屏的商用，折疊屏幕手機(jī)的新聞也為這一方向帶來更多可能性。
在未來，人們也許不再需要自己的計(jì)算機(jī)，只需要攜帶可變形態(tài)的屏幕，輔以一定性能的計(jì)算性能和次世代的通訊技術(shù)，即可輕易鏈接最近商業(yè)體的云計(jì)算中心，獲得高頻率高性能低延遲的虛擬化運(yùn)算設(shè)備。
未來的購物中心，或許同時(shí)是云計(jì)算中心、大數(shù)據(jù)中心、分布廣泛的CDN機(jī)房……一言以蔽之，將成為現(xiàn)實(shí)世界與數(shù)字世界的樞紐。
對(duì)于未來樞紐的定義，每個(gè)人都會(huì)有自己的看法，你有什么想象？歡迎一起討論。
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