承租商鋪繼而轉(zhuǎn)租無法辦證合同解除,法院審理認(rèn)為，因被告無法提供辦理營業(yè)執(zhí)照所需的場地使用證明材料，致使租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，被告應(yīng)退還原告押金及商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)
【案情回放】
上訴人（原審被告、反訴原告）：陳某
被上訴人（原審原告、反訴被告）：肖某
2002年4月3日，陳某與深圳市龍崗區(qū)某某村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司簽訂了一份《某百貨商場租賃協(xié)議書》，約定由陳某租賃龍崗區(qū)某某村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司某某村百貨商場，主要用于經(jīng)營百貨，租賃期限為10年（即從2002年12月1日起至2012年12月1日止）。2005年7月25日，陳某與肖某簽訂了一份《租賃協(xié)議書》，約定由肖某向陳某租賃惠×百貨商場（即前述《某百貨商場租賃協(xié)議書》項(xiàng)下的商場）用于經(jīng)營百貨等，租賃期限為7年零2個(gè)月（即從2005年10月1日起至2012年12月1日止），租賃面積約1400平方米，每月租金6萬元，于每月15日前交清當(dāng)月租金，逾期交納，出租人陳某可按日3‰收取滯納金，逾期2個(gè)月，出租人陳某有權(quán)單方面解除協(xié)議，并應(yīng)由承租人肖某賠償陳某所造成的經(jīng)濟(jì)損失。承租人肖某應(yīng)于協(xié)議簽訂前一次性支付陳某12萬元作為合同押金，租賃期間如承租人無違約行為，此押金在租賃合同期滿雙方辦理交接手續(xù)完畢后5日內(nèi)退還承租人，押金不計(jì)息。協(xié)議第六條第二項(xiàng)約定：陳某應(yīng)保證所交付的房屋在租賃期間的使用權(quán)由承租人肖某行使，不存在其他權(quán)益人干擾阻止的障礙。第七條還約定：出租人陳某須提供承租人肖某在辦理執(zhí)照中所需的場地使用等有關(guān)手續(xù)材料。陳某提供現(xiàn)有的電梯1臺(tái)、中央空調(diào)2臺(tái)、柜機(jī)3臺(tái)、發(fā)電機(jī)2臺(tái)給肖某使用，合同期滿后肖某需保證完好無損退回陳某，如有損壞需按市價(jià)賠償。租賃期滿將房屋按陳某要求清理后交付給出租人陳某，租賃期間添附的裝修及其他不動(dòng)產(chǎn)一并無償交由出租人所有。協(xié)議第八條約定在租賃期間任何一方要解除協(xié)議，應(yīng)提前3個(gè)月以書面形式通知對方，并征得對方的同意，否則，毀約方應(yīng)賠償對方因此而造成的一切經(jīng)濟(jì)損失以及余期的回報(bào)。
協(xié)議簽訂后，承租人肖某依約向出租人陳某支付了租賃押金12萬元，并對商場進(jìn)行了相應(yīng)的裝修改造。肖某于2005年7月25日向陳某出具了一張欠條，內(nèi)容為：“茲有肖某欠惠×商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣31萬元。此轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)在惠×商場交付使用前付清，否則原惠×租賃合同失效?！?005年9月18日陳某向肖某出具了一份收款收據(jù)稱“今收到原惠×裝修設(shè)備轉(zhuǎn)讓費(fèi)31萬元”。陳某又于同年9月29日在上述欠條上作注：“此款已收清，并已開具收據(jù)，原欠條作廢?！标惸撤Q轉(zhuǎn)讓給肖某的設(shè)備包括燈光、照明、部分貨架，雙方未辦理清點(diǎn)交接手續(xù)，且陳某不能提供所稱轉(zhuǎn)讓設(shè)備的發(fā)票。在租賃協(xié)議履行過程中，肖某因陳某未按協(xié)議約定向其提供所需要的場地使用手續(xù)材料（場地產(chǎn)權(quán)證明、租賃合同的登記備案、消防驗(yàn)收證明等），經(jīng)向陳某發(fā)函交涉未果，于2006年3月2日搬離商場，并于同年3月13日訴至龍崗區(qū)人民法院，請求法院判令解除肖某與陳某所簽訂的《租賃協(xié)議書》，并由陳某返還租賃押金12萬元、商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)31萬元，賠償肖某裝修損失30萬元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。陳某于2006年4月14日向龍崗區(qū)人民法院提起反訴，請求判令肖某支付其拖欠的租金12萬元，賠償因違約給陳某造成的經(jīng)濟(jì)損失和余期回報(bào)72萬元，返還擅自拿走的屬于出租人陳某的3臺(tái)柜機(jī)、2臺(tái)發(fā)電機(jī)，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
2006年3月15日，陳某收到肖某交郵的一份《解除合同通知書》，內(nèi)容主要為肖某以陳某的行為無法讓其實(shí)現(xiàn)合同目的為由，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定，通知陳某從即日起解除雙方的租賃協(xié)議，并依法保留進(jìn)一步追究陳某法律責(zé)任的權(quán)利。陳某于當(dāng)日發(fā)函答復(fù)肖某稱系肖某單方終止合同，已嚴(yán)重侵害了陳某的利益，陳某保留對肖某進(jìn)行追訴的權(quán)利。另外，肖某與陳某均認(rèn)可雙方所簽訂的租賃協(xié)議無繼續(xù)履行的可能，因該商場已被某某村委收回。在一審審理期間，肖某認(rèn)可尚未支付陳某2006年2月份的租金，并表示愿意將陳某的柜機(jī)和發(fā)電機(jī)交給陳某，但雙方未實(shí)際辦理交接手續(xù)。
【爭議焦點(diǎn)】31萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)是何種性質(zhì)
原、被告雙方爭議的焦點(diǎn)為：一、被告應(yīng)否退還原告租賃押金12萬元；二、被告收取原告的31萬元究竟為被告轉(zhuǎn)讓原告的商場裝修設(shè)備轉(zhuǎn)讓費(fèi)還是純粹的商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是否應(yīng)向原告返還；三、原告是否應(yīng)支付被告2006年2、3月的租金12萬元，是否應(yīng)賠償被告主張的經(jīng)濟(jì)損失和余期回報(bào)72萬元；四、原告對被告的柜機(jī)3臺(tái)、發(fā)電機(jī)2臺(tái)的占有，是依據(jù)雙方所簽租賃協(xié)議實(shí)施的保管行為還是侵權(quán)行為，應(yīng)否向被告返還？
【裁判結(jié)果】被告退還商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)及押金
一審法院依法判決如下：一、確認(rèn)原告肖某與被告陳某之間的《租賃協(xié)議書》自2006年3月15日解除；二、被告陳某于本判決生效之日起10日內(nèi)返還原告肖某押金12萬元；三、被告陳某于本判決生效之日起10日內(nèi)返還原告肖某商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)290282.56元；四、原告肖某于本判決生效之日起10日內(nèi)支付給被告陳某租金9萬元；五、準(zhǔn)許原告肖某放棄要求被告賠償裝修損失30萬元的訴訟請求；六、駁回原告肖某的其他訴訟請求；七、駁回反訴原告陳某的其他訴訟請求。
一審宣判后，陳某不服，上訴至深圳市中級人民法院。經(jīng)二審法院補(bǔ)充查明，涉案租賃物是龍崗區(qū)某某村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司的，由上訴人承租后轉(zhuǎn)租給被上訴人用于商業(yè)經(jīng)營，該房屋未領(lǐng)取房產(chǎn)證書。二審法院依法判決：駁回上訴，維持原判。
【裁判理由】被告無法提供辦證證明,原告有權(quán)依法解除合同
關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，法院認(rèn)為，本案原、被告均認(rèn)可雙方間的租賃協(xié)議已解除，只是對解除的時(shí)間有分歧。一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的意思表示，確認(rèn)雙方間的租賃協(xié)議自2006年3月15日即已解除。原告要求被告返還所交的合同押金并無不當(dāng)。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，法院認(rèn)為，結(jié)合原、被告雙方租賃協(xié)議簽訂時(shí)原告出具給被告的欠條、被告在欠條上的批注，以及被告未能提供有效證據(jù)證明其實(shí)際轉(zhuǎn)讓給了原告價(jià)值31萬元的裝修設(shè)備，法院認(rèn)定被告收取原告的該31萬元為商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并非裝修設(shè)備費(fèi)。考慮雙方租賃協(xié)議解除的時(shí)間及原告實(shí)際承租使用被告租賃物的期限，法院認(rèn)定原告可以要求被告返還已支付而未實(shí)際租賃使用期間（從2006年3月16日起至2012年12月1日止）的商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)290282.56元，故一審法院對原告要求被告返還未超過該數(shù)額部分的商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)予以支持，超過部分予以駁回。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)三，法院認(rèn)為，原告認(rèn)可未交2006年2月份的租金給被告，同時(shí)因雙方間的租賃協(xié)議自2006年3月15日解除，原告還應(yīng)向被告支付2006年3月份半個(gè)月的租金。被告要求原告支付2006年3月份全月的租金缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。鑒于原告因無法實(shí)現(xiàn)合同目的，依法行使了合同解除權(quán)，被告要求原告賠償其主張的經(jīng)濟(jì)損失和余期回報(bào)72萬元缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，法院不予支持。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)四，原告在行使合同解除權(quán)，撤離所承租商場的同時(shí)對被告的柜機(jī)3臺(tái)、發(fā)電機(jī)2臺(tái)的占有，是依據(jù)雙方所簽租賃協(xié)議實(shí)施的保管行為，并非被告主張的侵權(quán)行為，原告應(yīng)退還給被告。但鑒于原、被告雙方在簽訂和履行租賃協(xié)議的過程中未能確認(rèn)柜機(jī)和發(fā)電機(jī)的具體品牌、型號及當(dāng)時(shí)交付使用時(shí)的新舊程度，法院在審理中又難以查明，對此雙方可另行處理。另，原告在審理過程中自愿放棄要求被告賠償裝修損失30萬元的訴訟請求，系在法律規(guī)定范圍內(nèi)對自己訴訟權(quán)利和民事權(quán)利的處分，法院予以準(zhǔn)許。
二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)主要有兩個(gè)：一、被上訴人是否有權(quán)解除租賃合同；二、上訴人收取的31萬元是商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)還是商場裝修設(shè)備轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
關(guān)于被上訴人是否有權(quán)解除租賃合同。二審法院認(rèn)為，依據(jù)雙方簽訂的租賃合同第七條的約定，上訴人須提供被上訴人在辦理執(zhí)照時(shí)所需的場地使用等有關(guān)手續(xù)材料。經(jīng)查明，涉案租賃物是龍崗區(qū)某某村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司的房屋，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，因此客觀上上訴人是無法為被上訴人提供辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)所需的場地使用的有關(guān)證明材料（場地產(chǎn)權(quán)證明、上訴人與某某村委的租賃合同的備案登記、消防驗(yàn)收證明等）。故二審法院認(rèn)為，上訴人客觀上無法按照合同的約定為被上訴人提供租賃場地使用證明等有關(guān)證明材料，致使當(dāng)事人之間租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，被上訴人依法享有法定的解除租賃合同的權(quán)利。由于本案被上訴人行使的是法定解除權(quán)，不屬于租賃協(xié)議中約定的協(xié)議解除權(quán)，所以被上訴人依法只需將解除租賃合同的意思表示傳達(dá)到上訴人就可實(shí)現(xiàn)單方解除租賃合同的效力，因此一審法院認(rèn)定租賃協(xié)議自2006年3月15日被上訴人將解除合同通知書通知到上訴人之日起解除是正確的。另外，鑒于被上訴人已經(jīng)依法行使了合同解除權(quán)，上訴人要求被上訴人賠償其主張的經(jīng)濟(jì)損失和余期回報(bào)72萬元缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，二審法院均不予支持。
關(guān)于上訴人收取的31萬元是商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)還是商場裝修設(shè)備轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問題。二審法院認(rèn)為，關(guān)于這筆款項(xiàng)性質(zhì)的認(rèn)定應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人提供的證據(jù)來認(rèn)定。當(dāng)事人對該事實(shí)提供的證據(jù)有一張欠條和一張收據(jù)，欠條和收據(jù)關(guān)于這筆款項(xiàng)的性質(zhì)載明的不一致，從被上訴人給上訴人出具的欠條上注明的內(nèi)容來看，這筆款項(xiàng)應(yīng)是商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)。雖然上訴人在開給被上訴人的收據(jù)上寫明收到涉案商場裝修設(shè)備轉(zhuǎn)讓費(fèi)31萬元，但上訴人未能提供有效證據(jù)證明其實(shí)際轉(zhuǎn)讓給被上訴人價(jià)值31萬元的裝修設(shè)備，且上訴人又于此后在上述欠條上注明：“此款已收清，并已開具收據(jù)，原欠條作廢。”而上訴人又未能提供證據(jù)證明被上訴人除出具上述商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)的欠條之外，雙方還存在其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此，一審法院認(rèn)定31萬元款項(xiàng)為商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)是正確的，二審法院予以維持。
關(guān)于上訴人要求被上訴人返還柜機(jī)3臺(tái)、發(fā)電機(jī)2臺(tái)的問題。二審法院認(rèn)為，被上訴人依據(jù)租賃協(xié)議占有了上述物品，在解除合同后應(yīng)返還這些物品。但鑒于雙方當(dāng)事人在簽訂和履行租賃協(xié)議的過程中未能確認(rèn)上述柜機(jī)和發(fā)電機(jī)的具體品牌、型號及當(dāng)時(shí)交付使用時(shí)的新舊程度，一審法院在審理過程中又難以查明，因此，一審法院在無法確定應(yīng)返還的具體柜機(jī)和發(fā)電機(jī)情形下，作出讓當(dāng)事人另循途徑解決的處理，并無不妥，二審法院予以維持。
【法官手記】租房前應(yīng)查明,房屋產(chǎn)權(quán)狀況
一、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)狀況及使用功能的審查問題。通常在房屋租賃中需要對房屋產(chǎn)權(quán)狀況的兩個(gè)方面進(jìn)行審查，一是出租方是否對房屋擁有合法的出租權(quán)利，具體而言，即租賃房屋是否為合法建筑，出租方是否為房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，或者出租方是否獲得房屋合法產(chǎn)權(quán)人的出租或者轉(zhuǎn)租的授權(quán)；二是要審查房屋的使用功能，尤其是一些以經(jīng)營為目的的承租方一定要審查房屋是否具備商用功能。
作為出租方，所出租的房屋一定須為合法建筑，擁有合法的產(chǎn)權(quán)證明，即擁有房屋合法的出租權(quán)才能對外出租，尤其是出租方在轉(zhuǎn)租或者是以自己名義代為出租的情形下，一定要取得合法房屋產(chǎn)權(quán)人的書面同意或者授權(quán)后，才能對外出租。另外，出租方要使出租的房屋符合合同約定的使用用途，為了避免此方面糾紛，出租方可在租賃合同中寫明房屋的法定使用功能。作為承租方，在簽訂租賃合同的時(shí)候，首先要對出租方是否有權(quán)出租房屋進(jìn)行審查，然后還要根據(jù)自己的使用用途來審查房屋的法定使用用途是否符合自己的需求及合同的約定。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)如果存在問題，可能會(huì)導(dǎo)致合同無效或被撤銷、被解除等法律后果，這樣會(huì)給出租方和承租方帶來經(jīng)濟(jì)損失和許多糾紛。
在本案中，依據(jù)雙方簽訂的租賃合同第七條約定，上訴人須提供被上訴人在辦理執(zhí)照時(shí)所需的場地使用等有關(guān)手續(xù)材料，但由于涉案租賃物是龍崗區(qū)某某村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司的，由上訴人承租后轉(zhuǎn)租給被上訴人用于商業(yè)經(jīng)營，而該房屋未領(lǐng)取房產(chǎn)證書，因此客觀上上訴人是無法為被上訴人提供辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)所需的場地使用的有關(guān)證明材料。故二審法院認(rèn)為，上訴人客觀上無法按照合同的約定為被上訴人提供租賃場地使用證明等有關(guān)文件材料，致使當(dāng)事人之間租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，在此情形下，被上訴人享有法定的解除租賃合同的權(quán)利，所以被上訴人依法只需將解除租賃合同的意思表示傳達(dá)到上訴人就可實(shí)現(xiàn)單方解除租賃合同的效力。上訴人因此承擔(dān)不利的法律后果。
二、關(guān)于租賃轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)明確問題。在現(xiàn)實(shí)租賃關(guān)系中，部分租賃雙方當(dāng)事人會(huì)在租賃合同中或租賃合同之外，約定承租人支付一定數(shù)額的租賃轉(zhuǎn)讓費(fèi)，該轉(zhuǎn)讓費(fèi)系何性質(zhì)的費(fèi)用，在合同履行完畢或合同被解除后如何處理，雙方約定不明，待雙方就租賃合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，該筆費(fèi)用是否需返還也隨之會(huì)產(chǎn)生爭議，因此租賃轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)的明確及在合同履行完畢或合同被解除后如何處置的約定，則非常有必要。
本案中，上訴人主張31萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)是商場裝修設(shè)備轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是物的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，即物的對價(jià)，因此，與租賃合同本身無關(guān)，無需返還。被上訴人則認(rèn)為該筆款項(xiàng)是商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是承租涉案商場的接手費(fèi)，是在租金之外，另行收取的費(fèi)用，無合法依據(jù)，應(yīng)予返還。從被上訴人給上訴人出具的欠條上注明的內(nèi)容來看，這筆款項(xiàng)的用途應(yīng)是商場轉(zhuǎn)讓費(fèi)。對于上述轉(zhuǎn)讓費(fèi)，如果當(dāng)事人在訂立合同之初即予以明確該費(fèi)用的性質(zhì)，以及合同履行完畢或合同被解除后，該轉(zhuǎn)讓費(fèi)如何處置，則可以避免許多不必要的麻煩，甚至可以避免通過訴訟途徑解決糾紛，減少訟累。
三、關(guān)于合同解除的法律后果。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案因?yàn)樯显V人不能為被上訴人提供符合租賃合同約定的產(chǎn)權(quán)方面的證明，致使租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)，被上訴人因此享有并行使了法定的解除權(quán)，發(fā)生租賃合同解除的法律效果，即租賃合同終止履行。從本案處理結(jié)果來看，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)或在合同履行中，對于一方交給另一方使用的物品，如有書面材料予以明確并辦理相應(yīng)交接登記，則出現(xiàn)問題時(shí)就會(huì)有依據(jù)，可避免不必要的糾紛，無需再次耗費(fèi)時(shí)間和精力另循途徑解決，從而一次性徹底解決問題。
