1.《物權(quán)法》第191條是否承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力
《物權(quán)法》是否承認(rèn)所謂抵押權(quán)追及效力的問題是理論界圍繞著該法第191條討論最多的問題之一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第191條很清楚地表明了立法者徹底否定抵押權(quán)追及效力的立場。因?yàn)橐罁?jù)該條，在抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的情況下，抵押權(quán)只能通過價(jià)金物上代位得到保全。如果說《物權(quán)法》真的承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，則抵押人完全可以自由轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，無須得到抵押權(quán)人的同意。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第191條并未否定抵押權(quán)的追及效力，而只是采取了價(jià)金的物上代位制度為主，并輔之以抵押權(quán)追及效力的模式，實(shí)現(xiàn)了制度上的最優(yōu)組合。雖然《物權(quán)法》并未如《擔(dān)保法解釋》那樣在條文中直接規(guī)定抵押權(quán)的追及效力，但從物權(quán)法的基本原理及《物權(quán)法》第188、189條關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)抗效力的規(guī)定上，可以推導(dǎo)出抵押權(quán)具有追及效力。此外，《物權(quán)法》第191條第2款但書規(guī)定“但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”，如果沒有抵押權(quán)在已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的抵押物上繼續(xù)存在，亦即如果抵押權(quán)沒有追及效力的話，何須抵押物受讓人代為清償債務(wù)從而消滅抵押權(quán)？
在抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，討論所謂“抵押權(quán)的追及效力”有無，其實(shí)就是在討論抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后該抵押權(quán)是否繼續(xù)存在于該被轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)之上。抵押權(quán)作為限制物權(quán)，構(gòu)成對(duì)所有權(quán)的正當(dāng)限制，而抵押權(quán)本質(zhì)上就是對(duì)標(biāo)的物的直接支配并排他的權(quán)利，只要該權(quán)利存在，不論所有權(quán)歸屬于何人，抵押權(quán)人均可以在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)事由成立時(shí)就抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償。故此，追及效力原本就是抵押權(quán)作為“依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”的題中應(yīng)有之義，并非什么法律賦予的特別效力。對(duì)此，最高人民法院的一則判決曾有精辟之闡述：
抵押權(quán)系為確保債務(wù)清償為目的，債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人所有的特定財(cái)產(chǎn)所享有的直接支配和排他的權(quán)利。抵押權(quán)本質(zhì)上是“對(duì)物”的權(quán)利，而非“對(duì)人”的權(quán)利。因此，一旦抵押權(quán)依法設(shè)定，債權(quán)人即對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有了排他的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只要抵押權(quán)人未表示同意放棄抵押權(quán)的，抵押財(cái)產(chǎn)不論是基于抵押人的自由轉(zhuǎn)讓行為，還是基于司法執(zhí)行行為等導(dǎo)致變動(dòng)，抵押權(quán)人均可基于有效的抵押權(quán)追及抵押財(cái)產(chǎn)行使權(quán)利。
由此可知，學(xué)界熱議的《物權(quán)法》第191條是否承認(rèn)抵押權(quán)追及效力的問題，實(shí)際上就是抵押財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓后抵押權(quán)是否依然存在的問題。要解決這個(gè)問題，顯然既需要正確地解讀《物權(quán)法》第191條的文義與立法目的，還必須對(duì)《物權(quán)法》所確立的抵押權(quán)制度作整體性的考慮。
在我國，《物權(quán)法》規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍非常廣，既包括建筑物和其他土地附著物等不動(dòng)產(chǎn)，也包括建設(shè)用地使用權(quán)、“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，還包括生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品以及交通運(yùn)輸工具等動(dòng)產(chǎn)（第180條第1款）。此外，即便是正在建造的建筑物、船舶和航空器，也可以抵押（第180條第1款第5項(xiàng)）。正是由于抵押財(cái)產(chǎn)的范圍非常廣泛，因此《物權(quán)法》對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立采取了兩種不同的立法模式：一是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上抵押權(quán)的設(shè)立采取了登記生效要件主義，即不登記抵押權(quán)不產(chǎn)生（第187條）；一是對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)的設(shè)立采取了登記對(duì)抗要件主義，即不登記抵押權(quán)也產(chǎn)生，但不能對(duì)抗善意第三人（第188、189條）。在考慮抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后抵押權(quán)有無追及效力的問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分采取登記生效要件主義的抵押權(quán)和登記對(duì)抗要件主義的抵押權(quán)這兩類不同的抵押權(quán)，分別討論之。
對(duì)于以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)而言，不登記抵押權(quán)不產(chǎn)生，不登記抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)也不轉(zhuǎn)移。抵押人要將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給第三人，即便簽訂了抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，但如果沒有得到抵押權(quán)人的書面同意，無法辦理抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，自然實(shí)現(xiàn)不了當(dāng)事人期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律后果。依據(jù)《房屋登記辦法》第34條、《土地登記辦法》第43條第1款，如果抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)而未能提交抵押權(quán)人同意抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的書面文件的，房屋或土地登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或土地使用權(quán)變更登記。此時(shí)，抵押人與受讓人只是債權(quán)關(guān)系，抵押財(cái)產(chǎn)依舊屬于抵押人，當(dāng)債權(quán)屆期未受清償或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人自然可以就抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償，不發(fā)生抵押權(quán)有無追及效力的問題。反之，倘若抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)并提交了書面同意文件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人辦理抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
需要討論的是，抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，是否意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)？換言之，登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)先辦理完畢抵押權(quán)注銷登記，然后才能辦理房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記？對(duì)此，有不同的看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)就意味著其放棄了抵押權(quán)，故此應(yīng)先辦理抵押權(quán)的注銷登記，才能辦理房屋或土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋并不等于抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)。只要抵押權(quán)人沒有明確的放棄抵押權(quán)的意思表示，登記機(jī)構(gòu)就不能僅僅因?yàn)榈盅簷?quán)人提交了同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的書面文件而辦理抵押權(quán)的注銷登記。
筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)是正確的。首先，依據(jù)《物權(quán)法》第191條，抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)后，抵押人就應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。也就是說，此時(shí)抵押權(quán)的效力只是體現(xiàn)為就轉(zhuǎn)讓后所得價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。這就意味著抵押權(quán)已經(jīng)歸于消滅了。倘不作此理解，就意味著《物權(quán)法》的立法者既規(guī)定債權(quán)人可以提前獲得債務(wù)的清償，又允許債權(quán)人繼續(xù)享有抵押權(quán)。這樣的規(guī)定對(duì)于抵押人而言是極為不公的，立法者恐怕不會(huì)做出如此顯著失衡的利益考量。 其次，從《物權(quán)法》第191條的立法目的來看，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)就意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)?！段餀?quán)法》頒行后，全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)出版了多部內(nèi)容基本相同的物權(quán)法釋義書，這些著作均明確指出，抵押物一經(jīng)轉(zhuǎn)讓，交換價(jià)值就已實(shí)現(xiàn)，而以交換所得的價(jià)款來償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免抵押人利用制度設(shè)計(jì)的漏洞取得不當(dāng)利益，更好地保護(hù)抵押權(quán)人和買受人的合法權(quán)益。在《物權(quán)法》的起草者看來，既然財(cái)產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定了抵押，則該財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值交給了抵押權(quán)人控制，抵押人就不能再享有抵押財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值了。抵押人只能對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有和使用，即獲得使用價(jià)值。如果法律上依然允許抵押人在抵押期間將抵押財(cái)產(chǎn)任意轉(zhuǎn)讓，豈不是鼓勵(lì)“一物二賣”？事實(shí)上，就保護(hù)抵押權(quán)人而言，禁止抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)是一種預(yù)先防范措施，即“防患于未然”。而允許抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)但承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，對(duì)抵押權(quán)人而言，只是一種“亡羊補(bǔ)牢”或者說“力挽狂瀾”的事后救濟(jì)。相比較而言，預(yù)先防范不僅對(duì)抵押權(quán)人更為有利，而且還能夠避免破壞抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之后形成的新的財(cái)產(chǎn)秩序。顯然，只有抵押權(quán)在轉(zhuǎn)讓后繼續(xù)存在于被轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)之上，才會(huì)出現(xiàn)因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而破壞一系列已經(jīng)形成的新的財(cái)產(chǎn)秩序的情形。故此，將抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)理解為放棄抵押權(quán)才最可能實(shí)現(xiàn)立法者維護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序的目標(biāo)。在我國現(xiàn)實(shí)生活中，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)如不使抵押權(quán)消滅則最可能影響財(cái)產(chǎn)秩序的情形就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已經(jīng)辦理在建工程抵押的商品房。正因如此，我國不少地方的建設(shè)行政主管部門要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)售或現(xiàn)售時(shí)，如果存在在建工程抵押或土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)人（向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的銀行）必須出具同意抵押人（即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）向受讓人（購房業(yè)主）轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的文件并辦理抵押權(quán)的注銷登記。由此可見，《物權(quán)法》第191條旨在否定抵押權(quán)的追及效力，該條第1款規(guī)定的抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的意思表示應(yīng)當(dāng)理解為包含了抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)并辦理抵押權(quán)注銷登記的意思表示。當(dāng)然，實(shí)踐中可能存在的一種情形是：抵押權(quán)人、抵押人與受讓人三方達(dá)成合意，抵押權(quán)人同意抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，而受讓人也同意受讓有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的標(biāo)的物。當(dāng)事人的此種約定合法有效，此時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為抵押人與受讓人辦理抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。除了以登記作為生效要件的抵押權(quán)，我國《物權(quán)法》還規(guī)定了采取登記對(duì)抗要件主義的抵押權(quán)，即動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)。這兩類抵押權(quán)的客體均為動(dòng)產(chǎn)，而我國法上基于法律行為的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上采取了交付生效要件主義（《物權(quán)法》第23條），故此動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)中，抵押權(quán)人控制抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓難度較大。因?yàn)榧幢銢]有得到抵押權(quán)人的同意，抵押人也完全可以通過交付抵押財(cái)產(chǎn)將之轉(zhuǎn)讓給第三人，而動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人、動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)人無法如不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人那樣通過不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)現(xiàn)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的控制。此外，如果沒有登記，受讓人也難以了解受讓財(cái)產(chǎn)上有無抵押權(quán)這一權(quán)利負(fù)擔(dān)。故此，《物權(quán)法》第188條與第189條對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)采取了登記對(duì)抗要件主義，即動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。所謂“第三人”，是指抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利人，如買受人、抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人、承租人等物上權(quán)利人?！吧埔狻币馕吨?，該第三人不知道或雖應(yīng)知道卻非因重大過失而不知道財(cái)產(chǎn)上存在抵押權(quán)的情事。在動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)已經(jīng)辦理了登記的情況下，依據(jù)《物權(quán)法》第191條第1款，抵押人經(jīng)過抵押權(quán)人的同意而轉(zhuǎn)讓全部或部分抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)先辦理動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)的注銷登記或變更登記。抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存，而受讓人取得的財(cái)產(chǎn)上不再負(fù)有抵押權(quán)這一權(quán)利負(fù)擔(dān)。如果抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，因買受人可以通過登記知悉受讓財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，故此，抵押權(quán)依然存在于抵押財(cái)產(chǎn)之上并不消滅。
不過，這里有一個(gè)例外：依據(jù)《物權(quán)法》第189條第2款，即便是經(jīng)過登記的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)，也不得對(duì)抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。該規(guī)定的理由在于：抵押人為債權(quán)人設(shè)定動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)之后，其正常的經(jīng)營活動(dòng)不受到影響，抵押人依然可以處分抵押財(cái)產(chǎn)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。當(dāng)買受人支付了合理的價(jià)款并獲得了對(duì)這些抵押財(cái)產(chǎn)的占有之后，如果法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)只要辦理了登記，就能發(fā)生絕對(duì)的對(duì)抗第三人的效力，那就意味著抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)依然存在于被轉(zhuǎn)移的動(dòng)產(chǎn)之上并不消滅。當(dāng)債務(wù)人屆期不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由時(shí)，抵押權(quán)人依然有權(quán)將第三人已經(jīng)取得所有權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)加以拍賣或者變賣，買受人只能通過買賣合同追究出賣人（抵押人）的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。這樣一來，買受人的風(fēng)險(xiǎn)就被極大的增加了，其為了防范這種風(fēng)險(xiǎn)，要么支出大量的費(fèi)用去逐一查證標(biāo)的物是否被抵押了，要么就不與設(shè)定了浮動(dòng)抵押權(quán)的抵押人從事交易，該抵押人的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)事實(shí)上就無法開展，設(shè)立浮動(dòng)抵押權(quán)的立法目的之一，即“有利于提供浮動(dòng)抵押的民事主體從事正常的經(jīng)營管理活動(dòng)”也將落空。所以，《物權(quán)法》第189條第2款特別對(duì)辦理了登記的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)效力作出了進(jìn)一步的限制。
在動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)或動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)沒有辦理登記時(shí)，由于受讓人無法通過查詢登記簿而知悉動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，此時(shí)抵押權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。如果抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)得到抵押權(quán)人的同意，則意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)，受讓人取得的財(cái)產(chǎn)上沒有抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)；當(dāng)?shù)盅喝宋唇?jīng)抵押權(quán)人同意就轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果受讓人是善意第三人，即其不知道或雖應(yīng)知道卻非因重大過失而不知道受讓財(cái)產(chǎn)上有抵押權(quán)的，依據(jù)《物權(quán)法》第188、189條，該抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人。對(duì)于買受人而言，所謂“不得對(duì)抗”就是指該抵押權(quán)消滅，受讓人取得沒有權(quán)利負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)。[42]如果受讓人并非善意第三人，即其知道或者應(yīng)當(dāng)知道卻因重大過失不知道受讓的財(cái)產(chǎn)上有抵押權(quán)的，則抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后抵押權(quán)并不消滅，繼續(xù)存在。
2.抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的協(xié)議的效力
（1）學(xué)說上的爭議?！段餀?quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”該款僅規(guī)定了抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，卻沒有規(guī)定抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的后果是什么，即轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效、無效抑或其他？《物權(quán)法》頒行后，就未經(jīng)抵押權(quán)人同意的抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，學(xué)界與實(shí)務(wù)界眾說紛紜，產(chǎn)生了無效說、有效說、效力待定說以及區(qū)分說等觀點(diǎn)。
無效說認(rèn)為，如果抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，該轉(zhuǎn)讓合同無效，因?yàn)椤段餀?quán)法》第191條第2款屬于效力強(qiáng)制性規(guī)范。該條的立法目的就是要通過禁止轉(zhuǎn)讓使第三人不能獲得財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，從而保障抵押權(quán)人的利益。如果將該條規(guī)定認(rèn)定為管理性規(guī)范，就意味著抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓其抵押財(cái)產(chǎn)的合同仍然有效，這會(huì)使得法律關(guān)于抵押權(quán)人同意的規(guī)定形同虛設(shè)，無法實(shí)現(xiàn)其立法目的。因此，違反該規(guī)定將導(dǎo)致合同無效。持無效說的學(xué)者進(jìn)一步認(rèn)為，由于該轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的合同僅僅損害了抵押權(quán)人的利益，所以主張?jiān)摵贤瑹o效的權(quán)利人僅限于抵押權(quán)人，它屬于僅能由特定人主張的無效合同。
有效說認(rèn)為，只要該抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，僅僅違反《物權(quán)法》第191條并不會(huì)導(dǎo)致合同無效，即抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同本身是合法有效的。如果出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未能履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，則出賣人構(gòu)成違約，買受人可以請(qǐng)求解除合同。如果買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，則抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押權(quán)注銷登記，出賣人則應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。有效說的理由如下：首先，《物權(quán)法》第191條第2款是管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，而非效力強(qiáng)制性規(guī)范。一方面，該條的立法目的在于保護(hù)抵押權(quán)人的利益，而轉(zhuǎn)讓合同主要涉及到抵押人與受讓人之間的利益，與保護(hù)抵押權(quán)人利益無直接關(guān)系，故此，使轉(zhuǎn)讓合同無效并不符合立法目的。另一方面，將《物權(quán)法》第191條作為管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，有利于保護(hù)交易安全。如果依據(jù)抵押權(quán)人的同意與否來決定抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的有效與否，不利于維護(hù)交易安全、保護(hù)誠實(shí)守信者的權(quán)益。其次，《物權(quán)法》第191條第2款的立法目的不在于否定未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的合同的效力，而是賦予抵押權(quán)人就為實(shí)現(xiàn)已經(jīng)登記的抵押權(quán)而額外增加的成本向抵押人請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利，賦予抵押權(quán)人就抵押人未經(jīng)其同意而向善意第三人轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押物后的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，或者賦予抵押權(quán)人就抵押人未經(jīng)其同意而向惡意第三人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)生效但未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押物的追及權(quán)以及其為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而額外增加的成本向抵押人請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。簡言之，《物權(quán)法》第191條第2款是為了保護(hù)抵押權(quán)人的利益而專門針對(duì)抵押人設(shè)定的義務(wù)。最后，如果認(rèn)為轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的合同無效，則既不符合抵押權(quán)的本質(zhì)，也與善意取得制度相違背。
效力待定說認(rèn)為，抵押人在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，擅自處分抵押財(cái)產(chǎn)，該處分行為屬于無權(quán)處分。[52]既然是無權(quán)處分，則該轉(zhuǎn)讓合同屬于效力待定的合同，應(yīng)依據(jù)《合同法》第51條處理，即獲得該抵押物的第三人可以向抵押權(quán)人發(fā)出通知，要求抵押權(quán)人表示是否同意處分；如不同意，則處分行為自始不生效力，第三人不能取得該抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)。如果第三人希望獲得抵押物，也可以通過代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，為抵押人贖回抵押物的處分權(quán)，從而使得處分該財(cái)產(chǎn)的合同歸于有效，進(jìn)而取得該抵押物的所有權(quán)或使用權(quán)。
區(qū)分說認(rèn)為，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)區(qū)分處分行為與負(fù)擔(dān)行為而分別確定其效力。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的合同是負(fù)擔(dān)行為，而抵押物所有權(quán)的變動(dòng)是處分行為?！段餀?quán)法》第191條規(guī)定抵押物不得轉(zhuǎn)讓指向的僅僅是處分行為，即不得處分某物的所有權(quán)，非指不得訂立旨在引起該物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的買賣合同。如果抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，該處分行為相對(duì)無效，但作為負(fù)擔(dān)行為的抵押財(cái)產(chǎn)買賣合同的效力是有效的。“就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，這里的轉(zhuǎn)讓，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，而不是原因。引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為即合同的效力，不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響?！痹诒景钢?，二審法院采取的就是區(qū)分說，其認(rèn)為作為負(fù)擔(dān)行為的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》是有效的，而土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于處分行為則無效，但其無效并不影響負(fù)擔(dān)行為的效力。區(qū)分說得到了最高人民法院相關(guān)業(yè)務(wù)庭的贊同，被相當(dāng)數(shù)量的地方法院的判決所接受。
（2）本文贊同有效說。誠如崔建遠(yuǎn)教授所言，我國法上使用“不得轉(zhuǎn)讓”、“不得抵押”等表述的地方甚多，但這些“不得……”的涵義并不相同，有的是指不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，有的則是指轉(zhuǎn)讓合同本身無效等。就《物權(quán)法》第191條第2款中“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”如何理解的問題，筆者認(rèn)為，既應(yīng)當(dāng)考慮立法本意，也應(yīng)當(dāng)考慮前文討論過的所謂抵押權(quán)追及效力的問題。
表面上看，無效說似乎能夠最直接起到禁止抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的作用，但此種方法簡單粗暴，并未考慮到我國法上不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)在是否以登記為生效要件上的差別。就不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)而言，由于采取的是登記生效要件主義，因此受讓人在與抵押人簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，可以通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿而知悉抵押權(quán)的存在。如果受讓人明知受讓的標(biāo)的物上有抵押權(quán)，仍然購買，此時(shí)令抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，也不為過。而對(duì)該合同之無效，抵押人與受讓人均有過錯(cuò)。可是，對(duì)于以登記為對(duì)抗要件的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)，情況就有所不同。這些抵押權(quán)存在于動(dòng)產(chǎn)之上，不登記抵押權(quán)也產(chǎn)生，但不能對(duì)抗善意第三人。故此，實(shí)踐中完全可能出現(xiàn)受讓人根本無法知悉標(biāo)的物上存在抵押權(quán)的情形，此時(shí)令合同無效，既與《物權(quán)法》第188條、第189條關(guān)于未經(jīng)登記的抵押權(quán)不得對(duì)抗善意第三人的規(guī)定的趣旨相悖，也違反了《物權(quán)法》第106條、第108條關(guān)于善意取得的規(guī)定。因?yàn)椋环矫?，《物?quán)法》第188條與第189條明確規(guī)定了未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。既然如此，如果抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，則受讓人就必須將抵押財(cái)產(chǎn)返還給抵押人，此時(shí)原本并無對(duì)抗效力的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)豈不具有了對(duì)抗效力？另一方面，《物權(quán)法》第108條規(guī)定，善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，除非善意受讓人在受讓時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利。既然善意受讓人取得的動(dòng)產(chǎn)上原有的抵押權(quán)都?xì)w于消滅，是否經(jīng)過抵押權(quán)人同意又有什么關(guān)系呢？未經(jīng)抵押權(quán)人同意，憑什么又會(huì)造成抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效呢？因此，無效說并不可取。
至于效力待定說，顯然是將抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而處分抵押物的行為看作是無權(quán)處分行為。然而，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意處分抵押財(cái)產(chǎn)是否屬于無權(quán)處分，值得討論。所謂無權(quán)處分，可分為兩種情形：一是對(duì)財(cái)產(chǎn)并無所有權(quán)或處分權(quán)之人處分該財(cái)產(chǎn)，如承租人出賣租賃物、保管人將保管物出質(zhì)給他人；其二，對(duì)財(cái)產(chǎn)并無單獨(dú)的所有權(quán)或者處分權(quán)的人單獨(dú)處分該財(cái)產(chǎn)，如按份共有人中的一人單獨(dú)出賣共有物、共同共有人中的一人抵押共有物。抵押人將財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人之后，只是其所有權(quán)上產(chǎn)生了負(fù)擔(dān)，受到抵押權(quán)的限制。抵押人并未因此失去對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。《物權(quán)法》第191條對(duì)抵押人在轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)須得到抵押權(quán)人同意的規(guī)定，既不意味著立法者剝奪了抵押人的處分權(quán)（否則抵押人再次將同一財(cái)產(chǎn)抵押給其他債權(quán)人也需要得到抵押權(quán)人的同意），也很難認(rèn)為是對(duì)抵押人處分權(quán)的限制。況且，即便將抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為認(rèn)定為無權(quán)處分，該抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同也是有效的，而非無效合同。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條第1款有明文規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！?/span>
至于區(qū)分說，筆者認(rèn)為，其最大的錯(cuò)誤就在于沒有正確地理解《物權(quán)法》第15條的涵義，將之誤解為對(duì)物權(quán)行為獨(dú)立性與無因性的承認(rèn)，并在這一誤解的基礎(chǔ)上認(rèn)定：在未得到抵押權(quán)人同意的情況下，抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓這一處分行為歸于無效，而作為負(fù)擔(dān)行為的抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同依然有效。因該觀點(diǎn)未在實(shí)務(wù)界影響甚大，又涉及到對(duì)《物權(quán)法》第15條的理解，下文專門對(duì)之加以批評(píng)。
綜上所述，筆者贊同有效說，即抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的合同既非無效合同，也非效力待定的合同，而是有效合同。申言之，如果抵押權(quán)是以登記為生效要件的，則抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同生效后，因標(biāo)的物上存在抵押權(quán)以致無法辦理抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，抵押人有義務(wù)通過清償債務(wù)消滅抵押權(quán)而完成登記，否則應(yīng)向受讓人承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，受讓人也可以通過代為履行債務(wù)而消滅抵押權(quán)，從而辦理財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。至于那些以登記為對(duì)抗要件的抵押權(quán)（如動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)），如果該抵押權(quán)已登記的，可以對(duì)抗受讓人，即受讓人依據(jù)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同取得的財(cái)產(chǎn)上依然負(fù)抵押權(quán)，當(dāng)債務(wù)人屆期不履行債務(wù)或發(fā)生其他抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)事由時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。如果被轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)未辦理登記，抵押權(quán)不能對(duì)抗善意的受讓人，受讓人依抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同取得的財(cái)產(chǎn)上不負(fù)抵押權(quán)。如果抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道卻因重大過失而不知道受讓的動(dòng)產(chǎn)上負(fù)有抵押權(quán)的，則該抵押權(quán)存在于買受人所取得的財(cái)產(chǎn)之上，可以對(duì)抗該非善意的受讓人。
（3）《物權(quán)法》第15條與抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。負(fù)擔(dān)行為與處分行為是德國民法對(duì)法律行為的一種分類。其區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于法律效果與構(gòu)成要件的不同。負(fù)擔(dān)行為，也稱債權(quán)行為，主要包括債務(wù)合同，如買賣、贈(zèng)與、租賃等，其旨在產(chǎn)生一項(xiàng)或多項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，或者至少產(chǎn)生一項(xiàng)能夠保留給付的法律原因。而處分行為直接作用于某項(xiàng)既存的權(quán)利，使得物權(quán)產(chǎn)生、轉(zhuǎn)讓或消滅，例如轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)、讓與債權(quán)、拋棄抵押權(quán)等。[59]物權(quán)行為是最典型的處分行為。很長一段時(shí)間內(nèi)，我國民法學(xué)界就是否承認(rèn)物權(quán)行為與債權(quán)行為存在極大的爭議。
《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！毕喈?dāng)多的人認(rèn)為，該條明確的表明立法者終于承認(rèn)了負(fù)擔(dān)行為與處分行為（即物權(quán)行為與債權(quán)行為）的區(qū)分。在這些人看來，《物權(quán)法》的“這一規(guī)定就是依據(jù)區(qū)分原則的要求，對(duì)債權(quán)關(guān)系發(fā)生變動(dòng)建立的規(guī)則。它糾正了《合同法》第51條等規(guī)定”?！段餀?quán)法》第15條“使我們看到了中國法律區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為的立法例”，“在區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為的前提下，負(fù)擔(dān)行為與處分行為相互獨(dú)立，無權(quán)處分應(yīng)當(dāng)是處分行為效力待定，而負(fù)擔(dān)行為（合同）應(yīng)當(dāng)是有效的。無權(quán)處分人訂立的合同之效力不應(yīng)受到影響，無處分權(quán)僅僅涉及將來合同的履行問題”。這種認(rèn)為《物權(quán)法》第15條區(qū)分了負(fù)擔(dān)行為與處分行為的觀點(diǎn)在最高人民法院似乎有很大的市場，不僅直接影響了案件的裁判，還影響了相關(guān)的司法解釋。本案二審的主審法官正是受這一理論的影響，才將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為解釋為處分行為，而將當(dāng)事人之間訂立的聯(lián)營協(xié)議解釋為負(fù)擔(dān)行為。
在司法解釋層面上，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》旗幟鮮明地采取了負(fù)擔(dān)行為與處分行為區(qū)分說。該解釋第3條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持?！彼痉ń忉尩钠鸩菡呓庾x該條時(shí)寫道，司法解釋該條：
旨在依據(jù)《物權(quán)法》第15條關(guān)于物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果區(qū)分原則之規(guī)定精神，理順《合同法》第51條與第132條之間的關(guān)系。根據(jù)合同歸《合同法》調(diào)整，物權(quán)變動(dòng)歸《物權(quán)法》規(guī)制的原則，在買賣合同法律關(guān)系中，買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，但能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動(dòng)效果，則取決于出賣人嗣后能否取得所有權(quán)或者處分權(quán)，物權(quán)變動(dòng)屬于效力待定狀態(tài)。
因此，“在解釋《合同法》第132條與第51條的關(guān)系時(shí)要區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為、區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果，區(qū)分合同的效力與合同的履行，區(qū)分買賣合同與無權(quán)處分”。
理論界也有相當(dāng)數(shù)量的學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第15條與區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為毫無關(guān)系，它只是區(qū)分了合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。該規(guī)定與德國法上認(rèn)可的負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分原則是完全不同的。在這些學(xué)者看來，無論是基于文義解釋，還是歷史解釋，都無法得出《物權(quán)法》第15條承認(rèn)了物權(quán)行為與債權(quán)行為區(qū)分的結(jié)論?！段餀?quán)法》這一條只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)登記效力的區(qū)分，它糾正了以往我國民事立法和實(shí)踐中的一個(gè)錯(cuò)誤，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同的生效要件。簡言之，其意義只是澄清了這樣一條規(guī)則買賣等債權(quán)行為僅發(fā)生債的效力，債的發(fā)生的效力可以與物權(quán)變動(dòng)的效力區(qū)分開來?！?/span>
筆者認(rèn)為，上述第二種觀點(diǎn)是正確的。首先，《物權(quán)法》第15條僅是為糾正以往立法中的錯(cuò)誤而做出的規(guī)定，屬于糾偏性的條文，而非區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為。由于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記法律效力的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，我國有些法律錯(cuò)誤地將登記作為合同的生效要件，如《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！薄逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！庇行┓蓜t以強(qiáng)制性規(guī)范要求當(dāng)事人必須辦理登記，如《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。”《城市房地產(chǎn)管理法》第61條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！边@樣的一些法律規(guī)定造成了實(shí)踐中的一種誤解，即認(rèn)為未經(jīng)登記，合同無效或不生效力。早在1995年，最高人民法院在《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中就力圖糾正此種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。該《解答》第12條規(guī)定轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”1999年最高人民法院頒布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條更是明確規(guī)定依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?004年最高人民法院在《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持（第8條）”。顯然，《物權(quán)法》頒行前的這三個(gè)司法解釋都只是要澄清一點(diǎn)，即不動(dòng)產(chǎn)登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同的生效要件，不登記不會(huì)使合同不生效，更不會(huì)造成合同無效?！段餀?quán)法》第15條正是在總結(jié)司法解釋上述規(guī)定的基礎(chǔ)上，以法律的形式對(duì)合同效力與登記效力所做的區(qū)分。
其次，《物權(quán)法》第15條區(qū)分的是登記所具有的物權(quán)變動(dòng)效力與合同所具有的“設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系”的效力。這一區(qū)分顯然完全不同于德國法上對(duì)負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分。無論負(fù)擔(dān)行為還是處分行為皆屬于法律行為，既然是法律行為就必須有當(dāng)事人的合意，即當(dāng)事人的債權(quán)合意與物權(quán)合意。但從《物權(quán)法》第15條和其他條文（如第9條第1款、第14條中）都看不出對(duì)這兩種合意的區(qū)分。目前國內(nèi)法學(xué)界通說認(rèn)為，我國法上沒有區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為。例如，曾領(lǐng)導(dǎo)《物權(quán)法》起草工作的原全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任王勝明先生就明確指出我國改革開放以來20多年的實(shí)踐和法律規(guī)定沒有區(qū)分過物權(quán)合同和債權(quán)合同?！比虆⑴c過《合同法》、《物權(quán)法》起草的著名學(xué)者王利明、梁慧星、崔建遠(yuǎn)等教授也都一致認(rèn)為，無論是《合同法》還是《物權(quán)法》都沒有承認(rèn)物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分。退ー步說，就算是《物權(quán)法》第15條承認(rèn)了負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分，也僅僅意味著我國法上承認(rèn)處分行為的獨(dú)立性，但是，沒有任何證據(jù)表明我國法上也承認(rèn)處分行為的無因性。處分行為獨(dú)立性與無因性是兩個(gè)層次的問題，認(rèn)可獨(dú)立性不等于認(rèn)可無因性。但不認(rèn)可獨(dú)立性，則無因性根本無從談起。
由此可見，最高人民法院在本案判決中以《物權(quán)法》第15條作為我國區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為的依據(jù)，進(jìn)而認(rèn)為我國法承認(rèn)了處分行為的獨(dú)立性與無因性，顯非妥當(dāng)。至于以負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分作為依據(jù)，來認(rèn)定本案中抵押財(cái)產(chǎn)（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓合同的效力，得出當(dāng)事人之間的聯(lián)營協(xié)議有效而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為無效的結(jié)論，更是沒有道理。
（五）《物權(quán)法》第191條之評(píng)判
《物權(quán)法》頒行后，不少人對(duì)第191條痛加批判，認(rèn)為該條限制抵押人任意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，否定了抵押權(quán)的追及效力，有很大的弊端：一方面，由于不允許抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，違反了比較法上的通行做法，不利于抵押物的物盡其用，容易誘發(fā)抵押物交易中的不誠信行為；另一方面，客觀上降低了債務(wù)人的融資能力和交易能力，最終導(dǎo)致其償還債務(wù)的能力下降，影響主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
筆者不贊同上述觀點(diǎn)?！段餀?quán)法》第191條并非如批評(píng)的那樣糟糕，而批評(píng)者指出的那些弊端也并不存在。首先，《物權(quán)法》第191條體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)交易安全、重在穩(wěn)定交易秩序的立法價(jià)值取向，完全是符合我國國情的規(guī)定。誠如學(xué)者所言，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度應(yīng)符合該國的國情，不僅要充分權(quán)衡抵押人、抵押權(quán)人以及受讓人三者的利益沖突，更要結(jié)合物盡其用這一物權(quán)法基本價(jià)值目標(biāo)。在利益的權(quán)衡上，抵押權(quán)人與善意第三人的利益當(dāng)然要優(yōu)先于抵押人的利益。因?yàn)榈盅簷?quán)制度以擔(dān)保功能為其基本功能，如何確保抵押權(quán)人的債權(quán)能夠得到抵押權(quán)的有效擔(dān)保是抵押權(quán)制度設(shè)計(jì)時(shí)的基本目標(biāo)。由于抵押權(quán)的設(shè)立不以轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有為必要，故此抵押權(quán)設(shè)立后，法律上需要通過多種規(guī)則和制度安排來確保抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值的控制，抵押權(quán)的物上代位性、抵押權(quán)的不可分性、抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等規(guī)則的產(chǎn)生無不是為了實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)。由于當(dāng)前我國社會(huì)的整體信用狀況很差，法治不健全，威脅交易安全的各種欺詐行為較多，故此保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全、穩(wěn)定交易的秩序，相比于維護(hù)抵押權(quán)人的利益更為重要。如果允許抵押人可以不經(jīng)抵押權(quán)人的同意，隨意轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)，不僅會(huì)給抵押權(quán)人的利益造成損害，也會(huì)給交易中的第三人造成不測的風(fēng)險(xiǎn)。在抵押權(quán)人與善意第三人的利益發(fā)生沖突的時(shí)候，我國法律歷來是貫徹優(yōu)先保護(hù)善意第三人，以維護(hù)交易的安全并穩(wěn)定交易秩序的價(jià)值目標(biāo)。故此，當(dāng)?shù)盅簷?quán)與善意第三人的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，抵押權(quán)的效力通常要弱于第三人的權(quán)利?！段餀?quán)法》第189條第2款最明顯的體現(xiàn)了這一點(diǎn)。
此外，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定的“交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)”的買受人的權(quán)利優(yōu)先于《合同法》第286條的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)（該權(quán)利又優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)），也是這一思想的體現(xiàn)?！段餀?quán)法》的立法者正是考慮到交易安全的重要性，為了避免抵押權(quán)人因?qū)嵭械盅簷?quán)而摧毀圍繞著抵押財(cái)產(chǎn)已發(fā)生和正在發(fā)生的一系列交易，一方面對(duì)抵押人轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了限制，另一方面盡量使得抵押權(quán)在抵押財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓后不繼續(xù)存在于抵押財(cái)產(chǎn)之上。這種立法價(jià)值取向完全符合我國經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際，無可厚非。
其次，為實(shí)現(xiàn)物盡其用的立法目標(biāo)，我國《物權(quán)法》已極大地?cái)U(kuò)展了抵押財(cái)產(chǎn)的范圍。除傳統(tǒng)法上可用于抵押的不動(dòng)產(chǎn)外，還規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、動(dòng)產(chǎn)以及正在建造的建筑物、船舶與航空器等只要是法律、行政法規(guī)不禁止抵押的財(cái)產(chǎn)，皆可抵押（第180條）。不僅如此，對(duì)于生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品等動(dòng)產(chǎn)，不僅是現(xiàn)有的可以抵押，將有的也可以抵押（第181條）。這樣一來，我國法上抵押權(quán)的類型眾多，包括不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)、在建工程抵押、在建船舶抵押和在建航空器抵押。如此眾多類型的抵押權(quán)，它們各自的成立要件不同，對(duì)抗效力有異，倘若不做區(qū)分，只是一概承認(rèn)所謂追及效力，勢必對(duì)交易安全構(gòu)成嚴(yán)重的損害。正因如此，《物權(quán)法》第188條、第189條第1款明確規(guī)定未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)不得對(duì)抗善意第三人?！段餀?quán)法》第189條第2款甚至明確規(guī)定，即便是登記的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)也“不得對(duì)抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人”。
最后，有的學(xué)者提出的降低抵押人的融資能力與交易能力的弊端，筆者認(rèn)為，這種弊端并不存在。因?yàn)楫?dāng)?shù)盅喝思磦鶆?wù)人設(shè)立抵押時(shí)，其已經(jīng)通過將財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人獲得了融資，這種情況下，如果允許其任意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)再次獲得所謂的融資，不僅危害交易安全，也不利于維護(hù)抵押權(quán)人的利益。況且，不允許其任意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，也并不意味著其就完全喪失了融資的機(jī)會(huì)。因?yàn)橥坏盅何锷峡梢栽O(shè)立多個(gè)抵押權(quán)，抵押人完全可以通過再次抵押而獲得融資。當(dāng)?shù)盅喝耸莻鶆?wù)人之外的第三人時(shí)，其在為他人債務(wù)提供擔(dān)保時(shí)就應(yīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，既然其愿意承受抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須受限制的狀況，也難以認(rèn)定對(duì)其不公平。所以，禁止抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)并不意味著抵押人無法再融資，更不能將之作為導(dǎo)致抵押人償債能力下降的原因，二者沒有因果關(guān)系。
三、結(jié)語
從《民法通則意見》到《擔(dān)保法》，再到《擔(dān)保法解釋》，直至《物權(quán)法》，我國法上涉及抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則一直在發(fā)生著變化。這種變化是立法者或司法解釋起草者基于不同的利益衡量，在我國現(xiàn)行抵押權(quán)制度的整體背景下做出的規(guī)定。無視這些規(guī)定之間實(shí)質(zhì)上存在的差異而強(qiáng)行將之整合，顯然是不科學(xué)的做法。在本案中，最高人民法院未能正確地適用法律，而是簡單地認(rèn)定《擔(dān)保法》第49條、《擔(dān)保法解釋》第67條與《物權(quán)法》第191條的規(guī)定是一致的，從而錯(cuò)誤地同時(shí)適用了上述三個(gè)條文。本案應(yīng)當(dāng)適用的是《擔(dān)保法》第49條與《擔(dān)保法解釋》第67條。依據(jù)這兩條的規(guī)定，本案中索特公司與新萬基公司之間的名為聯(lián)合開發(fā)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的法律關(guān)系是合法有效的，但是該土地使用權(quán)上的抵押權(quán)依然存續(xù)。如果債務(wù)人不履行到期債務(wù)，抵押權(quán)人依然有權(quán)將土地使用權(quán)變價(jià)并優(yōu)先受償。抵押人索特公司依據(jù)其與新萬基公司之間的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》負(fù)有消滅抵押權(quán)的義務(wù)，其不履行該義務(wù)，則構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
退一步而言，即便本案應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第191條，二審法院對(duì)第191條的理解也是錯(cuò)誤的。一方面，《物權(quán)法》第191條第1款并不承認(rèn)所謂抵押權(quán)的追及效力。依據(jù)該款，只要抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，則抵押權(quán)歸于消滅，抵押人應(yīng)當(dāng)用轉(zhuǎn)讓價(jià)金清償債務(wù)或提存。另一方面，對(duì)《物權(quán)法》第191條第2款關(guān)于抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，最高人民法院雖然正確地認(rèn)定了轉(zhuǎn)讓合同是有效的，但是其支持轉(zhuǎn)讓合同有效的理由卻是錯(cuò)誤的。因?yàn)椤段餀?quán)法》第15條并未承認(rèn)處分行為與負(fù)擔(dān)行為的區(qū)分，該條只是為了解決以往立法中錯(cuò)誤地將登記作為合同生效要件而做出的改正性規(guī)定。
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