2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的頒布將建筑物區(qū)分所有權(quán)這樣一種權(quán)利制度化，以法律形式明確了業(yè)主對(duì)于建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利。但在實(shí)務(wù)中，圍繞住宅小區(qū)出現(xiàn)的確權(quán)糾紛層出不窮，特別是關(guān)于“配套公建”的權(quán)屬確定。筆者日前也接觸了關(guān)于小區(qū)熱力站的占有、管理的糾紛，現(xiàn)就住宅區(qū)配套公建的物權(quán)歸屬確定簡(jiǎn)析如下。
配套公建即配套公共服務(wù)設(shè)施，主要指開發(fā)商按照國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑和設(shè)施。目前我國(guó)法律法規(guī)體系中并未對(duì)配套公建有統(tǒng)一的定義，涉及配套公建的規(guī)定如下：
《物權(quán)法》第73條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第29條規(guī)定：城市的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，妥善處理新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建的關(guān)系，統(tǒng)籌兼顧進(jìn)城務(wù)工人員生活和周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、村民生產(chǎn)與生活的需要?！瓋?yōu)先安排供水、排水、供電、供氣、道路、通信、廣播電視等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、衛(wèi)生院、文化站、幼兒園、福利院等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)……。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途?！?/p>
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第12條和第18條規(guī)定涉及。
《房屋登記辦法》第31條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
《建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)<住宅建筑規(guī)范>的公告》第4.2.1條規(guī)定：配套公共服務(wù)設(shè)施（配套公建）應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等9類設(shè)施。
基于上述規(guī)定，我們可以看出，國(guó)家對(duì)“配套公建”并沒有統(tǒng)一的界定范圍，《物權(quán)法》中也沒有明確公共設(shè)施的范圍，因此造成實(shí)務(wù)中住宅區(qū)配套公建的物權(quán)歸屬界定模糊的現(xiàn)狀。
按照國(guó)家對(duì)住宅建筑的規(guī)范要求，對(duì)于配套公建的范圍是按照其按用途來界定的，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理等九類公用設(shè)施。
正是由于《物權(quán)法》雖然規(guī)定了業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，但又沒有明確該“共有部分”的界定范圍，因此最高人民法院在2009年公布《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，該解釋第三條規(guī)定：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，還應(yīng)當(dāng)包括以下部分：建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分（如基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)龋?、公共通行部分（如通道、樓梯、大堂等）、附屬設(shè)施、設(shè)備（如消防、公共照明等）和其他結(jié)構(gòu)部分（如避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分）；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。但是，市政公用部分、城鎮(zhèn)公共道路、綠地并不屬于業(yè)主共有部分。
結(jié)合行政部門規(guī)范對(duì)配套公建范圍的界定和《物權(quán)法》法律及相關(guān)司法解釋對(duì)于業(yè)主“共有部分”的界定，筆者認(rèn)為不能簡(jiǎn)單地以建筑物是否為“配套公建”的定義判斷來確定其物權(quán)的歸屬?？紤]到配套公建的不同用途，筆者認(rèn)為在界定配套公建的物權(quán)歸屬時(shí)可從以下幾個(gè)角度評(píng)判：
首先，對(duì)于《物權(quán)法》或其他法律、法規(guī)及司法解釋明確了“共有部分”物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依照法定原則認(rèn)定。例如：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中明確指出市政公用部分、城鎮(zhèn)公共道路、綠地并不屬于業(yè)主共有部分；《物權(quán)法》明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有部分。
其次，在沒有法律、法規(guī)明確該建筑物的物權(quán)歸屬的情況下，可以根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《商品房買賣合同》的具體約定確定，并且在不違反法律規(guī)定的前提下，上述合同中關(guān)于建筑物權(quán)屬的約定對(duì)開發(fā)商、業(yè)主均有法律上的約束力。比如：住建部發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》第十九條即明確約定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的具體范圍。只要業(yè)主在買賣合同中約定將特定配套公建納入公用建筑面積分?jǐn)偡秶瑒t該產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；或者政府在出讓土地時(shí)明確要求開發(fā)商投資建設(shè)特定的配套公建并約定該建筑物的物權(quán)歸開發(fā)商所有，則開發(fā)商對(duì)此可享有物權(quán)。
第三，在沒有法定或合同約定的情形下，可以根據(jù)“誰投資誰受益”的原則確定建筑物的物權(quán)。例如，雖然未在商品房買賣合同約定小區(qū)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，但業(yè)主的購房?jī)r(jià)格中已將特定的配套物業(yè)納入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?，業(yè)主實(shí)際上已承擔(dān)了該配套物業(yè)的建設(shè)費(fèi)用，從公平的角度出發(fā)，該配套物業(yè)的物權(quán)亦應(yīng)歸全體業(yè)主共有而非屬于開發(fā)商所有。
在目前“配套公建”的范圍界定和產(chǎn)權(quán)歸屬?zèng)]有統(tǒng)一規(guī)定的情況下，雖然通過以上方式可以幫助我們?cè)诜ǘㄖ鈦碚鐒e小區(qū)配套物業(yè)的物權(quán)歸屬，但是在已形成爭(zhēng)議的情況下亦需通過法院的判定來最終確定。這也增加了業(yè)主及律師在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)的難度，當(dāng)務(wù)必在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之前確定業(yè)主共有部分的范圍或者明確公共建筑面積的分?jǐn)偡秶苊馊蘸缶凸灿蟹秶蜋?quán)利產(chǎn)生爭(zhēng)議。
當(dāng)然，筆者認(rèn)為只有通過立法的方式明確“配套公建”的界定范圍和物權(quán)歸屬，比如根據(jù)配套公建的不同用途確定不同投資主體，并相應(yīng)地確定物權(quán)歸屬，才能從根本上解決住宅區(qū)配套公建設(shè)施的權(quán)屬問題。
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