一、修訂背景
2018年4月,區(qū)府辦印發(fā)了《關(guān)于加快城市更新工作的若干措施》(簡稱《若干措施》),該措施針對強(qiáng)區(qū)放權(quán)后存在的問題,提出計(jì)劃申報、規(guī)劃審查(含M0配置、公配設(shè)施配置)、用地出讓、辦事環(huán)節(jié)等方面的優(yōu)化強(qiáng)化措施,加快和加強(qiáng)了城市更新工作,起到較好的效果。目前,考慮到:市有關(guān)政策、規(guī)劃情況的變化;市場認(rèn)為城市更新的流程和決策程序仍較多,有進(jìn)一步加快推進(jìn)的訴求;城市更新存在的監(jiān)管、市場不規(guī)范等問題;落實(shí)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》和我區(qū)城市更新各項(xiàng)工作目標(biāo)等,對原《若干措施》修訂,推動我區(qū)城市更新工作規(guī)范、有序、快速、高質(zhì)量發(fā)展。
二、主要內(nèi)容
《若干措施》(修訂稿)共有七部分23條。
第一條明確了我區(qū)城市更新工作的重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)更新工作要堅(jiān)持規(guī)劃領(lǐng)控,以城總規(guī)、分區(qū)規(guī)劃、五年規(guī)劃、法定圖則和片區(qū)規(guī)劃研究為指導(dǎo),重點(diǎn)推進(jìn)“一走廊”廣深科技創(chuàng)新走廊(107國道和廣深高速沿線)、“十區(qū)域”(10個街道的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域)改造。
第二條明確了片區(qū)規(guī)劃研究統(tǒng)籌的作用和要求。明確城市更新片區(qū)規(guī)劃研究指導(dǎo)城市更新單元計(jì)劃、規(guī)劃,不作為單元計(jì)劃、規(guī)劃申報的條件;但在申報單元計(jì)劃時,要統(tǒng)籌考慮城市更新單元范圍的合理性、改造的必要性和可行性,特別是加強(qiáng)“改居”類項(xiàng)目片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力的分析,必要時開展專題研究。
第三條強(qiáng)化了規(guī)劃領(lǐng)控的作用。城市更新單元計(jì)劃、規(guī)劃應(yīng)以城市總體規(guī)劃、法定圖則等上層次規(guī)劃為依據(jù),并嚴(yán)格落實(shí)法定圖則要求。
第四條明確了公共配套設(shè)施的配建要求。堅(jiān)持民生為本,公共配套設(shè)施配建做到“三個優(yōu)先”,原則上按《深標(biāo)》規(guī)定的中高限配置,保障公共利益。鼓勵首期、首層布局和集中布置,建設(shè)鄰里中心,提升使用效率。同時,為增強(qiáng)街區(qū)活力,應(yīng)合理確定首層公共配套設(shè)施的比例。公共配套設(shè)施安排在二層及以上的,需在首層設(shè)有出入口并便利通達(dá)。
第五條明確了要加大城市更新外部移交公共設(shè)施用地供給。結(jié)合公共設(shè)施項(xiàng)目的實(shí)際需求和城市更新項(xiàng)目的推進(jìn),科學(xué)合理劃定外部移交用地范圍并建立項(xiàng)目庫,加快城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等建設(shè)。
第六條明確了要加快推動連片舊屋村改造。連片舊屋村改造是公共配套設(shè)施落實(shí)的有效途徑。要加快舊屋村范圍認(rèn)定,提高合法用地比例,強(qiáng)力推動連片舊屋村改造,完善公共配套設(shè)施,提升人居環(huán)境。
第七條明確了實(shí)行“M1+MO”混合開發(fā)模式的要求。針對我區(qū)工業(yè)區(qū)規(guī)模小、數(shù)量多、功能結(jié)構(gòu)不完善,工改M1市場動力不足,工改M0市場預(yù)期過熱等問題,2018年我區(qū)探索實(shí)施M1+M0混合開發(fā)模式取得了較好的效果。為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,與我區(qū)正在起草的《寶安區(qū)關(guān)于推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施(征求意見稿)》相銜接,明確對在寶安區(qū)注冊的近三年平均納稅額2000萬元及以上的制造業(yè)企業(yè)申報的“改工”類城市更新項(xiàng)目,在符合城市更新政策及滿足功能合理布局的前提下,可規(guī)劃配置占地不超過20%的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)用地為M0功能。
第八條明確了要鼓勵貢獻(xiàn)移交產(chǎn)業(yè)用地。為保障產(chǎn)業(yè)空間,促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,提高政府產(chǎn)業(yè)用地保障能力,在滿足公共配套需求的基礎(chǔ)上,鼓勵移交產(chǎn)業(yè)用地。
第九條明確了要強(qiáng)力推進(jìn)連片舊工業(yè)區(qū)改造升級。2018年全市首個“平方公里”級更新單元——新橋東重點(diǎn)更新單元立項(xiàng)。借鑒“新橋東經(jīng)驗(yàn)”,并在我區(qū)劃定的“十大產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)”的基礎(chǔ)上,我區(qū)探索開展了《寶安區(qū)成片工業(yè)區(qū)更新改造升級實(shí)施路徑研究》,確定了4種更新改造路徑和兩種升級實(shí)施模式。為有效盤活釋放大規(guī)模產(chǎn)業(yè)空間,保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,強(qiáng)力推進(jìn)連片舊工業(yè)區(qū)改造升級。
第十條優(yōu)化了辦事環(huán)節(jié)。進(jìn)一步減少辦事環(huán)節(jié),優(yōu)化了辦理流程。明確了在城市更新項(xiàng)目建設(shè)用地土地出讓前,應(yīng)當(dāng)完成城市更新單元范圍內(nèi)的公共利益用地移交,并抄送區(qū)土地儲備部門、區(qū)土地規(guī)劃監(jiān)察部門。
第十一條明確了辦理時限。為提高更新效率,加快更新進(jìn)程,規(guī)范各單位征求意見復(fù)函時限和格式。明確各職能部門應(yīng)在5個工作日內(nèi)反饋意見,涉及簽訂相關(guān)監(jiān)管協(xié)議的主管部門應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)與實(shí)施主體簽訂監(jiān)管協(xié)議。
第十二條簡化了決策程序。通過合并決策會議、會議紀(jì)要報簽與辦理用地批復(fù)并行等方式,提高審批效率。
第十三條加強(qiáng)了項(xiàng)目監(jiān)管。對國有資產(chǎn)、集體資產(chǎn)提出監(jiān)管要求,對優(yōu)質(zhì)企業(yè)提出保護(hù)要求,強(qiáng)調(diào)更新項(xiàng)目必須做好國高、規(guī)上企業(yè)安置,保證優(yōu)質(zhì)企業(yè)“不流失”。
第十四條明確了城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的要求。要加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì),推行“更新部門審查+專家會評審+更新委員會決策”三層把關(guān)機(jī)制,打造建筑精品;在“增綠”“護(hù)藍(lán)”上下功夫,推廣綠色建筑,落實(shí)海綿城市建設(shè)。
第十五條明確了要加強(qiáng)對歷史建筑、歷史建筑、不可移動文物和歷史風(fēng)貌區(qū)的保護(hù)。探索建立歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)激勵機(jī)制,通過容積率轉(zhuǎn)移或獎勵等方式,鼓勵實(shí)施主體自行理清經(jīng)濟(jì)關(guān)系,按照批準(zhǔn)的整治提升方案對歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)進(jìn)行修繕、整治和活化提升后,無償移交政府。
第十六條明確了要加強(qiáng)城中村更新分區(qū)管控。禁止在《深圳市城中村(舊村)總體規(guī)劃(2018-2025)》劃定的綜合整治分區(qū)范圍內(nèi)的城中村“大拆大建”。
第十七條明確了不得私下開展意愿征集的情形。未經(jīng)批準(zhǔn),任何企業(yè)和個人不得在以下區(qū)域開展拆除重建類城市更新意愿征集工作:1、舊住宅區(qū);2、劃入《深圳市城中村(舊村)總體規(guī)劃(2018-2025)》綜合整治分區(qū)范圍內(nèi)的城中村;3、未劃入城市更新五年規(guī)劃拆除重建范圍內(nèi)的區(qū)域;4、意向改造方向與法定圖則等法定規(guī)劃確定的主要功能不一致的。
第十八條明確了要實(shí)施企業(yè)黑名單管理。在城市更新過程出現(xiàn)違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè),經(jīng)主管部門通知整改但拒不執(zhí)行的,納入?yún)^(qū)城市更新開發(fā)企業(yè)“黑名單”,三年內(nèi)不得參與我區(qū)新開展的城市更新項(xiàng)目。
第十九條明確了對補(bǔ)償訴求過高的情形處理方式。對補(bǔ)償訴求過高,明顯超出市場合理范圍的情形,為維護(hù)市場秩序和公共利益,推進(jìn)片區(qū)發(fā)展,可結(jié)合城市更新項(xiàng)目具體情況,通過調(diào)整更新單元計(jì)劃、規(guī)劃范圍或土地整備等方式進(jìn)行處理,加快項(xiàng)目推進(jìn)。
第二十條明確了舊住宅區(qū)應(yīng)按照棚戶區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實(shí)施改造。按照市有關(guān)政策要求,進(jìn)一步明確舊住宅區(qū)符合棚戶區(qū)改造政策的,按照棚戶區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實(shí)施。
第二十一條明確了要加強(qiáng)部門聯(lián)動。強(qiáng)調(diào)城市更新涉及的各職能部門應(yīng)通力協(xié)作,形成合力;轄區(qū)街道辦也應(yīng)充分發(fā)揮屬地優(yōu)勢,結(jié)合相關(guān)規(guī)劃,指導(dǎo)協(xié)助推進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施,并加強(qiáng)全方位監(jiān)管。
第二十二條明確了本措施由區(qū)城市更新主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第二十三條明確了本措施有效期限。
