俄羅斯媒體評價(jià)中國的房地產(chǎn)發(fā)展時說道，過去短短的二三十年時間里，中國建造了數(shù)不盡的流光溢彩的新城市，從曾經(jīng)遍布鄉(xiāng)村的國家到如今中心城市星羅棋布，中國的造房、造城速度讓許多發(fā)達(dá)國家望塵莫及。
確實(shí)，過去二三十年間，中國的城市化率由不足10%，一躍發(fā)展到今天的60%，這其中離不開高速度和高質(zhì)量的房地產(chǎn)發(fā)展，而房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，又推動了城市化的進(jìn)程。
不得不說，在中國城市化進(jìn)程中，“棚改”確實(shí)起到了重要的推動作用。正是因?yàn)橛小芭锔摹闭叩拇嬖?，才讓諸多城鎮(zhèn)中，集中成片的歷史遺留危舊住房、破房爛院等，有了煥然一新的命運(yùn)；才讓居住其中的中等偏下收入家庭，有了住新房“改變命運(yùn)”的機(jī)會。
“棚改”是一項(xiàng)重要的民生工程，其誕生之初就被定義為是解決一大批困難家庭的住房問題。簡單的理解就是將舊有的老屋、爛房、危房等拆除，再建立起外觀新、環(huán)境好的商品房。
不過，就是“棚改”這個民生工程，過去這些年正在造就無數(shù)人“拆遷暴富”的美夢。曾幾何時，關(guān)于拆遷暴富的段子更是滿天飛，什么“拆字一噴，立提大奔”，“房子一扒，帕拉梅拉”等等。
拆遷真的能使人一夜暴富，房地產(chǎn)真的能使人扭轉(zhuǎn)命運(yùn)。我的大學(xué)同學(xué)就是最好的例子。2014年，他父母在合肥的房子獲得拆遷資格，經(jīng)過核算之后，將獲分5套房子，而且這5套房子都在政務(wù)區(qū)。在當(dāng)時這5套房子可能不太值錢，但是放在今天，至少值1500萬。幾乎是一夜之間，他與我們的距離就徹底拉開了，要知道，在他還沒得到拆遷消息的前一天，他其實(shí)是和我們這些打工族一樣，每天都在為了生計(jì)和買房而不停奔波。不過拆遷之后，他就轉(zhuǎn)眼成了人生大贏家，用他自己的話說，“我這輩子再也不用為了買房而發(fā)愁了”，喜悅之情溢于言表。
類似筆者同學(xué)這種，通過拆遷“一夜暴富”的案例，實(shí)在數(shù)不勝數(shù)。2019年深圳著名的白石洲城中村被爆將迎來拆遷，或?qū)⒄Q生1878個千萬級、億萬級富翁。同是深圳的羅湖水貝村更壕，據(jù)報(bào)道每戶拆遷分得2億現(xiàn)金補(bǔ)償。雖然后來證實(shí)系誤傳，但是最后每戶也分得了至少千萬拆遷補(bǔ)償。
不過，從2021年起，“棚改”就將“退出”了，很多人幻想的“拆遷暴富”神話可能就要徹底破滅了——今年初，國務(wù)院一錘定音明確指出，2020年是棚改的“收官之年”、“終結(jié)之年”：2018-2020年，新提出1500萬套的棚改任務(wù)，自2019年末時，住建局已公布了超額完成289萬套。2020年，全國性的棚改目標(biāo)已經(jīng)所剩不多了。
此外，國務(wù)院也明確強(qiáng)調(diào)：2020年要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。釋放的信號再明確不過，那就是“棚改模式”邁向終結(jié)，即將成為歷史名詞。
“棚改”退場，意味著拆遷也將隨之一同退出歷史舞臺。棚改終結(jié)，老房子不拆了，這對于那些坐等拆遷一夜暴富的老房子主人，尤其是那些投機(jī)取巧想占拆遷便宜而有目的買入老房子的人，毫無疑問是致命的打擊。
棚改將退場，那遺留下來的成千上萬的老房子該如何處置呢？
國家一錘定音，棚改退場，舊改接棒登場，2021年起老房子統(tǒng)統(tǒng)按舊改的新規(guī)處理——2020年的《政府工作報(bào)告》明確提到，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè)，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務(wù)設(shè)施。
從上述這段官方對舊改的描述，可以發(fā)現(xiàn)“舊改”完全不同于之前的“棚改”。首先，舊改屬于存量項(xiàng)目，不存在“棚改”（貨幣化補(bǔ)償）后出現(xiàn)的大量增量資產(chǎn)情況；其次，舊改可以看作是城市版的人居環(huán)境整治，其初衷是以人為本解決改善老舊小區(qū)市民的居住環(huán)境?？车袅舜蟛鸫蠼?，取而代之的是充滿人情味，充滿智慧的運(yùn)營建設(shè)。
舊改主要從三個層面開展改造工作：第一，更新水電路氣等配套設(shè)施。這是房屋基礎(chǔ)設(shè)備的更新改造，其目的是確保老小區(qū)業(yè)主的日常生活有保障；第二，支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè)。這是完善類的改造。隨著人口老齡化進(jìn)程的加劇，很多沒有電梯的老小區(qū)越發(fā)有了加裝電梯的急切需求，這是居住環(huán)境的完善，更是社會對老年人口關(guān)懷的體現(xiàn)；第三，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務(wù)設(shè)施。這是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施改造。
一句話總結(jié)，經(jīng)過三個階段的改造之后，老小區(qū)無論是基礎(chǔ)設(shè)施，還是居住環(huán)境，亦或是配套服務(wù)、資源等都會更加健全。毫不夸張地說，老房子經(jīng)過一番改造之后，2021年起統(tǒng)統(tǒng)都會進(jìn)入“升值通道”。原因很簡單，不管是基礎(chǔ)類的改造，還是完善類的改造，亦或是提升類的改造，都給小區(qū)加分，尤其是電梯的按照、物業(yè)的引進(jìn)、停車場的重新規(guī)劃等長效措施，都直接影響小區(qū)的整體環(huán)境和價(jià)值提升，這反映到房價(jià)上，一定是升值的。尤其是5、6層的房子，經(jīng)過加裝電梯的改造后，其價(jià)值大概率會瞬間拉升。
那么全國到底有多少老舊小區(qū)需要改造呢？這些資金又由誰來出呢？國家也一錘定音給出了答案。
首先，按住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年底，全國有近16萬個老舊小區(qū)需要改造，或至少涉及4200萬戶居民，改造投資額高達(dá)4萬億元。不過，舊改和棚改一樣，也有階段性任務(wù)。按照國務(wù)院的規(guī)劃，2020年全國要完成3.9萬個老舊小區(qū)的改造，涉及700萬戶居民。
其次，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷的答記者問我們了解到，舊改的資金投入是多方面的，既包括過去的地方財(cái)政和水電氣等專營單位出資，也將包括中央補(bǔ)助資金，還會鼓勵納入社會力量參與。
比如合肥2019年，舊改資金方面，中央下達(dá)的棚戶區(qū)改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金有3.16億元，這筆錢將實(shí)行專戶管理、分賬核算、專款專用；管理方面，安置小區(qū)物業(yè)將通過公開招標(biāo)方式“產(chǎn)生”，并納入全市物業(yè)考核范圍，統(tǒng)一考核標(biāo)準(zhǔn)。
有人可能會反問，從過去幾年“棚改”的結(jié)果來看，不僅推動了經(jīng)濟(jì)增長，還讓開發(fā)商有錢賺，更誕生了一大批百萬、千萬富翁，反觀舊改是公益性質(zhì)的，還需要投入大量資金，為何不直接延續(xù)過去的“拆遷”模式呢？
回答這個問題，要從三個方面考慮，其一，“棚改”是本輪三四線城市房價(jià)上漲的主因，而且棚改并沒有達(dá)到“去庫存”的目的，相反很多城市賣地、建造了大量新房，庫存反而增加了；其二，“棚改”的成本其實(shí)比“舊改”更高。尤其是二三線城市的老城區(qū)老破小，規(guī)劃復(fù)雜、拆遷補(bǔ)償資金高，很多開發(fā)商都不愿意接手；其三，棚改越走越偏離民生主旨——過去這些年，全國出現(xiàn)了多起借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為。
此外，不得不說，舊改確實(shí)比棚改有優(yōu)勢：一方面，老舊小區(qū)改造更多的是要改善居住條件，帶動消費(fèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在全國范圍內(nèi)情況更為普遍；另一方面，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目則主要為政府主導(dǎo)，公益性較強(qiáng)；更重要的是，老舊小區(qū)改造一般不涉及規(guī)劃變更，實(shí)施過程相對簡單。
