【武房網(wǎng)訊星星 】小區(qū)共有部分的概念和范圍在《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律文件解讀中有明確的說(shuō)明，小區(qū)資源商業(yè)轉(zhuǎn)化是一個(gè)敏感話題，由權(quán)益的歸屬和分配產(chǎn)生的糾紛層出不窮。
下文就是一起真實(shí)的案例。
據(jù)相關(guān)報(bào)道稱，早在2002年12月，某物業(yè)公司與某小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理合同，約定由該物業(yè)公司對(duì)該住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理合同中約定，管理期間物業(yè)公司按物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);管理期限為合同簽訂日起至業(yè)委會(huì)成立時(shí)止。合同簽訂后，物業(yè)公司指派下屬分支機(jī)構(gòu)對(duì)該住宅小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理。
2007年12月，該小區(qū)業(yè)委會(huì)成立，并辦理了備案登記手續(xù)。
2008年6月，業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出決議，與物業(yè)公司終止物業(yè)管理服務(wù)合同，要求物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)產(chǎn)。
2008年7月，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)主任協(xié)商并達(dá)成移交清單一份，該清單確認(rèn)，物業(yè)公司截止2008年6月，應(yīng)當(dāng)返還業(yè)委會(huì)預(yù)收的2008年7月后的物業(yè)管理費(fèi)、保管的業(yè)主各類押金、2008年1月至6月的小區(qū)共有部分收益，并約定了付款時(shí)間。
后因物業(yè)公司未履行義務(wù)，業(yè)委會(huì)起訴至人民法院，要求人民法院判令物業(yè)公司給付移交清單確認(rèn)的各項(xiàng)款項(xiàng)以及該小區(qū)2004年至2007年共有部分的70%收益。
物業(yè)公司稱小區(qū)部分業(yè)主尚欠物業(yè)費(fèi)約100萬(wàn)元，要求對(duì)該部分欠款行使抵銷權(quán)，從物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)移交的款項(xiàng)中扣除。
該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有，物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)的收益歸物業(yè)公司還是業(yè)主享有?在歸一方享有的情況下，另一方是否可以參與分配?對(duì)部分業(yè)主所欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司能否行使抵銷權(quán)?
首先，業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)的收益歸全體業(yè)主共有。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。根據(jù)前述法律、法規(guī)規(guī)定，利用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)的收益屬于全體業(yè)主共有。
其次，業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益得益于物業(yè)公司的管理行為，物業(yè)公司可以適當(dāng)分配部分收益。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定。管理規(guī)約也可以對(duì)業(yè)主的共同利益作出約定。
因此，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)對(duì)共有部分的經(jīng)營(yíng)收益分配進(jìn)行約定。因本案中雙方?jīng)]有約定，故可以在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。
在確保經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有的前提下，根據(jù)公平原則，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦費(fèi)用后，可以給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)適當(dāng)?shù)暮侠淼幕貓?bào)。
再次，對(duì)部分業(yè)主所欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司不能行使抵銷權(quán)。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十九條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。”
根據(jù)該規(guī)定，要進(jìn)行債務(wù)抵銷，當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)互負(fù)債務(wù)，互享債權(quán)。本案中雙方當(dāng)事人為業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司，而欠物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)的為部分業(yè)主個(gè)人。業(yè)委會(huì)代表小區(qū)全體業(yè)主提起訴訟，雖然包括了該部分欠費(fèi)業(yè)主，但兩者有本質(zhì)的區(qū)別。
因此，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵銷的規(guī)定，物業(yè)公司不能行使抵銷權(quán)。
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