在近年來各地商品房限價政策紛紛出臺的背景下，各地也陸續(xù)衍生出一些實際購房價格高于政府備案價格的情況。
高于備案價的價款，一般是通過“團購費、會員費、茶位費”等名目收取，也就是大家常說的“外收”。
那么這些行為是否一律在法律上無效呢？本文將通過上海第一中級人民法院的案例以及其他延伸案例為您解惑：
【案例索引】
奚斌訴上海壟匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案二審民事判決書 （2018）滬01民終3424號 上海市第一中級人民法院
【案情簡介】
2016年8月22日，壟匯公司與奚斌簽訂定金合同及其附件，約定乙方購買涉案房屋，涉案房屋房屋建筑面積151.28平米，每平米單價20954.52元，總價317萬元。
乙方采取銀行貸款付款：首付96萬元+30萬元電商費，221萬元商業(yè)貸款（共計347萬）。
優(yōu)惠方式：乙方所購買房屋，在簽約時另行支付電商30萬元，總價可享30萬元抵60萬元的團購優(yōu)惠（電商費不能以現(xiàn)金方式支付，必須為POS機，戶名為上海XX有限公司）。
2016年8月22日，原告向被告支付定金。8月28日，原、被告簽訂出售合同， 原告依約向被告支付款項，剩余的房款通過貸款方式支付。
2016年12月1日，原告取得了涉案房屋的產(chǎn)權證。
經(jīng)查明，涉案房屋所在的同潤藍美俊庭項目的備案單價為20700元。
【原告訴請】
被告在房屋銷售過程中存在欺詐，要求返還電商費30萬以及高于備案價38504元。
【法院認為】
上海市第一中級人民法院認為：原告作為具有完全民事行為能力的主體，其在與被告簽訂定金合同及出售合同之前，應就涉案房屋的價格與同地段相同類型房屋的市場價作過比較，經(jīng)過慎重考慮后作出了與被告簽約的決定，并在定金合同及出售合同中就房屋價款、支付方式等條款作了明確的約定，上述合同條款系雙方當事人協(xié)商一致的結果，且不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方均具有約束力，雙方均應按約履行。
商品房買賣是一個市場行為，因此開發(fā)商可以自主決定商品房價格。開發(fā)商對其違反備案價銷售的行為可能面臨責令限期整改、罰款等行政處罰的法律后果。
因此，開發(fā)商高于備案價銷售房屋的行為并不等同于價格欺詐。
此外，是否構成價格欺詐，還是要從合同法的角度出發(fā)，從交易一方是否利用另一方獲取交易信息上的弱勢地位，是否利用雙方交易信息的不對稱，是否通過欺騙或誤導方式誘騙另一方完成交易等方面進行審查。而本案涉案房屋買賣的整個過程，并不存在上述欺詐行為。
奚斌對雙方約定的房價及載明的“電商費”的數(shù)額及性質(zhì)不存在認知上的錯誤，壟匯公司作為開發(fā)商也不存在欺騙或誤導方式誘騙奚斌完成涉案房屋的買賣。
現(xiàn)涉案房屋的買賣合同已經(jīng)全部履行完畢，奚斌亦明確不要求解除買賣合同。故奚斌主張壟匯公司存在價格欺詐的行為，本院難以采納。
【文鰩地產(chǎn)律師評析】
我們來為大家再次梳理一下這個案件中上海市第一中院法院的審判邏輯：
（一）商品房預售合同的價格超過備案價只是違反了行政法規(guī)的規(guī)定，而購房者在已經(jīng)充分知曉合同價款的情況下簽訂合同，足以說明買賣合同的簽訂是雙方合意的結果，合法有效，對甲乙雙方均有約束力。
（二）鑒于在簽訂買賣合同前，房開商已經(jīng)明確了電商費、團購費等房屋備案價之外的款項用途、性質(zhì)、收款人，購房者在清楚價格構成的情況下，以實際付款的行為表示認可的，不能據(jù)此認定房開商構成價格欺詐，主張返還備案價和實際支付價格的差價。
（三）雖然近年來，各省市陸續(xù)出臺了禁止在商品房預售價款之外以團購費、服務費、會員費名義收取價外款的政策，但對法院而言，對于購房者在買賣合同價之外向第三人支付的款項，審查重點不在于是否違反了行政規(guī)定，而在于是否為當事人的意思自治、第三方是否按照約定履行了義務，如是，購房者主張退回費用沒有合法依據(jù)。
我們注意到，由此也引申出了另一個問題：對于開發(fā)商違規(guī)收取的價外款，是否一律不能退回？
對于這個問題，不同的法院有不同的裁判：
延伸案例一：胡耀強與佛山市三水恒福興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州邦盈置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書（2018）粵0607民初4015號
【裁判要旨】
購房者向為購房向第三方支付的團購費，經(jīng)查明第三方已切實提供了團購費的服務內(nèi)容，應視為合同履行完畢，購房者無權主張第三方或房開商退回。
佛山市三水區(qū)人民法院認為：“從本案庭審中調(diào)查情況來看，本批次系列案購房者絕大部分非本地居民，基本上是通過如電話、廣告宣傳單、微信宣傳等方式得知基本獲取涉案樓盤出售的信息。根據(jù)邦盈公司提供的租車費、餐費、傭金代理費支付憑據(jù)等，結合本系列案中部分購房者關于購房過程的陳述“從廣州五羊新城有三輛大巴車在A2出口集中到三水麗鉑公館看樓盤”“交了團購費才有優(yōu)惠，團購費可以抵扣購房款，抵扣價格比團購費要高所以我才愿意交”等陳述，可反映邦盈公司（第三方）前期進行了房源廣告宣傳，協(xié)助接待、接送客戶參觀，促成交易等在內(nèi)的服務，作為購房者的原告胡耀強基于購房需要而向邦盈公司（第三方）支付了“團購費”，雙方形成事實上的合同關系，胡耀強在繳納“團購費”當天，確與恒福公司（房開商）簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，支付購房款、辦理銀行按揭借款手續(xù)。故此，在胡耀強與邦盈公司之間的合同關系已經(jīng)履行完畢的情況下，對胡耀強提出的邦盈公司應向其返還該項“團購費”的主張，本院不予支持。胡耀強并無證據(jù)證實涉案“團購費”由恒福公司（房開商）收取，胡耀強要求恒福公司對其支付的“團購費”承擔返還義務同樣缺乏依據(jù)，本院不予支持。
延伸案例二：胡冰釗與湖南樂萬邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書 （2018）湘0105民初7785號
【裁判要旨】
法院認為：“《潤景園認購協(xié)議》以及《承諾書》約定的房屋單價均高于《長沙市商品房買賣合同》約定的單價，該多收取的部分屬于備案的房屋價格基礎上收取額外費用的行為，該行為不符合《中華人民共和國價格法》第十三條關于銷售商品應當明碼標價和不得在標價之外加價出售商品的規(guī)定，也違反了上述國家和地方政府以及政府相關部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的規(guī)定，該行為違反社會公共利益，應當依法認定為無效民事行為。故對原告關于被告返還合同價外多收取的購房款22萬元的訴求，本院予以支持?！?/span>
我們認為，上述2個延伸案例具有不同之處：
第一、主體關系不同。
延伸案例一的價外費源于購房者和第三方之間另行成立的法律關系，延伸案例二的價外費源于房開商和購房者之間購房關系。
第二、服務內(nèi)容不同。
延伸案例一由第三方為購房者提供房源、看房、優(yōu)惠等服務，進而收取團購費。延伸案例二是房開商根據(jù)高于備案價的《認購協(xié)議》《承諾書》向購房者支付差價。
因此從實質(zhì)上，延伸案例二也是延伸案例一裁判要旨的補充，顯然在低價的備案買賣合同下，根據(jù)高價的認購協(xié)議收取差價違反了行政法規(guī)規(guī)定。
而在買賣合同價款之外，即便購房者支付了額外的費用，但只要購房者已經(jīng)得到了對應的服務，從法院的角度而言，視為兩個合同，兩種法律關系，應為合法有效。
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