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裁判要旨

涉案房產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》并辦理了預(yù)售備案登記，但沒有辦理預(yù)告登記，該房屋至今仍未辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，也并未實(shí)際交付。申請(qǐng)人雖主張預(yù)告登記與備案登記合二為一，但并未提交證據(jù)予以證明，故申請(qǐng)人主張其對(duì)商品房預(yù)售合同的備案登記等同于房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記的理由不能成立，其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有的債權(quán)不能對(duì)抗法院對(duì)涉案標(biāo)的物的查封行為。

《麻小林與甘肅銀行股份有限公司慶陽(yáng)分行及慶陽(yáng)金昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2017）最高法民終606號(hào)】

商品房預(yù)售備案登記能否對(duì)抗法院對(duì)涉案標(biāo)的物的查封？

裁判意見

最高院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”麻小林提供的《商品房預(yù)售備案審批表》，加蓋的印章為環(huán)縣房管局合同備案專用章，金昊公司在二審詢問中也述稱，麻小林在房管局的登記程序與其他購(gòu)房者并無差異，故原審認(rèn)定涉案房屋備案僅是依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定的履行合同備案登記并無不當(dāng)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”麻小林雖然與金昊公司就涉案六套房產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》并辦理了預(yù)售備案登記，但沒有辦理預(yù)告登記，該六套房屋至今仍未辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，也并未實(shí)際交付。麻小林雖然主張?jiān)诋?dāng)?shù)仡A(yù)告登記與備案登記合二為一，但其并未提交充分證據(jù)予以證明，且在一、二審?fù)徶胁⑽刺峤黄湓谏姘噶追课輦浒傅怯浀耐瑫r(shí)，曾向當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記并提交的書面材料的相關(guān)證據(jù)。故麻小林主張其對(duì)商品房預(yù)售合同的備案登記等同于房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記的上訴理由不能成立。其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有的債權(quán)不能對(duì)抗法院對(duì)涉案標(biāo)的物的查封行為。《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予以支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；…?！痹儐枙r(shí)，麻小林述稱其與金昊公司簽訂《商品房買賣合同》的背景系其與金昊公司之間有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債務(wù)到期后，金昊公司用涉案六套門面房抵頂債務(wù)。故麻小林的該主張不符合前述規(guī)定，本院不予支持。