定金，是一個法律專業(yè)術(shù)語，具體是指當(dāng)事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權(quán)利，依約定而向另一方支付的金錢或其他有價物。為了保證債權(quán)的實現(xiàn)和債務(wù)的履行，當(dāng)事人可約定定金條款或定金合同。

一個合法的定金條款或定金合同必須具備以下幾個條件：

1、雙方關(guān)于定金的約定必須訂立合同且采取書面形式。

此合同可以是單獨(dú)的完整的合同(定金合同)，也可以作為商品房買賣合同的一個條款(定金條款)而存在。當(dāng)商品房買賣合同為口頭合同時，定金合同也可以用定金收受方即開發(fā)商出具的定金收據(jù)代替。

2、定金的約定必須是在主合同(即商品房買賣合同)有效成立后才具備法律效力。

如果，商品房買賣合同因某種原因無效、被撤消或者其他原因而消滅，定金的收取均構(gòu)成了不當(dāng)?shù)美?/a>，應(yīng)予返還。

3、定金的給付額由雙方當(dāng)事人約定，但總數(shù)不得超過商品房買賣合同中房屋價款總額的20%。

其超過的部分不具有定金的性質(zhì)，不適用“無權(quán)要求返還”或“雙倍返還”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按實際數(shù)額退還給購房人或者作為預(yù)付款使用。

4、定金合同從實際交付定金之日起生效。

所謂的“定金罰則”，是為了加強(qiáng)合同雙方當(dāng)事人履行合同的心理壓力而制定的法律規(guī)則。給付定金一方，即購房人，如不按合同的預(yù)約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同的條件(如按時支付房屋價款)，或者要求解除有效成立的合同，無權(quán)從開發(fā)商處收回定金;收受定金的一方，即開發(fā)商，如不按合同預(yù)約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同，或者要求解除有效成立的合同，則必須向購房人雙倍返還定金。

廣州朱律師提出，在實踐中，定金罰則在認(rèn)購條款或認(rèn)購合同中的適用條件應(yīng)是：如果因為合同一方無故不履行在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)，到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，或一方擅自改變在認(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂，應(yīng)對該方適用定金罰則。

如果商品房買賣合同未能簽訂是因為不可抗力，或無法預(yù)見的客觀情勢的變化，或雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則可認(rèn)定非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。所以，適用這一規(guī)則的另一前提就是雙方當(dāng)事人一方存在過錯。在實踐中，如果買賣雙方經(jīng)協(xié)商同意采用定金罰則，那么對于定金的交付和金額，可以寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。